ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI datumová aktualizace posudku

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI datumová aktualizace posudku č. 1592/2015 Ocenění nemovitostí: pozemek st.parc.č. 87 o výměře 523m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba: Lipnice čp. 66, bydlení, vše zapsáno na LV č. 102 pro obec Spálené Poříčí, katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň jih. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku: pozemek st.parc.č. 87 o výměře 523m2 (zastavěná plocha a nádvoří), součástí je stavba: Lipnice čp. 66, bydlení, vše zapsáno na LV č. 102 pro obec Spálené Poříčí, katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň jih Podklady Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 102 pro k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, sdělení a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.3.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 3

4 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 102 ze dne pro k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí SJM Holzäpfl Antonín a Holzäpflová Jana, č.p. 106, Příkosice Adresa nemovitosti: Lipnice čp. 66 Název katastrálního území: Lipnice u Spáleného Poříčí Název obce: Spálené Poříčí Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 102 pro k.ú. Lipnice u Spáleného Poříčí) - omezení vlastnického práva Zástavní právo smluvní zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňuje hodnotu předmětu ocenění, protože s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění v insolvenčním řízení zaniká. 4

5 Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům v obci Spálené Poříčí, samostatná část Lipnice, při místní zpevněné komunikaci. Bezprostřední okolí je méně prostorné, se zástavbou obdobných rodinných domů, štítem do ulice. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem a vjezdem vraty a vrátky ze západní strany, vstup do domu verandou (veranda byla již dříve přistavěna, není zakreslena v katastrální mapě), rodinný dům stojí svou podélnou stěnou na severní hranici pozemku. Východně na rodinný dům navazuje pod jedním zastřešením menší stodola, ve které je kotelna, na stodolu pak bývalý chlívek. Odkanalizování splaškových vod do ČOV, pitná voda z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Spálené Poříčí leží na území okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Blovice. Obec Spálené Poříčí se rozkládá asi dvacetpět kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a šest kilometrů severovýchodně od města Blovice. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 2630 obyvatel. Spálené Poříčí se dále dělí na jedenáct části, konkrétně to jsou: Číčov, Hořehledy, Hořice, Karlov, Lipnice, Lučiště, Spálené Poříčí, Struhaře, Těnovice, Vlkov a Záluží. V obci mohou děti docházet na základní školu vyššího stupně a pro menší děti je k dispozici škola mateřská. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Spálené Poříčí má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Část Lipnice je bez občanské a technické vybavenosti, vzdálenost do Spáleného Poříčí cca 3 Km. Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 87, je nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Obsahuje jeden byt. Dispozičně a orientačně výměry: 1 NP (přízemí): zádveří (2,00m2, beton), chodba (6,50m2, beton, PVC), sociální zařízení(4,50m2, sprchový kout, umyvadlo, WC společně), technická místnost s bojlerem (1,30m2, ker.dlažba), pokoj (26,50m2, koberec, světlá výška 2,20m), černá kuchyně (6,00m2, beton), kuchyně (14,20m2, PVC, část kuchyňské linky s dřezem), pokoj (8,50m2, koberec), komora (5,00m2, beton). Celkem 2+1, užitná plocha 74,50m2, zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor 570m3. Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem, schody nejsou, na půdu dřevěný žebřík ze stodoly, krov dřevěný, sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkované, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, podlahy keramická dlažba, beton, PVC, koberec, dveře náplňové, okna dřevěná a plastová, ohřev vody bojlerem, vytápění ústřední kamny na tuhá paliva ve stodole. Stáří rodinného domu nebylo doloženo ani sděleno, odhaduji na 80 let, již dříve byla provedena částečná rekonstrukce (krytina střechy, sociální zařízení, ústřední vytápění apod.), před 10 lety byla provedena ČOV a menší opravy, nyní již delší dobu bez oprav a bez údržby, v horším zanedbaném stavu (funkčnost instalací nebylo možné prověřit), morálně již zastaralé. Rodinný dům je přibližně 2 roky prázdný, neobydlený. Ostatní stavby Stodola Navazuje východně na rodinný dům pod jedním zastřešením, je nepodsklepená, přízemní bez podkroví se sedlovou střechou s krytinou taškovou. Je již bez oprav, v horším stavu, užívána pro skladování. Zastavěná plocha 25m2, obestavěný prostor 120m3. 5

