ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1310/2014 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 85/5 zapsaná na listu vlastnictví č. 128, vymezená v budově Cebiv č.p. 85, zapsané na LV č. 117, stojící na st. parcele č. 122, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 797/4851 na společných částech bytového domu č.p. 85, zapsaného na LV č. 117 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 797/4851 na st. parcele č. 122 o výměře 242 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Cebiv, obec Cebiv, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitých věcí: bytová jednotka č. 85/5 zapsaná na listu vlastnictví č. 128, vymezená v budově Cebiv č.p. 85, zapsané na LV č. 117, stojící na st. parcele č. 122, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 797/4851 na společných částech bytového domu č.p. 85, zapsaného na LV č. 117 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 797/4851 na st. parcele č. 122 o výměře 242 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Cebiv, obec Cebiv, okres Tachov, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Tachov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 128 pro k.ú. Cebiv ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 128 pro k.ú. Cebiv ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 128 ze dne pro k.ú. Cebiv SJM Dobrovolný Jiří a Dobrovolná Naděžda, č.p. 85, Cebiv Adresa: Cebiv č.p. 85 Název katastrálního území: Cebiv Název obce: Cebiv Název okresu: Tachov List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 128 pro k.ú. Cebiv v příloze) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dobrovolný Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Cebiv, při místní komunikaci, v centrální části jako druhý od hlavní komunikaci obcí (dle údajů na příslušném LV č.128 a katastrální mapy pro k.ú. Cebiv je bytový dům zakreslen jako první od hlavní komunikace obcí, ve skutečnosti stojí jako druhý = právní nesoulad neovlivňuje však hodnotu nemovitosti). Bezprostřední okolí je zastavěné původními bytovými a rodinnými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup je orientován z jižní strany, boční vstup z východní strany. Bytový dům je nepodsklepený a má 3 nadzemní podlaží, v 1.NP (přízemí) v polovině domu sklepy, v druhé polovině bytová jednotka, v 2.NP a 3.NP pak v každém tři bytové jednotky, celkem 7 bytových jednotek. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako neudržované. Objekt byl dán do užívání přibližně před 40 lety, jako bytový dům zemědělského družstva, od té doby v původním stavu, bez rekonstrukcí, bez oprav, bez údržby, zhoršený stav. Dům je napojen na obecní vodovod, odkanalizován do obecní ČOV, bez plynu, bez výtahu. Dům je zděný, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je sedlová, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou stěrkové. Cebiv leží na území okresu Tachov a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Stříbro. Obec Cebiv se rozkládá asi dvacetosm kilometrů východně od Tachova a devět kilometrů severně od města Stříbro. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 270 obyvatel. Cebiv se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Bezemín a Cebiv. Obec je s částečnou technickou vybaveností (vodovod, kanalizace), bez občanské vybavenosti pouze obecní úřad s knihovnou a bez pracovní příležitosti. Vzdálenost Krajského statutárního města Plzeň cca 48 Km. Celkově je daná lokalita hodnocena jako málo žádaná. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Výměra bytu činí 75,36 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. V bytě se podlouhlá předsíň (9,48m2, koberec), z předsíně vlevo WC (0,95m2), koupelna (2,10m2), kuchyně (15,41m2, koberec a PVC, okno na sever), z kuchyně do pokoje, do kterého je rovněž vstup z předsíně (12,79m2, parkety, okno na sever), z předsíně rovně komora (3,07m2, beton, okno na východ), z předsíně vpravo do pokoje (18,95m2, koberec, okno na jih) a do posledního pokoje (12,61m2, koberec, okno na jih). Vytápění bytu je ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu domu a lokálně kamny na tuhá paliva typu Petry v předsíni, ohřev vody je bojlerem v koupelně, kde je vana a umyvadlo, v kuchyni je kuchyňská linka se sporákem na PB a zděná spíž. Byt je 5

6 v původním stavu, bez oprav a bez údržby, ve špatném stavebně technickém a zcela morálně zastaralém stavu (vybavení a zařízení opotřebované, zcela dožilé, v bytě je vlivem zatékání značný výskyt plísní). Byt je trvale užíván k bydlení. K užívání bytu náleží zděný sklep v suterénu domu o ploše 4,35m2, kde je kotel na tuhá paliva. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 797/4851 na pozemku st.parc.č. 122 o výměře 242 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem čp. 85. Podlahová plocha bytu Zastavěná plocha Plocha pozemku celkem 75,36 m2 242 m2 242 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě. Bytová jednotka je v původním, špatném a morálně zastaralém stavu, předpokládá se celková rekonstrukce, je trvale užívána k bydlení Výpočet Porovnání 1) Bezdružice, okr.tachov ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu, Adresa: Bezdružice, Datum aktualizace: , ID zakázky: , Budova: Panelová, Stav objektu: Velmi dobrý, Vlastnictví: Družstevní (Převod do OV), Podlaží počet: 4, Podlaží umístění: 4. podlaží, Plocha užitná: 68 m 2, Plocha podlahová: 68 m 2, Lodžie: Ano, Sklep: Ano, Zařízeno: Částečně, Výtah: Ne, Popis: Naše společnost nabízí k prodeji byt v družstevním vlastnictví o dispozici 3+1, nacházející se ve třetím patře panelového bytového domu v Bezdružicích, konkrétně v ulici Na sídlišti. Byt má výměru cca. 68 m2 a je v udržovaném stavu. Jádro je púvodní umakartové, je zde standardní kuchyňská linka - celkově je byt ve velmi dobrém a zachovalém stavu s orientací na jih a sever; poukazuji na krásný výhled, dále k dispozici komora na chodbě v mezipatře domu. Náklady na provoz bytu jsou poměrně nízké, družstevní nájemné + energie. Byt lze okamžitě převést do osobního vlastnictví, Stavební bytové družstvo Tachov. Možnost financování výměny oken za nová družstvem. K nastěhování ihned, dle domluvy, doporučuji! V okolí je základní občanská vybavenost - školka, škola, supermarket, nedaleko do přírody; Cena nemovitosti je včetně odměny realitní kanceláře, právního servisu a v případě opravdu rychlého jednání je možná sleva. Byt bude při předání vyklizen a nově vymalován. Hypotéku Vám zdarma ráda vyřídí naše hypoteční makléřka, není podmínkou. Pro bližší informace či domluvení prohlídky volejte na níže uvedený mobilní telefon 2) Staré Sedliště, okr. Tachov ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, Adresa: Staré Sedliště, Datum aktualizace: Dnes, ID zakázky: , Budova: Panelová, Stav objektu: Ve výstavbě, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Klidná část obce, Typ domu: Přízemní, Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního, Podlaží umístění: 4. podlaží, Plocha užitná: 74 m 2, Plocha podlahová: 74 m 2, Lodžie: Ano, Parkovací stání: 1x, Zařízeno: Ne, Popis:, Prodej bytu 3+1 s lodžií o celkové ploše 74,44 m2. Byt se nachází ve 3. patře revitalizovaného panelového domu - zateplení, plastová okna. Byt je v nedokočené rekonstrukci - dokončena koupelna, nedokončeno WC, kuchyně bez kuchyňské linky a bez omítky nově vyzděného bytového jádra, byt bez interiérových dveří. 6

7 3) Mířkov, okr. Domažlice ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu, Adresa: Mířkov (okres Domažlice), Datum aktualizace: , ID zakázky: 12429, Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý, Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Okraj obce, Zástavba: Venkovská, Podlaží umístění: 1. podlaží, Plocha užitná: 120 m 2, Plocha podlahová: 70 m 2, Plocha zahrady: 20 m 2, Sklep: 50 m 2, Zařízeno: Částečně, Popis: Nabízíme Vám k prodeji bezbarierový, prostorný byt 2 + kk, nacházejíci se v přízemí dvoupodlažního cihlového domu o rozloze 70 m2. K bytu náleží větší sklep o rozloze cca 50 m2, přístupný přímo z chodby bytu. Byt je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva v kombinaci s el. akumulačními kamny. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem umístěným ve sklepě. Jedná se o nemovitost v původním stavu. V rámci úprav je jen nová dlažba v chodbě a na WC. K bytu dále náleží menší zahrádka přímo před domem. Velmi nízké náklady na bydlení!!! Poplatky pouze za odběr vody a elektřinu. Po rekonstrukci je možné upravit tento byt na jednotku o dispozici 3 + 1, neboť obě obytné místnosti jsou velice prostorné. Nemovitost se nachází ve velmi klidné lokalitě, poblíž města Horšovský Týn. Doporučuji prohlídku. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Byt Bezdružice, okr. Tachov 0,80 0,85 1,00 1,00 0,80 0,80 0, Byt Staré Sedliště, okr. Tachov 0,80 0,85 1,00 1,00 0,80 0,80 0, Byt Mířkov, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0, maximum 2164 minimum 1426 průměr 1861 užitná plocha m2 75,36 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: Stočtyřicettisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: Stočtyřicettisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení, ev. k rekreaci. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky jedná se o zděný bytový dům, okolí je se zelení, v blízkosti lesy, dobré možnosti parkování. Slabé stránky byt ve špatném stavu, k rekonstrukci, bytový dům v zanedbaném stavu. Značně slabou stránkou je nedostatek pracovní příležitosti v dobré dojezdové vzdálenosti. Poptávka po obdobných bytech v podstatě není. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: stočtyřicet tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1310/2014 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 vchod do domu vstup do bytu schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) 10

11 předsíň WC koupelna kuchyně pokoj pokoj 11

12 pokoj komora plísně kotel ve sklepě pohled jihovýchodní pohled jihozápadní 12

13 pohled severovýchodní pohled severozápadní 13

14 5.3. Doklady 14

15 15

16 16

17 17