ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1639/2015 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 3/2 o výměře 372 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Víchov, č.p. 13, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 3/2, zapsané na LV č. 159, pro k.ú. Víchov, obec Černošín, část obce Víchov, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 24 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 3/2 o výměře 372 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Víchov, č.p. 13, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 3/2, zapsané na LV č. 159, pro k.ú. Víchov, obec Černošín, část obce Víchov, okres Tachov, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 159 pro k.ú. Víchov ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 159 pro k.ú. Víchov ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna otevřenými dveřmi. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 159 ze dne pro k.ú.víchov Brodský Roman, Těchlovice 52, Stříbro Adresa nemovité věci: Víchov čp. 13 Název katastrálního území: Víchov Název obce: Černošín Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 8 pro k.ú. Bystré u Klatov v příloze) - Omezení vlastnického práva Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Brodský Roman Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Brodský Roman Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu ocení, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4

5 Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Černošín, samostatná část Víchov. Přístup k rodinnému domu je vraty přes pozemek st.parc.č. 3/3 ve vlastnictví Raisr Rudolf, Víchov 15, Černošín bez právního zajištění. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se zástavbou několika rodinných domů a chalup. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 3/2, je samostatně stojící, svojí severozápadní štítovou stěnou na severní hranici pozemku, svojí východní stěnou na východní stanici pozemku hranici pozemku. Rodinný dům je obdélníkového zalomeného tvaru a jeho jižní část (která pravděpodobně byla dříve stodolou nebo chlévy a pak byla upravena pro bydlení a je v ní pokoj a sociální zařízení) není zapsána ani zakreslena v evidenci katastru nemovitostí. Voda zavedena ze studny, která je na pozemku st.parc.č. 3/3 ve vlastnictví Raisr Rudolf, Víchov 15, Černošín bez právního zajištění, odkanalizování do jímky, elektroinstalace připojena, bez plynu. Černošín leží na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Černošín se rozkládá asi dvacet kilometrů východně od Tachova a třináct kilometrů severozápadně od města Stříbro. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Západočeských lázní. Území tohoto malého města trvale obývá asi 1200 obyvatel. Černošín se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Černošín, Krásné Údolí, Lažany, Lhota, Ostrovce, Pytlov, Třebel, Víchov a Záhoří. ro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Černošín má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Samostatná část Víchov je bez občanské a technické vybavenosti, od Černošína vzdálena cca 5,50Km. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, dvoupodlažní bez využitého podkroví. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry a plochy: 1 PP (suterén): chodba (5,40m2), sklepy (15,30m2, 15,80m2) 1 NP (přízemí): předsíň (4,30m2, beton), kuchyně (16,60m2, ker.dlažba), chodba (6,30m2, koberec), WC (2,40m2), koupelna (5,80m2, pokoj (26,40m2, beton), schody do podkroví. 2 NP (1 patr): pokoj (18,10,2, koberec), místnost neupravená skladování. Celkem 2+1, podlahová plocha 116,40m2, užitná plocha 98,15m2, zastavěná plocha 105m2, obestavěný prostor 900m3. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce nad suterénem klenbové, nad přízemím pravděpodobně dřevěné trámové, schody do suterénu cihelné, do podkroví dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, okna dřevěná, dveře náplňové, podlahy betonové, instalace rozvodů (voda, kanalizace, vytápění a elektro) jsou v nefunkčním stavu, z části chybí úplně, bez vytápění, v koupelně je bojler pro ohřev vody, rozbitá kuchyňská linka bez sporáku. Rodinný dům je stáří odhadem 100 let, nyní již delší dobu prázdný, ve zhoršeném stavebně technickém stavu zejména výskyt větších trhlin zdiva, v suterénu neodborné podepření kleneb dřevěnou konstrukcí, v suterénu stojí voda, předpokládá se porušení statiky domu v této části, krom střešní krytiny a klempířských prvků, které byly vyměněny je rodinný dům ve zcela dožilém, nefunkčním a neobyvatelném stavu. 5

