Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1882 / 68-02 / 2013 Typ nemovitosti Rodinný dům rozestavěný bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno, LV č. 498 na pozemku parc.č. St. 324 pozemek parc.č. St. 324, LV č. 498 pozemek parc.č. 36/78, LV č. 498 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Nová Ves Počet obyvatel 675 Kat. území Nová Ves u Prahy Ulice Před Obcí č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV 498, Nová Ves Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 18000 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. dosud Urbanová Romana - 19800 Praha 14, Vašátkova 1016/8 nepřiděleno pozemek parc.č. St. 324 Urbanová Romana - 19800 Praha 14, Vašátkova 1016/8 pozemek parc.č. 36/78 Urbanová Romana - 19800 Praha 14, Vašátkova 1016/8 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 3.7.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 1.7.2013 0604 14900 Praha 11 Prohlídka dne 1.7.2013 Počet stran textu 12 Počet příloh 2 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 210.8 m 2 24200 Kč/m 2 5101400 Kč Garáže v domě 1 x 150000 Kč Mimořádné zvýšení ceny vzhledem ke kvalitě příslušenství stupeň rozestavěnosti a kolaudace -10 % Obvyklá cena - současný stav - 525 000 Kč 4 750 000 Kč 1
Čtyři miliony sedmsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o v předmětné lokalitě větší samostatně stojící rodinný dům situovaný ve stabilizované lokalitě, před kolaudací kladné faktory - novostavba - vyšší standard vybavení a dokončených venkovních úprav (oplocení) - vjezd na pozemek a garáž v domě záporné faktory - rozestavěná stavba (dokončit finální omítku, podbíjení, terasu, vjezdová vrata a vstupní vrátka), kolaudace - malá občanská vybavenost v místě - výrazný převis nabídky novostaveb Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 001 000 Kč Čtyři miliony jeden tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva dle výpisu z KN ano nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma dle výpisu z KN ano NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - Zástavní právo smluvní, V-5885/2010-209 - Zástavní právo smluvní, V-4402/2011-209 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem rozestavěná stavba ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům rozestavěná stavba NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční rozestavěná stavba nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nebyl k dispozici 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 498, vyhotovený dálkovým přístupem 18.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nová Ves u Prahy. Podklady poskytnuté při místním šetření : Souhlas s provedením ohlášené stavby, vyhotovený stav.úřadem OÚ v Líbeznicích 26.3.2010. Výkresová dokumentace, neověřená, část, vyhotovil projektant Ing.Králík 12/2009. Výkresová dokumentace stavby oplocení, vyhotovil projektant Ing.Králík 03/2010. Datum předání kompletních podkladů 1.7.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 498, vyhotovený dálkovým přístupem 18.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Nová Ves u Prahy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Nová Ves se nachází v okrese Praha-východ, Středočeském kraji. Nachází se cca 5 km západně od Kostelce nad Labem, 7 km od severní hranice Hl.města Prahy a cca 7 km od dálnice D8, sjezd Zdiby. V obci je minimální občanská a technická vybavenost (obecní úřad, prodejna, restaurace). Obcí prochází silnice III třídy. Průměrná je dostupnost autobusy z Neratovic a Prahy. V obci je rozvedena kanalizace, vodovod a elektřina. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Předmětná nemovitost je situovaná při jihozápadním okraji obce, na křižovatce hlavní průjezdní komunikace Nová Ves Měšice a ulice Před Obcí, v lokalitě novostaveb rodinných domů. Jižně sousedí s hlavní komunikací, západně s ulicí Před Obcí, východně s obdobnou zástavbou. Nemovitost se nachází cca 350m od centra obce a zastávky autobusu. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci Před Obcí. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Chybí vjezdová vrata a vstupní vrátka. Parkování je dobré, podél ulice s možností vjezdu na pozemek. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 25.3 Km Informace o nemovitosti Předmětnou nemovitost tvoří samostatně stojící rozestavěný rodinný dům situovaný na pozemku p.č.st.324. Pozemek p.č.36/78 je užíván jako zahrada. Pozemky jsou společně oploceny. Chybí dokončit vjezdová vrata a vrátka v oplocení. Rodinný dům je před oznámením stavebnímu úřadu. Rodinný dům je nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími, půdorysu L doplněného betonovou terasou. Střecha je valbová se střešními okny. Hlavní vstup do domu je v severní fasádě, další vstup francouzskými dveřmi z terasy do obývacího pokoje. V západní fasádě je přístup do garáže lamelovými zateplenými vraty. Před dokončením je stěrková omítka a sokl, dále prkenné podbití a svody dešťové vody. Uvnitř chybí obložit cca 1/3 stupňů vnitřního schodiště obkladem z dřevěného masivu. Venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, oplocení z KB bloků, betonová terasa při jižní straně domu, z větší části mrazuvzdorně obložená, dřevěný domek na nářadí. Chybí dokončit vjezdová vrata a vstupní vrátka, zpevněné přístupové plochy. Pozemek zahrady je rovinný. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 36/75 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 135 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny - vyšší standard Vybavení kuchyně - vyšší standard vestavěné dvojumyvadlo, parní box kuchyňská linka, varná deska indukční, trouba s mikrovlnným ohřevem, trouba parní, digestoř, lednice s mrazákem dvojvana, vestavěné dvojumývadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny 3
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný rozestavěný Technický stav Budova RD Stav výborný Stáří roků 0 Opotřebení odhadem 0 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 800 m 3 Cena 5 000 Kč/m 3 Cena celkem 4 001 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 752 m 2 Cena pozemků 2 000 Kč/m 2 Cena celkem 1 504 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn není ČOV Dálkové vytápění není Napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné zděné stropy nezjištěno konstrukce krov valbový střešní krytina betonové tašky obvodové stěny z keramického zdiva vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém - nedokončen stěrková omítka vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni obloženými masivem - nedokončen obklad okna plastová dveře hladké foliované do obložkových zárubní, do koupelny celoskleněné podlahy obytných místn. laminátové plovoucí, velkoformátová dlažba podlahy nebytových velkoformátová dlažba místn. vytápění ústřední s kotlem na biopaliva elektro světelný a motorový rozvod (pelety), krb, podlahové vytápění rozvod vody studené a teplé rozvod plynu zdroj teplé vody bojler, kotel Mimořádná výbava Krb vnitřní Kamerový systém EZS (el. zabezpečovací systém) kotel na biopaliva Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj 42.00 m 2 1.0 42.00 m 2 kuchyňský kout 17.00 m 2 1.0 17.00 m 2 předsíň 8.00 m 2 1.0 8.00 m 2 chodba 3.10 m 2 1.0 3.10 m 2 koupelna s WC 4.60 m 2 1.0 4.60 m 2 technická místnost 9.10 m 2 1.0 9.10 m 2 terasa 13.80 m 2 0.5 6.90 m 2 4
garáž 21.40 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 119.00 m 2 90.70 m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 20.00 m 2 1.0 20.00 m 2 pokoj 20.00 m 2 1.0 20.00 m 2 ložnice 32.70 m 2 1.0 32.70 m 2 koupelna s WC 10.20 m 2 1.0 10.20 m 2 šatna 4.00 m 2 1.0 4.00 m 2 hala 26.00 m 2 1.0 26.00 m 2 pracovna 7.20 m 2 1.0 7.20 m 2 Součet ploch za podlaží 120.10 m 2 120.10 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 2.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 169.0 m 2 Podlahová plocha 240.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 932.0 m 2 Cena za nemovitost 6600000 Kč 27500 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 5610000 Kč 23400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+kk/přistavěná garáž Lokalita : ul.před Obcí, Nová Ves Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Vytápění elektrokotlem, v soc.zařízení podlahové Technický stav : novostavba, nedokončená fasáda, bez vybavení kuchyně Obdobná lokalita, obdobný pozemek, zkolaudováno 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 3.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 136.0 m 2 Podlahová plocha 136.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 827.0 m 2 Cena za nemovitost 4990000 Kč 36700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 4242000 Kč 31200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 5+1/přístřešek pro parkování Lokalita : ul.nad Potokem, Nová Ves Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění elektrické Technický stav : novostavba, EZS, počítačová síť Obdobná lokalita, obdobný pozemek, obdobný standard, zkolaudováno 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 11.6.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 190.0 m 2 Podlahová plocha 145.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 650.0 m 2 Cena za nemovitost 5725000 Kč 39500 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 4866000 Kč 33600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+kk/Garáž Lokalita : Nová Ves Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace Vytápění : lokální elektrické Technický stav : novostavba Obdobná lokalita, obdobný pozemek, zkolaudováno 7
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 29.4.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 130.0 m 2 Podlahová plocha 250.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 600.0 m 2 Cena za nemovitost 4390000 Kč 17600 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 3732000 Kč 14900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 4+kk/Garáž/bazén Lokalita : Nová Ves, starší zástavba Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : elektorkotel, plynový kotel Technický stav : novostavba Lokalita starší zástavby, obdobný pozemek, zkolaudováno Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 14900-33600 Kč/m 2 3732000-5610000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 24200 Kč/m 2 8
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě chybí trh s rozestavěnými nemovitostmi, proto byly využity nabídky novostaveb obdobných novostaveb rodinných domů. V lokalitě je k předmětnému datu rozvinutý trh novostaveb rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti jsou nabízené v rozpětí 4,0-5,50 mil.kč tj. 27 000-39 000 Kč/m2, podle lokality, stáří, technického stavu, velikosti a velikosti a tvaru pozemku. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 23 000-33 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků v širším sousedství, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace se pohybují kolem 2000 Kč/m2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je rozestavěná stavba Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1882-02 znaleckého deníku. podpis 9
Fotodokumentace pohled od hlavní silnice pohled od hlavní silnice ulice Před Obcí pohled od SV na hlavní vstup pohled od Z na vjezd ke garáži pohled na jižní fasádu ze zahrady 10
Fotodokumentace pohled od vjezdu zahrada kolna při východním oplocení krb v obývacím pokoji 1.NP kuchyň 1.NP parní box v koupelně 1.NP 11
12 Fotodokumentace - mapy