Znalecký posudek - Ocenění nemovitostí č. 242/2011 O obvyklé ceně 1/3 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 314 na pozemku parc.č. 1657 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1657 a 1658 vše v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 271. (Objekt RD č.p. 314 není veden v KN). Postup při zpracování posudku: Povinný p. Petr Klega se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup na nemovitost pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejné komunikace, informací na stavebním odboru MěÚ ve Městě Albrechtice, informací na KÚ v Krnově. Objednatel posudku: JUDr. Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 014 EX 5719/07. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 12.12.2011 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 12.12.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně 1/3 nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 314 na pozemku parc.č. 1657 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1657 a 1658 vše v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 271. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 364/2010 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: RD, pozemky Zahradní 314 793 95 Město Albrechtice Region: Moravskoslezský Okres: Bruntál Katastrální území: Město Albrechtice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.12.2011 za přítomnosti znalce.
- 3-4. Podklady pro vypracování odhadu: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.11.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 271; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené na stavebním odboru MěÚ ve Městě Albrechtice; - Rozhodnutí o dědictví D 469/1986 - Rozhodnutí Státního notářství Bruntál ze dne 13.1.1988; - kolaudační rozhodnutí ze dne 13.5.1978; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 314 na pozemku parc.č. 1657 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1657 a 1658 vše v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 271. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce Město Albrechtice, přístupná z veřejné asfaltové komunikace ul. Zahraddní. Objekt rodinného domu č.p. 314 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1657 a 1658 tvoří spolu jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 314 - je řádně zkolaudován, není však veden v KN. Objekt je samostatně stojící, je celopodsklepený s jedním NP a podkrovím, šikmou sedlovou střechou, svislé konstrukce jsou zděné. Dle kolaudačního rozhodnutí byl objekt dán k užívání v roce 1978. Objekt je v původním stavu bez dalších stavebních úprav či rekonstrukcí s velmi zanedbanou běžnou údržbou. Z ing sítí je objekt napojen na veřejné rozvody elektro a vody. Dispozice: 1.PP - schodiště, chodba, domácí dílna, sklepy, prádelna; 1.NP - předsíň, schodiště, chodba, WC, koupelna, kuchyně, spíž, ložnice, obývací pokoj; Podkroví - předsíň a čtyři obytné místnosti. Zastavěná plocha objektu: cca 104m 2, obestavěný prostor 812 m 3. Podlahová plocha 1. a 2.NP je 166 m 2, podlahová plocha sklepu je 71 m 2. Popis konstrukcí a vybavení: - základové pásy jsou provedeny z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné z cihel, stropní konstrukce s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnější omítky břizolitové, vnitřní hladké, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké plné, schodiště betonové s dřevěným povrchem, podlahy obytných místností vlýskové a betonové s koberci, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a betonové mazaniny s PVC, vytápění ústřední na tuhá paliva, radiátory ocelové, zemní plyn není zaveden (v místě je možnost napojení), voda přivedena do kuchyně a koupelny, rozvody na studenou a teplou vodu, příprava teplé vody pomocí el.kotle, kanalizace svedena z kuchyně, koupelny a WC, koupelně je vana a umyvadlo, keramické obklady jsou v koupelně a na WC, WC je splachovací. Příslušenství objektu RD č.p. 386 tvoří: - vedlejší stavba - zděná kůlna na pozemku parc.č. 1658 - jednopodlažní objekt bez podsklepení s šikmou sedlovou střechou s půdním prostorem o zastavěné ploše 20m2; - venkovní úpravy - oplocení, přípojky IS (voda, elektro, dešťová kanalizace), zpevněné plochy, septik.
- 4 - Pozemky parc.č. 1657 a 1658 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty. 6. Obsah odhadu: Administrativní cena dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 314 b) Pozemky c) Obvyklá cena srovnávací metoda d) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených e) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou
- 5 - B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 314-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 33 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9,6*9,35 = 89,76 m 2 1.NP: 9,6*9,35+2,3*6,05 = 103,68 m 2 Podkroví: 9,6*9,35+2,3*6,05 = 103,68 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 89,76 m 2 2,53 m 1.NP: 103,68 m 2 2,58 m Podkroví: 103,68 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: 1.PP: (9,6*9,35)*(2,53) = 227,09 m 3 1.NP: (9,6*9,35+2,3*6,05)*(2,58) = 267,48 m 3 Podkroví: (9,6*9,35)*(1+5/2)+(2,3*6,05)*(0,5/2) = 317,64 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 812,21 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 103,68 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 297,11 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,87 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00
- 6-7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,504 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové vlastnictví, I -0,05 exekuce 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,504 * 1,100 * 0,850 = 0,471
