ZNALECKÝ POSUDEK. íslo: /2010. OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN

Transkript

1 .SPISU: EX 286/6 NEMOVITOST : ZNALECKÝ POSUDEK OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD V HODONÍN m.p. 388 k.ú. Zaje í LV. 414 okr. eclav na pozemku, parc.. St.883 zastav ná plocha a nádvo í obec: Zaje í parc /4 ostatní plocha VLASTNICTVÍ: Stanislav Ma ák, bytem Dlážd ná 388, Zaje í Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, Zaje í íslo: /21 ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku Hlavní pr elí Dvorní pr elí EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného: Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/22, 13 Praha 3 I : proti povinnému: Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, Zaje í na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 15 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 3 Vyhotovení.

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol edm tem ocen ní je nemovitost: m.p. 388 v etn p íslušenství LV. 414 pro k.ú. Zaje í Související pozemek:.parc.st. 883 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 12m 2.parc.1656/4 ostatní plocha o vým e 295m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m, v etn p ísl. Adresa nemovitosti: Zaje í 388 Kraj: Jihomoravský Okres: B eclav Obec: Zaje í Katastrální území: Zaje í Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1) x,7414 = 38,1213 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1; použije se a = 1) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 38,12 K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. Ma áka. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt B eclav, pro LV. 414 k.ú. Zaje í, ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Podklad: LV. 414 k.ú.zaje í Druh vlastnictví: SJM Vlastnické právo: Stanislav Ma ák, bytem Dlážd ná 388, Zaje í Zde ka Ma áková, bytem Dlážd ná 388, Zaje í Jiná práva: nejsou Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nezjišt na. Celkový popis nemovitosti m.p. 388 s p íslušenstvím je situován v b žné uli ní zástavb, podél místní komunikace v obci Zaje í, v ulici Dlážd ná. Nemovitost je v obytné zón, asi 5m od centrální ásti obce. V míst je p evážn obytná, nízkopodlažní zástavba nebo živnostenské provozovny. D m je napojen na nadzemní elektrické vedení, plynovod, kanalizaci a vodovod. Všechny ve ejné inženýrské sít probíhají soub žn se zástavbou. P ístup k domu je p ímo od vozovky po zpevn né ploše, navazující na vozovku a ve ejný chodník. Z ulice je vjezd do dvora podél levého štítu domu. m je patrový, podsklepený pod celým p dorysem, st echa je plochá, jednopláš ová, s živi nou krytinou, zateplená škvárovou vrstvou a perlitem. V uli ní zástavb je umíst n jako adový, koncový. Obytná ást domu obsahuje v obou nadzemních podlažích šest obytných pokoj, kuchy s jídelnou a íslušenství. V p ízemí je obývací pokoj, ložnice, kuchyn a jídelna, spíž, vstupní hala, koupelna a WC, v pat e ty i ložnice, koupelna, WC a chodba. Z pokoj, situovaných na uli ní stran je vstup do lodžie. V suterénu jsou které prostory adaptované a využívané k bytovým ú el m. Tyto prostory však nejsou pro tento ú el zkolaudované. Zbylá ást suterénu obsahuje prádelnu, kotelnu, šatnu, chodbu a vestav nou garáž. V dom nejsou prostory, které by byly zkolaudovány jako provozní, nebo by se k takovému ú elu využívaly. Nebytovým prostorem je pouze vestav ná garáž. P evažuje evidentn podlahová plocha obytných místností. Všechny prostory domu na sebe konstruk i komunika navazují. Vstup do domu je z ulice, vstupními dve mi do vstupní haly, odtud do obytných prostor v p ízemí. Po schodišti je p ístup do patra i do suterénu. V p ízemí je vstup do kuchyn a jídelny, ložnice, do obývacího pokoje a p íslušenství, které tvo í koupelna se sprchovým koutem a umývadlem a samostatné WC. V pat e je obytná ást pln využívána k bydlení. Jsou zde ty i obytné pokoje a p íslušenství. P íslušenství tvo í chodba, koupelna s vanou a umývadlem a WC. Z popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 51/26 Sb. charakterizován jako rodinný. Jako obytný, rodinný je také užíván. K domu náleží vedlejší stavby - sklad a altán, studna a venkovní úpravy a pozemek parc.. st. 883 a parc /4. Pozemek, náležející k domu, zastav ná plocha a nádvo í a navazující ostatní plocha o celkové vým e 415m 2, je bez trvalých porost. Mimo zastav nou ást je využíván jako dv r nebo okrasná zahrádka. D m byl postaven, zkolaudován a uveden do trvalého užívání v roce 1986, stavební technologií, v dob výstavby obvyklou. Je postaven z b žného cihelného zdiva nebo z blok, stropy jsou z keramických nosník a vložek. V pr hu užívání byl b žn udržován a také trvale užíván p evážn k bydlení. V sou asnosti je d m obydlen a má interiérové konstrukce a vybavení ve všech podlažích v plném rozsahu. Sou asná údržba domu je na standardní úrovni. Za zadním pr elím domu je provedena hrubá stavba venkovního p íst ešku s budoucí terasou v úrovni patra domu. 3