6 Chlév Navazuje východně na stodolu, je nepodsklepený, přízemní bez podkroví, se sedlovou nepravidelnou střechou s krytinou taškovou. Je již bez oprav, v horším stavu, užíván pro skladování. Zastavěná plocha 40m2, obestavěný prostor 120m3. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, ČOV, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka apod.. Pozemky - pozemek st.parc.č. 87 o výměře 523m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěný rodinným domem, stodolou a chlévem, nezastavěná část je volným pozemkem zahrady západně, jižně a východně od objektů, zahrada je již neudržovaná, zarostlá. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 74,50m2 RD 130m2 523 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu převážně v původním stavu, již přibližně 2 roky prázdný, bez oprav a bez údržby, v horším, morálně zastaralém, pro bydlení nevyhovujícím stavu Výpočet Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč 1) Struhaře, Spálené Poříčí ,- Kč Nabídková cena Prodej byl prodloužen. Prodej RD 3+1, 72 m2, pozemek 3782 m2, Struhaře - Spálené Poříčí, okr.: Plzeň Jih Samostatně stojící, nepodsklepený RD 3+1 s celkovou užitnou plochou cca 72 m2 a nevyužitým podkrovím, na vlastním, rozsáhlém pozemku o celkové výměře 3782 m2. Dispozice: chodba, tři pokoje, kuchyň, koupelna, WC. Okna dřevěná kastlová, podlahy prkenné a PVC. Jedná se o původně zemědělskou usedlost, na pozemku se dále nachází stavby nezapsané v KN : stodola (139 m2), hospodářská stavba (104 m2) a kopaná studna. Celý pozemek je oplocen, je mírně svažitý s jižní orientací, složený ze dvou parcel a lze jej napojit na veřejné IS (kanalizace, el. en.). Nezastavěná část pozemku tvoří převážně zatravněnou zahradu. Dům stojí při místní veřejné komunikaci. Je delší dobu prázdný a nevyužívaný, vhodný k celkové rekonstrukci. IS: přípojka vody ze studny, el. en, vytápění el. přímotopy, ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem, kanalizace svedena do jímky. Výměry: Užitná plocha: 72 m2. Zastavěná plocha: 90 m2. Plocha pozemku: m2. Nemovitosti, které jsou předmětem prodeje jsou přesně specifikované v příloze PDF zveřejněné níže a blíže popsané ve znaleckém posudku zveřejněném níže v příloze na této straně. Obec Spálené Poříčí se nachází cca 25 km jihovýchodně od centra Plzně a 6 km severovýchodně od města Blovice. V obci trvale žije cca 2630 obyvatel. Spálené Poříčí se dále dělí na jedenáct části. Jednou z nich jsou také Struhaře vzdálené cca 3,5 km. Přímo v obci Spálené Poříčí se nachází ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kostel, hřbitov, ordinaci zde má jeden praktický lékař a jeden zubař, je zde pošta. Termíny prohlídek: a vždy v 15:00h. Účast na prohlídce je třeba potvrdit alespoň 24 hodin předem na tel.: p. Zavřelová. Sraz účastníků před domem Struhaře č.p. 41, Spálené Poříčí. GPS souřadnice 49 35'21.145"N, 13 36'6.531"E Jedná se o prodej z majetkové podstaty dlužníka v insolvenčním řízení. Kupující hradí daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% z kupní ceny, znalecký posudek se nevyžaduje. Více informací ke způsobu prodeje u prodávajícího.zlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Původní cena: Kč ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 72 m 2 Plocha pozemku: 3782 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Jímka Elektřina: 230V 6

