ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Miletice č.p. 36 včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Černuc, k.ú. Miletice u Velvar Adresa nemovitosti: Miletice 36, Černuc Vlastník stavby: Lévaiová Gabriela, Miletice 36, Černuc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Lévaiová Gabriela, Miletice 36, Černuc, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 EX 6174/11 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 11 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. st.53 o výměře 414 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, a pozemku parc.č. st.54 o výměře zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, stavby v části obce Miletice č.p bydlení, na pozemku parc.č. st.53, vše v katastrálním území Miletice u Velvar, obec Černuc, okres Kladno. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6174/11-23 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č. 513 ze dne , kupní smlouvu ze dne a snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo za účasti zástupce exekutora a povinné provedeno ohledání objektu a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je situovaný v centru osady Miletice. Osada Miletice je územně oddělenou částí obce Černuc ležící na severním okraji okresu Kladno při hranici s okresem Mělník mimo průjezdní a frekventované komunikace, ve vzdálenosti cca 3 km východně od obce Černuc, 3 km severně od Velvar a 13 km severozápadně od Kralup nad Vltavou. V osadě se nenachází žádná občanská vybavenost, je zde vybudován veřejný vodovod a veřejný plynovod, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými spoji, osada je velmi dobře dosažitelná z Prahy po dálnici D8, exit 18 se nachází ve vzdálenosti cca 10 km od osady. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o objekt venkovské chalupy s hospodářskou částí a stodolou postavenou na rohové rovinné parcele obdélníkového tvaru bez zjevného sklonu, s přístupem z veřejné komunikace s asfaltovým povrchem z jižní a východní strany. Objekt sestává z původní částečně podsklepené přízemní stavby rodinného domu s navazující hospodářskou částí zastřešené sedlovou střechou a situované při východní hranici pozemku, dále z navazující stodoly zastřešené sedlovou střechou, v jihozápadní části pozemku je postavena dvou podlažní stavba zastřešená sedlovou střechou využívaná v současné době jako garáž. Tyto stavby tvoří uzavřený dvůr oplocený ze západní a severní strany plotem ze smíšeného zdiva výšky cca 3m, z jižní strany je dvůr uzavřen vstupním zděným portálem s dřevěnými vraty. Původní chalupa je samostatně stojící částečně podsklepená stavba o jednom nadzemním podlaží zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek, základy domu jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, obvodové stěny ze smíšeného zdiva z kamene a cihel tl cm, okna dřevěná zdvojená, omítky vápenné, klempířské konstrukce z pozink.plechu. V suterénu se nachází dva sklepy a kotelna, v přízemí tři místnosti (26,30 m 2, 19,90 m 2 a 15,20 m 2 ), kuchyně (24,20 m 2 ), chodba (9,00 m 2 ), koupelna s WC (10,60 m 2 ), a veranda (3,20 m 2 ). Celková užitná plocha obytných - 2 -

3 prostor je 108,40 m 2. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na zemní plyn a na pevná paliva, ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem, objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do jímky a napojen na veřejnou el. síť a na veřejný plynovod. Objekt byl postaven cca kolem roku 1850 a ke dni ocenění je zanedbaném stavebně technickém stavu, který odpovídá jeho stáří. Navazující stodola je zděná přízemní stavba zastřešená sedlovou střechou s vestavěným výměnkem sestávající ze tří místností a chodby. Stavebně technický stav stavby odpovídá jejímu stáří, stav vnitřních prostor výměnku je však velmi špatný a tyto prostory jsou ke dni ocenění neobyvatelné. Objekt samostatně stojící garáže je nepodsklepená dvoupodlažní zděná stavba zastřešená sedlovou střechou, v přízemí se nachází garáž, v patře jedna místnost využívaná jako dílna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne nařízená exekuce a zástavní právo smluvní a zástavní právo exekutorské dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení povinné není objekt pronajímán - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 108,40 m 2 Zastavěná plocha: 385,00 m 2 Plocha pozemku: 745,00 m 2 Srovnatelné nemovitosti Název: RD Hospozín Lokalita Hospozín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Velikost pozemku 0,90 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Příslušenství - vedlejší stavby - stodola; Celkový stav - lepší stav; Velikost pozemku - větší pozemek; Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 176,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Rodinný dům se stavební parcelou v obci Hospozín, zastavěná plocha domu je 122 m2, užitná plocha 176 m2 a celková výměra pozemku m2. Jedná se o přízemní dům s obytným podkrovím (cihla o tloušťce 45 cm). Přízemí: vstupní chodba, kuchyň, 3x pokoj, koupelna, WC, zádveří, spíž, komora. Podkroví: 1x pokoj, půdní prostor vhodný k rekonstrukci. K dispozici je pevná linka a internet. Vytápění domu: plynový kotel. IS: obecní vodovod (není napojen do domu), studna s pitnou vodou, vlastní septik s přepadem do obecní kanalizace, el. 220 a 380 V. Součástí nemovitosti jsou dvě garáže, dvě kůlny a krásný velký pozemek za domem, který lze využít k výstavbě dalšího rodinného domu. Dům se nachází v klidné části na kraji obce. V obci je školka, pošta, obchody a škola je Velvarech nebo v sousední vesnici

5 Název: RD Velvary Lokalita Slánská ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 0,90 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 1,00 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - poloha ve městě; Příslušenství - vedlejší stavby - bez vedlejších staveb; Celkový stav - horší stav; Velikost pozemku - srovnatelný pozemek; Celkový koef. K C 1,01 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Popis Starší rodinný domek (rodný dům Václava Klementa - zakladatele českého automobilismu) postavený kolem rok Dispozice domu jsou tři místnosti s možností propojení do 4., která byla využívána jako dílna. Všechny místnosti mají původní krásné klenuté stropy a prkenné podlahy (podlahy jsou místy silně narušené). K domu patří kolna a chlévy a s domem tvoří jeden celek do tvaru písmene L, dále přístřešek se studnou. Dvorek u domu zajišťuje naprosté soukromí. K objektu patří rovinná zahrada obdélníkového tvaru za domem, která je ohraničena zdmi a částečně pletivovým plotem. Nemovitosti se nachází v blízkosti historického centra města v malebné ulici. Tento dům je vhodný pro nadšence, kteří uvítají tradiční starou výstavbu, ducha a historii. Název: RD Velká Bučina Lokalita Velká Bučina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Příslušenství - vedlejší stavby 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Velikost pozemku 1,05 K7 Vliv právních vztahů na prodejnost 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná poloha; Příslušenství - vedlejší stavby - bez vedlejších staveb; Celkový stav - horší stav; Velikost pozemku - menší pozemek; Celkový koef. K C 1,18 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m m Kč Kč/m 2-5 -

6 Popis Menší RD 90 m2 v obci Velká Bučina u Velvar, okres Kladno. Dům se nachází na kraji obce a je určen k rekonstrukci. Je zde ložnice se zachovalou dřevěnou podlahou, obývací pokoj s možností kuchyňského koutu, menší komora vhodná pro vybudování koupelny a technické WC. Vytápění domu je plynovými topidly WAW, ohřev TUV plynovou karmou. Voda je obecní, odpadní vody svedeny do splaškové kanalizace. Dům je částečně podsklepen, z ulice je okénko na doplňování tuhých paliv. U domu je dílna a dříve užívané přístavky pro zvířectvo, nyní spíše ke zbourání a vzniklý prostor lze využít například na garážové stání. Půda domu by se dala využít k vybudování dalších obytných prostor. Na zahradě o ploše 356 m2 jsou vzrostlé ovocné stromy. Pozemek je částečně oplocen. Obec náleží k městu Velvary, vzdáleného cca 2 km, kde je veškerá občanská vybavenost ZŠ, MŠ, pošta, úřad, lékaři, banka, obchody. Na kraji obce Velká Bučina je vlaková zastávka, dobré spojení do Prahy. Nájezd na D8 u Nové Vsi cca 9 km. Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 108,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení Soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 EX 6174/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 513 ze dne Kupní smlouva ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -