ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /13

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /13 o ceně rodinného domu č.p.26 na parc.č.st.9, katastrální území Mělnice, obec Hostouň, okres Domažlice, včetně příslušenství, pozemků parc.č.st.9, 105 a ceny obvyklé. (LV č.56) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 3397/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 12.listopadu 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 24 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 10.prosince 2013

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Vlastnictví nemovitostí: 1. Bednárz Milan, spol.podíl 1/2 povinný Mělnice č.p.26, Hostouň 2. Cihlářová Šárka, spol.podíl 1/2 povinná Mělnice č.p.26, Hostouň Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Domažlicích, dne 15.května 2013, LV č.56. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 3397/12 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 3397/12 ze dne Usnesení Sp.zn. 28 EXE 1435/2012 Okresního soudu v Domažlicích o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 12.listopadu 2013 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.56. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stodola 2) Vedlejší stavba - stáj 3) Vedlejší stavba - chlév 4) Vedlejší stavba - dřevník 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.26 6) Stavební pozemek St.9 7) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.105 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stodola Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Objekt stodoly je situován u severní hranice stavebního pozemku. Stavba je přízemní, nepodsklepená. Svislé konstrukce jsou provedeny z monolit.pilířů s cihelnou vyzdívkou v tl.15 cm. Střecha sedlová s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce poškozené, na západní straně je staticky narušen štít budovy. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, z části opadané. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 10.20*16.05*4.50 = m 3 Zastřešení 10.20*16.05*3.60*0.5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 10.20* m m 8.10 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 8.10 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Stropy chybí % *

4 6. Klempířské konstrukce podstandard % Schody chybí % * Dveře chybí % * Okna chybí % * Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 88 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 88%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.115,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 8.10 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 203,62 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,56 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,56 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,43 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,13 Stodola Cena celkem Kč ,

5 2) Vedlejší stavba - stáj Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o vedlejší stavbu užívanou jako stáje pro chov domácího zvířectva. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.60 cm. Střecha je sedlová s krytinou taškovou. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a vody z pozinkovaného plechu.podlaha betonová, omítky vápenné hladké a břizolitové. Vrata a dveře svlakové, okno jednoduché. El.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba (7,00*5,70-2,80*3,40)*2.85 = m 3 Zastřešení (7,00*5,70-2,80*3,40)*(1,05+2,90* 0,5) = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Obvodové stěny nadstandard % Dveře podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.217) = Opotřebení stavby Při stáří 88 let a životnosti 120 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %

6 Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.526,68 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,30 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,30 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,48 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,82 Vedlejší stavba - stáj Cena celkem Kč ,- 3) Vedlejší stavba - chlév Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o vedlejší stavbu užívanou jako chlév. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů. Konstrukce střechy chybí, krytina z vlnitého eternitu položena na obvodových zdech. Klempířské konstrukce chybí. Podlaha betonová, omítky vápenné hladké a břizolitové. Vrata a dveře svlakové, okno jednoduché. El.instalace není zavedena. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 1,90*4,15*(1,60+1,20)*0,5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Stropy chybí % * Krov chybí % *

7 6. Klempířské konstrukce chybí % * Dveře podstandard % Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 34 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.355,61 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,93 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,93 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 8.480,70 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 6.485,23 Vedlejší stavba - chlév Cena celkem Kč 6.485,- 4) Vedlejší stavba - dřevník Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o vedlejší stavbu užívanou jako dřevník. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha pultová, krytina z vlnitého eternitu. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Podlaha betonová, omítky vápenné hladké a břizolitové. Vrata svlakové, prosvětlení objektu zajišťují sklobetonové tvarovky. El.instalace není zavedena

8 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,40*4,20*2,80 = m 3 Zastřešení 6,40*4,20*(0,20+0,60)*0,5 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Krytina podstandard % Okna chybí % * Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 34 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x

9 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.919,89 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,94 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,94 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,45 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,49 Vedlejší stavba - dřevník Cena celkem Kč ,- 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.26 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. Objekt je v užívání od roku 1925 a nachází se ve špatném technickém stavu. Omítky zvětralé, střešní krytina poškozená, krovy napadeny dřevokaznými houbami. Základy jsou betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké. Fasádní omítky břizolitové, bez vnějšího obkladu. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupleně. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností tvoří podlahové krytiny PVC, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Jednotlivé podlaží jsou propojeny dřevěným schodištěm. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění lokání kamny na tuhá paliva. Je proveden rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB s digestoří. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou venkovní úpravy: - přípojka vody dl=57 m - septik o výměře 18,15 m 3 - plot laťový, dl=16,00m, v=1,50m a dl=6,40m, v=1,25 m - plot ze stroj.pletiva dl=28,00 m, v=1,50m a dl=28,00m, v=1,25m - plotová vrátka a vrata - zděná udírna o výměře 2,48 m 3 - venkovní WC Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná - 9 -

10 Obestavěný prostor Spodní stavba 3,95*4,65*2,30 = m 3 Vrchní stavba 9,20*10,25*3,15+9,20*10,25*3,30/ 4-3,95*4,65*1,40+2,80*3,40*2,90+ 17,80*(2,90+3,10)*0,5 = m 3 Zastřešení 9,20*10,25*(0,90+1,90*0,5)+3,60* (1,40*2,10*0,5)+3,60*1,40*0,5 = m 3 Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 3,95*4, m m 2.30 m 1.NP - přízemí 9,20*10,25+2,80*3,40+17, m m 3.00 m/* Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.91 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady chybí % * Vytápění podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

11 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

12 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 88 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

13 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.516,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.307,95 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,78 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.26 Cena celkem Kč ,- 6) Stavební pozemek St.9 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 649 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,48 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,48 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 34,86 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 76,07 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,68 Stavební pozemek St.9 Cena celkem Kč ,

14 7) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.105 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Výčet pozemků: Parc.č.105 zahrada o výměře 527 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,48 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 37,48 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 34,86 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 76,07 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 30,43 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,29 Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.105 Cena celkem Kč ,- 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu Jabloň Vk 4*3,14*2,20*2,20 = m 2 Jabloň Zk 1*3,14*0,90*0,90 = 2.54 m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 1.927,06 ( m 2 x 30,43 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 86,72 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 87,

15 C. REKAPITULACE 1) Stodola Kč ,- 2) Vedlejší stavba - stáj Kč ,- 3) Vedlejší stavba - chlév Kč 6.485,- 4) Vedlejší stavba - dřevník Kč ,- 5) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.26 Kč ,- 6) Stavební pozemek St.9 Kč ,- 7) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.105 Kč ,- 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 87,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionjednostočtyřicettisícosmset Kč V Ostravě, dne 10.prosince 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -