ZNALECKÝ POSUDEK č. 5120-65/2017 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.213/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 194 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.115 v ulici U Kaple, místní část Petřkovice, Ostrava, včetně příslušenství a pozemků p.č.214/1, zahrada, o velikosti 546 m 2 a p.č.210/1, ostatní plocha, o velikosti 58 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.petřkovice u Ostravy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-2070/16-40 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 13.4.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a jedné strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.4.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.213/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 194 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.115 v ulici U Kaple, místní část Petřkovice, Ostrava, včetně příslušenství a pozemků p.č.214/1, zahrada, o velikosti 546 m 2 a p.č.210/1, ostatní plocha, o velikosti 58 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.petřkovice u Ostravy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: U Kaple 115/1 702 00 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Petřkovice u Ostravy Počet obyvatel: 292 681 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.4.2017 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.264 pro k.ú.petřkovice u Ostravy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Dagmar Spurná, Nádražní 2924/73, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jarmila Ing. Janická, náměstí Jiřího Myrona 2388/11, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Dagmar Spurná, Nádražní 2924/73, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti Jarmila Ing. Janická, náměstí Jiřího Myrona 2388/11, 702 00 Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je vápenná ve špatném stavu. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Stav domu je zhoršený, stáří odhaduji na nejméně 80 roků. Dům je pravděpodobně napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby ve špatném stavu. - 3 -
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. - 4 -
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky s rodinným domem 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky s rodinným domem 1.1. pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 213/1 194,00 700,00 135 800,- nádvoří 2 cen. mapa ostatní plocha 210/1 58,00 700,00 40 600,- 2 cen. mapa zahrada 214/1 546,00 700,00 382 200,- Ostatní stavební pozemky - celkem 798,00 558 600,- - 6 -
1.2. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 2 Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 065,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 50,00 m 2 1.NP: = 105,00 m 2 podkroví: = 35,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 50,00 m 2 2,00 m 1.NP: 105,00 m 2 2,60 m podkroví: 35,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 50,0*2,0 = 100,00 m 3 vrchní stavba: 105,0*5,0 = 525,00 m 3 zastřešení: 105,0*2,2/2 = 115,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 740,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 190,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,81-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,192 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00-8 -
6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) IV 1,00 III 1,00 V 1,00 II 1,00 Index trhu I T = P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,960 8 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 11 i = 2-9 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 065,- Kč/m 3 * 0,192 = 396,48 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 740,50 m 3 * 396,48 Kč/m 3 * 0,960 * 0,980= 276 212,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 276 212,71 Kč Cena staveb celkem = 276 212,71 Kč Pozemky - celkem + 558 600,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 834 812,71 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky s rodinným domem 834 812,70 Kč 1.1. Oceňované pozemky 558 600,- Kč 1.2. Rodinný dům 276 212,70 Kč = 834 812,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Osmsettřicetčtyřitisícosmsetdeset Kč 834 812,70 Kč 834 810,- Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Na LV č.264 k.ú. Petřkovice u Ostravy ze dne 25.11.2016, který je součástí znaleckého posudku, k tomuto datu nejsou žádné závady zaznamenány. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : polořadový zděný dům k rekonstrukci, Nad Mlýnem, Ludgeřovice. Dům má dvě bytové jednotky 1+1 a 2+1, které mají nezávislé vchody. Dům má vlastní zahradu a garáž, která je vhodná také k rekonstrukci. Plocha zastavěná: 64 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha pozemku: 285 m 2 Požadovaná cena 720 000 Kč za nemovitost. - 12 -
dům 2+1 v části Slezská Ostrava se zahradou. Dům vyžaduje opravy, vytápění je na tuhá paliva, veřejný vodovod, septik. Příjezd je po obecní silnici. MHD v blízkosti. Plocha podlahová: 80 m 2 Plocha pozemku: 897 m 2 Požadovaná cena 850 000 Kč za nemovitost, včetně provize rodinný dům s potenciálem 5+1 v Ostravě Radvanicích v původním stavu s atmosférou 30.let., rok výstavby 1926, je určen k rekonstrukci a zaslouží si majitele, který ocení historickou hodnotu domu a jeho půvab. Spodní patro 3+kk, WC a koupelna, horní patro 2 pokoje,místnost pro WC a koupelnu. Za domem je umístěna garáž s dílnou a kůlnou. Zahrada s ovocnými stromy a keři poskytuje dostatek místa na dětský koutek, altán nebo bazén, celková výměra pozemku činí 919 m2. Dům stojí v klidné tiché ulici, v dosahu školy, školky, obchodů, veškerá občanská vybavenost v dosahu, zastávka MHD cca 10 min pěší chůze. Tento dům je určen pro majitele s fantazií, nadšením vybudovat si domov podle svých představ a milovníky historie. Plocha podlahová: 280 m 2 Plocha pozemku: 703 m 2 Požadovaná cena 950 000 Kč za nemovitost. - 13 -
Prodej domu na ul. Petrská 190/8 v Ostravě - Michálkovicích. V domě jsou dispozičně dvě bytové jednotky, obě o dispozici 1+2, jedna z nich je v současně obydlená nájemníkem, jež možno po dohodě s kupujícím řešit. Celková podlahová plocha domu je 96m2. Součástí prodejní ceny jsou také pozemky vedené jako zahrada o celkové ploše 219m2. Objekt je určen k rekonstrukci, je však ihned obyvatelný. Dům je situovaný v klidné lokalitě v zástavbě okolních stavebně stejně řešených cihelných domů, parkování je možné i přímo u objektu, velmi dobrá dostupnost do centra Ostravy, MHD je vzdálena 50m. Infrastruktura je v nejbližším okolí. Užitná plocha: 96 m 2 Plocha pozemku: 219 m 2 Požadovaná cena 900 000 Kč za nemovitost. Obvyklá cena bez vlivu závad : 980.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti ½ nemovitosti stanovuji na 330.000,- Kč. Slovy: Třistatřicettisíc Kč V Tršicích 13.4.2017 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5120-65/2017 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 264 ze dne 25.11.2016 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -