ZNALECKÝ POSUDEK /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 3241/2012 O cen nemovitosti - pozemku parc.. 550/216, 550/226 a 550/237 v kat. úz. Nechanice, obec Nechanice, okres Hradec Králové, ve vlastnictví Luboše Pavelky. Objednatel znaleckého posudku: Ú el znaleckého posudku: Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš Novobranská Litom ice-m sto Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 6689/08-33 prodejem nemovitostí. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 4 stran p íloh. Objednateli se p edává v 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) pozemku parc.. 550/216, 550/226 a 550/237 v kat. úz. Nechanice, obec Nechanice, okres Hradec Králové, vše zapsáno na LV Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc.. 550/216, 550/226, 550/237 Adresa nemovitosti: Nechanice Nechanice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Nechanice Katastrální území: Nechanice Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 44,6901 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 44,69 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 1162, kat. úz. Nechanice, Katastrální ú ad pro Královéhradecký kraj, KP Hradec Králové - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Ho ice 1-8/31, m ítko 1:1000, kat. úz. Nechanice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 6689/08-33 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 6689/08-45 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté M stským ú adem Nechanice - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastník pozemku: Luboš Pavelka, Lubno 6, Nechanice, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti M ste ko Nechanice se nachází na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je rovn ž okresní m sto Hradec Králové. Obec Nechanice se rozkládá asi 17 km západn od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území tohoto malého m sta má nahlášeno asi 2300 obyvatel. Nechanice se dále d lí na osm ásti: Komárov, - 2 -

3 Lubno, Nechanice, Nerošov, Sob tuš, Staré Nechanice, Suchá a T n. Ve m st je základní i mate ská škola, sportovišt, praktický léka a zuba. Krom toho je v zde umíst n i domov d chodc. Z další ob anské vybavenosti je zde rovn ž policejní stanice a poštovní ú ad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. Oce ované pozemky parc.. 550/216, 550/226 a 550/237 jsou situovány severn od obce Nechanice, kat. úz. Nechanice, okres Hradec Králové. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, rovinné, p ístupné p es pozemky jiných vlastník. V Územním plánu jsou pozemky vedeny jako NP - plochy p írodní (lesní porosty, krajinná zele, vodní plochy, pop. sou ásti ZPF, jež souhrnn vytvá ejí plochy p vodních, p írodních a p írod blízkých ekosystém a zajiš ují tak uchování druhového a genového bohatství spontánních druh ). Dle sd lení se pozemky nachází v nadregionálním biocentru. Pozemky nelze zastav t ani napojit na inženýrské sít. V katastru nemovitostí jsou vedeny jako trvalý travní porost a vodní plocha (koryto vodního toku um lé). 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objekt, vým ra, hodnocení Ocen ní nemovitosti je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemky Ocen ní: Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny - p íloha. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m2] JC [K /m2] Úprava [%] UC [K /m2] Cena [K ] trvalý travní 550/ ,00 5,54 40,00 7, ,36 porost trvalý travní 550/ ,00 5,54 40,00 7, ,48 porost Mezisou et 2 472, ,84 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem ,84 Pozemek rybník, nádrží a ostatních vodních ploch: P ehled použitých jednotkových cen pozemk : Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. P irážka K i K p Upr. cena [K /m 2 ] 31 odstavec 5 44,69 0,07 1,000 3,128 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- K / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Vým ra Srážka Jedn. cena Cena íslo [m 2 ] % [K /m 2 ] [K ] 31 odstavec 5 vodní plocha 550/ ,00 10, ,- Pozemek rybník nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 2 660,- Pozemky - zjišt ná cena = ,84 K - 4 -

5 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : 1) Prodej pozemk o CP m2 ve tvaru obdélníku o rozm rech 60 x 280 m. 2) Prodej pozemk v kultu e trvalý travní porost, o celkové ploše 8970 m2, poblíž m stské ásti Rusek, obec Hradec Králové. 3) Zem d lský pozemek Žiželice u Chlumce nad Cidlinou, okr.kolín, p ímo u eky Cidliny - ideální pro rybá e, 5km Chlumec nad Cidlinou, rozloha m2, dobrá bonita Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] 1) Pozemky ernožice , ,00 1,00 1,20 11,00 2) Pozemek Hradec , ,00 0,50 1,00 17,50 Králové 3) Pozemek Žiželice , ,28 1,00 1,15 10,28 42,52 / 3,350 Pr m rná jednotková cena: 12,69 K /m 2 Minimální jednotková cena: 10,28 K /m 2 Maximální jednotková cena: 17,50 K /m 2 Oce ované pozemky: trvalý travní porost p.. 550/ m 2 trvalý travní porost p.. 550/ m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 2472 m ,00 m 2 á 12,69 K /m 2 = ,68 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = ,68 K Pozemky - výsledná cena = ,68 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = Cena pozemk iní celkem - 5 -

6 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní pozemk 1.1. Pozemky ,80 K 1. Ocen ní pozemk celkem ,80 K Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,80 K ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka pozemk je na realitním trhu v míst a okolí na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjišt ny c) parametry ponižující cenu: p ístup p es pozemky jiných vlastník - 6 -

7 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- K. Obvyklá cena: slovy: t icet jedna tisíc t i sta sedmdesát K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3241/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 69/2012. E. Seznam p íloh Seznam p íloh: po et stran A4 v p íloze: Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne