Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 4719 134 / 2016 o obvyklé ceně nemovité věci pozemků ppč. 3381/3 a stpč. 3392 se součástmi a příslušenstvím v k.ú. Záběhlice a obci Praha, okres hlavní město Praha. Účel posudku: Objednavatel posudku: Předpis pro ocenění: stanovit obvyklou cenu nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č. 1096 pro k.ú. Záběhlice a obec Praha, okres hlavní město Praha ve SJM Vejdělek Petr a Vejdělková Dita, za účelem uvažovaného prodeje. soudní exekutor JUDr. Jiří Štrincl, Podhorská 581/28, 466 01 Jablonec nad Nisou usnesením čj. 090 EX 104/15-44 ze dne 18.10.2016 zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 11 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění 11.11.2016
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, vč. výpisu z KN (první strana v příloze) 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání a prohlídka oceňované nemovitosti dne 11.11.2016 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též administrativní cena ) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též reprodukční pořizovací cena ) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místní šetření, které proběhlo dne 11.11.2016, byla provedena prohlídka oceňované nemovitosti, vč. posouzení jejího stavebně technického stavu, fotografické dokumentace a potřebného zaměření. Přístup do nemovitosti a potřebná vysvětlení zajistil p. Vejdělek přítomný místnímu šetření. Předmětem ocenění je zděný řadový rodinný dům na adrese Severovýchodní V 610/13, jde o lokalitu řadových rodinných domků umístěných na mírném severním svahu ohraničenou ulicemi (dálnicemi) 5. května, Spořilovskou a Jižní spojkou, přesto relativně klidnou a vhodnou k bydlení. Stavebně jde o zděný dům, původně pocházející cca z období první republiky, nicméně od roku 2011 totálně rekonstruovaný, kdy z původního domu zbyla pouze část obvodového zdiva. Nové jsou tedy krovy, střešní krytina, části obvodového i vnitřního zdiva, příčky, stropy, zcela nově byl směrem k severu (do zahrady) dům rozšířen. Výškově je dům členěn na přízemí a podkroví (z ulice), původní malý sklípek byl nahrazen plným podsklepením a přístavbou, ze zahrady má dům dvě podlaží a podkroví. Dispozičně je v suterénu (ze zahrady přímo v úrovni terénu) obývací pokoj s kuchyňským koutem (prosvětleno světlíky nové ploché střechy), technické zázemí (rekuperace, centrální vysavač), WC, prádelna a spíž. Dřevěná podlaha je poškozena zatečením kanalizace. V přízemí je vstup z ulice, předsíň, koupelna s WC, pokoj, pracovna a schodiště. V podkroví jsou dva pokoje s využitím i podstřešních prostor, koupelna s WC a podesta. Střecha je kryta taškami, okna jsou dřevěná, stejně jako obložkové interierové dveře, podlahy plovoucí s vrchní vrstvou dřevěnou, vytápění podlahové. U domu je jímka na dešťovou vodu s možností jejího využití pro splachování WC. Dům (resp. rekonstrukce) je zkolaudován, přesto není zcela dokončen, zejména v úrovni suterénu (linka, dveře, podhledy). 3
2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem. Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv hodnota dle vzorku, Cvz cena vzorku, Ku koeficient úpravy na reálnou cenu, Vvz výměra vzorku, Vnem výměra oceňované nemovitosti, Kf cenotvorný koeficient. Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům řadový cihlová po převažující rekonstrukci fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry užitná plocha [m 2 ] Podkroví pokoj 3,40 + 3,08 + 0,91 7,39 pokoj 7,97 + 1,12 9,09 koupelna a WC 2,89 + 2,69 5,58 podesta 3,93 + 1,92 5,85 Patro koupelna a WC 5,03 pokoj 8,86 pracovna 6,36 zádveří 1,82 + 0,63 2,45 předsíň 3,20 podesta + schody 8,55 Přízemí obývací pokoj 37,33 kuchyň 11,84 technická místnost 2,26 + 6,35 8,61 WC 1,64 prádelna 4,69 spíž 3,05
Užitná plocha celkem 129,52 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 3381/3 zahrada 250 2 3392 zastavěná plocha a nádvoří 71 Celkem 321 Vzorek 1 Rodinný dům (1/2 dvojdomí), 4+1 se samostatnou garáží, venkovní terasou a zahradou, s možností dalšího parkování na vlastním pozemku. Velmi klidná část lokality Prahy 10 TRNKOV, ul. Průhonická, Praha 10 Záběhlice. Cihlová částečně podsklepená dvoupodlažní stavba je dispozičně členěna na 1. PP (suterén) technická místnost s kotlem, 1. NP (přízemí) 2+1, koupelna s rohovou vanou, samostatné WC, 2. NP (1. patro) 2x ložnice s příslušenstvím společná koupelna s vanou a WC, kdy nad tímto 2. NP se nachází menší klasický půdní prostor. Nemovitost lze využívat i jako dvougenerační. Stáří objektu cca 100 let s průběžnými investicemi do stavby plastová okna, vč. žaluzií a parapetů, výměna střešní krytiny Bramac, podlahové krytiny plovoucí podlahy, koberce a dlažba. Stav nemovitosti průměrný s nutností budoucích modernizačních investic. Nabízeno RK aktualizace 2.11.2016. Obdobná poloha, horší stav, obdobná velikost Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky 3062620508 Datum zpracování 15.11.2016 Nabídková cena Ku = 0,90 7 100 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům řadový cihlová dobrý neuvedeno 5
Výměry a dispozice Užitná plocha 130,00 m 2 Zastavěná plocha 95,00 m 2 Podlahová plocha 130,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 282 Celkem 282 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy 0 0 3 Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav -10 vzorek horší stav 3 Vliv příslušenství 0-10 Kf = 1,20 x 1,00 x 0,90 = 1,08 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 7 100 000,- Kč x 0,90 / 130,00 m 2 x 129,52 m 2 / 1,08 = 5 894 821,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Řadový rodinný dům se zahradou v klidně lokalitě na Zahradním městě. Dům má 4 patra a vlastní saunu.v přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, krbem a samostatná toaleta. V horním podlaží jsou umístěny dvě ložnice vybavené vystavěnými skříněmi, koupelna s toaletou a sprchou. Ve třetím patře se nachází ještě jeden světlý a prostorný pokoj. Nabízeno RK aktualizace 31.10.2016. Obdobná poloha, obdobný stav.
Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky N63370 Datum zpracování 15.11.2016 Nabídková cena Ku = 0,95 9 190 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům řadový cihlová velmi dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 165,00 m 2 Zastavěná plocha 78,00 m 2 Podlahová plocha 165,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 133 Celkem 133 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy 0 0 3 Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav 0 3 Vliv příslušenství 0 0 Kf = 1,20 x 1,00 x 1,00 = 1,20 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = 9 190 000,- Kč x 0,95 / 165,00 m 2 x 129,52 m 2 / 1,20 = 5 710 982,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Rodinný dům s dispozicí 3+1, sklepem, pracovnou, 2x soc.zařízením a pochozí půdou se nachází v lokalitě Praha 10 - Zahradní Město. Celková plocha parcely je 437 m2. Z toho zahrada má výměru 335 m2, zbytek tvoří zastavěná plocha domu a samostatné garáže. Vytápění domu zajišťuje plynový etážový kotel umístěný ve sklepě domu. V přízemí domu se nachází samostatný prostorný pokoj, obytná kuchyně a soc.zařízení. V patře jsou dva prostorné samostatné pokoje, menší pracovna a druhé sociální zařízení. Půda je přístupná po schodišti. Nabízeno RK aktualizace 4.11.2016 7
Obdobná poloha, horší stav, větší pozemek. Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky N04328 Datum zpracování 15.11.2016 Nabídková cena Ku = 0,85 9 980 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová dobrý neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 156,00 m 2 Zastavěná plocha 78,00 m 2 Podlahová plocha 156,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 437 Celkem 437 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 exekuce 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 2 Ostatní místní vlivy 0 0 3 Konstrukční provedení 0 3 Dispoziční řešení 0 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 3 Stavebně technický stav -10 vzorek horší stav 3 Vliv příslušenství +5-5 vzorek větší pozemek Kf = 1,20 x 1,00 x 0,95 = 1,14 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí
Hv = 9 980 000,- Kč x 0,85 / 156,00 m 2 x 129,52 m 2 / 1,14 = 6 178 127,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti 5 894 821,- Kč 5 710 982,- Kč 6 178 127,- Kč 5 927 977,- Kč 5 930 000,- Kč Odhad tržní hodnoty "Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" 5 930 000,- Kč Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. 9
3. REKAPITULACE: Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Celkem 5 930 000,- Kč 5 930 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí 5 930 000,- Kč slovy: pětmiliónůdevětsettřicettisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, v části C listu vlastnictví je zapsáno zástavní právo smluvní (Raiffeisenbank a.s.), zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji. V části D listu vlastnictví je upozornění na změnu výměr obnovou operátu. V Jablonci nad Nisou, 22.11.2016 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22, 602 433 451 Znalecká doložka: ------------------------ Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4719-134/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 2x objednavatel 1x archív znalce (jako pdf soubor) 11