Znalecký posudek číslo 971/10/2016

Znalecký posudek číslo 971/10/2016 Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Předmět ocenění: A1) Spoluvlastnický podíl 1/6 na pozemku parc.č. 2488/6 v k.ú. Český Těšín, zapsaný na LV č. 1223 A2) spoluvlastnický podíl 1/6 na nemovitostech zapsaných na LV č. 555 a 1411 v k.ú. Velká Polom B) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Adresa nemovitostí: Není Vlastník: Objednatel odhadu: Iva Ševčovičová Cihelní 1823/15 Český Těšín EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO MĚSTO, soudní exekutor JUDr. VÍT NOVOZÁMSKÝ, Bratislavská 73, 602 00 Brno Podíl 1/6 Účel ocenění: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení Č.j. 056 EX 12390/09 Datum místního šetření: 3.6.2016 Datum ke kterému je odhad zpracován: 3.6.2016 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Odhad vypracoval: Ing. Zdeněk Loup Malý Koloredov 2377 Frýdek-Místek Tel. 603536245 Email: info@odhadyloup.cz Datum vyhotovení: 7.6.2016 Počet stran odhadu bez příloh: 10 Počet vyhotovení: 3

Seznam příloh Př.č.1 výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, situační mapy, kopie nájemní smlouvy Př.č.2 fotodokumentace Př.č.3 Analýza trhu s nemovitostmi Podklady pro vypracování odhadu Výsledky místního šetření ze dne 3.6.2016 Informace realitních kanceláří v místě a čase a internetové realitní servery Kopie katastrálních map a mapové podklady ČÚZK výpis z katastru nemovitostí č. 1608, vyhotovený dálkovým přístupem dne 3.5.2016 Zákon č. 151/1997 Sb. Metodika Vyhlášky č. 199/2014 Sb. Územní plán města Český Těšín a obce Velký Polom Obvyklá cena Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2

Poloha a širší vztahy LV č. 1223 pro k.ú. Český Těšín Na listu vlastnictví č. 1223 pro k.ú. Český Těšín je zapsán pozemek parc.č. 2488/6 evidovaný jako Orná půda. Pozemek tvoří zbytkový pozemek mezi pásem zahrad rodinných domů v ulici Nábřeží Míru a hrází u řeky Olše. Pozemek má lichoběžníkový tvar a je užíván jako zahrada. Na pozemku se nachází pouze betonová zpevněná plocha (pravděpodobně podklad obytné buňky, která sloužila jako zahradní chatka, obytná buňka dnes však již neexistuje, zůstaly pouze zbytky ocelové konstrukce. Na pozemku se nachází menší množství ovocných a okrasných rostlin, se zanedbanou údržbou a jehličnatý živý plot s brankou. Pozemek je přístupný pouze pro pěší a to z chodníku na hrázi podél řeky Olše, k místní komunikaci je cca 120 m. V platném územním plánu města Český Těšín se pozemek nachází v zóně RZ rekreace a zahrad, ve které je povoleno pouze udržovat stávající stavby a není možná výstavba nových. LV č. 555 a 1411 pro k.ú. Velká Polom Na listu vlastnictví č. 555 pro k.ú. Velká Polom je zapsán pozemek parc.č. 283/1 evidovaný jako Zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zemědělská stavba bez č.p. (dnes nevyužívaný vepřín), která je jiného vlastníka. Orná půda. Na listu vlastnictví č. 1411 pro k.ú. Velká Polom jsou zapsány pozemky parc.č. 283/2 evidovaný jako Ostatní plocha manipulační plocha a pozemky parc.č. 287/27 a 287/29 evidované jako Ostatní plocha ostatní komunikace. Pozemky tvoří okolí pozemku zapsaného na LV č. 555 se zemědělskou stavbou. Na pozemcích jsou umístěny dvě mobilní stavby bez základu (nejsou oceněny). Bývalý vepřín s navazujícími pozemky byl pravděpodobně součástí areálu zemědělského družstva. V současné době však již tato část areálu není užívána a objekt vepřína je prázdný. Pozemky jsou přístupné z místní komunikace, nedaleko se nachází mimoúrovňová křižovatka s možností nájezdu na nově dokončenou čtyřproudovou komunikaci Ostrava - Opava. Pozemek 283/2 tvoří ostatní plochu kolem zemědělské stavby. Pozemek parc.č. 287/27 a 287/29 je částí obslužné komunikace v areálu se zpevněným povrchem. V platném územním plánu obce Velká Polom se pozemky nachází v zóně V - plochy výroby a skladování. 3

1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Moravskoslezský Ostrava Město Velká Polom Velká Polom Ocenění: C1.1. Stanovení jednotkové obvyklé ceny pozemku Český Těšín V internetových nabídkách realitních kanceláří se podařilo nalézt několik nabídek obdobných pozemků v obci. Z dostupných údajů bylo provedeno porovnání nabízených pozemků a jejich parametrů oproti oceňovaným pozemkům viz tabulka na str. 5 posudku Stanovená jednotková cena pozemku 120 Kč/m 2 C1.2. Stanovení jednotkové obvyklé ceny pozemku Velká Polom V internetových nabídkách realitních kanceláří se podařilo nalézt několik nabídek stavebních pozemků v obci. Z dostupných údajů bylo provedeno porovnání nabízených pozemků a jejich parametrů oproti oceňovaným pozemkům viz tabulka na str. 6 posudku Stanovená jednotková cena pozemku 783 Kč/m 2 4

č. Zdroj RK Lokalita Výměra Cena požadovaná resp. Zaplacena Koef. Redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny =(5)*(6) K1 Poloha K2 Velikost K3 Dopravní dostupnost K4 Možnost zastavění K5 Intenzita využití pozemku K6 Vybavenost pozemku K7 úvaha znalce KC (K1-7) Cena oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího =(7)/(15) Kč (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 Slezský dům 2 Listrum Český Těšín - Mosty Český Těšín - Mosty 1400 424 0,9 382 1,15 1,1 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 2,5444 150 1450 370 0,9 333 1,15 1,1 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 2,5444 131 3 Claris Žukov 1900 290 0,9 261 1,15 1,12 1,15 1,15 1,15 1,15 1,15 2,5906 101 celkem průměr Kč 127 Minimum Kč 101 Maximum Kč 150 Odhad podle metodiky Kč 120 K1 koeficient úpravy polohy pozemku (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepši > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost pozemku (u pozemku s menší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena) K3 koeficient úpravy na dopravní dostupnost + možnosti parkování (zda je u srovnávacího pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K4 koeficient úpravy na možnost zastavění (možnosti vyššího využití pozemku v souladu s ÚP > 1, nižší < 1) K5 koeficient úpravy na intenzitu využití pozemku (plošné zastavění nebo podlažnost, zda je u oceňovaného pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K6 koeficient úpravy vybavenosti pozemku (inženýrské sítě přivedené k pozemku, zda je vybavenost u oceňovaného vyšší > 1, nižší < 1) ) K7 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepši, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (6): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,90-0,95 KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 Odhad podle metodiky: průměr minus 15% rozdílu mezi minimem a maximem 5

č. Zdroj RK Lokalita Výměra Cena požadovaná resp. Zaplacena Koef. Redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny =(5)*(6) K1 Poloha K2 Velikost K3 Dopravní dostupnost K4 Možnost zastavění K5 Intenzita využití pozemku K6 Vybavenost pozemku K7 úvaha znalce KC (K1-7) Cena oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího =(7)/(15) Kč (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 Glanc reality 2 Ambra Velká Polom Velká Polom 2200 900 0,95 855 1,1 0,95 1 1 1 1 1,1 1,1495 744 600 1 042 0,9 938 1,1 0,95 1 1 1 1 1,05 1,0973 854 celkem průměr Kč 799 Minimum Kč 744 Maximum Kč 854 Odhad podle metodiky Kč 783 K1 koeficient úpravy polohy pozemku (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepši > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost pozemku (u pozemku s menší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena) K3 koeficient úpravy na dopravní dostupnost + možnosti parkování (zda je u srovnávacího pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K4 koeficient úpravy na možnost zastavění (možnosti vyššího využití pozemku v souladu s ÚP > 1, nižší < 1) K5 koeficient úpravy na intenzitu využití pozemku (plošné zastavění nebo podlažnost, zda je u oceňovaného pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K6 koeficient úpravy vybavenosti pozemku (inženýrské sítě přivedené k pozemku, zda je vybavenost u oceňovaného vyšší > 1, nižší < 1) ) K7 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepši, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (6): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,90-0,95 KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 Odhad podle metodiky: průměr minus 15% rozdílu mezi minimem a maximem 6

A1) Stanovení obvyklé ceny pozemku k.ú. Český Těšín LV 1223 Součástí ceny je i hodnota trvalých porostů a venkovních úprav. Parc.č. kultura Plocha (m 2 ) 2488/9 Orná půda 321 Obvyklá cena pozemků: 321 m 2 x 120 Kč/m 2 = 38.520 Kč Spoluvlastnický podíl 1/6 = 6.420 Kč Cena obvyklá pozemku k.ú. Český Těšín zaokrouhleně: 6.500 Kč A2) Stanovení obvyklé ceny pozemku k.ú. Velká Polom LV 555 Součástí ceny je i hodnota trvalých porostů. Parc.č. kultura Plocha (m 2 ) 283/1 Zastavěná plocha a nádvoří 763 Obvyklá cena pozemků: 763 m 2 x 783 Kč/m 2 = 597.429 Kč Redukce ceny Z důvodu, že na oceňovaném pozemku se nachází stavba, která je jiného vlastníka a tato skutečnost má významný vliv na prodejnost daného pozemku je přistoupeno k redukci stanovené ceny a to o 70%. Redukovaná cena 597.429 Kč x 0,3 = 179228,7 Kč Spoluvlastnický podíl 1/6 = 29871,45 Kč Cena obvyklá pozemku k.ú. Velká Polom LV 555 zaokrouhleně: 30.000 Kč 7

