ZNALECKÝ POSUDEK č. 4974 68 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 3869/16-66 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 3869/16-66 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 20.11.2017. Posudek obsahuje: 29 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 19.02.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den ocenění...4 4 Podklady...4 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 PŘÍLOHY...22 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 3869/16-66. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 4103: okrasné stromy (do cca 5 kusů), pozemky parc.č. 4093, 4094 a 4096: okrajové na částech lesní porost. Příslušenství nemovitých věcí: není. 3
2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 05.01.2018 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 19.02.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 294, k.ú. Křinice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 20.11.2017 - snímek katastrální mapy - el. náhled do územního plánu obce Křinice; odkaz: http://up.kr-kralovehradecky.cz/upd/wms/?map=_574171_137140_hlv_uk_ps.hrr - usnesení č.j. 067 EX 3869/16-66 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo 4
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 2 OCENĚNÍ Lesní pozemek parc.č. 4052 se nachází mimo zastavěný intravilán obce Křinice, v extravilánu, je mírně svažitého terénu. Pozemek s navazujícím pozemkem tvoří lesní remízek s převládajícím zastoupením jehličnatých stromů, mezi okolními zemědělskými plochami. Dle územního plánu se pozemek nachází v plochách "NL plochy lesní". Centrum obce Křinice je ve vzdálenosti 2,1 km, do Broumova je vzdálenost cca 2 km. Přístup k lesnímu pozemku je přes okolní zemědělské pozemky, pouze zemědělskými stroji. Pozemek parc.č. 4103 se nachází v okrajové části obce Křinice. Na části pozemku je menší remízek s listnatými stromy (do cca 5 kusů), zbývající plocha je s trvalým travním porostem. Okrajovou zástavbu obce tvoří hlavně rodinné domy, dále pak zemědělské plochy. Dle územního plánu obce Křinice je pozemek v plochách stabilizovaných "ZS plochy vnitrosídelní zeleně". Centrum obce Křinice je ve vzdálenosti cca 1,8 km, do Broumova je vzdálenost 3,8 km. Přístup k pozemku je možný pouze přes okolní pozemky, pouze zemědělskými stroji. Zbývající pozemky zapsané na LV č. 294 tvoří celek, který je rozdělen pouze místním bezejmenným vodním tokem. Pozemky jsou rovinatého a mírně svažitého terénu a jsou součástí většího zemědělského celku, mimo zastavěný intravilán obce Křinice. Dle územního plánu obce, jsou pozemky v plochách stabilizovaných "NZ plochy zemědělské ", pouze u okrajové části lesa, pozemky parc.č. 4076, 4093, 4094 a 4096 se nachází v plochách "NP - plochy přírodní krajinné zeleně". Centrum obce Křinice je ve vzdálenosti od cca 2 do 2,9 km, do Broumova je vzdálenost 4 km. Přístup k pozemkům je možný po polních nezpevněných cestách, pouze zemědělskými stroji. Srovnávací parametry: Název Výměra [m 2 ] Lesní pozemek 7 946 Zemědělské pozemky a ostatní plocha 108 250 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 294 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 4974 68 / 2018 Srovnávací nemovité věci (SN): Lesní pozemky: 1) Lesní pozemky Nabídková cena: 475 000 Kč Upravená nabídková cena: 17 Kč/m2 Lokalita: Police nad Metují - Hlavňov, okres Náchod Výměra: 27 898 m2 Lesní pozemky, mírně svažité až svažité. Jedna část je o výměře 1,80 ha, stáří 73 let, druhově jde o porosty smrkové s příměsí buku. Druhá část o ploše 1 ha je ve stáří 120 let (částečná těžba), také s převažujícím smrkem s příměsí buku tento porost je částečně přirozeně zmlazený bukem. Součástí jsou i přístupové cesty v celkové výměře 4 396 m2 a trvalý travní porost o výměře 1 113 m2. Realitní kancelář REALITY EU Palackého 71/71, 54701 Náchod Tel.: +420 491 420 997 www.realityeu.cz 2) Lesní pozemek Nabídková cena: 367 000 Kč Upravená nabídková cena: 16,10 Kč/m2 Lokalita: Lanžov - Sedlec, okres Trutnov Výměra: 22 770 m2 Lesní pozemek u obce Sedlec u Lanžova. Plocha lesního pozemku 22 468 m2 a 302 m2 jsou ostatní plochy. Okolo pozemku vede zpevněná komunikace a pozemek je přístupný ze všech stran. 6
Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 3) Lesní pozemky Nabídková cena: 120 000 Kč Upravená nabídková cena: 26,70 Kč/m 2 Lokalita: Račice nad Trotinou, okres Hradec Králové Výměra: 4 500 m 2 Mladší les, různorodá skladba dřevin. Realitní kancelář Kp reality Václavské náměstí 823/33, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 224 012 838 www.kpreality.cz 7
4) Lesní pozemek Nabídková cena: 116 620 Kč Upravená nabídková cena: 13 Kč/m 2 Lokalita: Borovnice, okres Trutnov Výměra: 8 970 m 2 Podíl na lesním pozemku ve výši ¾ z výměry 11 961 m2. Les se nachází v katastrálním území Borovnice u Staré Paky, LV č. 185. Realitní kancelář louky-pole.cz s.r.o. tř. 28. října 1592/5, 37001 České Budějovice 3 www.louky-pole.cz 5) Lesní pozemky Nabídková cena: 1 190 000 Kč Upravená nabídková cena: 23,10 Kč/m 2 Lokalita: Víchová nad Jizerou, okres Semily Výměra: 51 473 m 2 Lesní pozemky v katastrálním území Víchová nad Jizerou, okres Semily. Jedná se o smíšený porost, po částečné těžbě. Vytěženo cca 500 m3 v porostech 60Pk12 a 60Pk15. Zůstává zásoba cca 1.290 m3. 8
Realitní kancelář REALITKA GREEN, s.r.o. Na Příkopě 814/814, 75501 Vsetín www.realgreen.cz 6) Lesní pozemky Nabídková cena: 358 000 Kč Upravená nabídková cena: 24,90 Kč/m 2 Lokalita: Dolní Lochov, okres Jičín Výměra: 14 358 m 2 Smíšené pozemky s lesním porostem v katastrálním území Dolní Lochov, okres Jičín. Pozemky tvoří dva celky o výměře 11.617 m2 a 2.741 m2. K pozemku vede příjezd po nezpevněné obecní cestě. Druhy porostů: převažuje borovice a dále olše, bříza. Pozemky se nachází v blízkosti Prachovských skal. Realitní kancelář EVROPA Letců 1005/4, 50002 Hradec Králové - Pražské Předměstí Tel.: +420 495 213 915 www.rkevropa.cz 7) Lesní pozemky Nabídková cena: 327 900 Kč Upravená nabídková cena: 25 Kč/m 2 Lokalita: Mladé Buky - Kalná Voda, okres Trutnov Výměra: 13 116 m 2 Lesní pozemky v katastrálním území Kalná Voda - Mladé Buky. Pozemky se nachází v oblasti nad lanovkou Mladé Buky. 9
Realitní kancelář REALITY VRCHLABÍ, s.r.o. Pražská 88/88, 54101 Trutnov - Vnitřní Město www.pkr.cz 8) Lesní pozemky Nabídková cena: 550 000 Kč Upravená nabídková cena: 25,80 Kč/m 2 Lokalita: Libuň - Jivany, okres Jičín Výměra: 21 352 m 2 Mírně svažitý lesní pozemek v části obce Jivany. Smíšený smrkový, habrový a březový les, z jedné třetiny starý osmdesát let, zbylá část kolem čtyřiceti let. Přístup po nezpevněné cestě. Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 10
9) Lesní pozemek Nabídková cena: 880 527 Kč Upravená nabídková cena: 29 Kč/m 2 Lokalita: Pecka, okres Jičín Výměra: 30 363 m 2 Lesní pozemek v katastrálním území Pecka, okres Jičín. Na pozemku je převážně smrkový a borovicový porost ve stáří 20-40 let. Příjezd po obecní cestě. Realitní kancelář EVROPA Letců 1005/4, 50002 Hradec Králové - Pražské Předměstí Tel.: +420 495 214 574 www.rkevropa.cz 10) Lesní pozemek Nabídková cena: 450 000 Kč Upravená nabídková cena: 31,20 Kč/m 2 Lokalita: Mladé Buky, okres Trutnov Výměra: 14 428 m 2 Lesní pozemek v katastrální území Mladé Buky, okres Trutnov. Převažující porost tvoří buk a dále smrk, javor, bříza, jedle, jasan. Stáří 120 let. 11
Realitní kancelář RealExpert s.r.o. Kodaňská 1516/77, 10100 Praha - Vršovice www.real-expert.cz Zemědělské pozemky: 1) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 84 800 Kč Upravená nabídková cena: 13,10 Kč/m 2 Lokalita: Česká Metuje, okres Náchod Výměra: 6498 m 2 Zemědělské pozemky v k.ú. Metujka, okres Náchod. Parcely č. 401/1, 401/2 mají charakter trvalého travního porostu. Zapsáno na LV č. 234. Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418/418, 51301 Semily www.rknika.cz 2) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 100 000 Kč Upravená nabídková cena: 15,60 Kč/m 2 Lokalita: Trutnov - Babí, okres Trutnov Výměra: 134 822 m 2 Pozemky ve vzdálenosti cca 10 km od Trutnova. Zemědělské pozemky, z celkové výměry stavební parcela o výměře 123 m2 a lesní pozemky 6624 m2. 12
Realitní kancelář Reality IQ a.s. Spojenecká 123/123, 54101 Trutnov - Střední Předměstí www.realityiq.cz 3) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 106 900 Kč Upravená nabídková cena: 18 Kč/m 2 Lokalita: Stárkov, okres Náchod Výměra: 5 942 m 2 Tři pozemky v katastrálním území Bystré u Stárkova, ve vzdálenosti cca 1,5 km na jih od Stárkova. Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny převážně jako trvalý travní porost. Realitní kancelář fondrealit.cz, s.r.o. Rybná 669/4, 11000 Praha - Staré Město Tel.: +420 380 405 390 www.fondrealit.cz 13
4) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 444 016 Kč Upravená nabídková cena: 24 Kč/m 2 Lokalita: Broumov, okres Náchod Výměra: 101 834 m2 Zemědělská půda v kú Broumov o výměře 10,1834 ha. Realitní kancelář Dumrealit.cz Services Roudnice Karlovo náměstí 40/40, 41301 Roudnice nad Labem www.dumrealit.cz 5) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 680 000 Kč Upravená nabídková cena: 24 Kč/m 2 Lokalita: Trutnov - Starý Rokytník, okres Trutnov Výměra: 111 666 m 2 Spoluvlastnický podíl 2/3 na pozemcích v katastrálním území Starý Rokytník. Jedná se o listy vlastnictví 20 a 480. Podíl z celku za obě LV má výměru 111 666 m2. 14
Realitní kancelář louky-pole.cz s.r.o. tř. 28. října 1592/5, 37001 České Budějovice 3 www.louky-pole.cz 6) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 389 725 Kč Upravená nabídková cena: 25 Kč/m 2 Lokalita: Meziměstí - Vižňov, okres Náchod Výměra: 95 589 m2 Jedna část pozemku navazuje na zástavbu. K pozemku vede zpevněná asfaltová cesta využívaná zemědělci, která patří obci Meziměstí. Pozemky rozděluje cesta na dvě části, které jsou naproti sobě. Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 7) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 1 724 000 Kč Upravená nabídková cena: 27,10 Kč/m 2 Lokalita: Provodov-Šonov - Kleny, okres Náchod Výměra: 63 724 m 2 Orná půda v katastrální území Kleny. Jedná se o dvě parcely. Přístup po obecní komunikaci. 15
Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 8) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 3 284 490 Kč Upravená nabídková cena: 30 Kč/m 2 Lokalita: Trutnov - Bojiště, okres Trutnov Výměra: 109 483 m 2 Orná půda v katastrálním území Bojiště u Trutnova. Pozemek je mírně svažitého terénu. Realitní kancelář LK REAL s.r.o. Palackého 5001/1, 58601 Jihlava www.lk-real.cz 16
9) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 2 150 478 Kč Upravená nabídková cena: 33 Kč/m 2 Lokalita: Vysokov, okres Náchod Výměra: 65 166 m 2 Zemědělská půda v kú Vysokov o výměře 6,5166 ha. Realitní kancelář Dumrealit.cz Karlovo náměstí 40/40, 41301 Roudnice nad Labem www.dumrealit.cz 10) Zemědělské pozemky Nabídková cena: 1 900 000 Kč Upravená nabídková cena: 38 Kč/m 2 Lokalita: K Lesíku, Trutnov - Voletiny Plocha pozemku: 50 000 m 2 Nestavební pozemky pro zemědělskou činnost. Pozemky se nacházejí blízko dálnice do Polska. Realitní kancelář Dumrealit.cz Invest Vinohradská 1710/100, 13000 Praha - Vinohrady www.dumrealit.cz 17
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Lesní pozemky: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost rostlinstvo ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 27 898 17,00 0,90 1,00 0,95 1,10 1,00 15,99 SN 2 22 770 16,10 0,90 1,05 0,95 1,10 1,00 15,90 SN 3 4 500 26,70 0,90 1,00 1,00 1,15 1,00 27,63 SN 4 8 970 13,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,10 12,87 SN 5 51 473 23,10 0,90 1,00 0,90 1,05 1,00 19,65 SN 6 14 358 24,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 22,41 SN 7 13 116 25,00 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 21,38 SN 8 21 352 25,80 0,90 1,05 0,95 1,00 1,00 23,16 SN 9 30 363 29,00 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 24,80 SN 10 14 428 31,20 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 26,68 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 21,05 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 5,00 Minimální hodnota 12,87 AP - SO 16,05 Aritmetický průměr [AP] 21,05 AP + SO 26,05 Maximální hodnota 27,63 18
Zemědělské pozemky: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 6 498 13,10 0,90 1,05 1,20 1,00 1,00 14,86 SN 2 134 822 15,60 0,90 1,00 1,00 0,95 1,00 13,34 SN 3 5 942 18,00 0,90 1,05 1,20 1,00 1,00 20,41 SN 4 101 834 24,00 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 20,52 SN 5 111 666 24,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,05 22,68 SN 6 95 589 25,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 22,50 SN 7 63 724 27,10 0,90 0,95 1,05 1,00 1,00 24,33 SN 8 109 483 30,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 24,30 SN 9 65 166 33,00 0,90 0,90 1,05 1,00 1,00 28,07 SN 10 50 000 38,00 0,90 0,90 1,05 1,00 1,00 32,32 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 22,33 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 6,00 Minimální hodnota 13,34 AP - SO 16,33 Aritmetický průměr [AP] 22,33 AP + SO 28,33 Maximální hodnota 32,32 Souhrn: LV č. Parc.č. Druh / Způsob využití Výměra [m 2 ] Jednotková obvyklá cena [Kč/m 2 ] Obvyklá cena celkem [Kč] Spoluvl. podíl Obvyklá cena celkem [Kč] 294 4052 lesní pozemek 7 946 21,05 167 229,73 1 / 4 41 807,43 294 4064 orná půda 90 104 22,33 2 012 203,07 1 / 4 503 050,77 294 4076 trvalý travní porost 207 22,33 4 622,73 1 / 4 1 155,68 294 4077 orná půda 1 491 22,33 33 297,02 1 / 4 8 324,26 294 4079 orná půda 3 220 22,33 71 909,06 1 / 4 17 977,26 294 4093 trvalý travní porost 1 105 22,33 24 676,87 1 / 4 6 169,22 294 4094 ostatní plocha (jiná plocha) 330 22,33 7 369,56 1 / 4 1 842,39 294 4096 ostatní plocha (jiná plocha) 450 22,33 10 049,40 1 / 4 2 512,35 294 4098 orná půda 9 570 22,33 213 717,30 1 / 4 53 429,32 294 4103 trvalý travní porost 1 773 22,33 39 594,65 1 / 4 9 898,66 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu před korekcí: 646 167,35 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 64 616,73 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 581 550,61 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 581 600,00 19
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: 581 600,- Kč slovy: Pětsetosmdesátjedentisícšestset korun českých 21
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4974 68 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 19.02.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce Křinice 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 105162215-28595-180220164428, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 29 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 20.02.2018 105162215-28595-180220164428 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.