Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2015 o ceně bytu jednotka č.1206/2, č.p.1206, stavební plocha p.č.839/59 a 839/96, v k.ú. Jilemnice, obci Jilemnice, okres Semily.LV 2794 a Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/ Ostrava IČ: Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 0132/ Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - č.j.102 EX 0132/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jilemnice, obec Jilemnice, okres Semily, list vlastnictví č , vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Jilemnice Katastrální území: Jilemnice (659959) List vlastnictví číslo: 2043 Vlastník: Společné jmění manželů Podíl: 774/ Zadrobil Miroslav a Zadrobilová Hana Jana Weisse 1206, Jilemnice List vlastnictví číslo: 2794 Vlastník: Společné jmění manželů Zadrobil Miroslav a Zadrobilová Hana Jana Weisse 1206, Jilemnice Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo 2043 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 II. Byt a) Byt 3+1 BJ č.1206/2 3

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

5 5 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Pozemek a) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Jilemnice Název okresu: Semily Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 0,95 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Prahazápad 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 1,00 Základní cena výchozí: ZC v = 750, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 484,50 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,080 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 523,2600 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 839/59 zastavěná plocha a nádvoří ,32

6 6 Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Kategorie a charakter II. Místní komunikace, dráhy regionální, 0,40 pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od m do m 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy I. Se zpevněným povrchem 0,00 4 Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů 0,00 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0, odst. 3, 4 Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 174,4200 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 839/96 ostatní plocha - zeleň ,98 Součet cen všech typů pozemků: = ,30 Kč Pozemky na LV číslo 2043 určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky na LV číslo 2043 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt 3+1 BJ č.1206/2 spoluvlastnický podíl: 774 / ,30 Kč ,30 Kč ,30 Kč 8 193,96 Kč II. Byt a) Byt 3+1 BJ č.1206/2 38 Bytová jednotka o velikosti 3+1 v 1.NP na ul Jana Weise, ve městě Jilemnice (5.604 ob.), okres Semily, kraj Liberecký. Vzdálenost od okresního města je cca 20 km a od města Vrchlabí cca 10 km. Byt se nachází v panelovém domě, ve kterém byla v roce 2012 vyměněná okna za okna plastová. Byt je v původním technickém stavu bez pravidelné základní údržby. V zimním období je vytápěn ústředním topením prostřednictvím dálkovodu. V bytě je umakartové bytové jádro s původním vybavením koupelny. Veškerá občanská vybavenost je v Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 1 18,20 1,00 18,20 pokoj 2 12,20 1,00 12,20 pokoj 3 16,40 1,00 16,40 kuchyň 11,70 1,00 11,70 koupelna 2,90 1,00 2,90 WC 1,00 1,00 1,00 předsíň 12,10 1,00 12,10 sklep 2,90 0,80 2,32 lodžie 3,10 0,20 0,62 80,50 77,44

7 7 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Jilemnice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,701 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 7 779,70 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 77, ,70 1,000 1,080 = ,77 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 774 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 8 193,96 Kč ,96 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,73 Kč Byt 3+1 BJ č.1206/2 určená cena: ,73 Kč

8 8 C. Rekapitulace Výsledné ceny bytu včetně opotřebení - dle vyhlášky: a) Byt 3+1 BJ č.1206/ ,73 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: šestsetpadesátosmtisícosmsetpadesát Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu bytu jednotka č.1206/2, č.p.1206, stavební plocha p.č.839/59 a 839/96, v k.ú. Jilemnice, obci Jilemnice, okres Semily.LV 2794 a Kč ,- Slovy: devětsetpadesáttisíc Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň

9 9 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

10 Katastrální mapa parcely 839/59 10

11 Fotodokumentace 11

12 12

13 13 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: 2A0ACB Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,86 Kč/m 2 včetně provize Adresa: Ambrožova, Jilemnice Obec: Jilemnice Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Semily Kraj: Liberecký Popis: Prodej prostorného bytu 3+1 o CP 78 m2 v DV s možností převodu do OV. Byt se nachází ve 2. NP panelového domu v klidné části města Jilemnice. Dispozice: velká vstupní chodba s vestavěnými skříněmi, obývací pokoj s balkonem, kuchyň, ložnice, dětský pokoj. K bytu náleží sklep a další společné prostory. Dům je po částečné rekonstrukci. Možnost financování hypotékou - zařídíme. Celková plocha: 74 m 2 Užitná plocha: 78 m 2 Plocha pozemku: 78 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Typ domu: přízemní Druh konstrukce: panelová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: 6 Počet podzemních podlaží: 1 Druh vlastnictví: družstevní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Doprava: silnice Příslušenství: balkón Vybavení: výtah

14 14

15 15 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Reality IDnes Kód nabídky:idnes MoniT-ID: 2884EF Nabídková cena: , Kč vč. DPH 9 230,77 Kč/m 2 Včetně provize Adresa: Jilemnice, okres Semily Obec: Jilemnice Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Semily Kraj: Liberecký Popis: Nabízíme na prodej byt 2+kk o CP 75 m2 ve zvýšeném přízemí cihlového domu na klidném místě v Jilemnici. Nedaleko do centra města, kde je veškerá občanská vybavenost a dopravní dostupnost. S financováním pomůžeme. Celková plocha: 65 m 2 Zastavěná plocha: 65 m 2 Užitná plocha: 65 m 2 Dispozice bytu: 2+kk Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2010 Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 4 Počet podzemních podlaží: 1 Počet místností: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Příslušenství: sklep

16 16

17 17 Srovnatelná nemovitost Realitní server: Sreality.cz Kód nabídky: MoniT-ID: Nabídková cena: , Kč vč. DPH ,22 Kč/m 2 Adresa: Ambrožova, Jilemnice Obec: Jilemnice Číslo obce: Počet obyvatel: Okres: Semily Kraj: Liberecký Popis: Prodej družstevního bytu 3+1 s balkonem. V klidné části Jilemnice nedaleko centra. Byt s plastovými okny je v původním, ale zachovalém stavu a je situován JV směrem s výhledem na areál Hraběnka a Spořilov - zástavbu RD. Dispozice: kuchyň, předsíň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, lodžie, koupelna a WC. V místě je veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost. Parkování u domu. Celková plocha: 72 m 2 Užitná plocha: 72 m 2 Plocha sklepa: 2 m 2 Dispozice bytu: 3+1 Umístění nemovitosti: klidná část obce Typ domu: přízemní Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2013 Číslo podlaží: 4 Počet nadzemních podlaží: 7 Druh vlastnictví: družstevní Anuita: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 120V, 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice Příslušenství: lodžie, sklep

18 18