ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 852/08 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : Zem lské pozemky k.ú. Pouzd any LV okr. eclav obec: Pouzd any VLASTNICTVÍ: Stanislav Halámek, Hlavní 88, Pouzd any EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného DKV ESMAD s.r.o., se sídlem Žerotínova 38/1143, Praha 3, I : proti povinnému Stanislav Halámek, Hlavní 88, Pouzd any I : na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 9 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 0 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Zem lské pozemky LV pro k.ú. Pouzd any, obec Pouzd any, okr. B eclav. parc orná p da o vým e 7560m 2 parc orná p da o vým e 7268m 2 parc orná p da o vým e 4920m 2 Administrativní cena lesních pozemk není stanovena. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zem lské pozemky Adresa nemovitosti: Pouzd any Kraj:Jihomoravský, Okres:B eclav, Obec:Pouzd any, Katastrální území: Pouzd any, Po et obyvatel:756 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,000/m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka pozemk byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV k.ú. Pouzd any ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce pozemku dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV , k.ú. Pouzd any, obec Pouzd any, okr. B eclav Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník: Stanislav Halámek, Hlavní 88, Pouzd any Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV , k.ú. Pouzd any, obec Pouzd any, okr. B eclav Pozemek parc Pozemek je situován do extravilánu obce Pouzd any a je za len n do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Lajtny cca 1,6km od okraje zastav ného území obce jihovýchodním sm rem. Parcela je ohrani ená zalesn nou mezí a silnicí. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né vozovky III. t, Pouzd any - Strachotín. Asi 700m jižním sm rem je b eh Novomlýnské vodní nádrže. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc Pozemek je situován do extravilánu obce Pouzd any a je za len n do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Lajtny cca 1,5km od okraje zastav ného území obce jižním sm rem. Parcela je ohrani ená zalesn nou mezí a lesem. P ístup na pozemek je pouze po nezpevn ných plochách. Parcela je blízko b ehu Novomlýnské vodní nádrže. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. P p es pozemek probíhá nadzemní vedení VN. Pozemek parc Pozemek je situován do extravilánu obce Pouzd any a je za len n do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Pastviska cca 1,2km od okraje zastav ného území obce západním sm rem. Parcela je ohrani ená zalesn nou mezí. P ístup na pozemek je pouze po nezpevn ných plochách nebo nevyzna ených polních cestách. Parcela je blízko b ehu eky Svratky. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Pozemky a1) Pozemek, parc Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da ,00 20,00 9, ,00 Vým ra celkem 7560 Mezisou et ,00 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,00 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,- K a2) Pozemek, parc Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da ,00 20,00 9, ,80 Vým ra celkem 7268 Mezisou et ,80 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,80 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,8 4

5 a3) Pozemek, parc Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú. 20,00 % Celková úprava ceny: 20,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [K ] orná p da ,03 20,00 15, , ,97 20,00 14, ,80 Vým ra celkem 4920 Mezisou et ,40 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,40 Pozemek, parc zjišt ná cena = ,4 Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc = ,- K a2) Pozemek, parc = ,8 a3) Pozemek, parc = ,4 Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,2 Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 5

6 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Vina ská obec Pouzd any leží asi 8 km na východ od Hustope í a 15 km severn od Mikulova. První vinice, které se staly zdrojem bohatství zdejších sedlák jsou doloženy již v roce M ste ko trp lo astými vpády vojsk (v r Bo kajovci, následovala T icetiletá válka), proto jsou pod mnohými domy na návsi rozsáhlé podzemní chodby, v nichž se mohli majitelé ukrývat. Dominantu obce tvo í od r architektonicky zajímavý gotický farní kostel sv. Mikuláše. P ed ním na stejném míst na návsi stál kostel sv. Panny Marie. Severovýchodn od obce se vypíná vrch Strážná s proslulou národní p írodní rezervací Pouzd anská step-kolby. Katastrální vým ra: 1350 ha Po et obyvatel: 752 Z toho v produkt. v ku: 470 Pr rný v k: 37 Pošta: Ano Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: AnoPlynofikace: Ne V obci dochází postupn ke zkvalit ování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti hlavního dopravního tahu Víde - Brno v etn dálnice D1 a rekrea ní oblasti Novomlýnských nádrží pod Pálavou. Obcí probíhá železni ní koridor -úsek B eclav Praha. Je tu zvýšený sezonní cestovní ruch. V obci jsou pr rn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzr st v této lokalit. V oblasti je pr rná nezam stnanost. EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Zaje í, okr. B eclav Vým ra: 4800 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Orná p da, 4,8 ha, jeden celek, vhodné i na fotovoltaiku Místo: Popice, okr. B eclav Vým ra: 9437 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Prodej ovocného sadu (p evážn meru ky) o rozloze 1ha a orné p dy s vým rou 1ha - v Popicích, okres B eclav. Ovocný sad o rozloze 10072m² je v severní ásti obce, cca 300m od vina ství Gotberg. Cena 20K /m². Orná p da o rozloze 9437m² je p ímo u asfaltové cesty cca p l kilometru od st edu obce sm rem na jih v sousedství nov zbudované slune ní elektrárny. Cena 12K /m². Pozemky lze koupit i jednotliv. 3. Místo: Šitbo ice, okr. B eclav Vým ra: 3355 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Okr. B eclav, Šitbo ice. Pozemky spolu sousedí a vytvá í jeden celek o celkové vým e 3355 m2. Leží v rovin nad obcí ve sm ru na Diváky. Dob e p ístupné z polní asfaltované cesty. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Porovnávaný pozemek 1. Zem lský pozemek v Zaje í 2. Zem lský pozemek v Popicích 3. Zem lský pozemek v Šitbo icích Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 velikost pozemku K 4 bonita K 5 využitelnost K 6 sklon, kvalita porost 15,63 0,70 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,90 10,94 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší 12,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,90 9,60 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší 21,61 0,70 1,00 0,80 1,00 1,00 0,90 0,70 0,90 15,13 Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší Maximální porovnávaná cena: 6,90 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 6,90 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 6,90 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: Cena porovnávaná (K /m 2 ) 6,90 6,90 6,90 6

7 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Zem lské pozemky k.ú. Pouzd any LV I) POZEMKY A POROSTY: orná p da parc o vým e 7560 m 2 orná p da parc o vým e 7268 m 2 orná p da parc o vým e 4920 m 2 Vým ra celkem: m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % orná p da ,0 0,0 0,90 0% zem lský pozemek (PK) 0 0,0 0,0 0,90 0% ostatní plocha 0 0,0 0,0 1,20 0% lesní pozemek 0 0,0 0,0 0,70 0% vinice 0 0,0 0,0 1,50 0% Vým ry celkem: ,0 0,0 Celkem: Využitelná plocha pozemku celkem : m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 0,90 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní 0,95 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 Celkový koeficient: 0,81 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 0,70 /m 2 /rok VN = ,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 2 074,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: Základní ro ní výše nájmu Index 0, K 7

8 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = (bez lesních pozemk ) ,2 0, , III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti za len ní ve spole ném honu negativní Hodnocení: 0,60 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 1,00 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: 1,00 Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = 0,60 Výsledná cena (C opt. x i s ) : Obvyklá cena pozemk celkem: E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: Zem lské pozemky k.ú. Pouzd any LV orná p da parc orná p da parc orná p da parc Obvyklá cena nemovitosti : slovy: osmdesátjedentisícšestset K Díl í ceny pozemk : orná p da parc orná p da parc orná p da parc

9 Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly Nebylo být zjišt no nadále žádné zajišt ny, další nebyly právo, zjišt ny. odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, Jiné evidované závazky v Katastru a práce, nemovitostí váznoucí na p ísl. nemovitosti Katastrálního nebyly ú adu. zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 71/10 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín :