ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 1413/04 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : Zem lský pozemek k.ú. Klobouky u Brna LV okr. eclav obec: Klobouky u Brna VLASTNICTVÍ: Kamil Škrha, Zahradní 577, Valtice EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, Praha 3 I : proti povinnému Kamil Škrha, Zahradní 577, Valtice na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 9 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 0 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Zem lské a ostatní pozemky LV pro k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okr. B eclav. parc /74 orná p da o vým e 5163m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zem lské pozemky Adresa nemovitosti: Klobouky u Brna Kraj:Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec: Klobouky u Brna, Katastrální území: Klobouky u Brna Po et obyvatel: Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka pozemku byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Hustope e pro LV k.ú. Klobouky u Brna ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce pozemku dne Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 1346, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okr. B eclav Druh vlastnictví: Výlu né Vlastník: Kamil Škrha, Zahradní 577, Valtice Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. 2

3 Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV. 1346, k.ú. Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okr. B eclav Pozemek parc /74 Pozemek je situován mimo zastav né území, severozápadním sm rem od obce Klobouky u Brna a tvo í úzký pás, za len ný do spole ného honu. Vzdálenost od zastav ného území obce je cca 2,1km. Pozemek je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Zadní pole a jihovýchodní hranice parcely je tvo ena vodním tokem. P ístup na pozemek je z nezpevn né, polní cesty, navazující na zpevn nou komunikaci II. t. ve sm ru na Borkovany. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Pozemky a1) Pozemek, parc..2763/ Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Vzdálenost od souvisle zastav né ásti obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: 37,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 2763/ ,37 37,00 21, , ,25 37,00 23, , ,43 37,00 11, , ,09 37,00 1, ,93 Vým ra celkem 5163 Mezisou et ,88 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,88 Pozemek, parc..2763/74 - zjišt ná cena = ,88 K 3

4 Výsledné ceny: a) Pozemek, parc..2763/74 = ,88 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,88 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 4

5 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou prezentovány v období aktualizace. Situování nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec CHARAKTERISTIKA OBCE: sto Klobouky u Brna, k n muž pat í také Martinice a Bohumilice, leží asi 35 km na severozápad od B eclavi na jižním p edh í Ždánického lesa. Zámek pat í vedle dvou kostel a kaple sv. Barbory k hlavním pam tihodnostem m sta. Ovšem nejznám jším symbolem Klobouk je zdejší "v ák". P vodn t i v trné mlýny odedávna dopl ovaly ráz kraje, na konci druhé sv tové války však poslední z nich vyho el. Klobouky by si mlýn zrekonstruovali a v roce 1985 op t otev eli. Dvakrát do roka se v Kloboukách konají trhy, první Májový a v ned li na Václavské hody druhý. Na jarmarku se sejdou nejr zn jší emeslníci se svými výrobky: ezbá i s va kami, miskami a hráb mi, perníká i s vo avým perníkem, ková s podkovami pro št stí, najdeme také stánky s kraslicemi a keramikou. ležitou sou ástí okolí Klobouk je les Och zky. Obcí prochází silnice II. t., která navazuje na silnici I. t. Hodonín - Brno. P íznivá vzdálenost od m sta Hustope e, kde je možno najet na dálnici D2. V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti dálnice D2. Nejbližší m sto Hustope e. Je tu zvýšený sezonní cestovní ruch. V obci jsou dob e upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je obvyklá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V oblasti je pr rná nezam stnanost. Reálná možnost dojížd ní za prací do Brna. Statut m sta: Ano Po et ástí: 2 Katastrální vým ra: 3134 ha Po et obyvatel: 2251 Z toho v produkt. v ku: 1289 Pr rný v k: 37,7 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ano Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Borkovany okr. B eclav Vým ra: 5112 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Orná p da o celkové vým e 5112 m2 na dvou parcelách o vým e 2805 a 2307 m2. V sou asné dob v pronájmu ZD ve kterém je možné pokra ovat. Druh pozemku zem lská p da. Umíst ní nemovitosti okraj obce. 2. Místo: Krumví okr. B eclav Vým ra: m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Zem lské pozemky v krásném okolí vina ské obce Krumví. Jedná se o ty i r zn veliké a r zn položené pozemky v nejbližším okolí obce,o celkové vým e m2. Pozemky lze využít t eba na výsadbu vinohradu, p stování plodin, ale i k dálšímu využití. Ke každému pozemku vede zpevn ná polní cesta. Druh pozemku zem lská p da. 3. Místo: Borkovany okr. B eclav Vým ra: 4740 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej pozemku o celkové vým e 4 740m2 k zem lskému využití, hezká krajina, pozemek rovinatý, malebná vesnice. Typ nemovitosti : pozemek zem lský Pozemek se nachází cca 120m od silnice. Využití pozemku je zem lské. 5

6 ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 velikost pozemku K 4 bonita K 5 využitelnost K 6 sklon, kvalita porost (K /m 2 ) Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 15 0,80 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 1. Borkovanech 12,00 Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Zem lský pozemek v 20 0,80 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 0,70 2. Krumví i 16,00 Lepší Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Zem lský pozemek v 10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 3. Borkovanech 9,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Maximální porovnávaná cena: 6,90 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 6,50 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 6,57 /m 2 Cena porovnávaná (K /m 2 ) 6,90 6,50 6,50 Vým ra porovnávaného pozemku: 5163 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení:

7 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Zem lský pozemek k.ú. Klobouky u Brna LV I) POZEMKY A POROSTY: orná p da parc /74 o vým e 5163 m 2 Vým ra celkem: 5163 m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % orná p da ,0 0,0 0,90 0% zem lský pozemek (PK) 0 0,0 0,0 0,90 0% ostatní plocha 0 0,0 0,0 1,20 0% lesní pozemek 0 0,0 0,0 0,70 0% vinice 0 0,0 0,0 1,50 0% Vým ry celkem: ,0 0,0 Celkem: Využitelná plocha pozemku celkem : 5163 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 0,90 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní 0,95 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 Celkový koeficient: 0,81 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 0,70 /m 2 /rok VN = 3 614,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 542,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: Základní ro ní výše nájmu Index 0, K 7

8 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = (bez lesních pozemk ) ,88 K 0, ,88 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti za len ní pozemku do spole ného honu negativní Hodnocení: 0,60 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 1,00 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: 1,00 Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = 0,60 Výsledná cena (C opt. x i s ) : Obvyklá cena pozemk celkem:

9 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: Zem lské pozemky k.ú. Klobouky u Brna LV orná p da parc /74 Obvyklá cena nemovitosti : slovy: dvacettisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly Nebylo být zjišt no nadále žádné zajišt ny, další nebyly právo, zjišt ny. odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, Jiné evidované závazky v Katastru a práce, nemovitostí váznoucí na p ísl. nemovitosti Katastrálního nebyly ú adu. zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 80/10 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín :