ZNALECKÝ POSUDEK. Exekutorský úřad Teplice Husitská 692/ Teplice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně ideálního podílu 1/2 pozemků parc.č. 1142, 1143/2 v k.ú. Písty, obec Budyně nad Ohří, okres Litoměřice, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Exekutorský úřad Teplice Husitská 692/ Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 489/ ze dne ) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice tel.: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 pozemků parc.č. 1142, 1143/2 v k.ú. Písty, obec Budyně nad Ohří, okres Litoměřice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 489/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Písty Budyně nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Budyně nad Ohří Katastrální území: Písty Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce (paní Kamila Hulíková se mi ozvala telefonicky s tím, že by se místního šetření vzhledem ke vztahům s bývalým manželem raději nezúčastnila, místního šetření se zúčastnil podílový spoluvlastník pan Petr Beybl, který mě sám telefonicky kontaktoval). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 489/ ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne (LV č. 520) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne informace a údaje sdělené panem Petrem Beyblem - informace z územního plánu města Budyně nad Ohří - dohoda ze dne o rozdělení pozemků v k.ú. Písty - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa Českého středohoří

3 Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. Písty je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Beybl Petr a Beyblová Alena, Bystřická 463, Novosedlice podíl 1/2 SJM Hulík Jiří a Hulíková Kamila, Josefa Dobrovského 2163/3, Most, Most 1, Hřbitovní 89, Údlice podíl 1/2 B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č m 2 zahrada parc.č. 1143/2 738 m 2 zahrada B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji a zástavní práva exekutorská, soudcovské a z rozhodnutí správního orgánu k oceňovanému podílu nemovitostí podrobně viz. příloha - LV č D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 520 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 520 Dle dostupných podkladů byly znalcem zjištěny další skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou nemovitosti. Jedná se o uzavřenou dohodu o rozdělení pozemků, sepsanou současnými podílovými spoluvlastníky, kterou měly být upraveny výměry jednotlivých pozemků podle jejich skutečného užívání jednotlivými podílovými spoluvlastníky. 6. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění pozemků, které jsou užívány jako zahrada - na pozemcích je postaveno několik staveb bez základů (převážně přístřešky nad zde odstavenými obytnými přívěsy, doplněné dalšími stavbami jako jsou kolny, venkovní záchody, přístřešek venkovní sprchy) - větší stavby půdorysných rozměrů cca 4 x 5 m, 4 x 5 m, 3 x 4 m, 2,5 x 6 m, 2 x 4 x 5 m s propojením cca 3 x 3 m, 3 x 4 m, dvě kolny 2 x 3 m, přístřešek venkovní sprchy cca 2 x 2 m a dva suché záchody cca 1 x 1 m. Pozemky jsou oploceny včetně plotových vrat a vrátek, je na nich několik okrasných dřevin a je k nim přiveden rozvod el. energie. Pozemky jsou situovány na břehu řeky Ohře ve vzdálenosti cca 1 km od zastavěné části osady Písty obce Budyně nad Ohří. Přístup je po částečně asfaltové, částečně pouze štěrkové komunikaci. V místě je možnost napojení pouze na rozvod elektro. Území je rovinné. Budyně nad Ohří je menším městem okresu Litoměřice, které je od okresního města vzdálené cca 10 km, výhodná je poloha k nájezdu na dálnici D8 (cca 3 km). Písty jsou osadou vzdálenou od Budyně nad Ohří cca 2 km, v místě není žádná občanská vybavenost a omezená vybavenost

4 - 4 - inženýrskými sítěmi, spojení je linkovým autobusem. Oceňovaná nemovitost se nachází v rekreační oblasti cca 1 km od Pístů, na břehu řeky Ohře. Území je ve schváleném územním plánu obce vedeno jako území rekreační zástavby s tím, že se jedná o záplavovou oblast (poslední záplava v roce 2010) a nelze zde získat povolení ke stavbě resp. souhlas správce toku - Povodí Ohře. Je zde spíše trpěna stávající provizorní zástavba stavbami bez základů. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, Teplice (číslo jednací: 110 Ex 489/ ze dne ) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemek, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis pozemků Pozemky Jedná se o ocenění pozemků, které jsou užívány jako zahrada - na pozemcích je postaveno několik staveb bez základů (převážně přístřešky nad zde odstavenými obytnými přívěsy, doplněné dalšími stavbami jako jsou kolny, venkovní záchody, přístřešek venkovní sprchy) - větší stavby půdorysných rozměrů cca 4 x 5 m, 4 x 5 m, 3 x 4 m, 2,5 x 6 m, 2 x 4 x 5 m s propojením cca 3 x 3 m, 3 x 4 m, dvě kolny 2 x 3 m, přístřešek venkovní sprchy cca 2 x 2 m a dva suché záchody cca 1 x 1 m. Pozemky jsou oploceny včetně plotových vrat a vrátek, je na nich několik okrasných dřevin a je k nim přiveden rozvod el. energie. Pozemky jsou situovány na břehu řeky Ohře ve vzdálenosti cca 1 km od zastavěné části osady Písty obce Budyně nad Ohří. Přístup je po částečně asfaltové, částečně pouze štěrkové komunikaci. V místě je možnost napojení pouze na rozvod elektro. Území je rovinné. Území je ve schváleném územním plánu obce vedeno jako území rekreační zástavby s tím, že se jedná o záplavovou oblast (poslední záplava v roce 2010) a nelze zde získat povolení ke stavbě resp. souhlas správce toku - Povodí Ohře. Je zde spíše trpěna stávající provizorní zástavba stavbami bez základů. Vzhledem k uvedeným skutečnostem i provizornímu provedení staveb, nejsou stavby zahrnuty do ocenění. Výměry oceňovaných pozemků: parc.č m 2 zahrada parc.č. 1143/2 738 m 2 zahrada celkem 2116 m 2

5 Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti stavební pozemek, je obvyklá cena pozemku totožná s jeho věcnou hodnotou. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Obdobné nemovitosti se v místě samostatně nepronajímají, výnosou metodu nelze stanovit. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných pozemků v okolí. K dispozici pouze údaje z inzerce v lokalitě Budyně nad Ohří a okolí. Prodej pozemek zahrada 6364 m2, Budyně nad Ohří Prodej pozemků pro individuální rekreaci na okraji obce Budyně nad Ohří směrem na obec Vrbka. Jedná se o 4 pozemky o výměrách poz.č m2, poz.č m2, poz.č.3-87m2,č.4 – 256m2, přičemž pozemky č. 1 a č.2 a č.4 na sebe navazují a