7 2) Lipnice, Spálené Poříčí ,- Nabídková cena Nabízíme k prodeji cihlový dům o vnitřní dispozici 2+1 v obci Lipnice vzdálené cca. 3 km od Spáleného Poříčí. Jedná se o přízemní, zčásti podsklepený objekt. Na rovinatém oploceném pozemku se nachází kůlna. a venkovní posezení. Tento objekt využívá vlastní studnu na pozemku. Dům je napojen na obecní hloubkovou kanalizaci. Plynová přípojka je zavedena do domu a vytápění je tak zde řešeno plynovým kotlem v kombinaci s vytápěním kotlem na tuhá paliva. Vnitřní dispozici tvoří v přízemní části tři pokoje s koupelnou a WC. Nabízený objekt se nachází na velmi pěkném a klidném místě a je vhodný jak pro trvalé bydlení tak i pro využití rekreační. Dopravní obslužnost v podobě autobusového i vlakového spojení činí objekt zajímavým i z tohoto pohledu. Dům je možné financovat hypotečním úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření, které pro vás rádi zdarma vyřídíme v kterékoliv bance. Pokud Vás naše nabídka zaujala, neváhejte a domluvte si prohlídku na níže uvedeném tel. čísle.celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize, DPH, právních služeb ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 105 m 2 Užitná plocha: 90 m 2 Plocha podlahová: 90 m 2 Plocha pozemku: 206 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V 3) Žákava, Plzeň jih ,- Kč Nabídková cena Nabízíme prodej pěkného rodinného domku se zahrádkou na vlastním pozemku o rozloze 277 m2 v obci Žákava. Dům je v dobrém udržovaném původním stavu, s dispozičním řešením 3+1, částečně podsklepený s půdním prostorem, střecha po rekonstrukci. Napojení na vodovod a plyn je přivedeno na pozemek. Vytápění domu zajištěno kamny na tuhá paliva. Na pozemku je vlastní studna a ovocné stromy. Rodinný dům je vhodný pro rekreaci, ale po úpravách i k trvalému bydlení. V místě je obecní úřad, obchod, soukromá školka, fotbalové hřiště a velmi pěkná hospůdka. V nedaleké cca 1 km vzdálené obci Nezvěstice je škola, školka, vlakové nádraží a další občanská vybavenost. Dopravní dostupnost do obce je zajištěna autobusem.celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu ID zakázky: 142/3222 Aktualizace: Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 120 m 2 Užitná plocha: 105 m 2 Plocha podlahová: 105 m 2 Plocha pozemku: 277 m 2 Plocha zahrady: 277 m 2 V současné době nabídka nemovitostí celkově převyšuje poptávku po nich, ze zkušeností realitních kanceláří jednoznačně vyplývá, že některé nemovitosti nabízejí mnoho měsíců a dokonce i 1 až 1,5 roku, než nemovitosti prodají a v téměř všech případech dochází ke snižování ceny o přibližně 10 až 20%. Tato skutečnost a rovněž tak i některé rozdílnosti v nemovitostech použitých v porovnávací metodě jsou zohledněny při výpočtu koeficienty. 7

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Struhaře, Spálené Poříčí 1,00 1,00 0,95 1,00 1,20 0,85 1, RD Lipnice, Spálené Poříčí 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1, RD Žákava, Plzeň jih 1,00 1,00 1,00 1,00 1,20 0,85 1, minimum 4946 maximum 8491 průměr 6583 užitná plocha m2 74,5 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč Aktualizace posudku Znalecký posudek č. 1592/2015 byl proveden dne ke dni Obvyklá cena nemovitých věcí, určená znaleckým posudkem č. 1592/2015 platí po dobu, kdy se nezmění poměry na trhu případně nedojde ke změnám rozhodujících podmínek, za kterých byl znalecký posudek vypracován. Z průzkumu trhu s nemovitými věcmi, dle vlastní databáze a dle konzultace s realitní kanceláří jsou obvyklé a realizované ceny obdobných nemovitých věcí v roce 2015 ve stagnaci, bez zásadních změn, nabídka obdobných nemovitých věcí stále převyšuje nad poptávkou po nich. Obvyklá cena nezměněna Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistadevadesáttisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat k bydlení ev. k rekreaci. 8

9 Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky bez oprav, bez údržby, neobydlený, obec bez vybavenosti, poptávka po obdobných nemovitých věcech velmi malá Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že nabídka nemovitých věcí převyšuje nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřistadeadesát tisíc korun českých V Plzni, ve výši: ,00 Kč Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1592/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9

10 5.2. Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup, chodba sociální zařízení 11

12 technická bojler chodba pokoj černá kuchyně kuchyně 12

13 pokoj komora stodola 13

14 chlév 14

15 pohled jihovýchodní pohled jihozápadní pohled západní 15

16 16