ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Žarošice, Silničná č.p.2, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.258/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 365 m 2, p.č.2484/2, zahrada, o velikosti 20 m 2 a p.č.2484/4, zahrada, o velikosti 268 m 2, vše zapsáno na LV č.623 pro k.ú.žarošice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Žarošice, Silničná č.p.2, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.258/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 365 m 2, p.č.2484/2, zahrada, o velikosti 20 m 2 a p.č.2484/4, zahrada, o velikosti 268 m 2, vše zapsáno na LV č.623 pro k.ú.žarošice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Silničná Žarošice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Žarošice Katastrální území: Žarošice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,3781 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,38 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.623 pro k.ú.žarošice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /227, Pan Jozef Cvešper, Silničná 2, Žarošice, vlastnictví: SJM /7144, Paní Antónia Cvešperová, Silničná 2, Žarošice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /227, Pan Jozef Cvešper, Silničná 2, Žarošice, vlastnictví: SJM /7144, Paní Antónia Cvešperová, Silničná 2, Žarošice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, zřejmě nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je vápenná hrubá, v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Okna jsou dřevěná špaletová. K domu náleží stavby dočasného charakteru, a stavbami ve špatném stavu, s negativním vlivem na cenu obvyklou. Stáří domu odhaduji na nejméně 100 roků, s pozdějšími opravami. Stav objektu je horší, údržba nedostatečná, vybavení celkově podstandardní, v domě se zřejmě nebydlí. Objekt je pravděpodobně napojen na vodu ze studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není, ale je možnost

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 98,35 m 2 podkroví: = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 98,35 m 2 2,50 m podkroví: 18,00 m 2 2,50 m - 5 -

6 Obestavěný prostor vrchní stavba: 98,35*2,9 = 285,22 m 3 zastřešení: 98,35*2,1/2 = 103,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 388,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,35 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 116,35 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,18 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami

7 Koeficient pro stáří 100 let: 0,63 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,63 = 0,315 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí I -0,05 (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,315 * 0,880 * 0,850 = 0,

8 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,236 = 775,50 Kč/m 3 CP = CU * OP = 775,50 Kč/m 3 * 388,49 m 3 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8080 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,38 1,00 2,1460 0, ,00 67,48 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,38 0,40 2,1460 0, ,00 26,99-8 -

9 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.258/1 365,00 67, ,20 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2484/2 20,00 26,99 539,80 28 odstavec 5 zahrada 2484/4 268,00 26, ,32 Stavební pozemky - celkem ,32 Pozemky - zjištěná cena = ,32 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč

11 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,- Kč ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Třistadvacettřitisícšestsetosmdesát Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno braní vody. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD 2+1 v klidné obci Nenkovice. Řadový dům ve svahu s průjezdem do dvoru.původní dům má vchod ze dvoru do chodby kde se nachází útulná kuchyně s novou dlažbou. Z levé strany je chodba zakončena průchozím pokojem, za kterým se nachází druhý pokoj. Na pravé straně chodby je umístěna koupelna s WC. V domě jsou nová plastová okna,rozvody elek. a vody. Topení je plynové WAF. Požadovaná cena ,- Kč

13 RD 3+1 v Uhřicích u Kyjova, 414m². Dům je dlouhodobě neobydlený, ale obyvatelný. Vstupem vejdete na zádveří, z něj na WC. Dveře v pravo vedou do bytu = kuchyně. V kuchyni jsou troje dveře. V levo do komory s příručním sklípkem. V pravo 2. ložnice. Rovně do chodby a z ní po každé straně dveře do dalších 2 pokojů. Všechny místnosti jsou vzájemně propojeny. Dům je po drobných opravách k nastěhování. K domu náleží studna s pitnou vodou, veřejný vodovod je před domem. Odpadní vodu zachycuje septik. V obci Uhřice 2km je dostupný AQUAPARK, fotbalové hřiště, sportovní areál v sousedství školy s tenisovým kurtem, volejbalovým hřištěm, minigolfem a pěkným prostorem pro další sportovní aktivity. Násedlovice vzdáleny 1,5km. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. RD 2+1 v obci Násedlovice. Dům je určený k rekonstrukci, popř. využití jako stavební pozemek, ale je obyvatelný. Nachází se zde dva pokoje, kuchyně a koupelna s vanou, hydromasážním

14 sprchovým koutem a WC. Mezi pokoji také komín - možnost krbových kamen. Za domem leží menší dvorek a zahrádka. Snadno dostupný akvapark a sjezdovka (cca 4 km). Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třistatřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Test

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 623 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -