ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 690-47/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům Semošice Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Horšovský Týn, k.ú. Semošice Adresa nemovité věci: Semošice 33, 346 01 Horšovský Týn OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: IKT Insolvence v. o. s., insolveční správce dlužníka Svatopluk Šmalcl Koperníkova 822/25, 301 00 Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445, 390 01 Tábor IČ: 46696997 telefon: 381 25 17 16 e-mail: ivoludvik@soreta.cz DIČ: CZ6905221752 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 230 000 Kč Datum místního šetření: 27. 10. 2016 Stav ke dni : 27. 10. 2016 Za přítomnosti: - - - Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 v Táboře, dne 02. 11. 2016 Ing. Ivo Ludvík
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro účely insolvenčního řízení Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu - 2 -
samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Výpis z KN popř. informace z KN Snímek katastrální mapy Místní šetření Informace sdělené objednatelem a účastníky místního šetření Informace z veřejných zdrojů Odborná literatura a periodika Místopis Nemovité věci se nachází v Horšovském Týně, v místní části Semošice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům se stavbami původní zemědělské usedlosti, zejména skladem, stodolou a kolnou, pozemky zastavěné stavbami a pozemky ve funkčním celku, vč. všech součástí a příslušenství. Stavby na konci životnosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Hluk a exhalace z dopravy na přiléhající poměrně rušné komunikaci Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce - 3 -
Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby kapacitně předimenzované OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Semošice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 165,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 416,00 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemky zastavěné stavbami a pozemky tvořící fční celek. Bez zvl. vlivů. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,780 Index polohy pozemku I P = 1,060 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost I -0,02 - omezující jeho využití - Zahrada trjúhelníkového tvaru s obtížnou využitelností 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III 0,00 včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00-4 -
6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,780 * 0,980 * 1,060 = 0,810 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 416,- 0,810 336,96 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 360/1 790,00 336,96 266 198,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 361 402,00 336,96 135 457,92 Stavební pozemky celkem 1 192,00 401 656,32 Pozemky - zjištěná cena = 401 656,32 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 100,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 980,00 m 3 Zastavěná plocha: 282,00 m 2 Plocha pozemku: 1 192,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej chalupy 110 m2, pozemek 390 m2 Prodej chalupy určené k celkové rekonstrukci o stávající dispozici 2+1 s možností půdní vestavby v obci Krchleby, která je obklopena překrásnými smíšenými lesy. Dům stojí v klidné části, obklopen vesnickou zástavbou. Součástí prodeje je pozemek o velikosti 270 m2, na kterém se nachází chlév s kolnou předurčenými k případné demolici. Vzhledem ke stavu a široké možnosti vlastní kreativity při rekonstrukci nemovitosti vřele doporučuji. Kontaktujte nás pro bližší informace a možnostech výhodného financování. - 5 -
Lokalita Jiráskova, Staňkov - Krchleby Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,70 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 2 705 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 390 m 2 460 000 Kč 4 182 Kč/m 2 Název: Prodej chalupy 150 m2, pozemek 1 675 m2 Prodej chalupy o vnitřní dispozici 1+1 v původním udržovaném stavu. Dům se nachází na pozemku 1675 m2 v obci Mrchojedy (4 km od Horšovského Týna). Dispozice - kuchyň, ložnice, prádelna, chodba, prostorná půda vhodná k půdní vestavbě. Na dům navazuje prostorná stodola. Na pozemku se nachází menší domek ( původně vejminek, také s možností půdní vestavby), stodola a kůlny. Prostorný ovocný sad navazuje v zadní částí na dům. Příjemná lokalita, doporučujeme prohlídku, s financováním rádi pomůžeme. Lokalita Meclov - Mrchojedy, okres Domažlice Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,82 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,59 Upravená j. cena Kč/m 2 2 676 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 1 675 m 2 680 000 Kč 4 533 Kč/m 2 Název: Prodej zemědělské usedlosti 672 m2, pozemek 3 960 m2 Nabízíme prodej hospodářské usedlosti o velikosti 1170 m2. Usedlost se skládá ze stodoly, vejminku (2x stáj) 68 m2 a rodinného domu 162 m2. Na uzavřené nádvoří ze studnou 1170 m2 je přístup vlastní bránou. RD 162 m2 je patrový a podsklepený, prostorná půda může být vhodná k rozšíření obytné plochy. V nedaleké obci Koloveč cca 4 km je veškerá občanská vybavenost. S financováním poradíme. - 6 -
Lokalita Všepadly, okres Domažlice Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 927 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 672,00 m 2 3 960 m 2 690 000 Kč 1 027 Kč/m 2 Název: Prodej chalupy 80 m2, pozemek 1 051 m2 Prodej bývalé zemědělské usedlosti o výměře 1051m2 v obci Semněvice 7 km od Horšovského Týna. Nemovitost o dispozici 3+ kk je částečně podsklepena, vytápěna lokálně na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. Možnost využít velké a volné podkroví. Nová plastová okna v celém domě. K dispozici studna (hloubka 16 m), žumpa, dílna, garáž pro 2 auta, okrasná zahrada. Občanská vybavenost v Horšovském Týně. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. Lokalita Semněvice, okres Domažlice Použité koeficienty: K1 Redukce ceny dle zdroje informací 0,86 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: www.sreality.cz Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m 2 2 743 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m 2 1 051 m 2 720 000 Kč 5 538 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 927 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 2 263 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 2 743 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 2 263 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 100,00 m 2-7 -
Výsledná porovnávací hodnota 226 300 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 226 300 Kč 0 Kč 401 656 Kč 401 656 Kč Obvyklá cena 230 000 Kč slovy: Dvěstětřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny S ohledem na stav oceňovaných nemovitých věcí, nabídku na relevantním trhu a nastavení tržního sentimentu stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí jako celku tak, jak je výše uvedena. V Táboře 02. 11. 2016 Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: 381 25 17 16 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 690-47/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 690-47/2016. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí popř. informace z KN 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 4-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -