ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4985/2015 NEMOVITÁ VĚC: stavba bez č.p./č.ev. na pozemku p.č. St. 221 a pozemek tvořený parcelami č. St. 221 a 457/55 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Patokryje, k.ú. Patokryje Adresa nemovité věci: Patokryje, Vlastník stavby: Martina Wittichová, 1. máje 2899/7, Most, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martina Wittichová, 1. máje 2899/7, Most, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 11791/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) stavby bez č.p./č.ev (bez LV) na pozemku p.č. St. 221 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 221 a 457/55 v kat. úz. Patokryje, obec Patokryje, okres Most, vše zapsáno na LV č Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV č. 307 pro kat. úz. Patokryje - snímek z katastrální mapy ze dne pro kat. úz. Patokryje - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-11791/11-53 ze dne usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-11791/11-91 ze dne sdělení magistrátu města Most ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Obec Patokryje se rozkládá cca 4 km jihovýchodně od města Most. V obci je základní občanská vybavenost, veškerá se nachází v Mostě. Doprava MHD a vlakem. Dostupnost autem Mostu je cca 5 minut. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost je situována v okrajové části obce. Jedná se o nedokončenou stavbu chaty, která není zapsána na LV. Chata je na pozemku p.č. St. 221, k ní náleží zahrada p.č. 457/55. Chata je v záplavovém území říčky Srpiny. Přístup a příjezd k pozemku je možný po nezpevněné obecní komunikaci. Parkování na pozemku není možné. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. 2

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba není zapsána na LV. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 221 a 457/55 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Na pozemku I -0,02 stavba, která není zapsána na LV. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 5 3

4 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,784 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,828 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Patokryje: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 4

5 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 254,46 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV Oceňovaná nemovitost je situována v okrajové části obce Patokryje, k.ú. Patokryje, okres Most. Jedná se o nedokončenou stavbu chaty, která není zapsána na LV. Chata je na pozemku p.č. St. 221 a je nepodsklepená, jednopodlažní s podkrovím pro spaní. Stavba má betonové základy, svislé konstrukce jsou zděné -Ytong. Strop a krov je dřevěný. Střecha je sedlová s nedokončenou betonovou krytinou. Stavba bez fasádní omítky. Klemp. konstrukce jsou pouze žlaby TiZn. Okna jsou plastová. Vstupní dveře nezjištěny. Napojeno na el. rozvod, pilířek u pozemku. Voda ze studny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata a zahrádkářská chata 14: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 4,5*4,5 = 20,25 podkroví 4,5*4,5 = 20,25 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 20,25 m 2 2,60 m podkroví 20,25 m 2 1,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (4,5*4,5)*(2,90) = 58,73 m 3 podkroví 8,10+(4,5*4,5)*(1,50)/2 = 23,29 m 3 5

6 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 58,73 m 3 podkroví Z 23,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 82,02 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 5, ,00 5,60 5,78 100,00 5,78 2. Podezdívka jen u typu I S 3, ,00 3,60 3,71 100,00 3,71 3. Obvodové stěny S 25, ,00 25,30 26,07 100,00 26,07 4. Stropy S 9, ,00 9,40 9,69 100,00 9,69 5. Zastřešení S 9, ,00 9,20 9,48 100,00 9,48 6. Krytina S 4, ,00 4,10 4,23 70,00 2,96 7. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 0,82 50,00 0,41 8. Úprava povrchů S 9, ,00 9,20 9,48 0,00 0,00 9. Schodiště S 2, ,00 2,10 2,16 100,00 2, Dveře S 3, ,00 3,10 3,19 100,00 3, Okna N 5, ,54 8,01 8,25 100,00 8, Podlahy S 4, ,00 4,10 4,23 100,00 4, Vytápění N 3, ,54 4,93 5,08 100,00 5, Elektroinstalace S 3, ,00 3,10 3,19 100,00 3, Rozvod vody S 2, ,00 2,20 2,27 100,00 2, Zdroj teplé vody C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod propan-butanu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Záchod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okenice C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vybavení S 2, ,00 2,30 2,37 100,00 2, Ostatní C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 97,04 Rozestavěnost: 88,84 Koeficient vybavení K 4 : 0,9704 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 12) [Kč/m 3 ]: = 1 750,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 12): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,9704 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 131,96 6

7 Plná cena: 82,02 m 3 * 3 131,96 Kč/m 3 = ,36 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,8884 Nedokončená stavba = ,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1-2,0 % / 100) * 0,980 Nákladová cena stavby CS N = ,39 Kč Koeficient pp * 0,649 Cena stavby CS = ,05 Kč Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV - zjištěná cena = ,05 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 221 a 457/55 Pozemek tvořený parcelami č. St. 221 a 457/55 je rovinný, obdélníkového tvaru. Pozemek je oplocen plotem z drátěného pletiva. V plotě vstupní vrátka. Pilířek elektro na pozemku, studna na pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek St. 221 o výměře 14 m2, zastavěná plocha stavby je 20,2m2. I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,900 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,784 Index polohy pozemku I P = 0,828 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,784 * 0,900 * 0,828 = 0,584 6 i = 1 7

8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,46 0, ,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 148, ,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 457/55 167,00 148, ,20 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,60 Pozemky p.č. St. 221 a 457/55 - zjištěná cena = ,60 Kč 8

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 32,00 m 2 Obestavěný prostor: 82,02 m 3 Zastavěná plocha: 20,25 m 2 Plocha pozemku: 181,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Chata se zahradou Předmětem nabídky je prodej zahrady o celkové rozloze 674 m2 v obci Braňany. Zahrada je udržovaná, vedená jako okrasná, nachází se na ní ovocné stromy, keře a záhony. U vstupu se nachází přípojka elektrické energie. Vytápění na tuhá paliva. Zahrada se nachází v klidné části obce a je celá oplocena. Chata se zahradou Předmětem prodeje je zahrada s chatkou v zahrádkářské kolonii Zátiší v Mostě. Na zahradě jsou krásné, vzrostlé ovocné stromy. Chatka zděná, celá podsklepená, elektřina, užitková voda a splachovací WC. Dešťová voda ze střechy chatky je svedena do jímky, ze které je možno zalévat. Chata se zahradou Prodej podsklepené chatky 32 m2 se zahradou o rozloze 333 m2 v zahrádkářské kolonii na okraji obce Most. Do chatky je zavedena elektrika, na zahradě veřejný vodovod, krb a udírna. Zahrada osázena okrasnými stromy, keři a letničkami. Rozdělena na zeleninovou část. Na zahradě jsou dvě vzrostlé plodící jabloně- letní a zimní, rybízy, angrešty a další. Srovnatelné nemovité věci Název: Chata se zahradou Lokalita Braňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,43 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 33,00 m m Kč Kč/m 2 9

10 Název: Chata se zahradou Lokalita Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 20,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Chata se zahradou Lokalita Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 33,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 32,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 10

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 221 a 457/ ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Stavba bez č.p./č.ev. nezapsaná na LV ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvě stě jeden tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na dobré úrovni, b) parametry povyšující cenu: blízkost okr. města Most, doprava MHD, c) parametry ponižující cenu: záplavová oblast, nedokončená stavba nezapsaná na LV, bez možnosti parkování na pozemku Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře 11

12 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4985/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 17/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 307 ze dne

13 13