Meno a priezvisko znalca: Miroslav Pomffy Ing. Adresa znalca: Tatranská Lomnica 131, 059 60 Vysoké Tatry Tel.: 0905 274699, 0903 328893 Č. objednávky: 91/12 číslo: 91/2012 ZNALECKÝ POSUDOK Predmet znaleckého posúdenia: Stanovenie VŠH nehnuteľností v k.ú. Matejovce: - byt č. 12 na 3.p. v bytovom dome s.č. 2734 Objednávateľ znaleckého posudku: LICITOR group a.s., Tajovského 5, Žilina Počet strán posudku (z toho príloh): 26 (18) Počet odovzdaných vyhotovení: 4 V Tatranskej Lomnici, dňa 19.12.2012
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Účel znaleckého posudku: Uplatnenie záložného práva, exekúcia, prevod nehnuteľností. 1.2 Dátum vyžiadania posudku:20.11.2012 1.3 Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 12.12.2012 1.4 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.4.1 Dodané objednávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.864, zo dňa 19.12.2012 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.942, zo dňa 19.12.2012 Kópia z katastrálnej mapy, mapový list č. 2-8/44, zo dňa 21.02.2012 Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu Projektová dokumentácia v rozsahu: pôdorysy podlaží. 1.4.2 Obstarané znalcom : Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností Fotodokumentácia 1.5 Osobitné požiadavky objednávateľa: Bez osobitných požiadaviek II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 2.1 Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 12.12.2012, za účasti vlastníka. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa 12.12.2012. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa 12.12.2012. 2.2 Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu ohodnocovaných nehnuteľností: 12.12.2012. 2.3 Identifikácia použitej metodiky: Metodika hodnotenia nehnuteľností ÚSI Žilina 2.4 Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č. 864 vydaný GKÚ Bratislava A. Majetková podstata: Blok Bebrava s.č. 2734 na parcele parc.č. 824/72 Byty B. Vlastníci: byt č. 12 na 3.p. v bytovom dome s.č. 2734 Podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku 5579/246536 50 Jana Černická r. Černická nar. 02.06.1983, Allendeho 2734/70, Poprad - Matejovce v podiele 1/1 C. Ťarchy: Viď LV č. 864. 2.5 Porovnanie dokumentácie so skutkovým stavom : Strana 2
Poskytnutá projektová dokumentácia bola pri miestnom šetrení porovnaná so skutkovým stavom. Zistené rozdiely neboli. Skutkový stav je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Právna dokumentácie je v súlade so skutkovým stavom. Rozdiely neboli zistené. Doklady o veku stavieb sa zachovali. 2.6 Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti: Byty - byt č.12. na 3. p. v bytovom dome s.č. 2734 Predmetom znaleckého posudku nie je: Bytový dom ako celok a pozemok. 2.7 Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré nie sú vlastnícky vysporiadané: Všetky predmetné časti nehnuteľností sú vlastnícky vysporiadané. 2.8 Použité predpisy : Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb - vydala Žilinská univerzita v roku 2001. Metodický pokyn, schválený Ministerstvom spravodlivosti SR dňa 6.4.1998 pod číslom 820/98-50 STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č. 103/1990 Zb., zákona č. 262/1992 Zb, zákona č. 136/1995 Z. z. zákona č. 199/1995 Z. z., nálezu Ústavného súdu SR č. 286/1996 Z. z., zákona č. 229/1997 Z. z., zákona č. 175/1999 Z. z. a zákona 237/2000 Z. z. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 55/2001 o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácii Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení VŠH nehnuteľností v znení neskorších predpisov a vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z. 2.9 Analýza polohy nehnuteľností: Predmetné nehnuteľnosti sa nachádzajú v zastavanom území obce, z inžinierskych sietí dostupné: verejný vodovod, kanalizácia, plyn v dosahu, verejná elektrická sieť. Doprava autobusová aj železničná a miestna, dochádzkové vzdialenosti k inštitúciám, školám, bankám, obchodom a službám v primeranej miere. 2.10. Analýza využitia nehnuteľností: Predmetná nehnuteľnosť slúži svojmu účelu, ako trvalé bydlisko vlastníka a jeho rodiny. 2.11. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Nie sú známe riziká, jedná sa o bezproblémovú nehnuteľnosť. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č. 12 na 3. p. POPIS Predmetný byt č. 12 sa nachádza v 13 podlažnej panelovej budove charakteru bytového domu, strecha objektu plochá, krytina asfaltolepenková, fasáda nezazteplená, základy čiastočne pilotové, v časti základové pásy, okná a vstupné dvere, rovnako deliace dvere chodieb čiastočne plastové, čiastočne drevené, do bytov a bytové drevené dyhované. Podlahy objektu sú v časti PVC, v časti keramické, omietky stien a stropov vápenné hladké, schodiskové ramená prefabrikované betónové, stropy v časti doskové betónové, v časti prefabrikované. V objekte je výťah. Samotný byt je s pôvodným klasickým vybavením bez prestavby a rekonštrukcie, omietky stien a stropov sú vyhotovená vrátane maľby, v kuchyni sú na stenách keramické obklady po za linku a sporák, podlahy sú PVC, osadené sú vaňa plechová smaltovaná, umývadlo, WC typu KOMBI, v kuchyni je kuchynská linka na báze dreva, drez nerezový, vodovodné batérie pákové nerezové aj kohútové, sporák plynový, digestor. Vykurovanie je ústredné diaľkové, rovnako ohrev vody, radiátory sú plechové panelové. Celkový stav bytu zodpovedá štandardnému bytu v panelovom bytovom dome, všetko funkčné, údržba však minimálna. Strana 3
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8033 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 1122 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Vypočítaná podlahová plocha 53,32 m 2 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,160 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 2 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,06 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,20 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,10 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,04 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,06 6 Krytina strechy 2,00 0,80 1,60 1,62 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,01 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,80 2,40 2,43 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,03 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,50 0,25 0,25 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,51 12 Okná 5,00 1,10 5,50 5,57 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,51 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,53 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,03 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,01 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,03 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,03 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,01 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 2,03 Strana 4
21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,03 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,05 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,50 0,50 0,51 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,03 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,53 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,53 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,04 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,01 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,01 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,51 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,03 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,03 33 Vnútorné hyg. zariad. vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,05 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,05 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,53 Spolu 100,00 98,75 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 98,75 / 100 = 0,9875 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [EUR/m 2 ] VH = 325,30 EUR/m 2 * 2,160 * 1,037 * 0,9875 * 1,00 VH = 719,54 EUR/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti kubickou metódou Základná životnosť stavby: 100 rokov Prvok dlhodobej životnosti (1) Podiel zo stavby celkom [%] (2) Podiel na súčte PDŽ [%] (3) Stav pri prehliadke [%] (4) (3)*(4)/100 [%] Základy 5,06 12,82 100 12,82 Murivo 18,20 46,13 100 46,13 Stropy 8,10 20,53 100 20,53 Schodisko 3,04 7,70 100 7,70 Krov 5,06 12,82 100 12,82 Súčet 39,46 100,00 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 12 na 3. p. 1980 32 70 102 31,37 68,63 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 719,54 EUR/m 2 * 53,32m 2 38 365,87 Technická hodnota 68,63% z 38 365,87 EUR 26 330,50 Strana 5
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI Žilina. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu a typ nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,7. V danej lokalite trh s obdobnými nehnuteľnosťami je vyšší ako ponuka, predmetná nehnuteľnosť je situovaná v sídliskovej zástavbe mestskej časti okresného mesta, vo vhodnej vzdialenosti od turistickej lokality Vysoké Tatry a od centra okresného mesta Poprad. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,700 + 1,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,700 10 7,0000 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1,400 30 42,0000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,400 7 9,8000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu II. 1,400 5 7,0000 práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,700 6 4,2000 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením IV. 0,385 10 3,8500 Strana 6
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,700 8 5,6000 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0,700 6 4,2000 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 1.NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 48 bytov, charakteristika nebytového priestoru: priestory služieb 12 Doprava v okolí bytového domu III. 0,700 5 3,5000 I. 2,100 9 18,9000 IV. 0,385 7 2,6950 železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1,400 7 9,8000 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1,400 6 8,4000 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,700 4 2,8000 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,400 5 7,0000 16 Názor znalca výborný byt I. 2,100 20 42,0000 Spolu 145 178,75 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 178,75/ 145 1,233 Všeobecná hodnota VŠH B = TH * k PD = 26 330,50 EUR * 1,233 32465,51 EUR Strana 7
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Vzhľadom na charakter a umiestnenie nehnuteľností, ako aj na stavebno-technické a materiálové využitie, funkčné a všetky ostatné vlastnosti predmetných nehnuteľností volím metódu polohovej diferenciácie, nakoľko zvolená metóda vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľností a stavieb najvernejšie. Pre výnosovú metódu a kombinovanú metódu nie sú predpoklady pre charakter a spôsob užívania predmetných nehnuteľností, pre porovnávaciu metódu nemám relevantné podklady z daného územia. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) : 32465,51 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Byt č. 12 na 3. p. 32 465,51 Spolu VŠH 32465,51 Zaokrúhlená VŠH spolu 32500,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 32 500,00 EUR Slovom: Tridsaťdvatisícpäťsto EUR V Tatranskej Lomnici. dňa 19.12.2012 Strana 8
IV. PRÍLOHY List vlastníctva Snímok z katastrálnej mapy Zmluva o prevode bytu Pôdorysy Fotodokumentácia Strana 9
Strana 10
Strana 11
Strana 12
Strana 13
Strana 14
Strana 15
Strana 16
Strana 17
Strana 18
Strana 19
Strana 20
Strana 21
Strana 22
Strana 23
Strana 24
Strana 25
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo a odvetvie: - pozemné stavby - odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca 912805. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 91/2012 znaleckého denníka. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu. Strana 26