- 7 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,471 = 1 456,33 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 456,33 Kč/m 3 * 812,21 m 3 = 1 182 845,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 182 845,79 Kč 1 182 845,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Rodinný dům č.p. 314 - zjištěná cena = 394 281,93 Kč b) Pozemky parc.č. 1657 a 1658-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 1657 119,00 54,12 6 440,28 Součet 6 440,28 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 6 440,28 Mezisoučet 12 880,56 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 1 288,06 Mezisoučet 14 168,62 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 18 513,- Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 54,12 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 1658 521,00 54,12 28 196,52 Součet 28 196,52 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 28 196,52 Mezisoučet 56 393,04 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 5 639,30 Mezisoučet 62 032,34 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 32 421,08
- 8-50 934,08 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 3 Pozemky parc.č. 1657 a 1658 - zjištěná cena = 16 978,03 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/3 nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 314 s příslušenstvím = 394 280,- Kč b) Pozemky parc.č. 1657 a 1658 = 16 980,- Kč Administrativní cena podílu 1/3 nemovitosti činí celkem 411 260,- Kč
- 9 - c) Obvyklá cena - Srovnávací hodnota nemovitosti Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Město Albrechtice-Pískořov K prodeji rodinný dům v klidné lokalitě po částečné rekonstrukci jednopodlažní objekt s částečným podsklepením a s půdním prostorem - nová střecha včetně trámů, rekonstrukce wc, koupelny, nová elektřina, nové betonové podlahy, možnost krbu (komín připraven), v podkroví možno dodělat další pokoje - projekt připraven, nová euro okna v podkroví, garáž, terasa. Příjezd po asfaltové komunikaci. Pozemky 910 m2, zastavěná plocha 160 m2, užitná plocha 136 m2. Nabídková cena RK: 995.000,- Kč (7.316,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází ve srovnatelné lokalitě, je ve výrazně lepším technickém stavu než oceňovaný (řada rekonstrukcí) snížení ceny o 20%, realitní inzerce snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.755,- Kč/m2 užitné plochy. 2. srovnatelná nemovitost Město Albrechtice-Žáry. K prodeji Rodinný dům s před rekonstrukcí. Provedená nová přípojka el. energie. K domu patří pozemky o celkové rozloze 4.847 m2, jednopodlažní objekt celopodsklepený s půdním prostorem. Objekt je v původním stavu. Pozemky 4847 m2, zastavěná plocha 140 m2, užitná plocha 160 m2. Nabídková cena RK: 990.000,- Kč (6.187,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází v horší lokalitě (objekt oddělen nezastavěným územím od Města Albrechtice) - zvýšení ceny o 15%, je ve stejném technickém stavu s oceňovaným, realitní inzerce snížení ceny o 15%, výrazně větší plocha pozemků snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 5.260,- Kč/m2 užitné plochy.
- 10-3. srovnatelná nemovitost Prodej rodinného domu o velikosti 4+1 v obci Opavice u Města Albrechtice. V 1.NP se nachází kuchyně, dva obytné pokoje, koupelna a veranda. V podkroví jsou umístěny dva pokoje s terasou. Objekt je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva, voda je čerpána z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. Součástí domu je dílna a garáž. Na pozemku o velikosti 3.462m2 se nachází studna. Dům se nachází v klidné části obce a je vhodný jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci. Starší objekt po částečných stavebních úpravách s pravidelnou údržbou dobrý technický stav. Pozemky 3462 m2, zastavěná plocha 150 m2, užitná plocha 160 m2. Nabídková cena RK: 990.000,- Kč (6.187,- Kč/m2 užitné plochy) Tento objekt se nachází v horší lokalitě (sousední obec) - zvýšení ceny o 15%, je ve výrazně lepším technickém stavu než oceňovaný snížení ceny o 20%, realitní inzerce snížení ceny o 15%, výrazně větší plocha pozemků snížení ceny o 15%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.021,- Kč/m2 užitné plochy. Závěr srovnávací metody: Výsledná jednotková cena se pohybuje v rozmezí 4.021,- až 5.260,- Kč/m2 užitné plochy Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo možné ověřit skutečný stav objektu uvnitř (vstup povinný neumožnil) stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici rozpětí : 4.500,- Kč/m2 užitné plochy 166 m2 (užitné plochy 1. a podkroví oceňovaného objektu) x 4.500,- Kč/m2 = 747.000,- Kč 71 m2 (užitné plochy 1.PP oceňovaného objektu) x 4.500,- Kč/m2/4 = 79.875,- Kč Celkem 826.875,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti celkem: 830.000,- Kč Výslednou obvyklou hodnotu nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 1/3 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S
- 11 - ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/3 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 220.000,- Kč d) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených Nezjištěno.. 0,- Kč e) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Nezjištěno.. 0,- Kč
- 12 - C. Rekapitulace Administrativní cena podílu 1/3 nemovitosti Srovnávací hodnota podílu 1/3 nemovitosti 411.260,- Kč 220.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 0,- Kč Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu podílu 1/3 nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 314 na pozemku parc.č. 1657 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 1657 a 1658 vše v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 271, (Objekt RD č.p. 314 není veden v KN); vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Krnov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.12.2011 po zaokrouhlení na: slovy: dvěstědvacettisíc Kč V Hlučíně, 12.12.2011 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 Obvyklá cena podílu 1/3 nemovitosti 220.000,-Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 242/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 242/2011. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Kolaudační rozhodnutí - 1 strana; 5. Notářský zápis-dědictví - 2 strany; 6. Místopis - 1 strana.
- 13 - Fotodokumentace pořízená dne 12.12.2011
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23-1 RD Zahradní č.p. 314/1, k.ú. Město Albrechtice, okres Bruntál 1 RD Zahradní č.p. 314/1, k.ú. Město Albrechtice, okres Bruntál