ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Újezdeček, k.ú. Újezdeček Adresa nemovité věci: Újezdeček 217, Újezdeček Vlastník stavby: Brabec Václav, Újezdeček 217, Újezdeček, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Brabec Václav, Újezdeček 217, Újezdeček, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, Plzeň JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 121 EX 3983/10 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 10 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku pac.č. 624 o výměře 126 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Újezdeček č.p bydlení, na pozemku parc.č. 624, a pozemku parc.č. 625 o výměře 362 m 2 - zahrada, vše zapsáno na LV č. 333 pro katastrální území Újezdeček, obec Újezdeček, okres Teplice. Součástí pozemku parc.č. 624 je shora uvedený rodinný dům, terasa, část oplocení včetně vrátek, zpevněné plochy z monolitického betonu, přípojky inženýrských sítí a část trvalých porostů. Součástí pozemku parc.č. 625 je stavba dílny, zbývající část oplocení, zpevněných ploch a trvalých porostů. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 3983/10-34 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č. 333 ze dne a snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo za účasti zástupce exekutora a povinného provedeno ohledání nemovitých věcí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na řadové parcele situované centrální části osady Dukla v zástavbě rodinných domů. V místě jsou uloženy všechny inženýrské sítě kromě veřejného plynovodu, přístup k oceňovanému objektu je zajištěn z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem. Osada Dukla je územně oddělenou částí obce Újezdeček, ležící v centrální části okresu Teplice, na západním okraji Teplic, v těsné blízkosti části Řetenice a ve vzdálenosti 4 km západě od centra města. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, v obci se nachází obecní úřad, základní škola, mateřská škola, sportovní hřiště restaurace a obchod, další občanská vybavenost je dostupná především v Teplicích. Dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými spoji MHD, popř. též vlakovými spoji z cca 2 km vzdálené vlakové stanice Řetenice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je svým charakterem samostatná částečně podsklepená polovina dvojdomku zastřešená sedlovou střechou s přístavbou verandy u vchodu do domu a terasy v části směřující do zahrady. V přízemí se nachází obývací pokoj (25,00 m 2 ), ložnice (12,80 m 2 ), kuchyň (9,70 m 2 ), chodba (9,80 m 2 ), koupelna (5,60 m 2 ) a WC (2,55 m 2 ), z obývacího pokoje jsou po dřevěném schodišti přístupné dva nedokončené podkrovní pokoje (14,00 m 2 a 13,00 m 2 ) a lodžie ve štítové stěně. Celková užitná plocha objektu je 92,45 m 2. Objekt je založen na betonových základech, obvodové stěny jsou cihelné tl. 35 cm, s částečným zateplením obvodového pláště, přístavba je vyzděna z tvárnic a dosud není omítnuta, střecha domu je sedlová s plechovou krytinou, nad - 2 -

3 přístavbou je střecha plochá s krytinou z asfaltových pásů, klempířské konstrukce jsou neúplné z pozink. plechu, okna plastová, vstupní dveře dřevěné částečně prosklené, vnější omítky vápenné, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, podlahy v chodbě a v kuchyni nedokončené, v obytných místnostech betonové s textilní krytinou. Ke dni ocenění probíhají v objektu rozsáhlé rekonstrukční práce (výměna rozvodů elektřiny, výměna potrubních rozvodů vody, odpadů a topení, zastropení sádrokartonovými podhledy) nedokončené jsou též vnitřní omítky. Objekt je vybaven standardními zařizovacími předměty jako je kuchyňská linka, dále dřez, umyvadlo a vana s příslušnými výtokovými armaturami, je vytápěn lokálně kamny na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. boilerem. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť. Stavba byla postavena kolem roku 1950 a ke dni ocenění probíhají na objektu shora uvedené rekonstrukční práce. Součástí pozemku parc.č. 624 je kromě shora uvedeného rodinného domu, nedokončená venkovní betonová terasa, část plotu do ulice z dřevěných plotovek na ocelových sloupcích a betonové podezdívce, plotová vrátka, zpevněné plochy z monolitického betonu, přípojka vodovodu, kanalizace a elektřiny a část trvalých porostů v předzahrádce (3x borovice). Součástí pozemku parc.č. 625 je stavba jednopodlažní zděné dílny s plochou střechou a s plechovou krytinou, zbývající část oplocení, drobné zpevněné plochy z monolitického betonu a další trvalé porosty (1x jabloň, 1x smrček a drobné okrasné keře). v jižní části pozemku zahrady je umístěná trafostanice ČEZ, toto umístění však není zajištěno žádným věcným právem zapsaným v katastru nemovitostí. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech vázne zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je užíván povinným - 3 -

4 OCENĚNÍ 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 92,45 m 2 Zastavěná plocha: 86,00 m 2 Plocha pozemku: 488,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Dubí - Pozorka Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Velikost objektu 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 766 m Kč Kč/ks Název: RD Jeníkov - Oldřichov Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,20 K5 Vliv pozemku 0,90 K6 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelná; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 731 m Kč Kč/ks - 4 -

5 Název: RD Novosedlice Lokalita: Drahénská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - větší objekt; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 400 m Kč Kč/ks Název: RD Krupka - Libušín Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 1,10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - původní stav; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - menší objekt; Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 289 m Kč Kč/ks Název: RD Mikulov Lokalita: okr. Teplice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha objektu 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 0,80 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Velikost objektu 1,00-5 -

6 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - srovnatelný; Velikost objektu - srovnatelná; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Nezjištěn 322 m Kč Kč/ks Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Dubí - Pozorka Samostatně stojící rodinný patrový dům s garáží a zahradou na velmi hezkém pozemku v Dubí - Pozorce, Kolonie. Dům / dispozičně 4+1 / je celý podsklepen, kde ve sklepě jsou tři místnosti a je zde zároveň umístěn kotel na tuhá paliva, který je napojen na nový komín (BLK). Ve zvýšeném přízemí domu je situována kuchyně, obývací pokoj a dětský pokoj. Po kamenném schodišti se dostanete do patra domu, kde jsou dva další prostorné, světlé pokoje a koupelna s rohovou vanou. Okna v domě jsou plastová s dvojskly, střecha po rekonstrukci, nová prkna a kanadský šindel. Zahrada je rovná s bazénem zapuštěným v zemi, za domem je rozestavěná terasa s prostorem pod ní, na kterou by se vcházelo po dokončení z předsíně domu. Spojení s centrem MHD. RD Jeníkov - Oldřichov Rodinný dům ke kompletní rekonstrukci v Oldřichově u Teplic. Dům o užitné ploše přes 200m2 se nachází v centru obce, nedaleko koupaliště Barbora. Dům je možno koncipovat jako jednogenerační či dvougenerační bydlení. Stavba jako taková je v dobrém stavu, vnitřek domu je však nutné zrekonstruovat dle vlastního uvážení. Jedná se o nepodsklepený dvoupatrový objekt. Na přilehlé zahradě jsou 2 garáže a původní zemědělské stavby, skleník a malý potok. RD Novosedlice Rodinný dům v Novosedlicích u Teplic. Jedná se o dvoupodlažní budovu se sedlovou střechou. Byla zahájena rekonstrukce objektu - vyměněna okna za plastová, v několika místnostech jsou sádrokartonové podhledy a rozvedena nová elektřina. V přízemí domu byl plánován byt 3+1 s prostornou kuchyní, koupelnou a třemi ložnicemi. V podkroví domu se nachází další rozestavěné místnosti. V zadním traktu domu byla zahájena výstavba dalšího bytu. Nabízí se tak využití jako velký a prostorný rodinný dům 7+1 nebo jako dvou či tří generační dům se dvěma až třemi bytovými jednotkami. Na pozemek před domem se vjíždí vraty a umožňuje parkování jednoho až dvou automobilů. Za domem je dvorek či malá zahrádka. Stavební povolení a projekt je k dispozici. RD Krupka - Libušín Rodinný dům se zahradou 200 m2, v obci Krupka - Libušín. Dům lze využít jako dvou generační. V přízemí se nachází byt 1+1, v 1. patře se nachází byt 3+1.Dům je nepodsklepený, vhodný k rekonstrukci. Dotace města na rekonstrukci 30%. Občanská vybavenost v dosahu. Vytápění pomocí krbových kamen. Plyn na hranici pozemku. Nová elektrika v přízemí domu. RD Mikulov Zrekonstruovaná zděná chalupa v oblíbené horské obci Mikulov v Krušných horách. Chalupa prošla rekonstrukcí, zateplení, plastová okna, střecha pokrytá šindelem, rozvody elektřiny, vody, odpadů, topení v mědi a je celá podsklepená. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva a ohřev vody řešen kombinovaným elektrickým bojlerem. Lze využít k celoročnímu bydlení. Chalupa disponuje dvěma koupelnami a toaletami. Součástí je zateplená buňka s vlastním sociálním zařízením. Parkování přímo na pozemku

7 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč - 7 -

8 - 8 -

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX /10-34 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. č. 333 ze dne Snímek z katastrální mapy ze dne

10 Fotodokumentace

11 - 11 -