4 Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/28 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/28 Sb. a. 46/29 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný d m - 26a Rodinný d m.p.388 byl vybudován a uveden do užívání v roce Je patrový, podsklepený, s plochou st echou. Je umíst n v adové zástavb mimo centrální ást obce. Za vstupem do domu je vstupní hala, ze které je vstup do obytné ásti a p íslušenství v pat e, v p ízemí a také do suterénu. V suterénu je vestav ná garáž. D m má standardní vybavení. Základy domu jsou betonové s hydroizolací, st ny jsou vesm s z cihel nebo tvárnic s vnit ní i vn jší vápennou omítkou a uli ním soklem obloženým spárovaným kamenem. Stropy jsou keramické, s omítaným vodorovným podhledem. St echa domu je plochá, s živi nou krytinou. Klempí ské výrobky jsou z pozinkovaného plechu a to svody i žlaby. Okna jsou plastová, dve e jsou hladké, ev né. Koupelna v pat e je vybavená vanou, umývadlem, v p ízemí je pouze umývadlo a sprcha. Splachovací WC je samostatný v p ízemí i v pat e. V kuchyni je d ez s TUV a sporák se sklokeramickou deskou. Podlahy v obytných místnostech v p ízemí i pat e jsou vesm s PVC. V p edsíni a v hale je dlažba, v kuchyni je PVC, v koupeln je keramická dlažba a obklady. V lodžií v uli ním pr elí je keramická dlažba. Vytáp ní domu je centrální, teplovodní, otopná t lesa jsou deskové. Centrální kotel na plyn a plynový boiler jsou umíst ny v suterénu v koteln. Celkový technický stav domu je hodnocen jako standardní s b žnými konstrukcemi a vybavením. V den prohlídky je d m obydlený, údržba je standardní. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Jihomoravský kraj - do 2 obyvatel Stá í stavby: 24 rok Základní cena ZC (p íloha. 2a): 3 164,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1,1 11,7 = 118,17 m 2 1.NP: 1,1 11,7 = 118,17 m 2 2.NP: 1,1 11,7 = 118,17 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 118,17 m 2 2,24 m 1.NP: 118,17 m 2 2,51 m 2.NP: 118,17 m 2 2,47 m 4

5 Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (1,1 11,7) (2,64-,85) = 211,52 m 3 VRCHNÍ STAVBA: (1,1 11,7) (6,84) = 88,28 m 3 ZAST EŠENÍ: (1,1 11,7) (,54) = 63,81 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 83,61 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 118,17 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 354,51 m 2 Podlažnost ZP : ZP1 = 3, Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. Vi 1. Druh stavby - Dvojdomek, d m adový II -,1 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III, 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II, 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I, 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - ípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V,8 butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III, 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III, 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I, 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III, 1. Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - vedlejší stavby celkem III,5 do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 3 m2 do 8 m2 celkem II, 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III, 13. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,5 Koeficient pro stá í 24 let:,9 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) V13,9 = 1,58 i = 1 Index polohy: Název znaku. Pi 1. Význam obce - bez v tšího významu I, 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II, 3. Okolní zástavba a životní prost edí - objekty pro bydlení II, 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II, 5. Školství a sport v obci - základní škola II, 6. Zdravotní za ízení v obci - pouze ordinace praktického léka e II, 7. Ve ejná doprava - omezené dopravní spojení II, 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II, 9. Nezam stnanost v obci a okolí - vyšší než je pr r v kraji I -,6 1. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III, 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II, 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) =,94 i = 1 5

