Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 v katastrálním území Bystřička II, obci Bystřička, okrese Vsetín. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 4050/ ze dne Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD.

2 V Otrokovicích, dne 4. srpna 2015 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 196 EX 4050/ Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí ve vlastnictví osoby povinné se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemky parcelní číslo 364 ostatní plocha, neplodná půda, parcelní číslo 365/1 orná půda a parcelní číslo 365/3 trvalý travní porost v katastrálním území Bystřička II, obci Bystřička, okrese Vsetín. 2. Informace o nemovitosti: Kraj Okres Obec Katastrální území : Zlínsky : Vsetín : Bystřička : Bystřička II 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitostí byla provedena znalcem dne 31. července Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bystřička II LV č. 894 ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců 4) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 5) Mapa obce a okolí 6) Územní plán obce Bystřička 7) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Zákon č. 416/2009 Sb. a zákon č. 405/2012 Sb. část IV. Náhrady při vyvlastnění D. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny -2-

3 Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 199/2014 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Nájem daného typu pozemků není obvyklý, z těchto důvodů metoda nebude aplikována. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 894 je pan Stanislav Hlinšťák, nar. dne bytem Bystřička, Bystřička č.p. 82 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 364 ostatní plocha, neplodná půda o celkové výměře 366,0 m2, parcelní číslo 365/1 orná půda o celkové výměře 2586,0 m 2 a parcelní číslo 365/3 trvalý travní porost o celkové výměře 566,0 m 2 v katastrálním území Bystřička II, obci Bystřička, okrese Vsetín. 8. Přírodní katastrofy, radonové riziko: Pozemky se nenachází v záplavovém území. Základové podmínky jsou ztíženy z důvodů hrozby sesuvu svahu při přílišném zatížení základové spáry. Dle orientační mapy radonového rizika pro oblast Bystřička II je hodnota radonového indexu kategorie nízká. 9. Věcná břemena, zátěže: Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. 10. Základní popis: Vesnice Bystřička se nachází na území okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Bystřička se rozkládá asi deset kilometrů severně od Vsetína. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice 979 obyvatel (Malý lexikon obcí 2014). Pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. V obci Bystřička májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad a obchod se základním sortimentem. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Díky místní vodní nádrží se jedná o rekreační oblast. Vesnice Bystřička leží v průměrné výšce 380 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 951 ha, z toho orná půda zabírá pouze deset procent. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). -3-

4 Posuzované pozemky tvoří souvislou plochu, která je svažitá s orientací k severu a výhledem do údolí. Přesto, že v katastru nemovitostí jsou plochy převážně evidovány jako trvalý travní porost popřípadě orná půda a jsou v současné době k tomuto účelu také užívány, dle územního plánu obce Bystřička se jedná o navrhované plochy pro smíšenou obytnou výstavbu. Na základě této informace a celkového umístění pozemků uvnitř zastavěné části obce Bystřička, budou tyto pozemky částečně oceněny jako stavební místo. Pozemky jsou ke dni ocenění užívány v souladu s evidencí. Kopie katastrální mapy: Pozemky parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 tvořící dohromady souvislou plochu, k.ú. Bystřička Obsah ocenění a) zemědělské pozemky a neplodná půda parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 v k.ú. Bystřička b) zastavitelná plocha část pozemku parcelní číslo 365/1 v k.ú. Bystřička II 11. Popis nemovitých věcí: a) zemědělské pozemky a neplodná půda parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 v k.ú. Bystřička V tomto oddíle bude oceněn pozemek parcelní číslo 364 ostatní plocha, neplodná půda tvořící v současné době v úzkém pruhu svah na jižní hranici posuzovaného území, pozemek parcelní číslo 365/3 trvalý travní porost v současné době užívaný jako šotolínová komunikace a část pozemku parcelní číslo 365/1 orná půda v části, která není využitelná jako stavební plocha z důvodů ochranných pásem el. vedení popřípadě nevhodného tvaru. Celkově je plocha pozemků svažitá s orientací k severovýchodu. Pozemky jsou obhospodařovány individuálně, slouží v současné době jako pastvina. b) stavební pozemek parcelní číslo 365/1 v k.ú. Bystřička Část pozemku parcelní číslo 365/1 orná půda, který je v platném územním plánu obce Bystřička veden jako navrhovaná zastavitelná plocha pro účely smíšené obytné výstavby, v částech kde výstavbu neomezují ochranná pásma inženýrských sítí, popřípadě kde tvar pozemku neomezuje možnost výstavby. K pozemku je přivedena kanalizace, plyn i veřejný vodovod. Na pozemku parcelní číslo 364 se také nachází rozvodní skříň el. energie, přes kterou je možnost připojení el. energie. Nedaleko hranice pozemku je položen telekomunikační kabel. Z hlediska zakládání staveb jsou základové podmínky zhoršeny sníženou únosností, vyžadující případný zvláštní způsob založení stavby. Z hlediska umístění -4-