6 Venkovní úpravy Přípojky inž. sítí Pozemky st.parc.č. 3/2 o výměře 372m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným, západně od něj volný, zarostlý, neudržovaný pozemek. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 116,40m2 RD 1005m2 372 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům ve zcela neobyvatelném, nevyhovujícím, stavebně technicky zhoršeném, pravděpodobně staticky narušeném stavu, s nezajištěným přístupem, s nezajištěným čerpáním vody Výpočet Porovnání 1) Kostelec, Ostrov, okr. Tachov ,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Kostelec, část Ostrov u Stříbra při místní komunikaci, v centrální části Ostrova. V Ostrově je obecní rozvod pitné vody, obecní kanalizace a plyn. Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Dispozice domu a informativní přeměření: 1 NP (přízemí): zádveří, chodba, místnosti (9,90m2, 13,60m2, 16,00m2, 5,20m2, 5,80m2, 4,65m2, 1,30m2, 25,20m2). Celkem podlahová plocha 98,20m2, zastavěná plocha 75m2, obestavěný prostor 500m3, na podlahách beton, PVC, ker.dlažba, okna dřevěná, dveře náplňové, ostatní není (bez sociálního zařízení, bez kuchyně, bez vytápění apod.), stáří rodinného domu odhadnuto na 100 let, rodinný dům je bez oprav a bez údržby, v špatném stavebně technickém, zchátralém stavu, neobyvatelné. Chlév, Stodola, pozemky celkem 1439m2. Prodej 12/ ) Cebiv, okr. Tachov ,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Cebiv při místní komunikaci, v centrální části obce, pod zámkem Cebiv, v zástavbě obdobných rodinných domů. Východně od rodinného domu u východní hranice pozemku stojí otevřený menší sklad. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, plyn není. Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní s podkrovím. Dispozice domu a orientačně přeměřeny výměry: 1 PP částečné podsklepení, odhadem 20m2. 1 NP (přízemí): zádveří, WC, chodba, pokoj, kuchyně, pokoj, sociální zařízení, celkem 124m2 podlahové plochy.podkroví: pokoje, celkem odhadem 120m2 podlahové plochy. Podlahová plocha 264m2, zastavěná plocha 170m2, obestavěný prostor 850m3, obklady keramické na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění a ohřev vody chybí, sociální zařízení bez vybavení (odstraněné WC, umyvadlo i vana, kuchyňská linka a sporák chybí, el. instalace provedena částečně). Stáří rodinného domu odhadnuto na 100 let, rodinný dům je bez oprav a bez údržby, ve špatném stavebně technickém stavu. Přístřešek. Pozemek celkem 712m2. Prodej 12/2014 6

7 3) Kšice, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Exkluzivně nabízíme k prodeji rodinný domek v obci Lomnička, což je část obce Kšice region Konstantinolázeňsko. Stávající objekt je zděný jednopodlažní domek obdélníkového půdorysu o rozměru 5,6x16,35 m, který byl vystavěn přibližně počátkem minulého století. Objekt byl z počátku využíván k trvalému bydlení, v druhé polovině minulého století byl v objektu hostinec a později obecní úřad. Domek prošel před dvaceti lety rekonstrukcí, která obnášela nové betonové podlahy, nový strop z desek Hurdis do ocelových válcovaných profilů a výměna oken. Objekt je částečně podsklepen a skládá se ze dvou místností. V současné době je domek neobydlený a je nutná rekonstrukce. Domek není napojen na obecní vodovod a kanalizaci a v současné době není v domě odpad ani voda. K domu náleží zahrada, která je od domu 200 m a má 970 m2. Zastavěná plocha domu je 108 m2 a zahrada okolo domu má 137m2. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: 15747A Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: SamostatnýUmístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 108 m 2 Užitná plocha: 108 m 2 Plocha pozemku: 1215 m 2 Sklep: 15 m 2 Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Autobus 4) Černošín, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Představujeme prodej samostatně stojícího menšího rodinného domku v Černošíně s pozemkem o výměře m2. K původnímu domu ze smíšeného nebo kamenného zdiva náleží bývalý chlév, k němu byla dodatečně přistavěna malá stodola z cihel, celková zastavěná plocha je 175 m2. Objekty jsou ve špatném technickém stavu, ale dům napojen na obecní vodovod a kanalizaci, elektřinu a plyn. Asi 1/3 domku je podsklepená. Tři okna viditelná z ulice vedou do veliké obytné místnosti (cca 40m2), v druhé části domu je ještě 1 malá místnost a komora. Rekonstrukcí by mohla vzniknout dispozice 2+kk nebo 2+1 (i při zachování výměry velké místnosti), popř. obytné podkroví. V části domu je bývalá tzv. černá kuchyně, kterou by bylo možno přebudovat na koupelnu. Nabízí se i využití pozemku pro stavbu nového domu. Na nemovitostech neváznou žádné dluhy ani závazky. Dům se nachází v klidné ulici, ale blízko centra městečka Černošín, kde byla nedávno provedena kompletní rekonstrukce náměstí, vybudován infoturistický park a víceúčelové hřiště. V Černošíně žije asi obyvatel, je zde mateřská škola, oba stupně základní školy, lékař, pošta, obchody. Autobusové spojení je na trase Praha - Plzeň - Stříbro - Mar.Lázně - Cheb. Stříbro je vzdálené 15 km, k dálničnímu přivaděči je to cca 12 km.celková cena: Kč za nemovitost, bez právního servisu ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 175 m 2 Užitná plocha: 165 m 2 Plocha podlahová: 165 m 2 Plocha pozemku: 1573 m 2 Sklep: Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Komunikace: Asfaltová Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Kostelec, Ostrov, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,

8 2. RD Cebiv, okr. Tachov 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0, RD Kšice, okr. Tachov 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,85 0, RD Černošín, okr. Tachov 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,85 0, minimum 958 maximum 1811 průměr 1389 užitná plocha m2 116,4 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: stošedesáttisíc Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stošedesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky obtížný přístup, ve zcela neobyvatelném, nevyhovujícím, stavebně technicky zhoršeném, pravděpodobně staticky narušeném stavu Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí v okolí je výrazně větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: stošedesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 8

9 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1639/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vstup do domu 10

11 kuchyně chodba WC koupelna 11

12 praskliny pokoj schody do2 NP pokoj 2 NP sklad půda, krov schody do suterénu 12

13 suterén voda v suterénu podepření kleneb v suterénu studna na pozemku jiného vlastníka pohled jihozápadní pohled západní 13

14 pohled severní pohled severovýchodní pohled východní pohled jihovýchodní 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24