ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /10

Transkript

1 .SPISU: EX 2701/06 ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /10 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku NEMOVITOST : Ostatní a zem lské pozemky k.ú. Brumovice u Opavy LV. 512 okr. Opava obec: Brumovice VLASTNICTVÍ: Radek Š stek, Vlkoš 257, Vlkoš u Kyjova EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Podp rný a garan ní rolnický a lesnický fond a.s., se sídlem Za Po skou branou 256/6, Praha 8 - Karlín I : proti povinnému Radek Š stek, Vlkoš 257, Vlkoš u Kyjova na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín rassta@centrum.cz Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 10 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Ostatní pozemky LV. 512 pro k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava. parc.. 351/3 ostatní plocha o vým e 726m 2 parc.. 351/8 ostatní plocha o vým e 42m 2 parc.. 351/11 ostatní plocha o vým e 339m 2 Zem lský pozemek - GP parc.. 1/15 o vým e 2035m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Brumovice Kraj:Moravskoslezský, Okres:Opava, Obec: Brumovice, Katastrální území:brumovice u Opavy Po et obyvatel:1 429 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 38,1806 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 38,18 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD pro LV. 512 k.ú. Brumovice u Opavy ze dne kopie katastrální mapy ze dne zjišt ní p i prohlídce pozemku dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 512, k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava Druh vlastnictví: Výlu né Vlastník: Radek Š stek, Vlkoš 257, Vlkoš u Kyjova Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV. 512, k.ú. Brumovice u Opavy, obec Brumovice, okr. Opava Pozemek parc.. 351/3, 351/8 a 351/11 Pozemek je situován na okraj zastav ného území obce Brumovice, v ul. Vartnovská, asi 400m od centra. Parcely na sebe navazují a tvo í jednotný celek s návaznosti na místní komunikaci. V sousedství ze severní strany je budova.p. 176 v majetku obce Brumovice a ostatní sousední pozemky od jihu a východu jsou ve vlastnictví ob an. Pozemek je v sou asné dob bez konkrétního využití. je osázen ojedin lými trvalými porosty a zatravn n. P ístup na pozemek je ze zpevn né, místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 500m. Na pozemku se nenachází stavby. V míst je možnost napojení na IS. Pozemek parc.. 1/15 Pozemek je situován mimo zastav né území obce Brumovice, ihned za severním okrajem zástavby obce. Tvo í ást parcely. KN 565, za len né do spole ného honu. Pozemek je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati V ižin a jižní hranice parcely navazuje na místní komunikaci v obci - ul. Zahradní. P ístup na pozemek je ze zpevn né komunikace, navazující na pr jezdní komunikaci II. t. ve sm ru na Krnov Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek není bonitován. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Pozemky a1) Pozemek, parc..351/ Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu obce ocen né dle 32 odst. 1. Základní cena = 38,18 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 351/3 726,00 38, ,68 ostatní plocha 351/8 42,00 38, ,56 3

4 ostatní plocha 351/11 42,00 38, ,56 Sou et ,80 Úprava ceny íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,58 Mezisou et ,38 Úprava ceny dle 32 odst. 1: 0,3000 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): 0,8790 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemky ocen né dle 32 odst. 1 - celkem ,22 Pozemek, parc..351/3 - zjišt ná cena = ,22 K a2) Pozemek, parc..1/15 - GP Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] GP 1/ ,27 8, ,45 Vým ra celkem 2035 Mezisou et ,45 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 00 Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,45 Pozemek, parc..1/15 - GP - zjišt ná cena = ,45 K Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc..351/3 = ,22 K a2) Pozemek, parc..1/15 - GP = ,45 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,67 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 4

5 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: íjen CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Obec Brumovice leží v okrese Opava. Má 1473 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 2598 ha. Ve vzdálenosti 8 km severn leží sto Krnov, 16 km jihovýchodn statutární m sto Opava, 19 km západn m sto Bruntál a 23 km jihovýchodn m sto Krava e. Slezsko, kde se nachází obec Brumovice, bylo již v dávnov ku zemí mimo ádné d ležitosti. Toto území ležící mezi Jaderským, St edozemním i Baltským mo em spojovalo východ Evropy se severem a jižním st edomo ím. V roce 1939 byl v Brumovicích z ízen první koncentra ní tábor v SR, který byl umíst n v bývalém cukrovaru. Vesnice Brumovice pat í do d ív jšího okresu Opava a náleží pod Moravskoslezský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto Opava. Obec Brumovice se rozkládá asi sedmnáct kilometr severozápadn od Opavy. Oblast pat í historicky již po staletí do opavského Slezska. Stálý po et ob an této st edn velké vesnice je asi 1440 obyvatel. Brumovice se dále d lí na šest ásti, konkrétn to jsou: Brumovice, Kolná, Poche, Pustý Mlýn, Skrochovice a Úblo. Obec je vzdálená p ibližn 4 km od polských hranic. Vesnice Brumovice leží v pr rné výšce 324 metr nad mo em. První zmínku o obci Statut: Obec Po et ástí: 6 Katastrální vým ra: 2598 ha Po et obyvatel: 1473 Z toho v produkt. v ku: 996 Pr rný v k: 35,1 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. a) stavební parcely EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Slezská, Neplachovice Vým ra: 951 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Jedná se o stavební pozemek o velikosti 951 m2 v obci Neplachovice. Pozemek je v mírném svahu se srovnaným st edem. K pozemku jsou vy ízena povolení na vodovodní ád (stavitel bude i vlastníkem - bude moci odprodávat jednotlivé p ípojky), na íjezdovou komunikaci a stavbu rodinného domku, znamená to ze se m že ihned stav t. V cen pozemku je i stavební bouda, všechna vyjád eni, povoleni a hlavn projektové dokumentace k sítím a cest. EZ - elektrárna je zaplacena a p ívod vy ízen. Cesta bude slepá a tedy klidná. 2. Místo: Malé Heraltice Vým ra: 1218 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Jedná se o prodej stavebního pozemku v obci Malé Heraltice 17km od Opavy, o vým e 1218m2. Elekt ina je v míst.p kný, rovinatý pozemek. P íjezd k pozemku po asfaltové cest. 3. Místo: Sádek u Opavy Vým ra: 3762 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Prodej pozemku pro bydlení, Velké Heraltice, okr. Opava; Prodej stavebního pozemku v Sádku u Opavy. Pozemek o vým e m2, IS na hranici pozemku, okrajová ást obce ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 využití pozemku K 4 možnost ipojení IS K 5 vybavení K 6 nezbytnost terenních úprav Porovnávaný pozemek Pozemek v Slezská, Pozemek v Malých 736,10 220,00 0,60 0,75 0,75 0,85 0,80 0,90 0,90 0,70 0,65 Neplachovice Heralticích 441,66 165,00 115,30 118,80 3. Pozemek v Sádku u Opavy 200,00 0,75 0,85 0,90 150,00 114,80 Maximální porovnávaná cena: 118,80 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 114,80 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 115,70 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 1107 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K Cena porovnávaná (K /m 2 )

