ZNALECKÝ POSUDEK. č. 558/6008/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 558/6008/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú., v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 558/6008/2012 LV no.: 6925 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Elišky Krásnohorské 1377/10, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Rodinný dům přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén vilová čtvrť Šanov úplná občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 198 Office area: Kancelářské plochy: 410 Storage area: Skladové plochy: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/ Income: Příjem: % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 1597/1, 1597/2, 1598 Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha/jiná plocha Kč Kč nestanoveno Kč Kč/ Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví Petry Suljovik, Elišky Krásnohorské 1377/10,, Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva smluvní evidovaná na listu vlastnictví. Pozn.: K datu jsou oceňované nemovitosti omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení ). Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č je evidováno věcné břemeno (podle listiny) zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy, oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. IČ na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (věcné břemeno bez vlivu na obvyklou cenu). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č jsou evidována zástavní práva smluvní , právní účinky vkladu práva ke dni , právní účinky vkladu práva ke dni , právní účinky vkladu práva ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p k.ú. je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení, což je v souladu se skutečným užíváním. Jedná se o dvougenerační rodinný dům se 2 samostatnými byty. Zakreslení rodinného domu v katastrální mapě skutečnému stavu ne zcela odpovídá (není zakreslena terasa na severní straně). Weak points / slabé stránky: - krov rodinného domu je původní, vykazuje opotřebení z důvodu někdejšího silného zatékání Strong points / silné stránky: - Representativní bydlení (vila) ve vyhledávané čtvrti Šanov, celkový dojem velmi dobrý - Rodinný dům celkově modernizován (v období let ) - Nadstandardní venkovní úpravy (pořízeny v období let ) - Velmi dobrá lokalita pro bydlení i k sezónnímu pronajímání lázeňským hostům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6925, pro k.ú. a obec, prokazující stav k datu b/ údaje z c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na , 10:00 h. Prohlídka rodinného domu proběhla ve sjednaném čase za účasti majitelky Petry Suljovik, avšak majitelka si nepřála prohlídku všech částí rodinného domu

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0426 Název okresu : Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Zastavěné území obce, vilová čtvrť Šanov Infrastruktura: Statutární město je se svými obyvateli významným okresním městem Ústeckého kraje. jsou především lázeňským městem s bohatou historií. Léčebné procedury zajišťují příliv zahraniční klientely, v posledních letech převážně arabské a ruské (léčí se zde poruchy pohybového aparátu, revmatismus, dětská obrna, oběhový systém). Nejen díky lázeňství se město může pochlubit mnohými stavbami architektonické hodnoty (mj. zámek) a oddechovými zónami (několik rozsáhlých parků). V současnosti město disponuje úplnou občanskou vybaveností mj. Magistrát, úřady, střední školy, gymnázium, nemocnice, lékařské ordinace, supermarkety, stadión, aquacentrum, obchody, služby, nádraží autobusové i železniční dopravy. Výhodou je dobré silniční spojení do Ústí nad Labem a do Prahy, také na novou dálnici do Drážďan. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek je situován v klidné čtvrti Šanov, v zástavbě vil z počátku minulého století. Jde o velmi dobré místo pro bydlení, jde o spodní řadu domů na jižním svahu, nad areálem aquacentra. Lokalita je velmi klidná a přitom dobře dostupná pěší chůzí do centra Statutárního města (přes lázeňskou čtvrť). Hodnocená lokalita v rámci města patří mezi nejvyhledávanější. V blízkosti je i zastávka trolejbusové dopravy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p Rodinný dům č.p je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 1598 k.ú.. Rodinný dům je převážně podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor v nepravidelné střeše. Rodinný dům je užíván pro dvougenerační bydlení (suterén se saunou a koupelnou a 2 garážemi, 2 oddělené byty o velikosti 1+3 event. 1+4, terasa). Podle sdělení majitelky byl dům v sezóně pronajímán lázeňským hostům. Dispoziční řešení: PP : 2 garáže, chodba se schodištěm, koupelna, záchod, sauna, sklad 1.NP : zádveří, chodba se schodištěm, schodiště, byt o velikosti 1+3 (vybudovaný z původního 1+4) 2.NP : chodba se schodištěm, byt 1+3 event. 1+4 (odhadkyně do bytu nevpuštěna), terasa s východem do zahrady půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Rodinný dům je zděný z cihel, strop nad suterénem je nespalný, výše jsou stropy dřevěné. Krov je původní dřevěný nepravidelného tvaru vč. věže, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou titanzinkové. Schodiště jsou kamenná s keramickým obkladem. Venkovní omítky jsou strukturované, stavba není zateplena, na objektu jsou četné štukové ozdoby. Nášlapné vrstvy jsou keramické a laminátové plovoucí. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné plné, vchodové dveře jsou plastové s prosklením. Vnitřní omítky jsou štukové. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Kuchyně v bytě v 1.NP je vybavena kuchyňskou linkou, el. varnou deskou a odsavačem par. Sanitární vybavení je velmi dobré (vana, splachovací záchody, umývadla, sprchové kouty, sauna). Vytápění je etážové s plynovými kotli, které zajišťují i ohřev vody. Odhadkyni nebyl umožněn vstup do všech částí rodinného domu. Součástí celku jsou nadstandardní venkovní úpravy mj. kamenné zídky, kamenné oplocení s kovanými plotovými poli, kovaná brána s pohonem, zpevněné plochy, venkovní bazén, venkovní krb. Stáří a stavební stav: Podle informace od majitelky rodinný dům pochází z r Nebyly zjištěny žádné statické ani jiné vážné stavební závady, rodinný dům byl v období let celkově modernizován mj. střešní krytina, fasáda, klempířské prvky, plastová okna, interiér kompletně vč. vnitřních instalací, nášlapných vrstev a také zvelebení suterénu. Celkový dojem z rodinného domu je velmi dobrý, nicméně vybavení rodinného domu je pouze standardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení z pohledu zamezení tepelným ztrátám, mj. objekt není zateplený, chybí moderní technologie vytápění a ohřevu vody. V období let byly pořízeny nadstandardní venkovní úpravy

5 POZEMKY: K OCEŇOVANÉMU RODINNÉMU DOMU NÁLEŽÍ POZEMKY ČÍS. PARCEL 1597/1, 1597/2 A 1598 K.Ú. TEPLICE. JSOU TVOŘENY ZASTAVĚNOU PLOCHOU RODINNÝM DOMEM A ZPEVNĚNÝM NÁDVOŘÍM. STAVEBNÍ PARCELA Č K.Ú. TEPLICE MÁ PŘÍPOJKU ELEKTŘINY, VODY, KANALIZACE A PLYNU. OCEŇOVANÝ CELEK JE PŘÍSTUPNÝ ZE ZPEVNĚNÉ KOMUNIKACE A CHODNÍKU NA PARCELE ČÍS K.Ú. TEPLICE (V KN JAKO OST.PLOCHA/OST.KOMUNIKACE VE VLASTNICTVÍ MĚSTA TEPLICE). PŘÍSTUP I PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM JE PRÁVNĚ I FYZICKY ZAJIŠTĚN. VÝMĚRA POZEMKŮ JE PATRNÁ Z LISTU VLASTNICTVÍ V PŘÍLOZE, TVAR POZEMKŮ Z KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY V PŘÍLOZE. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p s příslušenstvím a s pozemky čís. parcely 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. v obci okres, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. obec u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. listopadu 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Šestmiliónůsedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Právní a skutečný stav nemovitostí není zcela v souladu, v katastrální mapě není zakreslena veranda rodinného domu. Vlastnictví nemovitostí je omezeno zástavními právy. Tyto právní vady nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Pozn. K datu bylo dálkovým přístupem do katastru nemovitostí zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení ). Uvedené zjištění není v obvyklé ceně nemovitostí zohledněno. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 558/6008/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne