Znalecký posudek č. 4070/13

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4070/13 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 27 Brozánky, včetně příslušenství a pozemku parc.č. 143 Objednatel posudku: kú. Brozánky obec Hořín okres Mělník Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 108/12 ze dne: Středočeský kraj Účel posudku: zjištění obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.27 Brozánky uvnitř místní části obce Hořín, při hlavní ulici v Brozánkách, tento dům je přízemní, z malé části je podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, je postaven samostatně, umístěn na mírně svažitém pozemku, obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, standartního sociálního zařízení a vybavení. Dům postaven u hlavní cesty, přístup je od cesty zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování tlakovou kanalizací, zemní plyn přiveden do pilíře a dále nenapojen a nerozveden. U domu je dvůr, vzadu malá zděná stodůlka, oproti domu přístřešek a u domu přístřešek terasy, provedeno oplocení dřevěným plotem s podezdívkou, přístup či příjezd opatřen dřevěnými vraty, dvůr je bez stromů. Dům je asi z roku 1910, údržba a častečná adaptace roku 2010, dům v průměrném stavu, standartního vybavení, vytápění přímotopy elektrickými. Ze dvora u domu je hezký výhled na mělnický zámek. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti p.gabriely Jansové, kterou je nemovitost užívána. 2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.316 kú. Brozánky a obec Hořín ze dne PÚ (inf.), snímky katastrálních map, údaje databáze z posudků mnou zhotovených pro daně z převodu vlastnictví, inzerce S Reality, šetření na místě samém za přítomnosti p.g.jansové. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.27 Brozánky splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, zčásti podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím. Obec Hořín má 772 obyvatel, Brozánky jsou místní stavěbně nesrotlou částí obce, umístěny blíže Mělníku, sousedí s Mělníkem, v místě je asfaltová hlavní cesta s chodníkem, je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a je tu možnost napojení obecní odpadní kanalizace. Do obce jezdí autobusová doprava, v obci Hořín jsou běžné malé služby, obchod s potravinami, obecní úřad, není tu pošta, je 1.st.školy i mateřská školka, není tu zdravotnické zařízení, je tu hřiště. Brozánky plně bez občanské vybavenosti, zaměstnanost v místě průměrná (ale sousedství Mělníka), možnost dojíždění (Mělník centrum 3,8 km), Brozánky - Hořín 1,2 km, MB 47 km). 5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.27 Brozánky umístěn uvnitř místní části obce Hořín, při hlavní ulici v Brozánkách, tento dům je přízemní, malou částí je podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, je postaven samostatně, umístěn na mírně svažitém pozemku, obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, standartního sociálního zařízení a vybavení. Dům postaven u hlavní cesty, přístup je od cesty zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování tlakovou kanalizací, zemní plyn přiveden do pilíře a dále nenapojen a nerozveden. U domu je dvůr, vzadu malá zděná stodůlka, oproti domu přístřešek a u domu přístřešek terasy, provedeno oplocení dřevěným plotem s podezdívkou, přístup či příjezd opatřen dřevěnými vraty, dvůr je bez stromů. Dům je asi z roku 1910, údržba a častečná adaptace roku 2010, dům v průměrném stavu, standartního vybavení, vytápění přímotopy elektrickými. Ze dvora u domu je hezký výhled na mělnický zámek. Pozemek nemovitosti velmi malý 286 m Obsah posudku a) Rodinný dům čp. 27 Brozánky b) Vedlejší stavby 1) Stodůlka na pozemku parc.č. 143 kú.brozánky 2) Přístřešek 3) Přístřešek terasy u domu c) Pozemek parc.č. 143 kú.brozánky

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mělník Počet obyvatel: do obyvatel a) Rodinný dům čp. 27 Brozánky 26a Přízemní z malé části podsklepená stavba s podkrovím, asi z roku 1910, provedena částečná rekonstrukce roku Stavba je postavena samostatně, postavena zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, standartního vybavení. Vnitřní členění: 1.PP sklep obsahuje sklad, 1.NP přízemí obsahuje vstupní zádveří, koupelnu, WC, kuchyni, pokoj, krytou terasu (zvláště), podkroví obsahuje chodbu a dva pokoje. Konstrukce a vybavení: popsány u popisu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je lokální el.přímotopy a popř.krbem s vložkou na tuhá paliva. Stáří a opotřebení: dům je asi z roku 1910, postaven klasickým zděným způsobem, stavební úpravy a údržby asi roku 2010 (krytina, oplechování, oprava omítek a fasády, koupelna, WC, kuchyně s linkou a spotřebiči jako kamna el.sklokeram.deska, myčka, digestoř, okna, část podlah, vytápění, části rozvodů). Opravy resp. adaptace provedeny úsporným způsobem, (neposílena elektřina), podlahy PVC a textil. Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu je průměrné, ale vyžaduje další opravy a údržbu, (poškození resp. neodizolováníí základů, zvlhlé místa při patě zdí u sklepa). Stavebně technický stav je průměrný, stavba užívána nájemci. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.np přízemí 2,55 m 12,90 4,80+8,30 3,00 = 86,82 m 2 podkroví 2,40 m 12,90 4,80 = 61,92 m 2 Součet: 4,95 m 148,74 m 2 Podlažnost: 148,74 / 86,82 = 1,71 Obestavěný prostor (OP): podezdívka 0,55/2 8,30/2 (3,00+4,80) = 8,90 m 3 1.np přízemí 2,55 (12,90 4,80) + 2,55 (8,30 3,00) = 221,39 m 3 zastřešení včetně (1,20+2,20/2) 12,90 4,80 + 1,20/2 8,30 3,00 podkroví = 157,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 387,65 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

5 5 Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy, izolace proti zemní vlhkosti poškozená 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo obvodové zdivo 50-55cm smíšené (kamenné) bez zateplení 21,20 % Podstandardní 3. Stropy v nadzemí dřevěné trámové se záklopy s rovnými podhledy 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky nové 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaným plechem žlaby a svody i parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky, opravené 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky hladká fasáda do dvora obnovena, z ulice střik 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady část do dvora kabřincem 0,50 % Standardní 30 % nejsou Nevyskytuje se 70 % 10. Vnitřní obklady nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 50 % jsou pouze v koupělně, v kuchyni tapeta, WC nejsou Standardní 50 % 11. Schody betonové do sklepa, betonové s PVC do podkroví, bez zábradlí 1,00 % Podstandardní 12. Dveře rámové dveře 3,20 % Standardní 13. Okna plastová s ditermickými skly a střešní Velux-dřev.s diterm.skly 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností pokoje PVC a textil 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické podlahy 1,00 % Standardní 16. Vytápění lokální elektrické přímotopy 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace osvětlení i zásuvky, pojistky (neposíleno) 4,30 % Podstandardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené vody i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není zaveden a rozveden, jen do skříně na domu bez plynoměru 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektro sklokeramická deska 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací standartní kombi 0,30 % Standardní 26. Ostatní mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně aj. nejsou, domovní zvonek bezdrátový 3,40 % Nevyskytuje se 50 % krb obyč. s krbovou vloužkou, žaluzie, kuch.linka se Standardní 50 % spotřebiči (digestoř, myčka) Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Hořín Počet obyvatel: 772 Indexovaná prům. cena (IPC): 5 006, Kč/m 3

6 6 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Ad,1) Přetrvávající krize na trhu s nemovitostmi a přísné podmínky bankovních ústavů omezily poptávku a snížily koupěschopnost. Ad.3 Nemovitost v exekuci. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Ad.2) znak sporadický, s ohledem na sousední Mělník volen střed. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Ad.3) Kamenné zdivo 45cm nedosahuje tep.izolačních vlastností 45cm cihelného zdiva, proto znak snížen. Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby II. Lokální vytápění el. nebo plynem, 0,04

7 7 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,459 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,940 0,459 = 0,388 Cena upravená (CU = IPC I): 5 006, 0,388 = 1 942,33 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 387, ,33 = ,22 Kč Rodinný dům čp. 27 Brozánky zjištěná cena: , Kč b) Vedlejší stavby b.1) Stodůlka na pozemku parc.č. 143 kú.brozánky 7 Stará stavba vnitřně upravená na dva sklady, z roku as 1910 jako dům, stav průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,967 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 1,923 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: 8,80 6,50 = 57,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,40 8,80 6,50 = 137,28 m 3 zastřešení (1,30+3,25/2) 8,80 6,50 = 167,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 304,59 m 3

