Znalecký posudek č /2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 95, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96, jehož součástí je rodinný dům č.p. 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s., IČ Křenová 299/ Brno Objednávka ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro prodej Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 14. října

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality Kopie katastrální mapy Popis nemovitých věcí 6 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 9 C. Rekapitulace 12 D. Přílohy 13 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 95 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je garáž bez č. p./č.e., pozemek parcelní číslo st. 96 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 39 a pozemek parcelní číslo 596/50 zahrada v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice. 2. Informace o nemovité věci: Adresa nemovitosti: Pardubice, Staročernsko, K Pustinám 39 Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Staročernsko 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Staročernsko, LV č. 934 ze dne ) Mapa okolí a obce 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí ) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, katastru nemovitostí a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 8. října 2016 znalcem za účasti vlastníka. 5. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: 3

4 ...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena minimálně 2 staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců, přičemž ve zvláštních případech může být využito i uskutečněných převodů starších s uvedením odůvodnění. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 50%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 934 jsou manželé Zdeňka a Radek Rábovi oba bytem Pardubice, Staročernsko, K Pustinám 39 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 95 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 39,0 m 2, jehož součástí je garáž bez č. p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 87,0 m 2, jehož součástí je rodinný dům číslo popisné 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 zahrada o výměře 625,0 m 2 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice. 4

5 8. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto ocenění nepromítají. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. Dům stojí na rovině, nehrozí zde sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Staročernsko I. kategorie převážně nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Statutární město Pardubice patří územně do okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Pardubice jsou také obcí s rozšířenou působností. Na území tohoto statutárního města má hlášený trvalý pobyt obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Protéká zde řeka Chrudimka. Pardubice jako správní centrum Pardubického kraje poskytuje svým občanům kompletní občanskou vybavenost, školy na všech úrovních včetně vysoké, ve městě je vytvořena síť obchodů a služeb, jsou zde sportovní areály, koupaliště, zdravotnické zařízení od polikliniky, nemocnice po specializovaná zdravotnická zařízení a s tím vším se pojící relativně široká možnost pracovního uplatnění obyvatel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a jedná se o významný železniční uzel. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je rodinný dům, garáž a pozemky užívané v jednotném funkčním celku v obci Pardubice, oddělená část Staročernsko. jedná se o přízemní objekt, jenž není podsklepen, je zastřešen sedlovou střechou s plně využívaným podkrovím. Jedná se o dům, který byl uveden do provozu před deseti lety, stavba obsahuje jednu bytovou jednotku. Samostatně je postavená přízemní garáž, k západnímu průčelí je přistavěno nadstřešené venkovní posezení. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z ulice K Pustinám, která má asfaltový povrch. Parkování je možné na zpevněné ploše u domu přímo na posuzovaném pozemku zahrady, v garáži i u domu na ulici. Pardubice jako krajské město spojují s dalšími městy silnice, železniční stanice leží na trase Praha Přerov. Staročernsko leží na východ od souvisle zastavěné části města Pardubice, dopravně je s městem spojená prostředky MHD, zastávka je od domu vzdálená 880 m, ve vzdálenosti cca 1300 m je i zastávka železnice místní stanice Černá za Bory. Účel využití Stavba je ke dni ocenění užívána vlastníky v souladu s evidencí. Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 96 je zastavěn stavbou hlavní rodinným domem, parcela st. 95 je zcela zastavěná garáží. Zahrada je užívaná v souladu s evidencí. Území je rovinné. Všechny pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku a společně oploceny, zatím chybí vjezdová vrata a vrátka jako součást oplocení.. Možnost napojení na elektřinu, plyn, vodovod, odvod splašků do jímky na vyvážení. Město Pardubice nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. 5

6 Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 95/, 96 a 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice b) 35 rodinný dům č.p. 39 a garáž na pozemcích parcelní číslo st. 95, 96 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice 11. Kopie katastrální mapy: Pozemky zapsané na LV č. 934 v katastrální území Staročernsko, obci Pardubice 12. Popis staveb: c) 35 rodinný dům č.p. 39 na pozemku parcelní číslo st. 96 a garáž na st. 95 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Předmětem ocenění je rodinný dům, stavba byla uvedená do trvalého užívání v roce 2005, jedná se tedy o novostavbu. Okolní zástavbu tvoří obdobné samostatně stojící rodinné domy. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný dům je založen na základových izolovaných pásech, obvodový plášť stavby splňuje současné požadavky na tento typu konstrukcí. Stropy s rovným podhledem, sedlový krov je pokryt pálenou taškou, v konstrukci střechy najdeme i střešní okna. Výplně otvorů plastové, klempířské konstrukce kompletní, pozinkovaný plech. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou zděné, jen přepážky podkroví tvoří SDK desky. Sádrokarton tvoří rovněž šikmé podhledy v podkrovních prostorech. Nášlapné vrstvy podlah vnitřních prostor jsou pak dvojího typu: keramická dlažba a plovoucí podlahy. Vnitřní dveře na bázi dřevních hmot v obložkových zárubních, plné i částečně prosklené. Úprava fasády kombinace hladké a strukturované omítky, vnitřní omítky štukové, SDK povrchy opatřené malbou, obklady stěn v koupelně i kuchyni. Ke dni ocenění dochází k celkové opravě vybavení a rozvodů v koupelně v 1. NP. stavby. Stavba je napojena na el. energii, plyn a vodu, odkanalizováni do jímky. Ohřev TUV je zajištován sdruženým plynovým kotlem ÚT. Dispoziční řešení stavby: V přízemí domu se nachází obývací prostor propojený s jídelnou a kuchyní. Koupelna v rekonstrukci. Z obývacího pokoje francouzským oknem lze přejít na posezení za domem, které je chráněno přístřeškem. Schodiště do podkroví má dřevěné nášlapné vrstvy, zde mimo ložnice a dětského pokoje ne rovněž umístěná koupelna vybavená vanou, umyvadlem, celek s sdružen s WC. 6

7 Garáž na samostatném pozemku má elektricky ovládaná vrata, interiér není zcela dokončen, chybí omítky. Přehled využitelných kapacit objektu: Celková užitná plocha: 139,00 m 2 Zastavěná plocha: 87,00 m 2 Obestavěný prostor objektu včetně garáže: (39,00 * 2,80) + (87,00 * 3,80) + (87,00 * 4,20 * 0,5) = = 622,50 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, vody, plynu. Kanalizace svedena do vlastní jímky. Vedlejší stavby: Příslušenství stavby tvoří dřevěný přístřešek nad venkovním posezením za domem. Technický stav, vady a nedodělky: Dům je novostavbou, v současné době probíhá rekonstrukce dolní koupelny. Celkově je technický stav objektů dobrý, nutno dokončit opravu koupelny a interiér garáže. Název nemovitosti Rodiný dům č.p. 39 v obci Pardubice, Staročernsko, samostatně stojící, včetně garáže a zahrady Počet pokojů 4 obytné pokoje - jednotka Typ domu samostatně stojící Vlatnictví osobní Přízemní/Patrový přízemní, využívané podkroví Počet podlaží 2 Stav objektu novostavba Budova zděná Sklep nepodsklepeno Garáž ano, samostatná Parkovací stání ano Balkon ne Lodžie ne Terasa ano Bazén ne Plocha pozemků 751,0 m2 Plocha zastavěná 87,0 m2 dům, 39,0 m2 garáž Plocha užitná 139,0 m2 GPS souřadnice N, E Energetická třída C (odhad, nebyla stanovená) 7

8 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 95, st. 96 a 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Ocenění pozemků dle 3,4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st. 95, st. 96, 596/50 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2015 Pardubice Staročernsko Pardubický Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) 2335 Plocha pozemků P (m 2 ) 751 Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,02 P 2 Vlastnické vztahy V. Stejný vlasntík 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivů 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i) I T 1,0200 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci IV. Oddělená část -0,02 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci II. Jen některé sítě -0,10 P 5 Občanská vybavenost v okolí II. Občanská vyb. obce je částečně dostupná -0,02 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Zpevněný příjezd, dobré parkování 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m, MHD -0,05 P 8 Komerční využitelnost II. Nekomerční charakter 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnantos 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i) I P 0,8500 Cena pozemků CP = ZC * I T * I O * I P * P CP (Kč) ,20 8

9 b) 35 rodinný dům č.p. 39 a garáž na pozemcích parcelní číslo st. 95, st. 96 včetně příslušenství v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice Stanovení ceny rodinného domu dle 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 39 Obec Katastrální území Pardubice Staročernsko Malý lexikon obcí ČR Pardubický příloha č. 24 ZC Kč/m ,00 OP m2 622,5 Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 20a, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III. samostatný 0,00 2 Provedení obv. stěn IV. novostavba 0,04 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. více jak 1 do 2 0,01 5 Napojení na veř. sítě IV. elektro, voda, plyn, kan do jímky 0,04 6 Vytápění III. ústřední plyn 0,00 7 Zákl. příslušenství IV. úplné, násobné 0,05 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. běžný rozsah 0,00 10 Vedlejší stavby III. přístřešek 0,05 11 Pozemky II. nad 300 m2 do 800 m2 0,00 12 Jiné kriterium III. bez vlivu 0,00 0,19 Stáří staby 11 s = 1-0,005*y 0,95 13 Stav II. stavba v dobrém stavu Iv 1,00 1,12 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,8500 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip ,98 Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 345/2015 Sb., 56/2016 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) pozemky dle LV č. 934 Staročernsko Pardubice Kč ,20 b) rodinný dům č.p. 39, garáž Staročernsko Pardubice Kč ,98 Cena nemovitých věcí celkem ,18 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklé Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 39 v obci Pardubice, oddělaná část Staročernsko, kde byly poblíž prodané v roce 2015 dva domy dvě novostavby, stojící severně od stavby posuzované. okrese Zlín. Jedná se vždy o přízemní, nepodsklepené objekt, jeden je zastřešen sedlovou střechou, druhý je přízemní se střechou plochou, oba domy využívají na pokrytí svých energetických potřeb solární panely. podkroví je zcela využíváno. Příslušenství prodaných domů tvoří také garáž. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 užitné plochy stavby, a to včetně ceny za pozemky. 9

