ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POUDEK č /2014 pozemků st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v kat.území: Libovice u laného, obec: Libovice, okres: Kladno. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5422/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 303/2013 b., č. 340/2013 b. a č. 344/2013 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol tanovit obvyklou cenu pozemků st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v k.ú.libovice u laného, obec: Libovice, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 2. Základní informace předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům Libovice Libovice Kraj: tředočeský Okres: Kladno Obec: Libovice Katastrální území: Libovice u laného Počet obyvatel: 351 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 16 Kč/m2 Koeficienty obce koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) č. V V V Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 V V 0,80 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 299,64 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.faktorové Daniely. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem při prohlídce dne informace sdělené p.faktorovou Danielou při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 5422/12) - exekuční příkaz ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Libovice dne : a/ nákres na zřízení kolny u domu čp.93 z února r.1925 b/ plán stavebních úprav (přístavba verandy a WC) z 06/1973 vypracovaný p.josefem Zvárou c/ plán kanalizační přípojky z 10/2003 d/ v r.2004 výměna oken špaletových dřevěných za plastová okna e/ kolaudační rozhodnutí na přípojku splaškové kanalizace ze dne

3 -3- vydané pod č.j.ú 407/2005/Mu f/ povolení odstranění přístavku ze dne vydané MěstÚ laný pod č.j.ú 1049/05/Th - na Městském úřadě ve laném zjištěno: žádné doklady nedochovaly..! 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 s rodinným domem čp.93 a příslušenstvím v západní části obce Libovice. Příslušenství rodinného domu tvoří 2 vedlejší stavby a venkovní úpravy. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 B. ZNALECKÝ POUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 b., č. 237/2004 b., č. 257/2004 b., č. 296/2007 b., č. 188/2011 b., č. 350/2012 b., č. 340/2013 b., č. 303/2013 b. a č. 344/2013 b. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 b. ndex trhu s nemovitými věcmi znaku 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi V V 4 ndex trhu T P5 (1 + Pi) 0 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku

4 -4-2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -0,01-0,03-0,04 11 ndex polohy P P1 (1 + Pi) 0,948 i2 Koeficient pp T P 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, kanalizaci; bez možnosti napojení na plynovod. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku znaku 1. važitost pozemku a expozice - važitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 0 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0 ndex polohy pozemku P 0,948 Celkový index T O P 0 0 0,948 0,948 č. V Pi

5 -5- tavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,64 Typ 4 odst. 1 Parcelní číslo st.115 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada 6/4 tavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ndex Upr. cena [Kč/m2] Koef. 0, ,06 Výměra [m2] 374,00 Jedn. cena [Kč/m2] 284,06 Cena [Kč] ,44 102,00 284, , ,56 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Jedná se o přízemní rodinný dům, částečně podsklepený, se sedlovou střechou nad původní částí (tašková krytina) a pultovou nad přístavbou. Původní část byla postavena cca v r1920 a po r.1999 byla provedena rekonstrukce s přístavbou (dokončena cca v r.2004). Obvodové zdivo u původní části je smíšené o tl.75 cm (kámen, cihla) a u přístavby z plynosilikátových tvárnic o tl.30 cm. Přízemí je dispozičně členěno na vstupní verandu, průjezd, kuchyň, obývací pokoj, chodbu, koupelnu, WC, ložnici a pokoj (se vstupem na terasu); nad přízemím je půdní prostor a v suterenu je kotelna (kotel na pevná paliva) a sklad s klenbovými stropy. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní (kotel na pevná paliva) ;ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy: přípojky vody, kanalizace a elektro; zpevněné betonové plochy dvorka (beton. dlažba), terasa, venkovní schody, oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: táří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda tředočeský kraj, obec do obyvatel 94 let 3 504,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží : 12,157,30+6,554,70 1.podz.podl.: 7,303,50 podlaží : 1.podz.podl.: Zastavěná plocha 119,48 m2 25,55 m2 119,48 m2 25,55 m2 Konstrukční výška 2,80 m 2,40 m

6 -6- Obestavěný prostor : (12,157,30+6,554,70)(2,80) zastřešení: 12,157,30(0,70+3,0/2)+6,554,700,70/2 1.podz.podlaží: 7,303,502,40 podezdívka nep.č.: (119,48-25,55)0,20 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 1,21 334,54 m3 205,90 m3 61,32 m3 18,79 m3 620,55 m3 119,48 m2 145,03 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. tavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 10 let po celkové rekonstrukci: s 1-5 ( ) 0,875 č. Vi typ A -0,01-0,08 V 0,03 0,01 0,04 12 ndex vybavení V (1 + Vi) V13 0,875 0,866 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0 ndex polohy pozemku P 0,948 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC V 3 504,- Kč/m3 0, ,46 Kč/m3 CP OP ZCU T P 620,55 m ,46 Kč/m3 0 0, ,- Kč

7 -7- Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Vedlejší stavba (kolna) Jedná se o zděný objekt s pultovou střechou s otevřenou přední stěnou, využívaný jako kolna (k uskladnění); přestavěno z bývalé stodoly. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha 8,03,50 [m2] 28,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,00 m2 4,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 8,03,50(3,0+4,60)/2 [m3] 106,40 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Typ Obestavěný prostor - celkem: NP Obestavěný prostor 106,40 m3 106,40 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce Obj. podíl [%] C C 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 7,10 31,80 7,30 8,10

8 -8-7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: X C C C 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 6,10 8,20 68,60 0,6860 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): 1 250,0,6860 0,8000 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 106,40 m ,- Kč/m , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: % / PCŽ % 60 / 80 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / ) Nákladová cena stavby CN Koeficient pp Cena stavby C 0, ,- Kč 0, ,70 Kč Vedlejší stavba (kolna) - zjištěná cena ,70 Kč Vedlejší stavba (dílna,sklad) Jedná se o zděnou vedlejší stavbu, využívanou jako dílna a sklad; stáří je stanoveno odhadem. Objekt má pultovou střechu a krytinu z eternitových vlnovek. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha 5,205,60 typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 [m2] 29,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 29,12 m2 2,90 m

9 -9- Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor (5,205,60)(2,90) zastřešení 5,205,601,60/2 [m3] 84,45 m3 23,30 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Typ zastřešení Obestavěný prostor - celkem: NP Z Obestavěný prostor 84,45 m3 23,30 m3 107,75 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Obj. podíl [%] X 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5, Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle KP): 1 250,00 0,8000 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 107,75 m ,- Kč/m , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: % / PCŽ % 60 / 80 75,0 %

10 -10- Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / ) Nákladová cena stavby CN Koeficient pp Cena stavby C 0, ,- Kč 0, ,46 Kč Vedlejší stavba (dílna,sklad) - zjištěná cena ,46 Kč Cena staveb celkem ,16 Kč Pozemky st.p.č.115, p.č.6/4 - zjištěná cena ,72 Kč

11 -11- C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.115, p.č.6/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč ,- Kč tanovení obvyklé ceny: Uskutečněný prodej přímo v obci Libovice v r.2014 jsem neměl k dispozici, a proto jsem provedl porovnání s uskutečněnými prodeji rodinných domů z mojí databáze v okrese Kladno: 1/ Rodinný dům čp.127, Dřetovice...05/ ,1 mil.kč (zast.plocha...138m2, obest.prostor...561m3, přízemní rodinný dům bez podkroví, částečně podsklepený, původní část z r.1922, později přístavba a modernizace, garáž vedle domu, 2 vedlejší stavby, ústřední vytápění s plynovým kotlem, poloha na okraji obce, kanalizace do septiku, pozemky celkem m2) 2/ Rodinný dům čp.5, Doksy u Kladna,ul.V.Melena...07/ ,0 milkč (zast.plocha...105,4m2,obest.prostor...792m3, užíváno od r.1988, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený, původní dřevěná okna, částečně zanedbaná údržba, pozemky celkem...427m2) 3/ Rodinný dům čp.273, ul.adová, Buštěhrad...06/ ,5 mil.kč (zast.plocha...130,8m2,obest.prostor...891,8m3, původní část domu z r.1900, dům před celkovou rekonstrukcí, bez vytápění, poloha v severním svahu, pozemek pouze...237m2 ) Dále jsem provedl porovnání se současnými 5 porovnatelnými nabízenými prodeji v této lokalitě (jsou uvedeny v příloze č.5), jsou nabízeny v cenovém rozsahu cca 1,8mil.Kč-2,6 mil.kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji se skutečností, že prodejní ceny jsou nižší tj.cca % z nabízených cen...!) Přímo v obci Libovice není v současné době nabízen žádný prodej rodinného domu... Na základě analýzy trhu s nemovitostmi a po uvedeném porovnání, mohu konstatovat, že dle mého názoru:

12 -12- Výsledná cena zjištěná dle cenového předpisu cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti (obvyklé ceně). Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:dvamilionykč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.pr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2014.