ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 3475/6-43 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /21 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 634 k.ú. Bánov LV okr. Uherké Hradišt na pozemku, parc.. St.887 zastav ná plocha a nádvo í obec: Bánov parc /3 orná p da VLASTNICTVÍ: parc /2 orná p da Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 53, Strážnice Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Tomáš Bartošek, Veselská 1135, Strážnice proti povinnému: Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 53, Strážnice na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 15 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 634 v etn p íslušenství LV pro k.ú. Bánov Související pozemek:.parc.st. 887 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 129m 2.parc.1976/2 orná p da o vým e 1337m 2.parc.1977/3 orná p da o vým e 171m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Do nemovitosti - do domu.p. 634 nebyl znalci umožn n vstup. Povinný se na místo nedostavil, i když byl edem obeslán doporu enou zásilkou. N které údaje, které se týkají nemovitosti, konkrétn interiéru oce ovaného domu, byly získány áste nou prohlídkou sousední nemovitosti, která je obdobná, postavená ve stejném období. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Bánov 634 Kraj:Zlínský, Okres: Uherské Hradišt, Obec:Bánov, Katastrální území: Bánov, Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 43,5113 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 43,51 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Zlínský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV k.ú. Bánov, ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV k.ú.bánov, okr. Uherské Hradišt Druh vlastnictví: Výlu né Vlastnické právo: Rostislav Bartošek, nám stí Svobody 53, Strážnice Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p. 634 s p íslušenstvím je situován v b žné, skupinové uli ní zástavb, podél místní komunikace v obci Bánov. Nemovitost je v obytné zón, v okrajové ásti, asi 65m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na zemní elektrické vedení, kanalizaci a vodovod. Napojení na ve ejný plynovod nebylo zjišt no. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn né ploše, navazující na vozovku místního charakteru a ve ejný chodník na parc /2 v majetku Obce Bánov. Z ulice je vjezd do suterénu, kde je vestav ná garáž. K domu náleží venkovní úpravy a pozemek parc.. st. 887 a parc /3. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a navazující orná p da o celkové vým e 3m 2, je z ásti osázen trvalými, evážn okrasnými porosty. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo zahrádka. D m je patrový, podsklepený (dv úrovn suterénu), st echa je sedlová s taškovou krytinou. Podst ešní prostor lze využívat jako da. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní. P ízemí se v minulosti pravd podobn ásti nebo celé využívalo jako drobná, živnostenská provozovna. Nebytovým prostorem je však pouze vestav ná garáž s navazující dílnou. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi do edsín a odtud do haly se schodišt m a obytných prostor v p ízemí. Po schodišti je p ístup do patra i do suterénu. V p ízemí je vstup do kuchyn, obývacího pokoje a p íslušenství, které tvo í samostatné WC. Podsklepená ást je pod celým p dorysem, navíc je podsklepení i pod ástí p dorysu v nižší úrovni. Suterén obsahuje kotelnu a sklepní místnosti. V pat e je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde t i obytné pokoje, p íslušenství tvo í chodba a koupelna s klozetem. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích ty i obytné pokoje, kuchy, jídelnu a íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, jídelna, kuchyn a WC, v pat e t i ložnice, koupelna s WC a chodba. Z jednoho pokoje na uli ní stran je vstup na balkón. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. D m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1988, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z vyleh eného materiálu (plynobeton) s tlouš kou st n 3cm. Stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti není d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích na podstandardní úrovni údržby. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. 3

4 a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m.p a Rodinný d m.p.634 byl vybudován a uveden do užívání v roce Je patrový, má dva suterény ve dvou úrovních a je bez obytného podkroví. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce ve velmi svažitém terénu. Za vstupem do domu je p edsí, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v pat e, v ízemí a také do suterénu. Nejspodn jší suterén je p ístupný samostatn ze dvora. m byl postaven stavební technologií, b žnou v osmdesátých letech min. stol. Vybavení domu je na standardní úrovni. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z plynobetonových tvárnic s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním obloženým soklem. Stropy jsou s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je sedlová s krytinou z pálených tašek. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou d ev ná, zdvojená, dve e jsou hladké, d ev né. Koupelna v pat e je vybavená vanou, umývadlem a klozetem, v p ízemí je pouze splachovací WC. V kuchyni je d ez s TUV a el. sporák. Podlahy v obytných místnostech v p ízemí a pat e jsou pravd podobn textilní, v p edsíni a v hale je dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou panelová. Centrální kotel, pravd podobn na tuhá paliva, je umíst n v suterénu. P íprava TUV je centrální, boiler je v koteln. Celkový technický stav domu je hodnocen jako podstandardní, vzhledem k zanedbané údržb. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Zlínský kraj - nad 2 do 1 obyvatel Stá í stavby: 22 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 2 743,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7, 12,76 = 89,32 m 2 2.PP: 7, 4,5 = 28,35 m 2 1.NP: 7, 12,76 = 89,32 m 2 2.NP: 7, 12,76-,8 4,6 = 85,64 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 89,32 m 2 2,2 m 2.PP: 28,35 m 2 2,25 m 1.NP: 89,32 m 2 2,6 m 2.NP: 85,64 m 2 2,6 m Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: 7, 4,5 2,55+7, 12,76 2,65 = 38,99 m 3 VRCHNÍ STAVBA: 7, 12,76 2,97+(7, 12,76-,8 4,6) 2,64+3,3 = 497,23 m 3 6,6+1,6,8 1,+2,85,9 1, ZAST EŠENÍ: (7, 12,76-,8 4,6) (4,4,5) = 188,41 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 994,63 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 89,32 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 292,63 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 3,28 4

5 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - mén jak 45 cm I -,2 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I, 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo IV,4 domovní istírna 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -,3 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové II, zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 3 m2 do 8 m2 celkem II, 12. Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu - m je delší dobu neobydlen a I -,1 neudržován. 13. Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení III,85 menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 22 let:,9 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,9 =,673 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Ú ady v obci - obecní ú ad I, 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce nebo v nesrostlém území II -,1 obce 4. Okolní zástavba a životní prost edí - evažující objekty pro bydlení III, 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, II, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní II, sportovišt 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II, 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 5 do 1 m s více jak ty mi III, pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 1. Nezam stnanost v obci - pr rná nezam stnanost II, 11. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 12 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,99 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT =,673,99,95 =,633 5

6 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 2 743,- K /m 3,633 = 1 736,32 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 1 736,32 K /m 3 994,63 m 3 = ,96 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,96 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a zem lského pozemku, ozn. jako orná p da. Ob parcely jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 3m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 65m. Pozemek je svažitý, nejv tší výškové rozdíly terénu jsou p ekonány v míst stavby domu. Za domem je sklon pozemku již mírn jší. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, v etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku jsou ojedin lé porosty trvalého charakteru, vesm s okrasné stromy a ke e. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St , 43, ,79 Sou et 5 612,79 Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,9 Mezisou et 7 48, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 74,89 Mezisou et 8 149,77 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,961 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 17 18,78 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 43,51 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] orná p da 1977/3 171, 43, ,21 Sou et 7 44,21 Úprava ceny - íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,87 Mezisou et 9 821, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 982,11 Mezisou et 1 83,19 Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,961 6

7 Koeficient zm ny cen staveb Ki ( íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem 9 23,92 Pozemek náležející k domu.p zjišt ná cena = 26 42,7 K b2) Pozemek,parc..1976/ Pozemek sestává z jedné parcely, situované za skupinovou zástavbou na okraji obce. Navazuje na parc /3 a parc.. st. 887 s domem.p Pozemek není ohrani en a je z ejm spole s okolními parcelami obhospoda ován zem lskou organizací. Pozemek je mírn svažitý. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je jednak ze sousední parcely stejného vlastníka anebo ze nezpevn né, polní komunikace. Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s 1-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí 6, % Celková úprava ceny: 6, % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 1976/ ,19 6, 14, ,9 Vým ra celkem 1337 Mezisou et ,9 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1, Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,9 Pozemek,parc..1976/2 - zjišt ná cena = ,9 K Výsledné ceny: a) Rodinný d m.p. 634 = ,96 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p.634 = 26 42,7 K b2) Pozemek,parc..1976/2 = ,9 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,56 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 7

8 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: B EZEN 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Bánov leží v malé kotlince v podh í Bílých karpat asi 7km od Uherského Brodu sm rem k esko-slovenské hranici. Obcí prochází hlavní silnice E5 z Brna na Slovensko. Podle posledního s ítání lidu žije v Bánov 21 obyvatel. Bánov, který byl Maxmiliánem II. povýšen na m ste ko, má velmi bohatou historii.arche-ologický pr zkum z roku 1941 a pozd ji z po átku padesátých let dokázal podle nález, že zde žil lid t.zv. ma arovsko-v té ovské kultury. Dnešní obyvatelé si našli svá zam stnání áste v blízkém Uherském Brod a ást odchází za prací do Ostravy, Prahy, Brna, nebo jiných míst eské republiky. Dom p inášejí nejen skromné výd lky, ale p edevším zkušenosti z jiného prost edí. Nové poznatky pak uplat ují v život svých rodin obce. Dnešní Bánov pat í k nejupraven jším obcím Slovácka. Obec je pln elektrifikována, má svoji vodu a nechybí ani plyn v jednotlivých domácnostech. V obci je zdravotní st edisko, lékárna, d m pé e o staré ob any, moderní škola, vyrostly 2nové ulice pro mladé(t etí je rozestav na), obchody s potravinami a zeleninou zásobují v dostate ném množství obyvatelstvo a je zde postavena nová víceú elová sportovní hala, jenž je centrem innosti sportovní, kulturní a spole enského d ní v obci. Nov vzniklé firmy stavební, výroba nábytku, výroba a prodej mysliveckých pot eb, výroba vozík pro postižené, firma pro zavád ní i opravy vodovod, topných za ízení a plynu jakož i drobní emeslníci skýtají ad obyvatel pracovní íležitosti a uživatel m uspokojení a klid. V oblasti sportovních zájm fungují v obci TJ SOKOL a FC Bánov, které mají tradici(sokol založen v roce 1922, FC v roce 194). Statut: Obec Po et ástí: 1 Katastrální vým ra: 1625 ha Po et obyvatel: 275 Z toho v produkt. v ku: 1224 Pr rný v k: 37,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Porovnávané nemovitosti - p ehled: Prodej adového rodinného domu o vel. 8+2 ur eného k bydlení i podnikání. P ízemí je ur eno k podnikatelské innosti, nachází se zde 4 místnosti + kuchyn o vým e cca 244m2. V pat e se nachází obytné místnosti o vel. 4+1 o vým e cca 196m2. V dom jsou prostorné sklepy o vel. 166m2. D m se nachází v centru obce a je napojen na elekt inu 22/38V, vodovod a obecní kanalizaci. K domu náleží hospodá ská budova a zahrada o vým e cca 112m2. V obci je veškerá ob anská vybavenost a dobrá dopravní dostupnost. Typ objektu adový Zastav ná plocha 87 m2 Užitná plocha 44 m2 Po et podlaží objektu 2 Plocha parcely 1 99 m2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Umíst ní nemovitosti centrum obce Voda Voda - dálkový vodovod Odpad Kanalizace Plyn Plynovod Telekomunikace Telefon Elekt ina Elektro - 23 V, Elektro - 4 V. Dvougenera ní RD 4+2 v Uherském Brod. Jedná se o adový koncový d m se sedlovou st echou. Celková plocha pozemku s dvorkem iní 189m2, z toho dvorek cca 4m2. Dispozice nabízí 2x byt. jednotku 2+1 s koupelnou a WC v p ízemí i podkroví, vstupní halu s krbem, spíž, terasu nad garáží a také možnost p dní vestavby. D m je áste podsklepen a je bez zahrady. Tím, že nabízí p ístup z hlavní cesty a n kolik parkovacích míst u domu, je vhodný také k podnikání. IS jsou napojeny všechny. Stránka 8

9 3. Prodej rodinného domu v Uherském Ostrohu Prodej rodinného domu 5+1 v Uherském Ostrohu.D m je v dobrém stavu, je situován v obci na míst, které by dob e sloužilo i k podnikání.p ízemí - kuchy + dv obyvatelné místnosti,komora a taky místnost, která lze p ebudovat na koupelnu. 1.patro - ložnice,obývací pokoj,pokoj.topení na tuhá paliva,lze napojit plyn. Voda - obecní vodovod.k domu pat í menší zahrádka a dvorek. 4. Samostatn stojící RD 5+2 ve Vl nov okr. UH. D m se nachází na konci obce. Je podsklepen, napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Možnost využití vody z vlastní studny. Zastav ná plocha a nádvo í je 225 m², užitná plocha domu je 18 m². K domu náleží zahrada o vým e 742 m². V obci je škola, školka, obecní ú ad, pošta, léka. Zastav ná plocha: 225 m² Zahrada: 742 m² Užitná plocha: 18 m² Typ budovy: samostatn stojící Po et byt : 5+2 Druh budovy: cihlová Voda: vodovod Plyn: ano ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost Rodinný d m v Bánov Rodinný d m v Uherském Brodu Rodinný d m v Uherském Ostrohu Rodinný d m ve Vl nov Cena p ed a po redukci na pramen ceny Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav 2 12 K,7 1, 1,,9 1, 1,,8, K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší 1 68 K 1,,7 1,,9 1, 1, 1,, K Lepší Obdobné Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší 848 K 1, 1,5 1, 1, 1,1 1, 1, 1, K Horší Obdobné Obdobné Horší Obdobné Obdobné Horší 1 24 K 1, 1,,9,9,95 1, 1,, K Obdobné Lepší Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: K K Odchylka od pr ru:,15 Porovnávací hodnota celkem: Index odlišnosti K Cena porovnávaná K K K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 1 K Stránka 9

10 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 634 k.ú. Bánov LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 634 Zastav ná plocha: 89 m 2 Obestav ný prostor: 995 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 89m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc..st. 887 o vým e 129 m 2 orná p da parc /3 o vým e 171 m 2 Vým ra pozemku celkem: 3 m 2 orná p da parc /2 o vým e 1337 m III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 175 m 2 x,7 = 123 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 123 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Uh. Hradišt Realitní kancelá Luha ovice Realitní kancelá Uherský Brod 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 123 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 123 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok Stránka 1

11 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení negativní,9 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,65 snižující Dosažitelná výše nájemného : 1 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 22 rok Doba dalšího trvání: 78 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 22,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 6 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 71% Ro ní nájemné celkem: VN = 122 5,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované zastav ná plocha Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: lokalit. manipulace, dv r rekrea ní plochy 1. Realitní kancelá Uh. Hradišt Realitní kancelá Luha ovice 55 2,5 3. Realitní kancelá Uherský Brod Zjišt né nájemné v míst nebo okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 55 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 56, 2,3 Index,9 zahrada, sad, parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1,5 1,5 2,5 1,2 nezjišt no 1,2, 1,4,8 1, Stránka 11

12 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 129,, 56, % 7 22 K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace) 171,, 2,3 % 39 K jiné využití 1337,, 1,4 % 1 87 K Vým ry celkem: 1637,, Celkem: 9 48 K Využitelná plocha pozemku celkem : 1637 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 5,8 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Pozemek, náležející k domu celkem: Index a) Vliv polohy negativní,7 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,56 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 14,2 /m 2 /rok VN = ,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 4 649,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: K Index,8 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Z toho zem lský pozemek: Index a) Vliv polohy bez vlivu 1, c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient:,8 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 1,1 /m 2 /rok VN = 1 471,- K /rok Náklady (odhad): 2% N = 294,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: 9 5 K Index,8 1, snižující K Stránka 12

13 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 45 /m 3 = K opot ebení: 22,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : K pr rné opot ebení: 8,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 3 m 2 x 12 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu z toho zem lský pozemek K ,96 K ,6 K, K ,56 K K K 45 7 K K K K 36 K K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 8,49 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 1 K K K 1 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : Stránka 13 1, 1, 1, 1, 1 K

14 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt m.p. 634 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.887 zastav ná plocha a nádvo í parc /3 orná p da Obvyklá cena: 1 K slovy: jedenmilión K LV k.ú. Bánov obec Bánov okr. Uherské Hradišt parc /2 orná p da Obvyklá cena: 12 K slovy: dvanácttisíc K Stránka 14

15 Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 9/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Stránka 15