ZNALECKÝ POSUDEK č. 3301/023/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3301/023/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 983/9 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 983 NA ST. P.Č. 1938, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 84/1000 NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 1938, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ POLIČKA, OBCI POLIČKA, UL. HEGEROVA BYL UMOŽNĚN VSTUP DO BYTU, NEBYLO UMOŽNĚNO ŠETŘENÍ A POŘÍZENÍ FOTODOKUMENTACE Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. 083/2016-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni v 15,00 hodin Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu ( + 8 stran příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách

2 FOTODOKUMENTACE ze dne v 15,00 hodin přístupová komunikace p.č. 410/6, možnost parkování pohled SV - vstup schodiště do 2.NP chodba v 1.PP ke sklepům společná plynová kotelna zřízená v 1.PP - 2 -

3 NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 983/9 V budově č. p.: 983 Na pozemku parc. č.: st Pozemky parc. č.: st Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 84/1000 na pozemku: 84/1000 Vlastník jednotky: Vondrová Martina DiS., Hegerova 983, Polička podíl 1/1 Vlastník pozemku: Vondrová Martina DiS., Hegerova 983, Polička podíl 1/1 Katastrální území: Polička LV č.: 4941, 4894 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Polička Část obce: Horní Předměstí Ulice: Hegerova Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4941, ze dne , LV č. 4894, ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. v textu Smlouva kupní ze dne nebyla předložena Prohlášení vlastníka ze dne podlahové plochy bytu 1 ZJIŠTĚNÁ OMEZENÍ VLASTNICKÉHO ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 4941, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Rozhodnutí o úpadku Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - 3 -

4 - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. MÍSTOPIS, SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Město Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Místopis: Nemovitost je umístěna ve městě Polička. Polička je umístěna v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Svitavy, je čtvrtým největším městem Svitavska, umístěným na okraji Českomoravské vrchoviny - CHKO Žďárské vrchy. Je městem královským. Ve městě je pivovar, dřevozpracující průmysl, strojírenský průmysl, masný průmysl, zemědělský podnik Agronea, firma Továrny hasicí techniky. Obec Polička leží na jihozápadním okraji bývalého okresu Svitavy, má cca obyvatel, leží na komunikaci č.34 ze Svitav do Havlíčkova Brodu. Město má schválený Územní plán. Polička je městem s vysokou návštěvností, je turisticky atraktivní. Spojení je zajištěno autobusovou dopravou, nejbližší železniční stanice je v místě. Ve městě je městská autobusová doprava. Vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca ZŠ, MŠ, gymnázium, střední odborná učiliště, pošta, supermarkety, hotely, sportovní areál fotbalový, tenisový, lyžařský, divadlo, koupaliště, krytý bazén, poliklinika a LDNoddělení v bývalé nemocnici. Oceňovaná nemovitost je umístěna na východním okraji města, okolní zástavbu tvoří převážně vícebytové zděné domy, rodinné domy, ze strany severní sousedí s bývalým vojenským objektem, dnes autobazarem. Poloha je vhodnou pro bydlení, rizika polohy nebyla zjištěna - klidná část města, dostupnost do centra cca 15min. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace ul. Hegerova p.č. 410/6 ve vlastnictví Města Polička, přístup je zajištěn. Od komunikace 1 tř č. 34 Svitavy- Havlíčkův Brod je budova vícebytového domu odsazena. Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt č.983/ s přísl. umístěný ve vícebytovém domě netypovém čp.983. Stavba vícebytového domu je stavbou vícepodlažní, se třemi nadzemními podlažími a střechou plochou, byla stavebně dokončena v roce 1982, obsahuje 12 bytů, čtyři garáže. Oceňovaný byt je umístěn v 2.nadzemním podlaží v pravé sekci budovy se dvěma vchody. Budova je - 4 -

