ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 O ceně pozemku p.č.st.594, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.323 v ulici Čtvrť Frant. Bartoše, místní část Mladcová, obec Zlín, včetně příslušenství a pozemků p.č.560/43, zahrada, o velikosti 120 m 2 a p.č.560/117, trvalý travní porost, o velikosti 73 m 2, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.mladcová Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby č.j.185ex-2312/16 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.594, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.323 v ulici Čtvrť Frant. Bartoše, místní část Mladcová, obec Zlín, včetně příslušenství a pozemků p.č.560/43, zahrada, o velikosti 120 m 2 a p.č.560/117, trvalý travní porost, o velikosti 73 m 2, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.mladcová 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Čtvrť Frant. Bartoše Zlín LV: 364 Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Mladcová Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.364 pro k.ú.mladcová - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Lenka Nucová, Čtvrť Frant. Bartoše 323, Zlín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Lenka Nucová, Čtvrť Frant. Bartoše 323, Zlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má plochou střechu, krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná Euro, fasáda je z ulice zateplená, ze dvora břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z dlažby, koberců a laminátu. WC jsou splachovací, koupelny s vanou a sprchovým koutem. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, teplá voda ze zásobníku. V suterénu (výstup na zahradu) je byt 1+1, v 1. a 2.NP je pak byt dispozice 6+1 s garáží. Dům je z roku 1983, od roku 200 probíhá modernizace domu. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Stav domu je velmi dobrý. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

4 Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci

5 Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky s rodinným domem 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,020 i = 1-6 -

7 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,020 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,020 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,

8 1. Pozemky s rodinným domem 1.1. pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st ,00 700, ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 560/43 120,00 700, ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 560/117 73,00 700, ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 377, , Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 34 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 636,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8,42*9,35 = 78,73 m 2 1.NP: 9,15*13,65 = 124,90 m 2 2.NP: = 124,90 m 2-8 -

9 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 78,73 m 2 2,70 m 1.NP: 124,90 m 2 2,90 m 2.NP: 124,90 m 2 3,20 m Obestavěný prostor spodní stavba: 78,73*2,7 = 212,57 m 3 vrchní stavba: 124,9*6,1 = 761,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 974,46 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 124,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 328,53 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,63 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby: dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04-9 -

10 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 34 let: s = 1-0,005 * 34 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,880 = 1,072 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,020 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 636,- Kč/m 3 * 1,072 = 3 897,79 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 974,46 m 3 * 3 897,79 Kč/m 3 * 1,020 * 1,000= ,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,25 Kč Cena staveb celkem = ,25 Kč Pozemky - celkem ,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,25 Kč

11 C. REKAPITULACE 1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1.1. Oceňované pozemky ,- Kč 1.2. Rodinný dům ,30 Kč = ,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřimilionyjednostotřicetosmtisícjednostodeset Kč ,30 Kč ,- Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek podrobně rozepsaných na přiloženém LV č.364 k.ú.mladcová - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

13 Prodej dvoupodlažního domu v klidné lokalitě, Zlín-Mladcová. Dům se prodává včetně vybavení. Na udržované zahradě domu se nachází dřevěná chatka a skleník. Dům je po celkové rekonstrukci. Ve druhém patře se nachází ložnice, dětský pokoj, obývací pokoj s krbem a kuchyní ze které se vychází na horní terasu. V první patře se nachází vstupní chodba se schodištěm do druhého patra, ložnice, obývací pokoj s krbem, ze kterého je výstup na spodní terasu, kuchyně, koupelna a WC. V přízemí domu se nachází dvougaráž s automatickými vraty. Spodní část domu tvoří sklepní prostory. Požadovaná cena Kč za nemovitost

14 prodej rodinného domu 5+2 s terasou, zahradou a garáží ve Zlíně - ul.mezihoří. Celková výměra pozemku je 1968m2. Terasa je orientovaná na jižní stranu.slunná zahrada u domu je oplocena. Příjezd je zabezpečen automatickou bránou. Dům je rozdělen na dvě části: První část 3+1 tato část prošla rekonstrukcí: jsou zde nová plastová okna, topení + kotel,bojler, terasa s novou hydroizolací, kuchyňská linka, omítky,podlahy, koupelna, samostatné WC, rozvody, komora, šatna. Druhá část 2+1 není zmodernizovaná (dva pokoje, koupelna, sam.wc). Dům je samostatně stojící se sedlovou střechou, kterou lze využít i na půdní vestavbu. Dům je celý podsklepený s garáží v suterénu, velká dílna, technická místnost, sklep. Velká výhoda je, že dům má všechny místnosti neprůchozí. Inž.sítě: voda - vlastní studna (obecní vodovodní řád je v blízkosti u domu), obecní kanalizace, el.220,380, ústřední topení plynové i na tuhá paliva, ohřev vody plyn.bojler. Výborná občanská vybavenost - zastávka MHD - cca 2 min. od domu. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu

15 jednodomek v památkové zóně, který je situován ve velmi žádané lokalitě v centru Zlína. Dům postupně prošel celkovou rekonstrukcí, včetně zateplení, výměny oken a novou otopnou soustavou v r.2006, Následovola kompletní vnitřní rekonstrukce podlah, stěn, stropních podhledů, šikmin vč.zateplení před 3 lety a před 6-ti měsíci byla dokončena rekonstrukce koupelny a 2x WC Ohřev vody a vytápění zajišťuje plynový kotel. Užitná plocha spodního patra domu je 76 m² a u horního patra je to 60m². Výhodou je prostorná terasa, která je součástí horního patra. U domu je vybudováno kryté posezení se zahradním krbem. Velikost zahrady je 300m², součástí zahrady je i bazén se solárním ohřevem vody. K domu patří i 2 garážové stání a stání pro 3-4 auta před domem. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřimilionydvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 364 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti

19 Snímek katastrální mapy

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 Mapa oblasti

25 - 25 -

26 - 26 -