ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4873/56/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 o ceně pozemků parc. č jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Advokátní kancelář Janák Zeithaml a spol. náměstí T.G.Masaryka Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádala AK Janák Zeithaml a spol. za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Mlýn Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 420,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 701,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, Sedlčany ( )

3 6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č zastavěná plocha a nádvoří, parc. č zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost.. Ve skutečnosti je na pozemku parc. č objekt ČOV, na parc. č objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace, která tvoří veřejné prostranství spolu s dalším pozemkem parc. č. 2369/2. Objekt bývalého mlýna pochází z roku V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce Celkový popis nemovitosti Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č Pozemek parc. č B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č Pozemek parc. č je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-3 -

4 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 6 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,75 0, ,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 237, ,08 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří celkem ,08-4 -

5 Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod na parc. č Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 14 let, předpokládaná další životnost 66 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: N. vodní hospodářství Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 6 i = 2-5 -

6 Koeficient pp = I T * I P = 0,339 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 6,30 * 11,40 = 71,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 71,82 m 2 5,00 m 359,10 Součet 71,82 m 2 359,10 Průměrná výška podlaží: PVP = 359,10 / 71,82 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 71,82 / 1 = 71,82 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (6,30 * 11,40)*(5,00) = 359,10 m 3 zastřešení (6,30 * 11,40)*(1,20/2) = 43,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 359,10 m 3 Zastřešení Z 43,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 402,19 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,30 2. Svislé konstrukce S 23, ,00 23,90 3. Stropy S 13, ,00 13,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata C 0, ,00 0, Okna C 4, ,00 0,00-6 -

7 14. Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 3, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,7810 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 3 247,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0119 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7810 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0950 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 634,57 Plná cena: 402,19 m 3 * 3 634,57 Kč/m 3 = ,71 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 66 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 80 = 17,5 % Koeficient opotřebení: (1-17,5 % / 100) * 0,825 Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV ,00Kč 46,67 % ,- Kč Hodnota technologického zařízení celkem = ,- Kč Upravená cena technologického zařízení (vybavení) ,- Kč Nákladová cena stavby CS N = ,86 Kč Koeficient pp * 0,339 Cena stavby CS = ,35 Kč Čistírna odpadních vod - zjištěná cena = ,35 Kč Cena staveb celkem = ,35 Kč Pozemek parc. č zjištěná cena = ,43 Kč - 7 -

8 1.2. Pozemek parc. č Pozemek parc. č je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Pozemek parc. č. 2368/2 je veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Pozemek parc. č. 2369/2 je je veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna. III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,893 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 0,00 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace II 0,00-8 -

9 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III 0,00 vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,380 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,893 * 1,000 * 0,380 = 0,339 6 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,75 0, ,89 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 237, ,60 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,60 Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 0,90 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 4 - stavební pozemek - veřejné prostranství, park, zeleň 4 odst ,75 0,383 0, ,39 Typ Název 4 odst. 4 ostatní plocha - ostatní komunikace Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2368/2 468,00 134, ,52-9 -

10 4 odst. 4 trvalý travní porost 2369/2 17,00 134, ,63 Ostatní stavební pozemky - celkem ,15 Ocenění staveb na pozemcích Mlýn čp. 763 Ocenění staveb nákladovým způsobem Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 160 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 16 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 II.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 IV.NP 32,40 * 13,40 = 434,16 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 434,16 m 2 3,95 m 1 714,93 II.NP 434,16 m 2 3,40 m 1 476,

11 II.NP 434,16 m 2 4,05 m 1 758,35 IV.NP 434,16 m 2 3,25 m 1 411,02 Součet 1 736,64 m ,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 6 360,44 / 1 736,64 = 3,66 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 736,64 / 4 = 434,16 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (32,40 * 13,40)*(3,95) = 1 714,93 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) = 1 476,14 m 3 II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05) = 1 758,35 m 3 IV.NP (32,40 * 13,40)*(3,25) = 1 411,02 m 3 zastřešení (32,40 * 13,40)*(4,25/2) = 922,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 1 714,93 m 3 II.NP NP 1 476,14 m 3 II.NP NP 1 758,35 m 3 IV.NP NP 1 411,02 m 3 zastřešení Z 922,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 7 283,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce P 30, ,46 13,98 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 3, ,46 1,65 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8 1,00 0,31 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody S 1, ,00 0, Schody P 1, ,46 0, Dveře P 2, ,46 1, Dveře S 2,40 8 1,00 0,

12 12. Vrata C 3, ,00 0, Okna P 3, ,46 1, Okna S 3,40 8 1,00 0, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Povrchy podlah S 3,00 8 1,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace P 6, ,46 0, Elektroinstalace S 6, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 46,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,4637 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100,00 0,46 6,03 13, ,00 10, Svislé konstrukce P 30,40 100,00 0,46 13,98 30, ,89 26, Stropy P 13,80 85,00 0,46 5,40 11, ,00 11, Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2, ,89 1, Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 15, ,00 15, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 6, ,00 6, Úprava vnitřních povrchů P 3,90 92,00 0,46 1,65 3, ,00 3, Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0, ,57 0, Úprava vnějších povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2, ,00 2, Schody S 1,80 50,00 1,00 0,90 1, ,00 1, Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0, ,00 0, Dveře P 2,40 92,00 0,46 1,02 2, ,00 2, Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0, ,00 0, Okna P 3,40 92,00 0,46 1,44 3, ,00 3, Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0, ,00 0, Povrchy podlah P 3,00 92,00 0,46 1,27 2, ,00 2, Povrchy podlah S 3,00 8,00 1,00 0,24 0, ,33 0, Elektroinstalace P 6,10 20,00 0,46 0,56 1, ,00 1, Elektroinstalace S 6,10 10,00 1,00 0,61 1, ,00 0,5280 Opotřebení: 91,3 %

13 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9352 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8738 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4637 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 607,43 Plná cena: 7 283,03 m 3 * 1 607,43 Kč/m 3 = ,91 Kč Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití. V žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. Přidané morální opotřebení: 5 % Koeficient opotřebení: (1- (91,3 + 5)% /100) * 0,037 Mlýn čp zjištěná cena = ,55 Kč Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 30,00 m Profil studny: 250 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = ,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 50 = 32,0 % Koeficient opotřebení: (1-32,0 % / 100) * 0,680 Studna vrtaná - zjištěná cena = ,93 Kč

14 Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka vody DN 40 mm Délka: 98,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena Kč/m = 828,72 Plná cena: 98,00 m * 828,72 Kč/m = ,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1-26,7 % / 100) * 0,733 Přípojka vody - zjištěná cena = ,27 Kč Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 16 let, předpokládaná další životnost 44 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka kanalizace DN 150 mm Délka: 22,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m = 1 240,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena Kč/m = 2 847,04 Plná cena: 22,00 m * 2 847,04 Kč/m = ,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 16 / 60 = 26,7 % Koeficient opotřebení: (1-26,7 % / 100) * 0,733 Přípojka kanalizace - zjištěná cena = ,37 Kč

15 Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763 Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace ,55 Kč ,93 Kč ,27 Kč ,37 Kč ,12 Kč Nákladové ceny - celkem = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 400,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 400,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] II.NP - kanceláře 84,20 400, , ,- II.NP - sýpka - sklad 156,40 200, , ,- Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,60 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,32 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,12 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,88 Kč Míra kapitalizace 6,00 % / 6,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,30 Kč

16 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,30 Kč Rozdíl R = ,82 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV R = ,06 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,06 Kč Cena staveb celkem = ,06 Kč Pozemek parc. č zjištěná cena = ,81 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č ,10 Kč 1.2. Pozemek parc. č ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č ,40 Kč 1.2. Pozemek parc. č ,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistasedmnácttisícsedmsetpadesát Kč

17 Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za ,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy m 2 za ,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za ,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 441/2013 Sb. v celkové výši ,- Kč V Příbrami Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/

18 Pohled na mlýn čp. 763 Mlýn II.NP - bývalá sýpka Mlýn - II.NP kanceláře Mlýn - III.NP bývalý byt Mlýn - III.NP bývalý byt