6 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. Ti 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka II -,5 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II, 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II, 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) =,95 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 1,58,94,95 =,945 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC I = 3 164,- K /m 3,945 = 2 989,98 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU OP = 2 989,98 K /m ,61 m 3 = ,23 K Rodinný d m - zjišt ná cena = ,23 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p Pozemek sestává ze dvou parcel, zastav né plochy a nádvo í a ostatní plochy. Zastav ná plocha a navazující ostatní plocha jsou ohrani ené zástavbou a plotem a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Pozemek je situován mimo centrální ást zástavby obce, podél místní komunikace, která navazuje na pr jezdní komunikaci asi po 2m. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 5m. Pozemek je mírn svažitý od ulice do dvora. Plocha mimo zástavbu je využívána jako dv r a okrasná zahrada. V míst je možnost napojení na inž. sít, etn splaškové kanalizace a plynovodu. Na pozemku nejsou porosty trvalého charakteru. P ístup na pozemek je z místní, ve ejné komunikace po zpevn né, po nájezdní ploše p ed domem. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St , 38, ,4 Sou et 4 574,4 Úprava ceny íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,81 Mezisou et 6 38, pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % + 63,82 Mezisou et 6 642,3 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,979 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 14 13,4 6

7 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 38,12 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 1656/4 295, 38, ,4 Sou et ,4 Úprava ceny - íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 32 % Úprava ceny celkem 32 % ,53 Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 1 % Úprava ceny celkem 1 % ,39 Mezisou et ,32 Úprava ceny dle 28 odst. 5:,4 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití):,979 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,173 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,53 Pozemek náležející k domu.p zjišt ná cena = 28 24,57 K Výsledné ceny: a) Rodinný d m = ,23 K b) Pozemek náležející k domu.p.388 = 28 24,57 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,8 K Použit program NEM 3, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 7

8 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na serverech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace údaj : duben 21. CHARAKTERISTIKA OBCE: Obec Zaje í se nachází mezi m sty Hustope e a B eclav. V t sné blízkosti prochází silnice I.t ídy Brno B eclav a v blízkosti je i sjezd z dálnice v Hustope ích. Katastr obce Zaje í je zna protáhlý a dlouhý tém 7 km. Jihozápadn se dotýká Dolní nádrže novomlýnské soustavy.obcí probíhá Velkopavlovická vina ská stezka je dlouhá 19 km. Zaje í se nachází na železni ní trati Brno - B eclav. Katastrální vým ra: 1596 ha Po et obyvatel: 1418 Z toho v produkt. v ku: 929 Pr rný v k: 34,8 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. V pr hu roku se zde uskute ní statisticky pr rné množství p evod nemovitostí. Cenové mapy pozemk nejsou k dispozici. Pom rn dobré vlakové spojení do B eclavii do Brna.Pr rná nezam stnanost v míst a okolí. P evyšuje poptávka spíše po levn jších nemovitostech. Rozvíjí se cestovní ruch. Dobrá poloha vzhledem k blízkým Pálavským vodním nádržím. Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. Prodej dvougenera ního domu v centru obce, v adové zástavb. V p ízemí je velká hala, obývací pokoj, velká jídelna a prostorná kuchyn, komora, WC, vstup do patra i do sklepa. V pat e je malá hala a vstupy do 4 pokoj, koupelna, WC a vstup na p du. m má t i balkony, garáž a prostorné sklepy. stá í domu 25 let. IS: elekt ina, voda, plyn p ípojka, kanalizace i septik, kotel na tuhá paliva. Ve dvože malá hospodá ská budova. Z garáže je možno vybudovat vjezd na prostorný dv r. Nutná áste ná rekonstrukce. 2. Samostatn stojící rodinný d m 5+1 v Zaje í.rd má vlastní garáž a studnu,všechny IS. D m je obklopen ovocnými stromy a vinicí. Je ur en pro domácího kutila,který bude obhospoda ovat rozsáhlý pozemek.ten je dle územního plánu ozna en za stavební parcelu.typ objektu samostatný Zastav ná plocha 111 m2 Užitná plocha 12 m2 Po et podlaží objektu 1 Plocha parcely 5 m2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý. Stránka 8