6 b) zem lský pozemek EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Jakartovice-Bohdanovice Vým ra: m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Pozemky k zem lské výrob o celkové vým e m2 v katastrálním území Bohdanovice K 2. Místo: Opava-Kylešovice Vým ra: m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Pozemky o vým e m2, Opava-Kylešovice Prodej pozemk o celkové vým e m2 v Opav -Kylešovicích. Vhodná investi ní p íležitost. Pozemky jsou rovinaté, pravidelného tvaru. Voda, plyn a elekt ina 100 m. 3. Místo: esina Vým ra: 8832 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Jedná se o prodej pozemku, který je momentáln veden jako orná p da o velikosti 8832 m2 ve velmi hezkém prost edí v blízkosti lesa. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 využití pozemku K 4 bonita K 5 kvalita porost K 6 nezbytnost terenních úprav Porovnávaný pozemek 1. Pozemek v Jakartovicích 15,00 0,70 0,60 10,50 6,30 2. Pozemek v Opav - 50,00 0,60 0,70 0,60 0,70 0,80 0,90 Kylešovicích 30,00 6,40 3. Pozemek ve V esin 25,00 0,70 0,60 0,70 0,90 0,95 17,50 6,30 Maximální porovnávaná cena: 6,40 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 6,30 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 6,32 /m 2 Cena porovnávaná (K /m 2 ) Vým ra porovnávaného pozemku: 2035 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K 6

7 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Ostatní a zem lské pozemky k.ú. Brumovice u Opavy LV. 512 I) POZEMKY A POROSTY: ostatní plocha parc.. 351/3 o vým e 726 m 2 ostatní plocha parc.. 351/8 o vým e 42 m 2 ostatní plocha parc.. 351/11 o vým e 339 m 2 Vým ra celkem: 1107 m 2 GP parc.. 1/15 o vým e 2035 m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Vým ra celkem: 2035 m 2 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % orná p da 0 0,0 0,0 0,90 0% zem lský pozemek (GP) ,0 0,0 0,90 0% ostatní plocha ,0 0,0 1,20 0% K lesní pozemek 0 0,0 0,0 0,70 0% 0 K vinice 0 0,0 0,0 1,50 0% Vým ry celkem: ,0 0,0 Celkem: Využitelná plocha pozemku celkem : 3142 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní 0,95 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient: 0,81 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 0,80 /m 2 /rok VN = 2 514,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 377,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: 0 K Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: K Základní ro ní výše nájmu 0 K K Index 0,85 0 K K K 7

8 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: ,67 K 0,00 K ,67 K K K K K ztoho: ostatní plocha zem lský pozemek K K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah omezená možnost budoucí zástavby negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : ostatní pozemek: K 0,75 0,75 1) Vlivy užívání nemovitosti za len ní pozemku do spole ného honu negativní Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : zem lský pozemek: K 0,90 0,90 Obvyklá cena pozemk celkem: K 8

9 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: Ostatní a zem lské pozemky k.ú. Brumovice u Opavy LV. 512 ostatní plocha parc.. 351/3 zem lský pozemek, parc.. 1/15 ostatní plocha parc.. 351/8 ostatní plocha parc.. 351/11 Obvyklá cena nemovitosti : K slovy: jednostosedmnácttisíc K ztoho: ostatní plocha celkem K zem lský pozemek K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm Nebylo ly být zjišt no nadále žádné zajišt ny, další nebyly právo, zjišt ny. odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, Jiné evidované závazky v Katastru a práce, nemovitostí váznoucí na p ísl. nemovitosti Katastrálního nebyly ú adu. zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 110/10 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Kopie katastrální mapy 1 strana 9