ZNALECKÝ POSUDEK č /2020

Transkript

1 NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV ZNALECKÝ POSUDEK č /2020 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Nalžovice, obec Nalžovice, okres Příbram: nemovitosti zapsané na LV č. 739 včetně příslušenství Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Zdeněk Ráček Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Kpt. Jaroše 256, Velká Bíteš Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 179 EX 641/19 Datum místního šetření: 4. června 2020 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: 4. června 2020 k datu místního šetření nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. a 188/2019 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, jednatel znaleckého ústavu, provozovna: Riegrova 44, Brno tel.: Datum vyhotovení: 19. června 2020 Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Žďár nad Sázavou č.j. 179 EX 641/19-65 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné Lenky Pechové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 4. června Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihující současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 739 vyhotovený dne pro k.ú. Nalžovice: A: Vlastník: Pechová Lenka, Chlum 91, 2641 Nalžovice B: Nemovitosti: C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní D: Poznámky a další obdobné údaje: Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Nalžovice z

4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 4. června 2020 za účasti povinné Ostatní Projektová dokumentace Novostavba rod. domu Chlum vyhotovená Ing. Jaroslavem Peterkou 07/ Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. A vyhlášky 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. a 188/2019 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Pozemek parc. č m 2 trvalý travní porost Pozemek parc. č m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č. 182/ m 2 trvalý travní porost Pozemek parc. č. 182/2 315 m 2 na pozemku stojí stavba bez čp/če, jiná stavba pozemek parc. č m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č m 2 zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba rodinného domu Chlum č.p. 91. Pozemek parc. č m 2 ostatní plocha Pozemek parc. č m 2 ostatní plocha Pozemek parc.č m 2 orná půda mimo funkční celek s rodinným domem Jiná stavba bez čp/če stojící na pozemku parc. č. 182/2 Venkovní úpravy Nemovitost se nachází v obci Nalžovice v Okrese Příbram cca 6km severozápadně od Sedlčan. Jedná se o rodinný dům s rozlehlými pozemky, které se nachází na severním okraji obce. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce. Okolní zástavba je tvořena novostavbami rodinných domů a zemědělskými pozemky.

5 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 604 Poloha obce: Obec Nalžovice se nachází 6 km severozápadně od Sedlčan v okrese Příbram, kraj Středočeský Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Škola: MŠ, ZŠ Obchod potravinami a služby: Základní nabídka Občanská vybavenost: Základní občanská vybavenost Poptávka nemovitostí: Poptávka v segmentu je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Při severním okraji obce Příjezd po vedlejší zpevněné komunikaci Členitý Převážně novostavby Na vlastním pozemku Elektro, Samostatný, přízemní Venkovní úpravy, vedlejší stavby 1.NP z vlastního pozemku Ne Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou.

6 Připojení objektu na inženýrské sítě Připojení inženýrských sítí bylo sděleno bratrem povinného Vodovod: Studna vrtaná, hloubka cca 70m Kanalizace: Vlastní ČOV Elektrická síť: 220/380V Plyn: Nelze připojit 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Nalžovice v místní části Chlum č. p. 91. Jedná se o dům přízemní, podsklepený (ze zadní části domu, je podsklepená část v úrovni nadzemního podlaží), se sklonitou střechou a obytným podkrovím. Půdorys domu je pravidelný, přibližně do tvaru L. Materiálové a konstrukční vybavení bylo zjištěno při místním šetření. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům samostatný, přízemní Přibližně do tvaru L Ano 1 NP Ano Základové pasy Ano Zděná, Porotherm 45, 30cm Krov dřevěný, sklonitá Betonové tašky Bramac Měděné Nezatepleno Chybí Ne

7 Popis objektu Jde o stavbu rodinného domu z roku Dům je samostatný, podsklepený se sklonitou střechou a obytným podkrovím. Uliční fasáda je orientována k jihovýchodu. Příjezd k domu je po veřejně užívané slepé zpevněné komunikaci (dům leží na jejím konci). Oceňovaný rodinný dům je součástí velkého funkčního celku, který zahrnuje rozlehlé pozemky a též vedlejší stavby (garáže, střecha je tvořena zapuštěným bazénem, zpevněnou plochou a menším domkem, kde je umístěno technické zařízení k bazénu). Rodinný dům je řešen jako dvougenerační. Dispozičně je řešen: 1.PP (suterén) garáž, letní kuchyň, dílna, kotelna, uhelna, sklep, WC, chodba, společenská místnost 1.NP zádveří, chodba, schodiště, hala, chodba, koupelna, pokoj, balkon, venkovní terasa, byt 2+kk chodba, WC, koupelna, ložnice, obývací pokoj, kuchyň Podkroví hala, kuchyň, obývací pokoj, 3x pokoj, pracovna, koupelna+wc V domě se nachází dva byty o dispozicích 2+kk a 5+1 v podkroví. Dům je vsazen do nejzápadnější části funkčního celku pozemků a leží v nejvyšší části. Vpravo od domu, východním směrem se nachází zemní bazén, pod kterým jsou do svahu umístěny 3 garáže. Pozemky jsou oploceny a v severní části jsou vybudovaná dvě jezírka. Dům je zděný, krov dřevěný, střecha je sklonitá krytá betonovými taškami. Fasáda není zateplena. Klempířské konstrukce měděné, okna jsou plastová s izolačními skly. Dům je připojen na elektřinu, vlastní studnu, kanalizace je svedena do vlastní ČOV, plyn není přiveden. Vybavení interiéru je v mírně nadstandardním provedení kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a sklokeramickou deskou. V koupelně v podkroví je vana s masážními tryskami a bidetem Stáří a technický stav objektu Užívání od roku 2012 Zjištěné závady - zanedbaná údržba Celkový technický stav Objekt je v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou Výpočet výměr pro ocenění Materiálové a konstrukční vybavení domu a výměry byly zjištěny při místním šetření, z poskytnuté projektové dokumentace, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. o 1.PP délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 Základní část 20,10 9,30 3,24 186,93 605,65 8,25 9,55 3,24 78,79 255,27 Celkem 1.PP 265,72 860,92

8 8 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 19,80 10,05 2,83 198,99 563,14 9,00 4,50 2,83 40,50 114,62 Celkem 1.NP 239,49 677,76 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 19,80 10,05 198,99 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,28 425,44 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 9,00 4,50 40,50 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,28 86,59 Celkem zastřešení 512,03 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. podzemní podlaží 265,72 860,92 1. nadzemní podlaží 239,49 677,76 zastřešení vč. podkroví 512,03 Celkem 505, , Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu C Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet cen+a11:i75y - rodinný dům zděný podsklepený nad 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN19 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ C podsklepený Střecha sklonitá s podkrovím Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,120 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,60 Obestavěný prostor objektu OP m ,71 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC: 111 2,250 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihelné tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Střecha sklonitá S 0, , ,00 0,05400

9 9 5 Krytina betonové tašky Bramac S 0, , ,54 0, Klempířské konstrukce měděné N 0, , ,54 0, Vnitřní omítky štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky minerální omítka S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady WC, koupelna, kuchyňe S 0, , ,00 0, Schody betoné+dřevěný obklad S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné zárubně, masivní křídla N 0, , ,54 0, Okna plastová s izolačními skly N 0, , ,54 0, Podlahy obytných místn. lamino, vinyl S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba S 0, , ,00 0, Vytápění UT podlahové+radiátory, kotel na TP S 0, , ,54 0, Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod není C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody bojler zásobníkový S 0, , ,00 0, Instalace plynu chybí C 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní vestavěné spotřebiče S 0, , ,54 0, Vnitřní vybavení umývadla, vana masážní, sprchový kout N 0, , ,54 0, Záchod standardní splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní bidet, digetsoř S 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,10550 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-1,05636 Zákl. cena upravená ZC x K4 x K5 Ki ZCU Kč/m ,09 Rok odhadu 2020 Rok pořízení 2012 Stáří S roků 18 Způsob výpočtu opotřebení odborným odhadem odhadem Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení O % 20,00 Výchozí cena CN Kč ,12 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,12 Odpočet na opotřebení 20,00 % O Kč ,02 Cena ke dni odhadu CS Kč ,10

10 Venkovní úpravy a příslušenství hlavní stavby Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství hlavní tavby (rodinného domu). Jedná se o : zpevněné plochy kolem domu a kolem bazénu (zámková dlažba) oplocení kolem pozemků v délce cca 500 m vč. příjezdové brány a vstupná branky dvě jezírka zemní bazén s domkem a technologií zděné garáže pod zemním bazénem přípojky ing. sítí studna vrtaná o hloubce cca 70m vlastní ČOV Dle informací sdělených vlastníkem nemovitosti a odborným odhadem je cena časová příslušenství nemovité věci v hodnotě Kč bez odpočtu opotřebení. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 25 %. Časová cena příslušenství po zohlednění opotřebení je tedy stanovena na Kč. 2.4 Pozemky stavební a pozemky zemědělské Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách 06/2020. Realitní inzerce stavební pozemky:

11 Realitní inzerce orná půda: 11

12 12

13 13 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 700 Kč/m 2 a pro rozlehlé zahrady stanovuji cenu 100 Kč/m 2. Součástí ocenění je zemědělský pozemek, který není součástí funkčního celku pozemků, orná půda leží jihovýchodně od rodinného domu. Na základě nabídek zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2. Dle vyhláškové tabulky klasifikace bonity půdy BPEJ se ceny půdy pohybují v intervalu 1-19 Kč/ m 2 oceňované pozemky mají dle BPEJ hodnotu 1,64-3,90 Kč/m 2,tedy při nižší hodnotě intervalu. Na základě těchto nabídek a informací o BPEJ, realitních nabídek a s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a možnosti využití pozemku, stanovuji jednotkovou cenu 30 Kč/m 2 pro ornou půdu. Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč 179 trvalý travní porost plocha za domem, kolem jezírek , , ostatní plocha nejsevernější část funkčního celku , , ostatní plocha nejsevernější část funkčního celku , ,00 182/1 trvalý travní porost plocha kolem bazénu , ,00 182/2 zastavěná plocha a nádvoří plocha zahrnující bazén a garáže , , ostatní plocha plocha mezi bazénem a rodinným domem , , zastavěná plocha a nádvoří plocha pod rodinným domem , , ostatní plocha plocha kolem domu , , ostatní plocha plocha kolem dmu , ,00 Celkem parcely ,00 Orná půda mimo funkční celek s RD Parcela číslo Druh pozemku Umístění Výměra m 2 ZC Kč/m 2 Cena Kč zemědělský pozemek jihovýchodně od odmu (není 1052 orná půda , ,00 součástí funkčního celku) Celkem parcely , Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům Nalžovice ,10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,00 Stavby celkem ,10 Pozemky : , , ,00 182/ ,00 182/ , , ,00 Celkem ,10 Celkem po zaokrouhlení ,00

14 14 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (rodinnými domy a zemědělskými pozemky) v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s objekty nabízenými v realitní inzerci Cenové porovnání rodinný dům Porovnávané objekty realitní inzerce:

15 15

16 16

17 17 Stanovení porovnávací ceny Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Pozemek Č. Lokalita velikost v m2 Garáž m 2 Jiné Oceň. objekt RD Nalžovice 350 ano RD z roku 2012, zanedbaná údržba, vícegenrační, vybavení mírný nadstandard, velké příslušenství - bazén, jezírka, pozemky (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 RD Zvírovice 330 ano RD z roku 1194, 2010 částečná přestavba, dispozice 5+1, blízko slapská přehrada, velká zahrada, bazén 2 RD Prosenická Dům z roklu 200 v udržovaném nadstandardním stavu, 432 ano 5730 Lhota velký pozemek, jezírko 3 RD Hrazany 430 ano Statek s hospodářskými budovami a rozlehlými pozemky, dvě obytné části o dispozici 4+kka 5+1 nově zrekonstruované 4 RD Krchleby 493 ano 6553 Bývalá zemědělská usedlost, velké pozemky, přilehlé vedlejší stavby, obytná část 5+1, standardní stav Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list+a1+h1:s9 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I poloha velikost garáž a příslušentsví stav a vybavení pozemek a příslušenství úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,05 1,00 0,80 1,10 0,65 1,00 0, , ,95 1,10 0,90 1,20 0,65 1,00 0, , ,95 1,10 1,05 1,10 1,15 1,00 1, , ,95 1,00 0,80 0,85 0,75 1,00 0, Celkem průměr Kč Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6 Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. u vzorku č. 1 je pramen ceny upraven na 1,05 z důvodu staršího prodeje nemovitosti 06/2019. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na garáž a příslušenství Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení Koeficient úpravy na velikost vlastnosti pozemku Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce s 4. Práva a závady Při místním šetření bylo povinnou sděleno, že nemovitost není pronajímána. Pro účely ocenění je tedy na nemovitost pohlíženo tak, že není zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 739 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336 a Občanského soudního řádu.

18 18 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Rodinný dům Nalžovice Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: třináctmilionůstopadesátsedmttisíckorunčeských Orná půda pozemek parc. č Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: stodesettisícšestsetkorunčeských Rekapitulace celkem Způsob ocenění Obvyklá cena RD Obyvklá cena pozemku parc. č Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Obvyklá cena slovy: třináctmilionůdvěstěšedesátosmtisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Cena ,00 Kč ,00 Kč Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 19. června 2020 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem Nemovitost s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Brno, zapsaným podle 21, odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j. 66/98 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky /2020. V Brně dne 19. června 2020 Ing. Tomáš Hudec jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 739 str. 1 Fotodokumentace nemovitosti Nájemní smlouva Výřez z katastrální mapy a výřez z fotomapy Mapa oblasti

19 19 Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nalžovice

20 20 Fotodokumentace nemovitosti 1.PP

21 21 1.NP Podkroví

22 Příslušenství 22

23 23 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Nalžovice

24 24 Mapa oblasti