9 3. RD v Milovicích, okr. B eclav RD u Novomlýnských nádrží a Pálavských vrch. P ízemí-obýv. pokoj, ložnice, kuchy s jídelnou, koupelna a Wc. 1.patro-3xpokoj, koupelna,wc. Celý d m je podsklepen. K zahrad je terasa, na zahrad bazén, udírna, p kný výhled. Zastav ná plocha: 11 m². 4. RD 5+1 Popice, okr. B eclav Okres B eclav, RD 5+1 stojící v adové zástavb na pozemku o celkové vým e 484 m², se stodolou. D m je napojený na vodovod, elektroinstalaci 22/38 V, odpady jsou svedeny do jímky, zem. plyn u domu Plocha pozemku [m²]: 484 Zastav ná plocha [m²]: 484 Užitná plocha [m²]: 484 Typ budovy: adový Po et byt : 5+1 Po et NP: 2 Voda: vodovod Elektroinstalace: 22/38 V Topení: ÚT tuhá paliva Stav objektu: velmi dobrý ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Zaje í 2. Rodinný d m v Zaje í 3. Rodinný d m v Milovicích 1 47 K 1, 1, 1, 1, 1, 1,15 1,15 1, K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší 2 8 K,75 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 1 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 2 93 K,7 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 2 51 K Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 4. Rodinný d m v Popicích 1 1 K 1, 1,1 1, 1, 1, 1,25 1,3 1, K Horší Obdobné Obdobné Obdobné Horší Horší Horší Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: 2 1 K K,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti K K 2 1 K 2 51 K K Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 1 99 K Stránka 9

10 B) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 388 k.ú. Zaje í LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 388 Zastav ná plocha: 118 m 2 Obestav ný prostor: 184 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : m 2 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 118 m m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.883 o vým e 12 m 2 ostatní plocha parc /4 o vým e 295 m 2 Vým ra pozemku celkem: 415 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 236 m 2 x,7 = 165 m 2 pro skladování m 2 x 1, = m 2 jako provozovna m 2 x 1, = m 2 jako garážování m 2 x,8 = m 2 pro jiné ú ely m 2 x 1, = m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 165 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 15 okolí (dle údaj v míst ): 5. Nájemné dle názoru znalce (dle nezjišt no vlastní databáze nájm ): Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): jiné ú ely Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: plochy Pr rná Snížení Druh využití: vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu výše nájmu /m 2 /rok v % Základní ro ní výše nájmu bydlení % K skladování % K provozovna % K garážování % K jiné ú ely % K Užitná plocha celkem: 165 Celkem: K Využitelná plocha staveb celkem : 165 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 54 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 78 /m 2 /rok 414 Stránka 1

11 Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení bez vlivu 1, d) Vliv polohy negativní b) Vliv vybavení bez vlivu 1, e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index:,72 snižující Dosažitelná výše nájemného : 1 11 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 24 rok Doba dalšího trvání: 76 rok edpokládaná životnost: 1 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,% edpokládaná ekonomická životnost: 3 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 12,4% Opot ebení: 24,% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : K ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: (odhad) Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 6 K K K 2 25 K K Výdaje celkem: K tj. 57% Ro ní nájemné celkem: VN = ,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% K b) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 =,% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: K V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hustope e Realitní kancelá B eclav 3 2,5 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 3 2,5 okolí (dle údaj v míst ): nezjišt no nezjišt no 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 25 vlastní databáze nájm ): 2 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 3, 2,3,, Index,9,8 1, Stránka 11

12 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 415,, 3, % K manipulace, dv r,,, % K parkování, p ejezdy,,, % K zahrada, sad, (rekreace),, 2,3 % K jiné využití,,, % K Vým ry celkem: 415,, Celkem: K Využitelná plocha pozemku celkem : 415 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 3, /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní,9 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1, d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1, Celkový koeficient:,72 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 21,6 /m 2 /rok VN = 8 964,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 1 345,- K /rok r = 12,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: K K Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 73 7 K Index,8 C) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p m 3 x 4532 /m 3 = K opot ebení: 24,% Výše náklad na opravy: K cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 2 K pr rné opot ebení: 6,% cná hodnota: Pozemek a porosty : 415 m 2 x 7 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: K K 8 K 29 5 K K Stránka 12

13 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) m II) Pozemky a porosty III) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení iní: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,23 K 28 24,57 K -, K ,8 K K K 28 2 K II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 5,461 Váha výnosové hodnoty: n = 5, Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: K K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 2 K K K 1 99 K III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1, 1, 1, 1, 2 K Stránka 13

14 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 414 k.ú. Zaje í obec Zaje í okr. B eclav m.p. 388 etn p íslušenství a pozemku parc.. St.883 zastav ná plocha a nádvo í parc /4 ostatní plocha Obvyklá cena: 2 K slovy: dvamilióny K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm m ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 134/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 27/1 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 14

15 FOTODOKUMENTACE: íloha. 1 ke znaleckému posudku /1 Snímek. 1: Interiér - obývací pokoj Snímek. 2: Kuchy Snímek. 3: Koupelna Stránka 1