6 - 6 - pozemek č.3 je přes cestu cca 5 metrů. Pozemky jsou určeny pro výstavbu rekreačního objektu a v tomto případě i pro individuální rekreaci. Pozemek č.3 je momentálně oplocen a pronajat k jedné rekreační chatě a tento v době prodeje již bude volný a k dispozici. Všechny pozemky se nacházejí se na levé straně silnice vedoucí z Budyně nad Ohří do Vrbky, kde jsou již postavené rekreační chaty vše ve foto, kde jsou také zákresy pozemků a jejich plánky. Uváděné pozemky lze také koupit samostatně za individuálně stanovenou cenu a poplatky. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky JUK1930 (Jupiter reality, Strážní 1359/28, Praha), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč. Prodej pozemek zahrada 3932 m2, Libotenice Rozsáhlý pozemek o celké výměře 3932m2 s možností výstavby chaty do 70 m2 leží asi 600 m od obce Oleško v klidu a tichu na okraji lesa Tento velmi cenově výhodný pozemek je z větší části oplocen a je přístupný po dvou komunikacích (udržovaných lesních cestách). Podíl na jedné z cest bude součástí prodeje. V současné době je pozemek využíván jako užitková zahrada, rostou na něm ovocné stromy. Nachází se zde menší dřevěná kůlna na nářadí a vrtaná studna 30 m hluboká. Na pozemku je možnost výstavby přízemní chaty do 70 m2. Projektová dokumentace a stavební povolení bude rovněž součástí prodeje. Oleško leží nedaleko Roudnice nad Labem a Litoměřic. Je zde zastávka vlaku i autobusu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky S51128 (KP - real CZ, s.r.o., Dlouhá 198/34, Litoměřice), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč. Prodej pozemek zahrada 1546 m2, Brozany nad Ohří Exkluzivně nabízíme prodej dvou sousedních pozemků o velikosti 1546m2 (cena za 1m2 je 50,- Kč), nacházejících se mimo zastavěné území obce a tvořící tzv. zahrádkářskou kolonii. V územním plánu obce jsou v současné době vedeny jako zahrady. Městys Brozany nad Ohří má obyvatel. V místě veškerá občanská vybavenost. Velmi rozmanitá možnost volnočasových aktivit. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky KLIPO : (Královna realit, s.r.o., Kounicova 271/13, Brno), aktualizace , inzerovaná cena ,- Kč. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Jedná se o nabídky pozemků zahrad s možnou rekreační výstavbou v Budyni nad Ohří a obdobných lokalitách v okolí do 5 km. Oproti oceňované nemovitosti je u porovnávaných možná výstavba, ale jejich atraktivita je podstatně menší (většinou pruh u silnice, bez vodního toku nebo lesa). Ceny v inzerci se pohybují ve výši 50,- Kč/m2, 76,- Kč/m2 a 50,- Kč/m2. Redukovanou jednotkovou cenu za oceňovanou nemovitost uvažuji se zohledněním zejména inzerce (cena v inzerci spíše maximální), dále výměry, příslušenství, využitelnosti a situování pozemku (využití dáno možnou zastavěností). Porovnání je shrnuto v následující tabulce pomocí koeficientů, vyjadřujících, kolikrát je oceňovaná nemovitost lepší nebo horší než porovnávané nemovitosti:

7 - 7 - Koeficienty porovnávací metody pozemků Ozn. Název koeficientu Doporučené rozpětí K1 redukce pramene ceny 0,70 až 1,10 K2 velikosti objektu 0,80 až 1,20 K3 polohy 0,80 až 1,90 K4 dopravní dostupnosti 0,80 až 1,30 K5 možnosti zastavění pozemku 1,00 až 1,50 K6 intenzity využití pozemku 0,50 až 1,50 K7 vybavenosti pozemku 0,50 až 1,50 K8 úvaha zpracovatele ocenění 0,80 až 1,10 Kc celkový koeficient K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7*K8 Nemovitost JC Kč Porovnání pozemků koeficient K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 Kc JCU Kč Budyně nad Ohří 50 0,90 1,20 1,50 0,95 1,00 0,75 1,00 1,10 1,27 63 Libotenice 76 0,90 1,10 1,50 0,95 1,00 0,75 1,00 1,10 1,16 88 Brozany nad Ohří 50 0,90 1,10 1,50 0,95 1,00 0,75 1,00 1,10 1,16 58 průměrná hodnota 70 Redukovanou jednotkovou cenu pro porovnání uvažuji ve výši cca 70,- Kč/m m2 á 70,- Kč/m2 = ,- Kč Pozemky celkem ,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byla jako rozhodující stanovena hodnota srovnávací. Na základě výše uvedených zjištění uvažuji cenu pozemků, které jsou sice částečně zastavěné, ale pouze provizorními stavbami bez základů a v rozporu s územněplánovací dokumentací, v lokalitě sice vzhledem k sousedství řeky Ohře atraktivní, ale s možnostmi využití prakticky v současném rozsahu tedy pouze jako zahrada s možností odstavení pouze např. mobilního přívěsu, ve výši srovnávací hodnoty, tedy cca 150 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji podílu nemovitosti a zástavních práv. Uzavřenou dohodu o rozdělení pozemků, sepsanou současnými podílovými spoluvlastníky, kterou byly upraveny výměry jednotlivých pozemků podle jejich skutečného užívání jednotlivými podílovými spoluvlastníky, je možno považovat za dohodu o užívání věci v podílovém spoluvlastnictví, na cenu obvyklou nemá vliv.

8 - 8 - Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitosti ,- Kč slovy: sedmdesátpěttisíc Kč V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Srbicích, Ing. Zdeněk Garlík