ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemku Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Milovice nad Labem Adresa nemovité věci: 5. května 44/44, Milovice Vlastník stavby: Jiří Veselý, 5. května 44/44, Milovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jiří Veselý, 5. května 44/44, Milovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad 021 Praha 8, Soudní exekutor JUDr. Ivan Erben Adresa objednavatele: U Okrouhlíku 1820/3, Praha 5 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 021 EX 7850/14 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 10 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. 420 o výměře 185 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Milovice č.p rodinný dům, na pozemku parc.č. 420, vše zapsáno na LV č. 116 pro katastrální území Milovice nad Labem, obec Milovice, okres Nymburk. Součástí stavebního pozemku je shora uvedená stavba rodinného domu včetně stavebně navazující zděné kolny, zemní sklep, oplocení včetně vrat a vrátek a přípojky inženýrských sítí. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7850/14-25 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 ze dne , znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne byla za účastni povinného provedena prohlídka objektu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na rovinném pozemku situovaném v zástavbě starších rodinných domů obdobného typu a stáří ve východní části zastavěného území města Milovice, v ulici 5. května. V místě je uložena veřejná el. síť, veřejný vodovod a veřejný plynovod, veřejná kanalizace není dle informace povinného napojena na čistírnu odpadních vod, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn přímo z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Město Milovice leží v západní části okresu Nymburk, ve vzdálenosti 5 km severovýchodně od Lysé nad Labem, 14 km západně od Nymburka a 18 km východně od Staré Boleslavi, v poměrně klidné lokalitě mimo průjezdní a frekventované komunikace. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost, jako je městský úřad, pobočky dalších úřadů, základní škola, mateřská škola, pošta, sportoviště a základní síť obchodů a služeb, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. Město je poměrně dobře dosažitelné z Prahy, a to po dálnici D11 nebo po rychlostní komunikaci R10. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze stavebního pozemku, jehož součástí je nepodsklepený starší rodinný dům s přístavbou a s navazující zděnou stavbou kolny, zemní sklep, zděný plot včetně ocelových vrat a vrátek, drobné zpevněné plochy z betonové dlažby a přípojky inženýrských sítí. Hlavní stavba je menší nepodsklepený rodinný dům o jednom nadzemním podlaží a půdním prostoru s nedokončenou přístavbou vestavbou, zastřešený sedlovou střechou. V přízemí domu nachází vstupní chodba obývací pokoj (14,80 m 2 ), ložnice (15,40 m 2 ), kuchyň (12,70 m 2 ), (14,20 m 2 ) s ocelovým schodištěm s provizorními dřevěnými stupni, koupelna (5,40 m 2 ), WC (2,00 m 2 ), spíž - 2 -

3 (1,00 m 2 ), v podkroví se nacházejí dva nedokončené pokoje (7,40 m 2 a 15,30 m 2 ) a volný půdní prostor cca 30 m 2 vhodný k vestavbě dalších podkrovních místností. Celková užitná plocha objektu je 118,20 m 2. Základy původní části domu jsou kamenné, pod přístavbou betonové, obvodové stěny původní stavby ze smíšeného zdiva tl. 60 cm bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny přístavby z plynosilikátových tvárnic tl. 40 cm, střecha sedlová, na přístavbách pultová s krytinou z betonových tašek a z umělého šindele, klempířské konstrukce úplné z pozink. plechu. Okna v původní části plastová, v přístavbě dřevěná s izolačním dvojsklem, vstupní dveře dřevěné, vnější omítky břízolitové, na přístavbě nejsou dosud omítky provedeny. Na podlahách obytných místností je textilní krytina, v ostatních místnostech PVC a keramická dlažba, v koupelně jsou na stěnách keramické obklady. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na zemní plyn, z něhož je zajištěn i ohřev TUV, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do kanalizace a je napojen na veřejnou elektrickou síť a veřejný plynovod. Stáří původní stavby nelze přesně stanovit, avšak s ohledem na typ stavby, použité konstrukční prvky a umístění objektu v zástavbě lze odhadnout stáří objektu na cca 100 let, v letech byla provedena přístavba verandy a vestavba pokojů v podkroví a zároveň byla provedena rekonstrukce vnitřních prostor objektu. Vestavba pokojů však dosud nebyla zcela dokončena. V roce 2000 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí, byla provedena výměna oken a byla osazena střešní okna. Ke dni ocenění se jedná o stavbu s obyvatelným přízemím a s nedokončeným podkrovím, jejíž stavebně technický stav je dlouhodobě zanedbaný, v místnostech v přízemí se vyskytuje vlhkost. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení povinného je objekt užíván povinným a jeho rodiči - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 118,20 m 2 Zastavěná plocha: 98,20 m 2 Plocha pozemku: 185,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Milovice RD 4+1 (145 m2) se zahradou 611 m2 v Milovicích, okr. Nymburk. Dům se nachází v klidné ulici Školská cca. 200m od vlakového nádraží. Samostatný částečně podsklepený RD se započatou rekonstrukcí, hospodářskými staveními, dvěma garážemi a vlastní studnou. Půda je vhodná k vestavbě podkrovního bydlení(145m2). V obci veškerá občanská vybavenost (v těsné blízkosti Tesco, Penny Market, Jednota, pošta, autobusová a vlaková zastávka). Vzdálenost do Prahy 35km(27 min. autem), vlakem 47min. Lokalita: Školská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - 2 garáže a hospodářské stavby; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,78 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 725 m Kč Kč/ks Název: RD Zbožíčko Hospodářské stavení s neobydleným podkrovím tvoří dvě samostatné bytové jednotky s dispozicí 3+1 o rozloze 120 m2 a 2+kk o rozloze 60 m2.větší byt je v přední části budovy s výhledem na náves s rybníkem. Po vstupu do předsíně jsou samostatné dveře do 2 pokojů a do kuchyně, za níž je poslední pokoj, koupelna s vanou, WC a spíž. Druhý menší byt je v zadní části budovy s výhledem do zahrady, tvoří ho vstupní předsíň s dveřmi na WC a do obytné kuchyně, na níž navazuje menší koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, dále vstup do ložnice.topení v domě zajišťují akumulační kamna.v kuchyni byl dříve instalován ústřední kotel na tuhá paliva s rozvodem do radiátorů v pokojích. Ohřev vody dvěma bojlery. Okna dřevěná. Podlahy dřevěné, dlažba a PVC. Střešní krytina z pálených tašek, vlastní kopaná studna, která prošla generální opravou, včetně - 4 -

5 čerpadla, a velký septik. Část domu je podsklepená se vstupem ze zápraží. Součástí RD jsou hospodářské budovy, které mohou sloužit pro chov zvířat. Přes velký dvůr je umístěna budova se dvěmi garážemi, bývalou stájí a kolnou o celkové zastavěné ploše 115 m2. V zadní části zahradu uzavírá velká stodola o rozloze 204 m2. Dům stojí na rozlehlé návsi zarostlé stromy, asfaltová silnice obsluhuje pouze tuto obec, čili je zde malý provoz. Odpad: jímka, voda: místní zdroj, topení: lokální elektrické a ústřední na tuhá paliva. Lokalita: okres Nymburk Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,10 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - menší obec; Příslušenství a vedlejší stavby - hospodářské budovy; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 915 m Kč Kč/ks Název: RD Milovice Moderní řadový dům k prodeji nabízí ideální typ bydlení ve vlastním domě za velmi výhodnou cenu. Dispozice 5+kk o podlahové ploše 147 m2 na pozemku 252m2. Dům je součástí menšího komplexu 14-ti řadových domů v Milovicích. Cena je za zděnou novostavbu těsně před dokončením vnitřních prostor (příprava na položení podlah, obkladů a dlažeb, vnitřních dveří, plynového kotle, topných těles a schodů; vše ostatní včetně rozvodů TV, satelitu a vymalování je hotové). Lze sjednat dokončení domu dle Vašich představ, tzv. na klíč. Předpokládaná cena za dokončení je 300tis. Dům je velmi efektivně dispozičně řešen, zahrada je upravená a oplocená. V přízemí domu se nachází technická místnost s přípravou na instalaci plynového kotle, koupelna s přípravou na závěsné WC a pracovna (popř. pokoj pro hosty). Přes halu se vchází do prostorného, světlého obývacího pokoje s kuchyňským koutem a jídelní částí (38m2). Odtud lze projít na terasu (22,7 m2) a do vlastní zahrady. Atypická okna v moderním stylu dodávají příjemnou atmosféru a prosvětlení celého domu. V obývacím pokoji je příprava na krb nebo krbová kamna. V patře jsou 3 ložnice o výměrách 15,50m2, koupelna s WC (7m2) a praktická šatna (6m2) přístupná z jedné z ložnic. Z té je navíc výstup na další terasu (11m2). Parkování je možné pod částečně krytým stáním a je počítáno i s prostorem pro parkování dalšího vozidla. V nabídce jsou poslední 4 domy ze 14-ti. Milovice jsou rozvíjející se město plné zeleně a upravených parkových ploch s přímým vlakovým spojením do Prahy (35 min. PID), v blízkosti dálnice D11 (na Hradec Králové) a R10 (na Mladou Boleslav). Výborná je zde občanská vybavenost (Tesco, Penny), MŠ, ZŠ, lékaři