8 8 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy izolace proti zemní vlhkosti pod přízemím poškozená, 6,20 % Podstandardní resp. není 2. Obvodové stěny obvodové zdivo 60cm smíšené (kamenné) 30,40 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové a klenuté 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový vázaný krov dřevěný 10,80 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce pozinkovaným plechem žlaby a svody 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů hladké vápenné a hrubé 4,90 % Standardní 8. Schodiště nejsou 3,80 % Standardní 9. Dveře dřevěné a dřevěná vrata dvoukřídlá 3,10 % Standardní 10. Okna jednoduchá 1,00 % Standardní 11. Podlahy betonové podlahy 6,80 % Standardní 12. Elektroinstalace osvětlení i zásuvka, motorový proud do 4,90 % Standardní zásuvky Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0,0335 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9665 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9665 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 1,9230 Základní jednotková cena upravená: = 4 133,13 Kč/m 3 Základní cena upravená: 304,59 m ,13 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 103 roků Předpokládaná další životnost: 17 roků / ( ) = 85,833 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,07 Kč 85,000 % ,56 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,51 Kč Stodůlka na pozemku parc.č. 143 kú.brozánky zjištěná cena: , Kč b.2) Přístřešek 7 Přístřešek s dřevěnými sloupky a na druhé straně zeď souseda, slabý krov pult, dřevotřískové desky jako bednění, asf.šablony, žlab a svod. Stav průměrný, as z roku 2010.

9 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,934 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 1,923 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 1,80 m Zastavěná plocha: 2,0 7,8 = 15,60 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 1,80 2,0 7,8 = 28,08 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy patky betonové 12,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny dřevěné sloupky 31,00 % Standardní 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov dřevěný slabý pultový 33,50 % Standardní 5. Krytina asf.šablony 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce jen žlab a svod TiZn 4,20 % Standardní 7. Úprava povrchů nátěr sloupků 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 12,20 % 0,0659 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9341 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9341 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 1,9230 Základní jednotková cena upravená: = 2 396,75 Kč/m 3 Základní cena upravená: 28,08 m ,75 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky

10 10 Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: / (3 + 27) = 10,000 % Odpočet opotřebení: ,74 Kč 10,000 % 6 730,07 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,67 Kč Přístřešek zjištěná cena: , Kč b.3) Přístřešek terasy u domu 7 Přístřešek s dřevěnými sloupky a na druhé straně zeď domu, krov pultový dřevěný, podbití, pálené taška jako u domu, žlab a svod. Stav průměrný, as z roku Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,934 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 1,923 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 3,75 m Zastavěná plocha: 4,60 2,90 = 13,34 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí (3,75+2,55)/2 4,60 2,90 = 42,02 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy patky betonové 12,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny dřevěné sloupky 31,00 % Standardní 3. Stropy 0,00 % Neuvažuje se 4. Krov dřevěný pultový 33,50 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 12,80 % Standardní 6. Klempířské práce jen žlab a svod 4,20 % Standardní 7. Úprava povrchů nátěr sloupků 6,30 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 0,00 % Neuvažuje se 10. Okna 0,00 % Neuvažuje se 11. Podlahy 0,00 % Neuvažuje se 12. Elektroinstalace 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 12,20 % 0,0659

11 11 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9341 Ocenění: Základní jednotková cena 750, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9341 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 1,9230 Základní jednotková cena upravená: = 2 396,75 Kč/m 3 Základní cena upravená: 42,02 m ,75 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 27 roků Opotřebení: / (3 + 27) = 10,000 % Odpočet opotřebení: ,44 Kč 10,000 % ,14 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč Přístřešek terasy u domu zjištěná cena: , Kč c) Pozemek parc.č. 143 kú.brozánky 28 Pozemek parc.č. 143 v Bozánkách je v zastavěné místní části obce Hořín, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 286 m 2, zastavěn domem čp.27 Brozánky, tj. objektem k bydlení (rodinným domem a zděnou kolnou, bývalou stodůlkou), oproti domu je přístřešek dřevěný, zůstatek je dvůr. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn, je zde možnost napojení tlakové odpadní kanalizace. Zahrada zde není. Přístupová cesta je asfaltová s chodníkem, příjezd před vraty je zpevněný. Pozemek mírně svažitý, při hlavní silnici Brozánky, není zde neohrožení záplavami aj. např. sesuvy. Obec má 772 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, sousedí s Mělníkem. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 70, Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 772 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,923 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 317, ,47 nádvoří Pozemek parc.č. 143 kú.brozánky zjištěná cena: , Kč

12 12 D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj jak inzerce tak vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti) Předmětný dům čp.24 v Malé Bělé, místní to nesrostlé části Bakova n/j, při průjezdní silnici, dům je patrový, nepodsklepený, nemá podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, tzn. dům je samostatný, u domu je dvůr, na dvoře stojí zděná kolna, před domem je kopaná studna, zahrada pouze s několika porosty, oplocení s uzavřením, též jsou zde zpevněné plochy posezení a chodníku. U domu provedeny přípojky elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, plyn zaveden na hranici pozemku. Dům je celkově podstandartní konstrukce, dispozičně jednoduchý, malé údržby i oprav. Dům je z roku 1892, postaven samostatně, stavební úpravy nástavbou patra roku 1953, přístavba verandy roku 1960 a další malé úpravy kolem roku 1991 na hostinec, které nebyly dokončeny a zpět navráceno do původního stavu domu pro bydlení, adaptace roku 2010 (nové soc.zař., kuchyně s linkou, zčásti instalace, dveře, podlahy, nová plast.okna, vytápění je ústřední na TP), ZP 143 m 2, OP 584 m 3. Pozemky 655 m 2. Administrativní cena 1,411 mil.kč, prodej dne za 1,46 mil.kč. Foto:.

13 13 Dům čp.26 Hlínoviště je umístěn na okraji místní zastavěné části Hlínoviště, nesrostlé to části města Bělá pod Bezdězem. Tento je dům patrový, není podsklepený, dům je zděný, má sklonitou střechu, postaven je samostatně, je umístěn na mírně svažitém pozemku. Zahrada u domu navazuje na dům, jsou zde ovocné porosty. Za domem stojí dvě kolny, v rohu zahrady betonový bazén. Dům postaven s odstupem od místní štěrkové komunikace, přístup je nezpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy (veřejná kanalizace zde není), zemní plyn zde není. U domu okolo provedeno oplocení s uzavřením, k domu proveden betonový chodník a venkovní schody k terase, je tu betonová plocha, uzavření vraty a vrátky. Dům z roku 1981, stavební úpravy nebyly prováděny, dům původních konstrukcí a zanedbané údržby, dům obsahuje jeden byt 3+kk s příslušenstvím, standartní soc.vybavení, vytápění ÚT na TP, ZP 70 m 2, OP 383 m 3. K domu náleží pozemky parc.č. st.1617, st.1863, 1570/4, 1570/6 a 1570/7 celkem výměry 1447 m 2. Admin.cena 1,411 mil.kč, KS dnem za 1,5 mil.kč. Foto dále: Dále inzerce:.

14 14

15 15 Získán aritmetický průměr (1,200+1,300+1,300+1,490)/4 = 5,29/4 = 1,3225 mil.kč, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,320 mil.kč, tj. cena domu čp. 27 Brozánky, a to celé nemovitosti s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. 143 kú.brozánky, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly vyrovnány průměrováním. Doloženy prodej Malá Bělá a Hlínoviště, tj. příklady okres Mladá Boleslav uvedeny jen jako ukázky. RD čp.27 Brozánky, příslušenství a pozemek pč. 143 kú.brozánky obvyklá cena tis.kč.

16 16 E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 286 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp. 27 Brozánky , Kč b) Vedlejší stavby 1) Stodůlka na pozemku parc.č. 143 kú.brozánky , Kč 2) Přístřešek , Kč 3) Přístřešek terasy u domu , Kč c) Pozemek parc.č. 143 kú.brozánky , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionjednostoosmdesáttřitisíceosmsetsedmdesát Kč F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp.27 Brozánky, příslušenství a pozemek pč. 143 kú.brozánky ,-Kč Cena práv a závad: viz. VKN z LV (jiná nezjištěna) = 0,- Kč Cena slovy: jedenmilión třistadvacettisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4070/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. Seznam příloh VKN z LV č.316 Brozánky - Hořín, katastrální mapa, foto, poloha (*)

17 17

18 18

19 19