Z N A L E C K Ý P O S U D E K

Transkript

1 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 2016 o obvyklé ceně nemovitých věcí ideální spoluvlastnický podíl 22/64 vytypovaných pozemků se součástmi a příslušenstvím, v k.ú. Heřmanice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí a okres Liberec. Účel posudku: stanovit obvyklou cenu ideální 22/64 nemovité věci zapsané k rozhodnému dni ocenění na listu vlastnictví č. 211 pro k.ú. Heřmanice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí a okres Liberec ve vlastnictví (kromě jiných) Lochman Milan (22/64), za účelem uvažovaného prodeje. Objednavatel posudku: soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého nám. 740/28, Plzeň usnesením čj. 108 EX 1367/06 ze dne Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění platném k rozhodnému dni ocenění. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/ Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 9 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění

2 1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výše uvedené usnesení, vč. výpisu z KN a snímků KM 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání a prohlídka oceňované nemovitosti dne b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, dále jen zákon c) odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty) d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet, popř. na katastrálním pracovišti či stavebním úřadě 1.3 Názvosloví Definice základních pojmů z oblasti oceňování. Cena Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Cena zjištěná (též administrativní cena ) Jedná se o ocenění podle platného cenového přepisu. Ocenění nemovitosti se v současné době provádí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění zákona č.121/2000 Sb., o oceňování majetku. Cena reprodukční (též reprodukční pořizovací cena ) Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2

3 Věcná hodnota Věcnou hodnotou věci rozumíme reprodukční cenu věci (viz výše) sníženou o přiměřené opotřebení. Nazývá se též cena časová popř. substanční hodnota, popř. nákladová. Tato metoda je pro účely stanovení obvyklé ceny spíše informativní, protože zúčastněné strany zajímá spíše užitek z nemovitosti plynoucí. Využití této hodnoty se jeví spíše pro účely pojištění. Výnosová hodnota Metoda stanovení výnosové hodnoty nemovitosti vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví plynoucího ve formě dosaženého (resp. při dobrém hospodaření dosažitelného) ročního nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem), sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů je třeba započítat průměrné roční náklady na údržbu a správu, daň z nemovitosti, pojištění, apod. Předpokládá se, že nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku na němž stavba stojí. Výnosová hodnota vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos (příjem), neboli čistý roční stabilizovaný výnos, který pro zjištění výnosové hodnoty kapitalizujeme. V podstatě se rovná výši jistiny, kterou by bylo nutno při dané úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti). Porovnávací hodnota Porovnávací metoda (též srovnávací, komparační) je vhodnou metodou v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Metoda vychází z porovnání realizované ceny podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno (korigováno) pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Obvyklá (obecná) cena, tržní hodnota Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Je to tržní hodnota věci. Zjišťuje se metodou nákladovou, výnosovou nebo porovnávací resp. jejich vhodnou kombinací. Tržní cena Tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi, může se od zjištěné tržní hodnoty (obvyklé hodnoty) odlišovat, nezřídka i výrazně. 1.4 Dokumentace a skutečnost: V rámci místního šetření, které proběhlo dne , bylo pochůzkou provedeno posouzení stavu předmětných parcel, které byly v terénu cca identifikovány podle vnějších znaků, resp. pomocí aplikace ikatastr a bližší určení pro ocenění nebylo třeba. Z veřejně přístupných zdrojů (eagri.cz/public) konstatuji, že převážná část pozemků je pronajata různým subjektům (ROVS s.r.o., Apalosa LB s.r.o.), nájemní smlouvy nejsou k dispozici. 3

4 2. POSUDEK: 2.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečného počtu vzorků pro porovnání (ať již realizovaných či pouze nabízených k prodeji). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitosti pomocí souboru cen obdobných (porovnatelných) nemovitostí v daném místě a čase, očištěného o extrémní případy spekulativních cen, nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru porovnatelných nemovitostí (sledováním trhu v místě a čase). Pro úpravu použitých vzorků jsou použity cenotvorné faktory s popisem. Pozemek nezastavěný - porovnávací metoda Pozemky mírně svažité, případný porost nálet bříza 20 až 30 let. Orná půda ve skutečnosti trvalý travní porost. Tržní hodnota oceňovaného pozemku se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) pozemků dále jen vzorky. Hodnota pozemku, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vpoz / Kf, kde Hv hodnota dle vzorku, Cvz cena vzorku, Ku koeficient úpravy na reálnou cenu, Vvz výměra vzorku, Vpoz výměra oceňovaného pozemku, Kf cenotvorný koeficient. Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní fyzická osoba Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] /11 - trvalý travní porost /3 - trvalý travní porost /7 - vodní plocha /8 - trvalý travní porost /4 - ostatní plocha /5 - trvalý travní porost /1 - trvalý travní porost /2 - vodní plocha /1 - trvalý travní porost /2 - trvalý travní porost /6 - trvalý travní porost /11 - orná půda /5 - trvalý travní porost /16 - trvalý travní porost /21 - vodní plocha /5 - orná půda /1 - ostatní plocha /4 - ostatní plocha 123 4

5 /7 - ostatní plocha /9 - ostatní plocha 148 Celková výměra Vzorek 1 Pozemky o výměře m2 v Dobranově u České Lípy. Jedná se o dva zemědělské pozemky mezi obcemi Dobranov a Žizníkov. Větší z pozemků o velikosti více než 3 hektary je veden jako trvalý travní porost, druhý jako orná půda. Pozemky jsou udržované, pravidelně sekané. Nabízeno RK, aktualizace Obdobná poloha, obdobný stav, menší výměra. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena Ku = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví zemědělský a lesní Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce 2 Lokalita 0 2 Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku +10 vzorek menší výměra 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 5

6 2 Zátěže na pozemku Kf = 1,20 x 1,10 = 1,32 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 0,90 / ,00 m 2 x ,00 m 2 / 1,32 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Pozemek v k.ú. Krompach, parc.č. 140/5, trvalý travní porost. Nabízeno RK aktualizace Obdobná poloha, menší výměra, obdobný stav. Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena Ku = 0, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje nařízené exekuce 2 Lokalita 0 2 Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku +15 vzorek menší výměra 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 6

7 2 Zátěže na pozemku Kf = 1,20 x 1,15 = 1,38 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 0,90 / 1 673,00 m 2 x ,00 m 2 / 1,38 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Pozemky vedené na LV č. 120 v katastrálním území Velký Valtinov, obec Velký Valtinov, okres Česká Lípa. Jedná se o pozemky zemědělské. Pozemky se nacházejí na jižním okraji obce Velký Valtinov v blízkosti bývalého zemědělského areálu. Na pozemku parc. č. 207 je bývalá zemědělská váha, dnes již nepoužívaná a zarostlá trávou. Ostatní oceňované pozemky slouží jako orná půda (90% z celku) a louka. Přístup k pozemkům je ze silnice procházející obcí Velký Valinov ve směru na Brniště. Nabízeno RK, aktualizace Obdobná poloha, obdobný stav. Identifikace vzorku - ID zakázky 156E5341S Datum zpracování Nabídková cena Ku = 1, ,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika pozemku Pozemek Vlastnictví Výměry Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celková výměra Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota součet koef. faktoru [%] *) skupiny [%] Kf 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 1 Ostatní vlivy prodeje 0 0 nařízené exekuce 2 Lokalita 0 7

8 2 Kvalita půdy 0 2 Velikost a tvar pozemku +5 vzorek menší výměra 2 Možnost čerpání dotací 0 2 Možnost změny užívání 0 2 Zátěže na pozemku 0 +5 Kf = 1,00 x 1,05 = 1,05 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí Hv = ,- Kč x 1,00 / ,00 m 2 x ,00 m 2 / 1,05 = ,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku Cena vlastnického podílu ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč x 22 / 64 = ,72 Kč Odhad tržní hodnoty "Pozemek nezastavěný - porovnávací metoda" ,72 Kč Úkolem posudku je ocenit ideální podíl ve výši 22/64, jde o poměrně rozsáhlé pozemky, kde lze (vč. přístupů) příslušný podíl cca vymezit, a proto je odhadnutá hodnota dále snížena o 15 %. Výsledná porovnávací hodnota je tedy po zaokrouhlení ,- Kč. Zpracované ocenění zohledňuje všechny znalci známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o nepravdivých, zkreslených či zavádějících informacích. Výsledná stanovená tržní hodnota je pouze základem pro stanovení ceny mezi prodávajícím a kupujícím a tato cena se může od stanovené hodnoty lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu. Stanovená výše tržní hodnoty představuje částku, za kterou lze za současné situace na konkrétním trhu oceňovaný majetek zobchodovat, a to bez ohledu na statut prodávajícího a kupujícího. Znalec prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. 8

9 3. REKAPITULACE: Pozemek nezastavěný - porovnávací metoda (podíl 22/64) Celkem ,- Kč ,- Kč Odhad tržní hodnoty činí ,- Kč slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna věcná břemena, na LV je zapsáno zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce a zahájení exekuce, v části D potom změna výměr obnovou operátu. V Jablonci nad Nisou, Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 1279/ Jablonec nad Nisou , Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 3x objednavatel 1x archív znalce (jako pdf soubor) 9