ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně pozemku p.č.st.119, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.81 v obci Kamenný Újezd, včetně příslušenství a pozemků p.č.804/1, zahrada, o velikosti 1047 m 2, p.č.805/3, zahrada, o velikosti 614 m 2, p.č.806/7, ostatní plocha, o velikosti 466 m 2 a p.č.807/2, zahrada, o velikosti 287 m 2, vše zapsáno na LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.119, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 594 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.81 v obci Kamenný Újezd, včetně příslušenství a pozemků p.č.804/1, zahrada, o velikosti 1047 m 2, p.č.805/3, zahrada, o velikosti 614 m 2, p.č.806/7, ostatní plocha, o velikosti 466 m 2 a p.č.807/2, zahrada, o velikosti 287 m 2, vše zapsáno na LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kamenný Újezd Kamenný Újezd Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Kamenný Újezd Katastrální území: Kamenný Újezd u Rokycan Počet obyvatel: 698 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II 0,85 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 304,74 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.112 pro k.ú.kamenný Újezd u Rokycan - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /3595, Paní Pavla Hájková, Kamenný Újezd 81, Kamenný Újezd, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /3595, Paní Pavla Hájková, Kamenný Újezd 81, Kamenný Újezd, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových - 3 -

4 podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, zřejmě nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sedlovou střechu, krytina je z vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je břízolitová, v horším stavu. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Stav domu je zhoršený. Stáří domu odhaduji dle stavu na nejméně 70 roků. V průběhu životnosti domu byla provedena přístavba do dvora. Dům je pravděpodobně napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci do jímky a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 3 088,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 3 088,00) / 3 088,00 = 0,865 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-5 -

6 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - omezené využití pozemků I -0,30 v nadstandardní velikosti Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,700 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce II -0,04-6 -

7 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 0,700 * 1,000 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,60 0, ,63 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,865 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 157, ,22 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 804/ ,00 157, ,61 4 odst. 1 zahrada 805/3 614,00 157, ,82 4 odst. 1 ostatní plocha 806/7 466,00 157, ,58 4 odst. 1 zahrada 807/2 287,00 157, ,81 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,04-7 -

8 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 165,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 165,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 165,0*3,9 = 643,50 m 3 zastřešení: 165,0*3,2/2 = 264,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 907,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 165,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 165,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-8 -

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,660 = 0,390 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04-9 -

10 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0, leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,855 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 740,- Kč/m 3 * 0,390 = 678,60 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 907,50 m 3 * 678,60 Kč/m 3 * 0,855 * 1,000= ,22 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,22 Kč Cena staveb celkem = ,22 Kč

11 Ocenění věcných břemen váznoucích na pozemcích Věcné břemeno Věcné břemeno užívání - Elena Blechová, r.č /717 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,00 Kč * 50 % = ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč Cena věcných břemen váznoucích na pozemcích celkem = ,- Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,26 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsetdvacettisícšestsetdevadesát Kč

13 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno užívání. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše ,- Kč a ,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hills s.r.o., Lipská 4696, Chomutov, Zástavní právo smluvní k zajištění postoupených pohledávek společností Central system s.r.o. ve výši ,- Kč s příslušenstvím a všechny budoucí pohledávky do výše ,- Kč včetně příslušenství - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

14 rodinný dům nedaleko centra města Hrádek. Jedná se o levou polovinu dvojdomu. Dům je nepodsklepený a vyžaduje celkovou modernizaci, jeho dispozice je V domě je zavedena elektřina, obecní voda a kanalizace, plyn je na hranici pozemku. Vzdálenost od centra města je necelých 200 m. Škola je ve vzdálenosti cca 100 m, školka, zdravotní středisko, obchody a veškerá občanská vybavenost jsou v těsné blízkosti. Jedná se o prodej insolvenčním správcem, veškerý právní servis je zajištěn. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Prodej chaty o dispozici 2+kk v Rokycanech na Ždárské cestě. Chata o dvou poschodích o zastavěné ploše 27 m2 je postavená na pozemku o celkové výměře 940 m2. Elektřina je zavedena a voda je z vlastní studny. Chata je částečně podsklepena. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné stromy. Nedaleko chaty je sportovní areál a obchodní dům. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

15 prodej rodinného domu, který prošel v roce částečnou rekonstrukcí. Dům je částečně podsklepen, v přízemí dispozice 1+1 se sociálním zařízením, v podkroví kuchyň a tři pokoje, z čehož dva pokoje jsou v šikmině a spíše lze využít jako úložný prostor. Dům má elektrickou, vodovodní i kanalizační přípojku z veřejných sítí, plyn zaveden do «plyn.domečku» na vlastním pozemku. K kuchyni kuchyňská linka, plynový sporák na PB, který je umístěn na chodbě domu. Podlahy v přízemí domu beton, s krytinou lino, keramika a prkna. V podkroví podlahy prkenné. Schodiště do podkroví teraso. U domu stavba garáže a hospodářského stavení, v další části velká zahrada. Dům v obci je situován v klidné ulici, je jako poslední v přímém sousedství lesa. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Sedmsetdesettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 112 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -