ZNALECKÝ POSUDEK. č. 34/7124/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/7124/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 4 s rodinným domem č.p. 62 s příslušenstvím, k.ú. Bříza, obec Bříza, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 34/7124/2015 LV no.: 118 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 4 s rodinným domem č.p. 62 s příslušenstvím, k.ú. Bříza, obec Bříza, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Bříza 62, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 4 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část obce odpovídá velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 110 m 2 Resident area: Bytové plochy: nezjištěna m 2 cca 1850 Storage area: Skladové plochy: 990 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 171 Kč/ m 3 Income: Příjem: 85 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 306 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 118 jsou ve vlastnictví Kamily Šmídové, bytem Charvatce 2, Martiněves. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 118 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské ve výši 1.410,-Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Českou kancelář pojistitelů IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 030 EX-14714/ ze dne zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro Okresní správu sociálního zabezpečení Česká Lípa, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Litoměřicích 10 E-105/ ze dne Právní moc ke dni zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor: JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Masarykova 679/33, Litoměřice, Litoměřice, listina - Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Litoměřice 124EX- 267/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Litoměřice Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 118 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 118, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 118 nejsou evidován žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 118 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské ve výši 1.410,-Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Česko kancelář pojistitelů IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město 030 EX-14714/ ze dne zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro Okresní správu sociálního zabezpečení Česká Lípa, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresní soud v Litoměřicích 10 E-105/ ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 118 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 118, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 62 je v katastru nemovitostí evidován jako budova se způsobem využití rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - oceňovaný rodinný dům je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu - lze předpokládat nutnou celkovou rekonstrukci vnitřních prostor domu - dvůr je zaplněn převážně znehodnoceným stavebním materiálem Strong points / silné stránky: - dobré silniční spojení (nájezd na dálnici D8 je ve vzdálenosti 4 km) - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 118 pro k.ú. a obec Bříza, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Bříza, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. svolána na , 12:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí byl přítomen vlastník oceňovaných nemovitých věcí paní Kamila Šmídová, která odmítla bližší zaměření nemovitosti a prohlídku vnitřních prostor rodinného domu č.p. 62. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Bříza Kód obce: Název obce: Bříza Počet obyvatel obce: 406 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Bříza se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, ve správním obvodu Roudnice nad Labem. Patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 406) a nachází se v jeho jihovýchodní části. Město je vzdáleno zhruba 30 km od bývalého okresního města Litoměřic, 10 km od Roudnice nad Labem a vzdálenost od Prahy je zhruba 45 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice I. třídy č. 240 Velvary Černuc Břiza Roudnice na Labem. Ve vzdálenosti 4 km od obce je napojení na dálnici D8. V obci se také nachází železniční stanice na trase Budyně nad Ohří Mšené-lázně Bříza Vodochody - Straškov. Z občanské vybavenosti se v Bříze nachází obecní úřad, knihovna, obchod a restaurace. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části obce Bříza, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. Podle dostupných informací je v obci rozvod elektřiny a vody, plynu a kanalizace. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku čís. parcely 387/2, který je ve vlastnictví obce Bříza. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 62: Rodinný dům č.p. 62 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 4, k.ú. Bříza. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. Zastavěná plocha je zhruba 110 m2. Lze předpokládat, že dům v současném stavebně-technickém stavu nelze užívat k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených cihel, žlaby a svody jsou z plechu, chybí parapety a hromosvod, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, v 2. NP dřevěné, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké, vnitřní omítky zřejmě jsou vápenné jednovrstvé, vnější fasádní omítky jsou z části štukované, zčásti chybí. Způsob vytápění domu nebyl zjištěn, napojení na inženýrské sítě nebylo zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat dobu výstavby na zhruba polovinu 19. století. Stavební stav oceňovaného domu je velmi špatný. Střešní krytina je za hranou své životnosti, v některých částech chybí, lze předpokládat, že do domu dlouhodobě zatéká a nelze vyloučit poškození krovů, nadstřešní část komínů vyžaduje opravu, žlaby a svody vyžadují výměnu, část vnějších omítek chybí. Aby mohl být oceňovaný dům užíván pro účely bydlení, je nutná celková rekonstrukce. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 4, k.ú. Bříza, o výměře 306 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 62. Na velké části pozemku se nachází převážně znehodnocený stavební materiál

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 4 s rodinným domem č.p. 62 s příslušenstvím, k.ú. Bříza, obec Bříza, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 118 pro k.ú. Bříza, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 6. února 2015 Slovy: Stosedmesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 118 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 118, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 118, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 34/7124/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 6. února

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 34/7124/2015 LV no.: 118 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 4 zastavěná plocha a nádvoří Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Dušníky, okres Litoměřice , nestanoven ,00 0,70 ukončená dražba *1), RD s 1 NP a podkrovím, dispozice 4+1, stavebnětechnický stav lepší než u domu oceňovaného, napojení na vodu, elektřinu, lokalita vzdálená 8 km 2 Rodinný dům v obci Poštovice, okres Kladno , nestanoven ,00 0,55 nabídka RK *2), RD s 2 NP o dispozici 3+1, stavebně-technický stav výrazně lepší než u domu oceňovaného, lokalita vzdálená 9 km 3 Rodinný dům v obci Kleneč, okres Litoměřice , nestanoven ,00 0,80 ukončená dražba *3), budova určená k celkové rekonstrukci, chybí stropní konstrukce, nové krovy a střešní krytina je nutná celková rekonstrukce 1) ukončená dražba serveru 2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you 3) ukončená dražba serveru Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,679 mil.kč nebyla stanovena 0,171 mil.kč 0,170 mil.kč

8 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 62, obec Bříza, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

9

10 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 62, obec Bříza, okres Litoměřice, Ústecký kraj Přístup k domu z ulice Pohled na dům č.p. 62 Pohled na dům č.p. 62 Pohled na dům č.p. 62 Pozemek St. 4 Vstup do domu