6 Lokalita: Slepá ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné; Provedení a vybavení - novostavba; Celkový stav - výborný stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 252 m Kč Kč/ks Název: RD Milovice Rodinný dům se nachází v klidné lokalitě Milovic s dobrým dálničním a vlakovým spojením na Prahu a Mladou Boleslav, v obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Dům je osazen novými plastovými okny, skládá se z předsíně, dále z chodby, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, koupelny, toalety a kuchyně. Z chodby se vchází do podkroví domu a sklepa. Podkroví domu se může předělat na obytný prostor, ze sklepních prostor se vchází na zahradu. K domu patří garáž a komora na kola. Jsou zavedeny veškeré IS (kanalizace, plynová přípojka, městská voda). Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Lokalita: Školská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Velikost objektu 0,80 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - garáž; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - výrazně lepší stav; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - výrazně větší objekt; Celkový koef. K C 0,41 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 794 m Kč Kč/ks - 6 -

7 Název: RD Vápensko Rodinný dům 5+kk, 120 m2, na pozemku m2 v obci Vápensko, okr. Nymburk. Dům je po rekonstrukci - obvodové zdivo z cihel, zateplení stropů, většina plastových oken, koupelna s rohovou vanou, toaleta, elektrický kotel pro centrální vytápění, krbová kamna s výměníkem, bojler na ohřev vody, podlahy z PVC, nové rozvody elektřiny, vody a odpadů. Za obytnou částí se nachází dílna a garáž. Půda umožňuje výstavbu dalších pokojů. Druhé stavení je hospodářské se sklepením, dřevníkem, chlívky apod. o celk. zastavěné ploše 105 m2. Zahrada o ploše m2 je osázena okrasnými a ovocnými stromy. Na návsi autobusová zastávka - spojení do Kostomlat (5 km) a Nymburka (10 km). Milovice 4 km. Lokalita: Kostomlaty nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,10 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - menší obec; Příslušenství a vedlejší stavby - dílna a garáž; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - před rekonstrukcí; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,67 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn m Kč Kč/ks Název: RD Milovice Řadový rodinný dům 3+1 na pozemku o celkové výměře 246 m2 v obci Milovice, okr. Nymburk Dům je po kompletní rekonstrukci (nová střecha, plastová okna, zateplení, podlahy, rozvody vody, topení a plynu, nové bukové schody, zárubně a dveře, kuchyně, nový komín, nová vstupní brána) vše zkolaudováno v roce V přízemí se nachází vstupní chodba, ze které je vstup do koupelny s rohovou vanou a toaletou, technické místnosti a kuchyně s obývacím pokojem. V 1. patře se nachází chodba s vestavěnou skříní, ložnice, dětský pokoj a samostatná toaleta. Vytápění a ohřev vody je zajištěno plynovým kotlem, popř. lze využít jako alternativu vytápění krbová kamna v obývacím pokoji. K domu náleží 189 m2 zahrada. Dvůr je vydlážděn zámkovou dlažbou pro vjezd a budoucí pergolu. V obci veškerá občanská vybavenost (v těsné blízkosti Tesco, Penny Market, Jednota, pošta, autobusová a vlaková zastávka). Výborná dostupnost do Prahy. Lokalita: Mírová ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80-7 -

8 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Velikost objektu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po celkové rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelný; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 246 m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč - 8 -

9 - 9 -

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7850/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 116 ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne

11 Fotodokumentace

12 - 12 -