10 Analýza trhu: Uskutečněné prodeje rodinných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: Popis: Uskutečněný prodej RD novostavba včetně pozemků, řízení V-16296/ Celková cena činila ,00 Kč. Přízemní dům o zastavěné ploše 124,0 m2 má na střeše fotovoltaickou elektrárnu, která není předmětem prodeje. Plocha pozemků 677,0 m2. Cena: ,41 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 přízemní novostavba Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: Popis: Uskutečněný prodej domu novostavby, objekt totožný jako posuzovaný včetně volně stojící garáže. Plocha pozemků 647,0 m2, v ceně je systém solárních panelů. Řízení V-4952/ Celková cena činila ,00 Kč. Cena: ,76 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 částečná shoda panely v ceně Nabídky rodinných domů v místě a okolí: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme Vám nízkoenergetickou dřevostavbu na klíč s velmi nízkými náklady na vytápění domu na pozemku o velikosti 949m2 na okraji obce Černá u Bohdanče. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 jedná se o nabídku RK bez provize Cena za m 2 : ,33 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná nemovitost, ne zcela dokončená, západní okraj Pardubic Nabídka č. 2 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme k prodeji RD - krásnou novostavbu typu bungalov, 3+kk, 78 m2 nacházející se v obci Starý Mateřov - 4 km od Pardubic. Nabízený rodinný dům je určený pro bydlení 4 členné rodiny, kde se nachází obývací pokoj spojen s kuchyňským koutem, pokoj a ložnice, prostorná koupelna s rohovou vanou a toaletou. Střešní krytina KM Beta, 10

11 postaveno z cihelného zdiva Heluz STI 38 cm. Vytápění zajištěno přes podlahové vytápění pomocí elektrokotle. Podlahové vytápění je po celém RD. Stavba ne zcela dokončená. Cena již 2 x snížená, celkem o ,00 Kč. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,90 jedná se o nabídku RK bez provize Cena za m 2 : ,44 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 ne zcela dokončeno, není zájem Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č ,41 1, ,41 Prodej č ,76 1, ,76 Nabídka č ,33 0, ,70 Nabídka č ,44 0, ,00 Vážený průměr základních cen v Kč za m ,57 Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v oddělené části Pardubic jako všechny uvedené příklady. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství stavby tvoří garáž. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou standartního rozsahu. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace. Možnost parkování. V blízkosti pozemku je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovité věci se neváží žádná věcná břemen ani jiná omezení. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Stavba je v klidné lokalitě, a celkově v dobrém technickém stavu. Ovšem nedokončená garáž a koupelna. 11

12 Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) ,57 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,00 4 Technická vybavenost pozemku 0,98 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,95 Upravená základní cena v Kč za m ,44 Základní upravená cena dle metody srovnání je ,44 Kč/m 2. Celková plocha prostor užitných je 139,00 m 2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí ,16 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši ,00 Kč, a cena srovnávací ve výši ,00 Kč. Stavba, která je předmětem ocenění, je moderním tržně žádaným objektem stojícím v krajském městě, pravda jedná se o oddělenou od centra značně vzdálenou lokalitu, svou polohou připomínající satelitní osady z devadesátých let minulého století. Je zde sice spojení s centrem pomocí autobusů MHD a vlaku, přesto je nutno počítat s menším komfortem dostupnosti občanské vybavenosti. Přitom nabídka RD v Pardubicích v různých cenových hladinách, v různých lokalitách a v různém technickém stavu je obrovská. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění ,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Obvyklá cena nemovitých věcí ,00 Kč ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 934, tj. pozemku parcelní číslo parcelní číslo st. 95, jehož součástí je garáž bez č.p./č.e., pozemku parcelní číslo st. 96, jehož součástí je rodinný dům č.p. 39 a pozemku parcelní číslo 596/50 v katastrálním území Staročernsko, obci Pardubice, okrese Pardubice okrese Zlín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: třimilionytřistatisíc korun českých ,00 Kč V Otrokovicích, dne 14. října 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil 12

13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 201/16. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 39 v obci Pardubice. Pozemek zahrady se rozprostírá jižně od domu Fotodokumentace: Pohled na RD čp. 39 z ulice K Pustinám Posezení je nadkryté, západní průčelí stavby 13

14 Garáž s vraty na elektrické ovládání Vybavení kuchyně Schodiště do podkroví Kotel ÚT v přízemní koupelně Vana v podkrovní koupelně 14

15 Výpis z katastru nemovitostí: 15