5 postavena jako stavba zděná z porobetonových tvárnic, stropy jsou položeny z železobetonových panelů, střecha je plochá, krytina je ze svařovaných asfaltových pásů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Půdorys stavby je obdélníkový. Budova má dva vchody, jedno č.p.. Byly provedeny dílčí opravy vícebytového domu v roce 2004 byla v domě v 1.PP zřízena a vybavena plynová kotelna společná pro všechny vlastníky jednotek, v roce 2007 byly vyměněny rozvody potrubí vodoinstalace a kanalizace, v roce 2008 byla opravena střešní krytina a klempířské konstrukce, v r byla opravena část zpevněných ploch zámková dlažba, v roce 2012 byly vyměněny vstupní dveře se systémem schránek a rozvodů domácího telefonu. Oceňovaný byt vel s přísl. je umístěný ve 2.NP, v posledních cca 10 letech byla provedena modernizace bytu, byla provedena výměna vybavení koupelny včetně obkladů a dlažeb, vybavení kuchyně, položeny nové plovoucí podlahy v obytných místnostech, vyměněna okna za plastová zdvojená. Dispozice: viz výpočet započitatelných ploch. Popis bytu učiněn dle náhledu při vstupu do bytu, kdy odhadce byl vpuštěn do obývacího pokoje. Podlahová plocha byla stanovena v souladu s prohlášením vlastníka o vymezení jednotek v budově podklad z KÚ.. Jednotka: 10.1 Byt 3+ 1 s přísl. Kraj: Pardubický Obec, část obce: Horní Předměstí Katastrální území: Polička Ulice: Hegerova jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: 2. NP orientace V-Z započitatelná plocha: 68,80 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: není ve vlastnictví opotřebení celkové: 25 % rozestavěnost: 100 % vytápění: ústřední ze společné kotelny v budově v 1.PP technický stav jednotky: Dobře udržovaná forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: dílčí - viz popis provedené dílčí rek. jednotky: viz popis popis dílčí rekonstrukce: kuchyně, koupelna, plovoucí podlahy, výměna oken, pozemky (popis): Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 84/1000 na zastavěné ploše stavbou vícebytového typového panelového domu rozděleného prohlášením vlastníka na jednotky. Oceňovaný pozemek je svažitý s orientací na jih, je zainvestovaný, je napojen na veřejný vodovod, elektro, kanalizaci. Pozemky pro výstavbu rodinných domů a vícebytových domů jsou ve městě obchodovány v cenách Kč/m2 podle polohy a stupně zainvestování. Zde stanovuji obvyklou cenu ve výši 600 Kč/m 2. Zohledňuji podílové vlastnictví oceňovaného pozemku, účel využití budovy na pozemku, vyšší hustotu osídlení lokality. Obvyklá cena spol. podílu na pozemku je zohledněna v ceně bytu výměra pozemků celkem: 352 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 2 počet podlaží PP/NP 1 3 počet bytových/nebytových jednotek:

6 výtah: ne stručný popis budovy: Budova zděná, se střechou plochou, krytina svařovaná, vnější povrchy vápenné, schodiště betonové s úpravou, bez výtahu, stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 34 % nezjištěny stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Zděná rekonstrukce celková/dílčí v roce: /dílčí - viz popis provedené dílčí rekonstrukce: zřízena plynová kotelna, vyměněny rozvody potrubí vodoinstalace a kanalizace, opravena střešní krytina a klempířské konstrukce, vyměněny vstupní dveře se systémem schránek, rozvody domácího telefonu, opraveny zpevněné plochy - chodníky VÝPOČTY, STANOVENÍ ZAPOČITATELNÉ PLOCHY BYTU, DISPOZICE: Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 8,73 m 2 1,00 8,73 m 2 koupelna byt 3,20 m 2 1,00 3,20 m 2 WC byt 0,88 m 2 1,00 0,88 m 2 kuchyň byt 9,85 m 2 1,00 9,85 m 2 pokoj byt 12,01 m 2 1,00 12,01 m 2 pokoj byt 16,22 m 2 1,00 16,22 m 2 pokoj byt 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 komora byt 1,03 m 2 1,00 1,03 m 2 sklep byt 3,78 m 2 0,50 1,89 m 2 Celková podlahová plocha 70,70 m 2 68,81 m 2 Popis konstrukcí a vybavení - neúplný : Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Popis betonové pasy izolované zděné železobetonové panelové plochá svařované pásy pozinkovaný plech vápenné omítky, štukové vápenné omítky běžné obklady betonové s teracovou úpravou hladké plastová zdvojená plovoucí podlahy, keramické dlažby ústřední vytápění ze společné kotelny světelná bleskosvod studené i teplé vody novodurové potrubí nešetřen centrální ohřev - 6 -

7 Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče vana, umyvadlo, samostatně splachovací WC bez výtahu digestoř, vestavěné skříně Podlahová plocha [m 2 ] 71 Započitatelná plocha [m 2 ] 68,81 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 34 Další životnost roků 66 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Výpočet porovnávací hodnoty Byty ve zděných budovách v Poličce jsou velmi dobře prodejné, stále převládá poptávka nad nabídkou. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, v příkladech prodejů uvádím obchodované byty vel. 3+1 s přísl. v Poličce. Byty jsou umístěny převážně ve zděných budovách po revitalizaci, v dobrém technickém stavu. Rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a porovnávanými nemovitostmi v poloze, ve standardu vybavení a technickém provedení(byt v panelovém domě), opotřebení byly zohledněny opravnými koeficienty. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou a byla odhadnuta ve výši Kč. Typ stavby Popis / Zdůvodnění koeficientu K c Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Byt 3+1 s přísl. Byt 3+1 s přísl. ve vícebytovém typovém domě, ve 3.NP, revitalizace , byt po celkové modernizaci - byla vyměněna okna, dveře, vybavení kuchyně, koupelny, položeny nové podlahy, opraveny vnitřní povrchy stěn včetně keramických obkladů. Byt je standardně, z části nadstandardně vybaven - koupelna, kuchyně, zděné jádro. Vytápění ústřední dálkové. Srovnatelný standard vybavení Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - klidná poloha, blíže centra města - koeficient 0,95; Velikost objektu - větší výměra započitatelné plochy - koeficient 1,03; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - budova panelová zateplená, větší počet bytů v budově - koeficient 1,05; ul. Švermova, Polička Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - klidná poloha, blíže centru města; Velikost objektu - větší výměra započitatelné plochy; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - budova panelová zateplená, větší počet bytů v budově; panelová zateplená 82,00 3.NP Byt 3+1 s přísl ,

8 Byt 4 + kk s přísl. Byt 4+kk s přísl., umístěný ve vícebytovém domě netypovém. Stavba vícebytového domu je stavbou vícepodlažní, se čtyřmi nadzemními podlažími a střechou plochou, byla postavena v roce 1970 jako vojenská ubytovna s ošetřovnou. V roce byla rekonstruována na vícebytový dům. Budova obsahuje 17 bytových jednotek. V 1.NP je umístěno technické podlaží - sklepní kóje a kotelna na pevná paliva společná pro všechny byty, sklady otopu, 2 byty. V každém dalším podlaží je umístěno 5 bytů. Budova je postavena jako stavba zděná, se stropy z železobetonových panelů, se sádrokartonovými podhledy, s plochou střechou s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů. Byt nadstandardně vybaven. Pomezí u Poličky, budva v sousedství Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná, sousedící budova - koeficient 1,00; Velikost objektu - větší výměra započitatelné plochy - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,95; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - možnost parkování na pozemku ve spoluvlastnictví - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná, sousedící budova; Velikost objektu - větší výměra započitatelné plochy; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - možnost parkování na pozemku ve spoluvlastnictví; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn; zděná budova po rekonstrukci 89,00 1.NP Byt 3+1 s přísl , Byt 3+1 s přísl. Byt vel. 3+1 s přísl. mezonetový, započitatelná plocha 75,73 m2, stáří stavby 19 let, dálkové vytápění, ohřev TUV, původní vybavení, mírně nižší standard vybavení, vyšší opotřebení konstrukcí, vnitřní dřevěné schodiště. Poloha blíže centra.. Větší hustota osídlení. ul. Hegerova, Polička Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - klidná poloha, blíže centra města - koeficient 0,95; Velikost objektu - větší započitatelná plocha - koeficient 1,02; Provedení a vybavení - srovnatelný - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení bytu - koeficient 1,05; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - klidná poloha, blíže centra města; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelný; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení bytu; Vliv pozemku - bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; zděná budova 76, NP Byt 3+1 s , přísl. Variační koeficient před úpravami: 1,62 % Variační koeficient po úpravách: 3,77 % Započitatelná plocha: 68,81 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč - 8 -

9 REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Slovy: Jedenmilionpadesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3301/023/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy - 9 -