A2) Stanovení obvyklé ceny pozemku k.ú. Velká Polom LV 1411 Součástí ceny je i hodnota trvalých porostů. Parc.č. Kultura Plocha (m 2 ) 283/2 Ostatní plocha manipulační plocha 1338 287/27 Ostatní plocha ostatní komunikace 24 287/29 Ostatní plocha ostatní komunikace 127 Obvyklá cena pozemků: Parc.č. Plocha (m 2 ) Jednotková cena Cena 283/2 1338 783 1047654 287/27 24 783 18792 287/29 127 783 99441 Redukce ceny Z důvodu, že oceňované pozemky tvoří funkční celek s pozemkem na LV č. 555, na kterém se nachází stavba, která je jiného vlastníka a pozemku s komunikací, která je jiného vlastníka je přistoupeno k redukci stanovené ceny a to o 70%. Redukované cena: Plocha Parc.č. (m 2 ) Cena Koef. Redukce Redukovaná cena 283/2 1338 1047654 0,3 314296,2 287/27 24 18792 0,3 5637,6 287/29 127 99441 0,3 29832,3 Spoluvlastnický podíl 1/6 : Parc.č. Plocha (m 2 ) Redukovaná cena Podíl Cena spoluvlastnického podílu Cena spoluvlastnického podílu zaokrouhleně 283/2 1338 314296,2 1/6 52382,7 50.000 287/27 24 5637,6 1/6 939,6 1.000 287/29 127 29832,3 1/6 4972,05 5.000 Cena obvyklá pozemku k.ú. Velká Polom LV 1411 zaokrouhleně: 56.000 Kč 8

B1) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených k.ú. Český Těšín Na listu vlastnictví nejsou evidovány žádná omezení vlastnického práva pro oceňovaný pozemek. Nebyla ani zjištěna existence žádných jiných práv nebo závad, které by užívání nemovitostí omezovaly. B2) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených k.ú. Velká Polom Na listu vlastnictví nejsou evidovány žádná omezení vlastnického práva pro oceňovaný pozemek. Nebyla ani zjištěna existence žádných jiných práv nebo závad, které by užívání nemovitostí omezovaly. Existence stavby na pozemku 283/1, která je jiného vlastníka, byla zohledněna při stanovení ceny pozemku. 9

Závěr Na základě analýzy v místě a čase s porovnáním obdobných nabízených nemovitostí a s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemku na jednotlivých listech vlastnictví oceněných v částech A) a části B) včetně příslušenství a trvalých porostů, bez závad oceňuji ve výši: Část A Část A1 LV č. 1223 Parc.č. 2488/9 Část A2 LV č. 555 Parc.č. 283/1 Část A2 LV č. 1411 Parc.č. 283/2 Parc.č. 287/27 Parc.č. 287/29 6 500 Kč 30 000 Kč 50 000 Kč 1 000 Kč 5 000 Kč Část B) Část B1) k.ú. Český Těšín Část B2) k.ú. Velká Polom Obvyklá cena celkem zaokrouhleně Slovy: Devadesátdvattisícětsetkorunčeských 0 Kč 0 Kč 92 500 Kč Všechny výše uvedené obvyklé ceny odpovídají spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 12.10.1999, č.j. Spr.2909/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 971/10/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu. Ve Frýdku-Místku dne 6.6.2016 10

Dokladová část, podklady Příloha č. 1

Fotodokumentace Příloha č. 2

Pozemek v k.ú. Český Těšín Pozemek parc.č. 2488/6 zbytky konstrukce Unimo buňky betonová plocha Zahrada

Hráz u řeky Olše, ze které je pozemek 2488/6 přístupný pro pěší

Pozemky v k.ú. Velká Polom Čelní pohled na zemědělskou stavbu severní pohled Ostatní plocha parc.č. 283/2 u zemědělské plochy ze strany hlavní komunikace západní pohled

Ostatní plocha parc.č. 283/2 u zemědělské plochy ze strany hlavní komunikace západní pohled

Ostatní plocha parc.č. 283/2 u zemědělské plochy ze strany hlavní komunikace jižní pohled Unimo buňky na pozemku ostatní plochy parc.č. 283/2

Ostatní plocha parc.č. 283/2 u zemědělské plochy ze strany areálové komunikace východní pohled

Analýza trhu Příloha č. 3