Znalecký posudek č. 3596/12

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3596/12 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 34 Horní Slivno včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.61 kú. Horní Slivno obec Horní Slivno kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 602/11 ze dne: vystavil: Mgr.Robert Farník Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti k usnesení čj.ex 602/11 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.34 Horní Slivno, u návsi v zastavěné části obce Horní Slivno, při hlavní místní silnici, tento dům je přízemní, dům nepodsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven samostatně. Dům postaven u návsi s chodníkem, přístup je zpevněný s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do nové plastové žumpy, není zaveden zemní plyn (není zde). U domu provedeno oplocení starým zděným polorozpadlým plotem, uzavření vraty s vrátky, přístup k domu dlážděným chodníkem, jsou zde vedlejší stavby stodůlky, skladu a kolny. Dům z roku odhadem 1926, stavební úpravy roku 1970 a 2009 (sociálního zařízení, kuchyně a části instalací včetně vytápění, které jsou nedokončené, dům ve špatném stavu). Dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím v přízemí a v podkroví. K domu náleží pozemek parc.č.st.61 výměry 366 m 2 kú. Horní Slivno. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro exekutorské řízení. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.403 kú. a obec Horní Slivno ze dne PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady. Posudek tržní pro zástavu spořitelny. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekutorského řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.34 v Horním Slivně splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím. Obec Horní Slivno má 214 obyvatel, v místě je asfaltová ulice s chodníkem, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, není tu veřejná kanalizace, není tu zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu. Do obce jezdí autobusová doprava (zastávka oproti domu), škola zde jen 1.stupeň, předškolní zařízení MŠ je, je tu jeden obchod se smíšeným zbožím a hostinec, zdravotnické zařízení zde není, kulturní zařízení není, je tu obecní úřad, pošta není Kropáčova Vrutice, menší možnosti zaměstnanosti (dojíždění MB, Benátky n/j), přijatelné životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití jen hřiště, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů. 5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.34 Horní Slivno je u návsi v zastavěné části obce Horní Slivno, při hlavní místní silnici, dům je přízemní, dům není podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven samostatně. Dům postaven u návsi s chodníkem, přístup je zpevněný s možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odkanalizování do nové plastové žumpy, není zaveden zemní plyn (není zde). U domu provedeno oplocení starým zděným polorozpadlým plotem, uzavření vraty s vrátky, přístup k domu dlážděným chodníkem, jsou zde vedlejší stavby stodůlky, skladu a kolny, přestárlé ve šptném stavu. Dům z roku odhadem 1926, stavební úpravy roku 1970 a 2009 (sociálního zařízení, kuchyně a části instalací včetně vytápění, které jsou nedokončené, dům ve špatném stavu). Dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím v přízemí a v podkroví. K domu náleží pozemek parc.č.st.61 výměry 366 m 2 kú. Horní Slivno. 6. Obsah posudku a) Rodinný dům čp.34 Horní Slivno b) Vedlejší stavby 1) Stodůlka 2) Sklad 3) Dřevník sklad c) Pozemek parc.č. st.61 kú.horní Slivno

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mladá Boleslav Počet obyvatel: do obyvatel a) Rodinný dům čp.34 Horní Slivno 26a Přízemní nepodsklepená stavba s podkrovím, dům při návsi u hlavní silnice v obci Horní Slivno, dům z roku odhadem 1926 s malými stavebními úpravami roku 1970 (laické opravy neodborným způsobem fasády, schodů, verandy, instalací), dále roku 2009 (vytápění, sociálního zařízení a kuchyně nedokončeného), se zanedbanou údržbou a bez dalších úprav. Stavba byla postavena samostatně, postaveno zděným způsobem se sedlovou střechou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 3+ 1 s příslušenstvím v přízemí a podkroví, nedokončených stavebních úprav. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje verandu, lázeň s WC, chodbu, komoru a kotelnu, kuchyni a pokoj, z chodby vedeny teracové schody do Podkroví obsahující chodbu a dva pokoje. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední z kotelny kotlem elektrickým, přitápění krbovými kamny v kuchyni. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1926 (DT dle tržního odhadu z roku 2009), postaven klasickým starým způsobem, stavební úpravy a údržba roku 1970 a 2009 (sociální zařízení nedokončené, vytápění, kuchyně, část instalací), dům je starý, konstrukce a vybavení ve špatném stavu, vlhnutí od poškozené izolace v lázni, nedokončené stavební úpravy, nutná výměna části konstrukcí krátkodobé životnosti. Znaky: poptávka je nižší než běžná nabídka, neboť přetrvává krize a je všeobecný pokles kupní síly v souvislosti s přísnějšími požadavkami hypotečních ústavů. Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny, vody, odkanalizování do nové plastové žumpy na vyvážení, oplocení starým zvětralým zděným cihelným plotem polorozpadlým, vrata s vrátky plechová, venkovní betonová dlažba z dlaždic 0,5*0,5m u vstupu. Vedlejší stavby stodůlky, kolny a dřevníku ve velmi špatném stavu jsou oceněny samostatně. Znaky použity skutečné dle předpisu. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP přízemí 3,00 m 12,65 5,30+7,85 3,34 = 93,26 m 2 Podkroví 2,60 m 12,65 5,30 = 67,05 m 2 Součet: 5,60 m 160,31 m 2 Podlažnost: 160,31 / 93,26 = 1,72 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,00 (12,65 5,30)+(3,00+2,60)/2 (7,85 3,34) = 274,55 m 3 zastřešení včetně (2,23+3,67+1,20)/3 (12,65 5,30) Podkroví = 158,67 m 3

5 5 Obestavěný prostor celkem: = 433,22 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy s poškozenou izolací proti zemní vlhkosti 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo 60cm cihelné, zadní štít kamenný neomítnutý 21,20 % Standardní 3. Stropy přízemí dřevěné trámové, s rovnými podhledy 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, žlaby, svody, parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky břizolitové omítky 2,80 % Standardní 80 % na zadním štítu bez omítky Nevyskytuje se 20 % 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení wc s lázení a v kuchyni nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 11. Schody betonové s teracovým povrchen bez zábradlí 1,00 % Podstandardní 12. Dveře hladké plné i prosklené, část rámové 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná špaletová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností prkenné podlahy 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností cementové dlažby, prkenné v kuchyni 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění ústřední kotlem elektrickým a ocelové radiátory nové ,20 % Standardní 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, jističe, část ,30 % Standardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené vody i teplé vody ,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler ,90 % Standardní 21. Instalace plynu plyn nezaveden a nerozveden 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně ,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně varná sklokeram.deska a el.trouba ,50 % Nadstandardní 24. Vnitřní vybavení vana plastová rová malá neobezděná a umyvadlo 4,10 % Podstandardní 25. Záchod splachovací standartní v přízemí 0,30 % Standardní 26. Ostatní krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský

6 6 Obec: Horní Slivno Počet obyvatel: 214 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 819, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka nižší - krize. Negativní vliv na prodejnost: exekuce a zástavní právo. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Poloha v obci - náves. Ohrožení hlukem prachem není. ZŠ 1.stupeň. Zdrav.zařízení Benátky n/j. Pošta Kropáčova Vrutice. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00

7 7 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,363 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,980 0,363 = 0,320 Cena upravená (CU = IPC I): 4 819, 0,320 = 1 542,08 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 433, ,08 = ,90 Kč Rodinný dům čp.34 Horní Slivno zjištěná cena: , Kč b) Vedlejší stavby b.1) Stodůlka 7 Přízemní stavba na východní straně pozemku, zděná se sedlovou střechou, západní štít pobořen, stav zhoršený, velmi špatný. Stavba asi z roku Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,816 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 1,729 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP přízemí 3,10 m 7,10 5,30 = 37,63 m 2 1.NP přízemí 3,10 m 7,75 4,70 = 36,43 m 2 Součet: 6,20 m 74,06 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,10 7,10 5,30 = 116,65 m 3

8 8 zastřešení 3,55/2 7,10 5,30 = 66,79 m 3 1.NP přízemí 3,10 7,75 4,70 = 112,92 m 3 zastřešení (0,84+2,86 /2) 7,75 4,70 = 82,68 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 379,04 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy pasové kamenné základy bez izolace proti zemní 6,20 % Podstandardní vlhkosti 2. Obvodové stěny zdivo 45cm cihelné, 30,40 % Standardní 3. Stropy cihelné do I nosníků 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový krov dřevěný vázaný 10,80 % Standardní 5. Krytina pálené tašky hladké 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce svod a žlab pozinkovaným plechem 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů vně hrubé vápenné, uvnitř hladké 4,90 % Standardní 8. Schodiště není 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře dřevěné svlakové 3,10 % Podstandardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy cihelná dlažba 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace není zde 4,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Dveře 0,54 3,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,90 % 0,0490 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8161 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8161 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 1,7290 Základní jednotková cena upravená: = 3 152,87 Kč/m 3 Základní cena upravená: 379,04 m ,87 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 86 roků Předpokládaná další životnost: 14 roků / ( ) = 86,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,84 Kč 85,000 % ,26 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,58 Kč

9 9 Stodůlka zjištěná cena: , Kč b.2) Sklad 7 Přízemní stavba mezi domem a stodůlkou, zděná se sedlovou střechou, stav zhoršený, velmi špatný. Stavba asi z roku Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,870 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 1,729 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 2,30 m Zastavěná plocha: 4,80 9,15 = 43,92 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,30 4,80 9,15 = 101,02 m 3 zastřešení (1,10+2,20/2) 4,80 9,15 = 96,62 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 197,64 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy pasové kamenné základy bez izolace proti zemní 6,20 % Podstandardní vlhkosti 2. Obvodové stěny zdivo 45cm cihelné, 30,40 % Standardní 3. Stropy cihelné do I nosníků 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový krov dřevěný vázaný 10,80 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce svod a žlab pozinkovaným plechem 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů vně hrubé vápenné, uvnitř hladké 4,90 % Standardní 8. Schodiště není 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře dřevěné rámové 3,10 % Standardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Standardní 12. Elektroinstalace není zde 4,90 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0,0335

10 10 8. Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,90 % 0,0490 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8695 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8695 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 1,7290 Základní jednotková cena upravená: = 3 359,18 Kč/m 3 Základní cena upravená: 197,64 m ,18 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 86 roků Předpokládaná další životnost: 14 roků / ( ) = 86,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,34 Kč 85,000 % ,09 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,25 Kč Sklad zjištěná cena: , Kč b.3) Dřevník sklad 7 Přízemní stavba mezi domem a skladem, zděná s pultovou střechou, stav zhoršený, velmi špatný. Stavba asi z roku Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,893 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 1,729 (Rodinné domy) Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 2,20 m Zastavěná plocha: 4,80 (4,50+3,34) = 37,63 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí (2,20+2,80)/2 (4,80 (4,50+3,34)) = 94,08 m 3

11 11 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy pasové kamenné základy bez izolace proti zemní 7,10 % Podstandardní vlhkosti 2. Obvodové stěny zdivo 45cm cihelné, 31,80 % Standardní 3. Stropy dřevěné s prkenným pobitím trámků 19,80 % Standardní 4. Krov dřevěný pultový krov 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce svod a žlab pozinkovaným plechem 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů vně hrubé vápenné, uvnitř hladké 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře dřevěné rámové 3,00 % Standardní 10. Okna nejsou 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace není zde 5,80 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Okna 0,54 1,852 1,10 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 5,80 % 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8927 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8927 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1030 Koeficient prodejnosti K p : 1,7290 Základní jednotková cena upravená: = 3 448,81 Kč/m 3 Základní cena upravená: 94,08 m ,81 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 86 roků Předpokládaná další životnost: 14 roků / ( ) = 86,000 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: ,04 Kč 85,000 % ,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,61 Kč Dřevník sklad zjištěná cena: , Kč c) Pozemek parc.č. st.61 kú.horní Slivno 28 Pozemek pč.st.61 v zastavěné části obce Horní Slivno, umístěný u návsi při hlavní silnici, je evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 366 m 2, zastavěn domem čp.34 Horní Slivno, tj. objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, není zde zemní plyn. Přístupová

12 12 cesta je zpevněná asfaltová a od návsi betonový příjezd, pozemek rovinný. Obec Horní Slivno má 214 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 214 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,729 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 121, ,88 nádvoří Pozemek parc.č. st.61 kú.horní Slivno zjištěná cena: , Kč D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 366 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.34 Horní Slivno , Kč b) Vedlejší stavby 1) Stodůlka , Kč 2) Sklad , Kč 3) Dřevník sklad , Kč c) Pozemek parc.č. st.61 kú.horní Slivno , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřicetdevěttisícdevětsetsedmdesát Kč

13 13 E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti a doplněno inzercí)?) RD čp.34 Horní Slivno, dům (3+1 s příslušenstvím), pozemek u domu 366 m 2 přízemní, dům zděný z cihel, nepodsklepený, s podkrovím v sedlové střeše, standartních kcí a nedokončeného sociálního zázemí, ZP 93 m 2, OP 433 m 3, postaven roku 1926, adaptace soc.zař vytápění ústřední elektrické a krbovými kamny, příslušenství malý chodník, vrata s vrátky, stodůlka, kolna, studna, (špatný stav, bez údržby), napojení na sítě elektřiny a vody, kanalizace do žumpy, plyn není zaveden, u návsi malé obce, tj.oceňovaný dům a pozemek pč.st.61, admin.cena 1,4mil.Kč, foto v příloze. Dále uvedeny porovnávané nemovitosti: a) Dům čp.57 Strenice v zastavěné části obce, na okraji obce, pod silnicí na Kováň. Dům je přízemní, nepodsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z kamene či smíšeného zdiva, postaven samostatně na rovině nedaleko Strenického potoka, přístup úzkou asfaltovou cestou, u domu stojí zděná kolna. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace řešena do žumpy, v obci ani v místě není kanalizace a plyn. U domu provedeno oplocení dřevěným plotem, uzavření u cesty vraty. U domu je zpevněné zápraží, dále venkovní schody a taras. Dům z roku odhadem 1890, stavební úpravy roku 1950 a 2004, dům je v dobrém stavu, ale staré dispozice a podstandartních konstrukcí, poškozen krov vyřezáním vzpěr a u štítu. Dům obsahuje jeden byt 1+ 1 s příslušenstvím. ZP 79 m 2, OP 376 m 3, podstandartní kce a vybavení, ZP 79 m 2, OP 375 m 3, vytápění kamny na tuhá paliva. K domu náleží pozemek parc.č.st.76 výměry 233 m 2. Admin.cena 0,755 mil.kč. KS 1,05 mil.kč dnem Foto dále:

14 14. b) Dům čp.772 Bělá pod Bezdězem při boční ulici Lidová na okraji města. Dům je přízemní, není podsklepený, má podkroví, dům je zděný a má sedlovou střechu. Na dům navazuje sousední rodinný dům, dům je polovinou dvojdomku, u domu je zahrada (trvalý travní porost). U domu je staré oplocení a uzavření, venkovní schody a malé zpevněné plochy přístupu, provedeny přípojky elektřiny, vody a kanalizace, plyn zde není. Dům je celkově standartní konstrukce a bez vybavení kuchyně, vytápění elektrické ústřední. Dům je z roku 1910, částečně adaptován roku 2009 (krytina, elektro, soc.zařízení, podlahy, okna), nedokončeno (dveře, fasáda, kuchyně), obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím, ZP 86 m2, OP 405 m3. Pozemky výměry 338 m2. Admin.cena 0,841 mil.kč, KS 1,2 mil.kč dnem Foto dále:.

15 15 c)?) získán aritmetický průměr (1,05+1,2+1,1)/3= 1,1167 mil.kč, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány (nemovitosti jsou menší a větší, v horším a v lepším stavu, atd. průměrováním zjištěn střed rozmezí) a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,1166 mil.kč, tj. cena domu čp. 34 Horní Slivno, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. st.61 kú.horní Slivno, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány průměrováním.

16 16 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Obvyklá cena domu čp.34 Horní Slivno, příslušenství a pozemek parc.č. st ,- Kč. Cena slovy: jedenmiliónjednostošestnácttisícšestset Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV, jiná nesdělena a nezjištěna. 0,- Kč V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3596/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha

17 17

18 18

19 19