5 v obci je pozemek dopravně dostupný po místní asfaltové komunikaci ve vlastnictví obce. Obec Bystřička nemá zpracovanou cenou mapu stavebních pozemků. Na pozemku se v současné době dle místního šetření nachází dočasná stavba, dřevěná zemědělská budova (ustájení ovcí), vybudována bez stavebního povolení a v rámci ocenění pozemků nebude tato stavba z hlediska své povahy a technického stavu brána v potaz. Výřez platného územního plánu obce Bystřička zachycující plochu oceňovaných pozemků. Přibližné vymezení plochy pozemku parcelní číslo 365/1 využitelné pro stavební účely. Plocha stavební 1084 m2, plocha zemědělská 1502 m2. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. a) zemědělské pozemky a neplodná půda parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 v k.ú. Bystřička 6 zemědělské pozemky -5-

6 parc. číslo výměra BPEJ jed. cena m2 Kč/m prům. 3,35 365/ ,30 365/ , Cena pozemků úprava % 80% 80% úprava Kč/m2 2,68 1,04 1,04 jedn. cena Kč/m2 6,03 2,34 2,34 podíl celkem Kč 551, , , ,87 b) stavební pozemek parcelní číslo 365/1 v k.ú. Bystřička 9 od. 4 jiný pozemek zastavitelná plocha pozemku P = 1084,0 m2 Pozemek parelní číslo 365/ 1 Obec Bystřička Katastrální území Bystřička Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR Kraj Zlínský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/ m2 854,00 Plocha pozemků P m Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel IV obyvatel 0,65 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce IV. do 10 km od Vsetína 1,01 O4 Tech. infrastruktura kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost autobusová a železniční zastávka 0,95 O6 Občanská vybavensot IV. omezená vybavenost 0,90 Základní cena pozemku ZC 287,61 Index trhu s nemovitými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu rovnováha 2 Vlastnické vztahy V. nezastavěný pozemek 3 Změny v okolí bez vlivu 4 Vliv právních vztahů bez vlivu 5 Ostatní neuvedené bez vlivu 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné 1,00 It 1,00 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky 1 Geometrický tvar a velikost tvar bez vlivu 2 Svažitost a expozice svažitost nad 15%, orientace SV -0,02 3 Ztížené základové podmínky nestabilita svahu, nutnost složitějšího založ. -0,03 4 Chráněná území a ochr. pásma mimo chráněné území 5 Omezení užívání pozemku bez omezení užívání 6 Ostantí neuvedené bez dalších omezení Io 0,95 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby rezidenční do 2000 obyvatel 1,01 2 Převažující zástavba rezidenční 0,03 3 Poloha v obci navazuje na střed 4 Možnost napojení všechny sítě 5 Občanská vybavenost je dostupná 6 Dopravní dostupnost V příjezd po zpevň., dobré parkování 7 Hromadná doprava I zastávka do 200 m od domu 8 Výhodnost pro komerci bez možnosti 9 Obyvatelstvo bezproblémové 10 Nezaměstnanost zvýšená -0,02 11 Vlivy neuvedené bez dalších vlivů Ip 1,02 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P*0, ,45 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen : a) zemědělské pozemky a neplodná půda p.č. 364, 365/1 a 365/3 v k.ú. Bystřička II -6- = 5 390,90

7 Kč b) stavební pozemek p.č. 365/3 v k.ú. Bystřička II Kč = Administrativní cena nemovitý věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) Kč ,50 2. Zjištění hodnoty nemovitých věcí metodou porovnání Předmětem ocenění jsou pozemky v zastavěné části obce Bystřička, v katastrálním území Bystřička Pozemky spolu tvoří ucelenou plochu, která je svažitá s orientací k severovýchodu. Podle evidence v katastru nemovitostí se jedná o plochy zemědělské, tedy evidované jako orná půda, trvalý travní porost popřípadě ostatní plocha, neplodná půda. Tyto pozemky jsou v současné době využívány v souladu s evidencí, nachází se na nich dočasné hospodářská stavba nepodléhající stavebnímu povolení. Ve skutečnosti jsou však pozemky dle platného územního plánu obce Bystřička zahrnuty v ploše uřčené pro zástavbu smíšenou obytnou výstavbou. Část plochy pozemků, která nespadá do ochranných pásem inženýrských sítí, je tedy využitelná jako stavební místo se ztíženými základovými podmínkami, z důvodů snížení únosnosti základové spáry ve svahu, a tedy s předpokladem vyšší investice do založení stavby. Předmětem ocenění je tedy pozemek stavební doplněný plochou nezastavitelnou zemědělsky využitelnou. Z aktuálních nabídek realitních kanceláří v okolí je zřejmé, že požadovaná cena za stavební místo v lokalitě se pohybuje v určité hladině: Příklad 1: nabízíme k prodeji pozemek územním plánem určený k výstavbě rodinných domů v obci Bystřička. Slunný pozemek se nachází na klidné místě, mimo záplavovou oblast. V okolí novostavby. Pozemek je součástí větší parcely (V případě zájmu je k dispozici 3440m2). Inženýrské sítě v dosahu. Nabídka stavebního pozemku v obci Bystřička. Rozloha stavebního místa je přibližně podobná, i v rámci možnosti přikoupení větší parcely nevhodné pro zástavbu, obdobně jako u pozemků oceňovaných. Možnost napojení na inženýrské sítě je také stejná. Příklad 2: k prodeji stavební pozemek o celkové ploše 785 m2, který se nachází v okrajové části obce. Jedná se o rovinatou parcelu určenou k výstavbě rodinného domu s inženýrskými sítěmi na hranici pozemku. -7-

8 Tato nabídka pak prezentuje bezproblémovou malou plochu stavební místo uvnitř již realizovaných RD. Tomu také odpovídá zcela odlišná požadovaná cena při horní hranici lokality. Zemědělské plochy v okolí jsou v nabídce rovněž: Příklad 3.: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové rozloze m² v obci Jarcová. Tato obec se nachází v okrese Vsetín, ve Zlínském kraji, zhruba 4 km jižně od Valašského Meziříčí na úpatí Hostýnských vrchů. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. Jarcová je také názvem katastrálního území. Jedná se o pozemek orné půdy, který je součástí aktivně obdělávaného honu. Oproti pozemkům oceňovaným má pozemek z hlediska využitelnosti výrazně větší hodnotu z důvodů svého umístění a druhu využití, pozemky oceňované jsou určeny spíše pro individuální obhospodařování. Dle cenových věštníků byla průměrná cena zemědělské půdy v roce 2015 v katastru zvýšena z 2,94 Kč/m2 na 3,35 Kč/m2. V uvedeném případě tento jev nemá na výslednou cenu posuzované plochy vliv. Zásadní vliv má zastavitelnost části posuzovaného území. Část pozemků, kterou je možno považovat za zastavitelnou, zastává na trhu z nemovitostmi zcela jiné postavení. Nabídky cen těchto pozemků se v obci Bystřička a okolí pohybují mezi Kč/m 2 v závislosti na konkrétních parametrech pozemku. Uvažované stavební místo má výhodu blízkosti veškerých inženýrských sítí i dostatečnou velikost, pokud uvážíme, že zemědělské pozemky, které nejsou zastavitelné, mohou sloužit jako přilehlé území ke stavební parcele. Místo také neleží v záplavovém území a je zde předpoklad nízkého radonového indexu. Negativními vlivy je zhoršená stabilita svahu snížení únosnosti základové půdy, tedy předpoklad nutnosti větší investice do založení stavby a určitých omezení velikosti stavby. Dalším negativním vlivem může být orientace svažitého pozemku k severovýchodu, i přesto že nabízí krásný až jedinečný výhled do okolí a celkově působí jako vhodné místo pro stavbu rodinného domu, popřípadě objektu pro rodinou rekreaci. S ohledem na výše uvedené určují dosažitelnou cenu za posuzované pozemky ve výši Cena nemovitých věcí metodou srovnání (zaokrouhleno) Kč

9 C. Závěr: Administrativní cena Kč Porovnávací hodnota Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí evidovaných na LV č. 894 vedeném pro katastrální území Bystřička II, obec Bystřička, okres Vsetín, tj. pozemků parcelní číslo 364, 365/1 a 365/3 vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: Kč Slovy : dvěstěpadesáttisíc korun českých V Otrokovicích, dne 4. srpna 2015 Hradil Vypracoval: Ing. Bc. Eva Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 140/15. Letecký snímek lokality a katastrální mapa Pozemky parcelní čílo 364, 365/1 a 365/2 v k.ú. Bystřička II, obci Bystřička, okrese Vsetín. -9-

10 Fotodokumentace: Pohled na zastavitelnou část posuzovaného území od východu příjezdová cesta. Pohled od západu na pozemky, rozvodná skříň el. energie na pozemku Východní část území s terénními úpravami. vedení el. energie. Nadzemní List vlastnictví

11 - 11 -

12 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 11 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Kristýna Zinráková Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne Powered by TCPDF (