ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 945/124/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 937/43 a 1037/40, v k.ú. a obci Hodějice, zapsané na LV č. 878, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Vyškov Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Hodějice, k.ú. Hodějice Adresa nemovité věci: Hodějice, 684 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení sp. zn. 131Ex 1887/10-80 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 267 075 Kč Datum místního šetření: 1.7.2015 Stav ke dni : 1.7.2015 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 15 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 2.7.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených IV. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 878 ze dne 10.3.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 1.7.2015. Vlastním šetřením bylo zjištěno, že povinný Kilián Miroslav má bydliště uvedené na sídle MěÚ, z toho důvodu nebyl obesílám žádostí o součinnost. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j.131ex 1887/10-80 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Hodějice je samostatnou obcí okresu Vyškov. Rozkládá se 4 km východně od Slavkova u Brna v průměrné nadmořské výšce 223 m a současné době zde žije 915 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1464. Obec je členem sdružení Ždánického lesa a Politaví. Vybavenost obce: Škola do 5 ročníku, mateřská škola, několik obchodů a restaurací, kadeřnictví, hřiště na kopanou, koupaliště - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Oceňované pozemky se nalézají okrajových částech města Hodějice, pozemek p.č. 1037/40 v severní okrajové část města v blízkosti toku řeky Litavy, v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, přístupný z jeho severní a jižní strany z nezpevněných pozemků p.č. 1037/36 a 1037/62, oba ve vlastnictví obce. Pozemek je situovaný cca 700 m od centra obce a jeho občanské vybavenosti města (obecní úřad, ZŠ, MŠ, koupaliště). Pozemek p.č. 937/43 v jihozápadní okrajové části města, v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, přístupný z jeho severní strany z nezpevněné komunikace na pozemku p.č. 949/5, ve vlastnictví obce. Pozemek je situovaný cca 1 km od centra obce. Pozemek p.č. 1037/43 je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská, mimo zastavitelné a zastavěné území obce, pozemek je v záplavové zóně řeky Litávky. Pozemek p.č. 937/43 je dle platné ÚPD veden převážně jako plocha zemědělská - orná půda, z malé části jako plocha zemědělská - louky, pastviny, mimo zastavitelné a zastavěné území obce. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Pozemek p.č. 1037/40 je v povodňovém území řeky Litávky- pro zemědělské účely namá zásadní vliv na hodnotu pozemku Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Kilián Miroslav, č.p. 41, 68401 Hodějice Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kilián Miroslav Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - Kilián Miroslav Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Změna číslování parcel Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-5665/2015, Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.07.2015 10:03:24. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný, pozemky jsou zemědělsky obhospodařované. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky p.č. 937/43 o výměře 7 557 m 2 a p.č. 1037/40 o výměře 5 210 m 2. Pozemky přístupné z nezpevněných pozemků. Pozemek p.č. 1037/43 je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská, mimo zastavitelné a zastavěné území obce, pozemek je v záplavové zóně řeky Litávky. Pozemek p.č. 937/43 je dle platné ÚPD veden převážně jako plocha zemědělská - orná půda, z malé části jako plocha zemědělská - louky, pastviny, mimo zastavitelné a zastavěné území obce. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Pístovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,97 KDD: 0,95 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 956 173 460 35,00 0,78 27,41 Popis pozemku: Zemědělská půda v obci Pístovice, okres Vyškov. Zemědělská půda se nachází v blízkosti příjezdové komunikace a disponuje rozlohou o celkové výměře 4956 m2. Půda je nyní využívána pro zemědělské účely, jelikož se vyznačuje svou výbornou kvalitou. Celková cena: 173 460 Kč za nemovitost Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 4956 m2 Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Lokalita: Ježkovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 12 623 302 952 24,00 0,84 20,20 Popis pozemku: Orná půda 12 623 m2 - na pěkném místě u lesa s příjezdovou cestou. Pozemek se nachází v Ježkovicích - 10 km od Vyškova směrem na Ruprechtov a Blansko. Celková cena: 302 952 Kč za nemovitost, Plocha pozemku: 12623 m2 Lokalita: Milešovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,03 KDD: 1,02 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 605 61 285 17,00 0,89 15,18 Popis pozemku: Celková plocha: 3.605 m2 Popis nemovitosti: Zemědělské pozemky v bloku orné půdy, o velikosti 3605m2 v obci Milešovice, okr. Vyškov Cena: 61.285 Kč Lokalita: Pístovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 0,94 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 2 202 110 100 50,00 0,76 37,95-5 -
Popis pozemku: zemědělská půda v obci Pístovice, okres Vyškov. Zemědělská půda se nachází v blízkosti příjezdové komunikace a disponuje rozlohou o celkové výměře 2202 m2. Půda je využívána pro zemědělské účely. Celková cena: 110 100 Kč za nemovitost Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 2202 m2 Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Průměrná jednotková cena 25,19 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemek situovaný mimo zastavěné území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské. Pozemky se pohybují v intervalu od 15,- do 37,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je variantně dle bonity Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 937/43 7 557 25 188 925 orná půda 1037/40 5 210 15 78 150 Celková výměra pozemků 12 767 Hodnota pozemků celkem 267 075-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 267 075 Kč Obvyklá cena 267 075 Kč slovy: Dvěstěšedesátsedmtisícsedmdesátpět Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 5 km, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemky mimo zastavěné a zastavitelné území obce, zemědělsky obhospodařovávané, v platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské, situované v okrajové části města, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že pozemky jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet: orná půda 937/43 7 557 25 188 925 orná půda 1037/40 5 210 15 78 150 Navržená předběžná srovnávací hodnota celkem 267 075,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - nemovitosti zapsané na LV č. 878 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 267 075,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemků p.č. 937/43 a 1037/40, v k.ú. a obci Hodějice, zapsané na LV č. 878, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Vyškov; se zohledněním práv a závad ve výši 267 075,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 2.7.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 945/124/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 124. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 878 ze dne 10.3.2015 1 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 2 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 2 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia 0-9 -
Snímek katastrální mapy - pozemek p.č. 937/43-10 -
Snímek katastrální mapy - pozemek p.č. 1037/40-11 -
Fotodokumentace nemovitosti - Pozemek p.č. 1037/40-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - Pozemek p.č. 937/43-13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -