ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3/4359/2017 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3- trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 834/16 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 13.ledna 2017 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran textu a 13 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 29.března 2017
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3-trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí ve středu obce u místní komunikace. Objekt bydlení je napojen na veř. rozvod el. energie a vody. Kanalizační řád v obci je, ale objekt na tento řád není napojen. Kanalizace je do septiku. Plynovodní řád v obci není. Objekt bydlení byl zkolaudován v roce 1993. Jedná se o typový dům OKAL 104 přízemní se sedlovou střechou a podkrovím. Typový dům je osazen na, v tomto případě, zděné technické podlaží. Technické podlaží je provedeno klasickou zděnou technologií. V technickém podlaží (dle kolaudačního rozhodnutí 1.N.P) se nacházejí: garáž o dvou stáních, sklad, sušárna, prádelna s WC, chodba, schodiště, sklep, zádveří, 2 x sklad, kancelář, prodejna se vzorkovnou. V typovém přízemí (dle kolaudačního rozhodnutí II.N.P) jsou: ložnice, obývací pokoj, kuchyně, chodba, koupelna, WC, zádveří, schodiště, ložnice. V podkroví jsou: ložnice, pokoj, koupelna, předsíň, schodiště. Obvodové sendvičové stěny OKAL 104 jsou zateplené s omítkou. Vytápění je elektrické sálavými panely, okna jsou původní dřevěná zdvojená - repasovaná, krytina Bramac, klempířské kce úplné, podlahy dlažba, PVC, vybavení kuchyně linka, el. sporák, el. boiler v 1 NP. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, brána, branky, oplocení, sušák na prádlo. Vedle domu se nachází přístřešek pro parkování OA. Za domem se nachází pergola, která není předmětem stanovení ceny obvyklé. V obci jsou obecní úřad, pošta, základní škola s mateřskou školkou, zdravotní středisko, obchody apod. Obce Studenec má dle malého lexikonu obcí 2016 celkem 1.897 obyvatel. Na nemovitostech zapsaných na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3- trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký jsou zapsána věcná břemena - právo doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro pana Tomáše Míčku, nar. 9.4.1970 a právo doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro paní Ludmilu Míčkovou, nar. 19.2.1971. Tato věcná břemena byla zřízena na základě kupní smlouvy se smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 23.6.2005. Dle zjištění při místním šetření a dle informací od pana Tomáše Míčky, v objektu čp. 379 užívá pan Tomáš Míčka jednu místnost v podkroví a společnost ESPAUN s.r.o., IČ 291 53 779, užívá 1.NP a 2. NP. Paní Ludmila Míčková v objektu čp. 379 neužívá žádnou místnost. - 2 -
1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 834/16-13 ze dne 28.11.2016 - Výpis z KN, LV č. 947 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 3.10.2016 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 3.10.2016 - Výpis z KN, LV č. 947 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 2.3.2004 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 2.3.2004 - kopie katastrální mapy - údaje sdělené na OÚ v Studenci - kolaudační rozhodnutí ze dne 10.8.1993, vydané MěÚ v Jilemnici, č.j. SÚ/34/93/332/5/Pl - částečná projektová dokumentace domu - Kupní smlouva ze dne 23.6.2005, s vlastnickým právem vloženým do katastru nemovitostí pod č.j. V-759/2005-631, s právními účinky vkladu dne 27.6.2005 - Nájemní smlouva ze dne 10.3.2005 uzavřená mezi společností CLEOPATRA HOLDING CORPORATION s.r.o. a panem Tomášem Míčkou - Smlouva o užívání části objektu ze dne 1.3.2013 uzavřená mezi společností CLEOPATRA HOLDING CORPORATION s.r.o. a společností ESPAUN s.r.o. - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - fotodokumentace ze dne 13.1.2017 - prohlídka dne 13.1.2017 - ověření stavu dne 5.1.2017 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 947 pro katastrální území Studenec u Horek a obec Studenec zapsán: CLEOPATRA HOLDING CORPORATION s.r.o., IČ 27222390 Arnoldova 80, 29501 Uherské Hradiště 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3-trval travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství - 3 -
2) OBVYKLÁ CENA STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) Pro zjištění výše obvyklé ceny nemovitostí jsou všeobecně užívány tři skupiny metod porovnávací, nákladová a výnosová. Porovnávací metoda je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější, protože mapuje trh v místě a čase. Pro použití této metody je ale nutné, aby se se srovnatelnými nemovitostmi obchodovalo a údaje o realizovaných obchodech musejí být informace dostupné. Ze všech metod bývá porovnávací metoda nejpřesnější. Nákladová metoda hledá vztah mezi investovanými náklady a jejich uplatnění na trhu. Výnosová metoda hledá vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Zde rozlišujeme vztah nákladové nájemné a ekonomické nájemné. Používá se hlavně při stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro převod. DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitostí zapsané na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3-trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství. - 4 -
Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ METODA: A) Realizované prodeje: 1) Studenec Rovnáčov, polovina dvojdomku, přízemí s podkrovím, stáří cca 30 roků, menší zahrádka. Realizovaná cena: 1.490.000,-Kč Realitní makléř: NETT REALIT, s.r.o. Vrchlabí Termín realizace: leden 2017 Jedná se o menší dům, starší a bez rekonstrukce. Dle informací realitního makléře kce krátkodobých životností na konci životnosti. B) Nabídky domů ve Studenci a okolí do 5 km: 1) Jilemnice, ulice Branská, podlahová plocha 130 m 2, pozemek 421 m 2, dům 5+1 po částečné rekonstrukci, v roce 1974 byla provedena přestavba a v roce 2006 částečná rekonstrukce spočívající v přístavbě a vestavbě podkroví. Střecha krytá eternitem, plynový kotel, Nabídková cena: 2.990.000,-Kč Realitní makléř: NETT REALIT, s.r.o. Vrchlabí Realitní makléř mi sdělil, že snížili cenu z 3,6 mil. Kč, měli několik zájemců, vysoká cena je i 2.990 tis. Kč. Jedná se o velikostně stejně veliký dům. Jeho názor na mnou oceňovanou nemovitost do 2 mil. Kč. Jedná se dle mého názoru o téměř srovnatelnou nemovitost. 2) Jilemnice, ulice Na Žuliánce, podlahová plocha 310 m 2, pozemek 554 m 2, krajový řadový rodinný dům, dům po částečné rekonstrukci, 1.NP technické zázemí kotelna a garáž, 2 NP kuchyně, 2x pokoj, koupelna s WC, předsíň, balkón, 3 NP 2x pokoj, kuchyně, koupelna, 2x balkón, 4 NP 3x pokoj, WC. Vytápění plynovým kotlem. Nabídková cena: 3.490.000,-Kč Realitní makléř: Antonín Kacálek R-Agency, Praha Reálná cena cca 3,2 mil. Kč. V tomto případě je provedena vestavba do podkroví a dům má celkem 4 podlaží. Jedná se o poměrně obsáhlý dům. Jedná se dle mého názoru o větší nemovitost. 3) Jilemnice - Nouzov, samostatný rodinný dům po rekonstrukci, podlahová plocha 157 m 2, pozemek 976 m 2, v přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyně s jídelnou - 5 -
a krbem, dva pokoje, ložnice se šatním prostorem, koupelna a WC a bidetem, obývací pokoj se vstupem na zahradu, místnost sprchy a WC, pracovna, schody do suterénu a na půdu, v suterénu chodba, kuchyně s jídelnou, dva pokoje, koupelna s WC, posilovna, sklepy, kotelna. Vytápění elektrokotlem a kotlem na TP. Výměra pozemku 1.006 m 2 Nabídková cena: 4.200.000,-Kč Realitní makléř: M&M, Praha 4) Horní Branná - Valteřice, samostatný rodinný dům s dispozicí 2x 3+1 se samostatnými vstupy. Vytápění plynovým kotlem a lokální na TP. Nabídková cena: 3.500.000,-Kč Realitní makléř: M&M, Praha 5) Jilemnice, ulice Na Žuliánce, dražba vnitřního řadového rodinného domu (sousedící s nabídky 2). K nahlédnutí znalecký posudek, který stanovil cenu obvyklou ve výši 1.800.000,-Kč. Povinný prohlídku znalci neumožnil. Dům má suterén, přízemí a patro. Obvyklá cena stanovena: 1.800.000,-Kč Vyvolávací cena: 1.490.000,-Kč (dražba nedobrovolná) Realitní makléř: Prokonzulta.cz, Brno Toto je statistika ze dne 27.3.2017. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.600 realitních kanceláří a developerských firem. Z Libereckého kraje je to cca 170 realitních kanceláří a firem. Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: Ozn. Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací R1 1.490.000,- 1,0 1,2 1,3 0,8 1,0 1,15 1,4352 2.138.450,- N1 2.990.000,- 0,9 1,0 1,0 0,9 0,9 1,05 0,766545 2.288.700,- N2 3.490.000,- 0,9 0,9 1,0 0,9 0,9 1,1 0,7217 2.518.730,- N3 4.200.000,- 1,0 0,80 1,0 0,9 0,9 1,0 0,6480 2.721.600,- N4 3.500.000,- 1,0 1,0 0,9 0,9 0,9 0,95 0,69255 2.423.900,- N5 1.800.000,- 1,0 1,0 1,0 0,9 1,1 1,0 0.9900 1.782.000,- V tomto případě vyřazuji porovnávací ceny nejvyšší a nejnižší. Nabídka N3: je dle mého názoru již v nabídce sreality.cz vysoko nad cenou obvyklou. Nabídka N5: cena obvyklá je dle mého názoru stanovena nízká, s ohledem na dražbu. Průměrná cena 9.369.780,-/4 = 2.342.445,-Kč K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na celkový stav K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Cena obvyklá nemovitostí jako celku porovnávací metodou je ve výši 2.343.000,-Kč. - 6 -
VÝNOSOVÁ METODA: Na nemovitostech zapsaných na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3- trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký jsou zapsána věcná břemena - právo doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro pana Tomáše Míčku, nar. 9.4.1970 a právo doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro paní Ludmilu Míčkovou, nar. 19.2.1971. Tato věcná břemena byla zřízena na základě kupní smlouvy se smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne 23.6.2005. Dle vlastní databáze se obvyklé nájemné za užívání rodinného domu této velikosti se průměrně pohybuje ve výši 12.000,-Kč + služby. Nájemné celkem 144.000,-Kč Neobsazenost 10% = 14.400,-Kč Roční nájemné 129.600,-Kč Míra kapitalizace 7% Daň z nemovitosti 1.000,-Kč Pojištění domu 2.500,-Kč Odpisy + údržba 15.000,-Kč Čistý výnos 111.100,-Kč Cena nemovitostí výnosovým způsobem: CV = N/p x 100 = 111.00,-Kč/7% x 100 = 1.587.140,-Kč. Cena obvyklá nemovitostí jako celku výnosovou metodou je ve výši 1.587.000,-Kč. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 7 -
ZÁVĚR: Porovnávací metoda: Výnosová metoda: 2.343.000,-Kč 1.587.000,-Kč V porovnávací metodě neuvažuji s věcnými břemeny právem doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro pana Tomáše Míčku, nar. 9.4.1970 a právem doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 na stavební parcele č. 601, stavební parcely č. 601 a pozemkové parcely č. 1390/3 pro paní Ludmilu Míčkovou, nar. 19.2.1971. Zjištění ceny obvyklé je provedeno, jako by nemovitosti byly neobsazené volné. Ve výnosové metodě uvažuji s věcnými břemeny právem doživotního užívání. Byly předloženy nájemní smlouva ze dne 10.3.2005 a smlouva o užívání části objektu ze dne 1.3.2013. Pro objektivní výpočet výnosovou metodou je nutné uvažovat s obvyklým nájemným. Obvyklé nájemné nemovitostí zapsaných na LV č. 947 v k.ú. Studenec u Horek, jsem v tomto případě stanovil na částku 14.000,-Kč měsíčně. Stanovuji cenu obvyklou (bez věcných břemen práva doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 pro pana Tomáše Míčku, nar. 9.4.1970 a právo doživotního užívání celé nemovitosti čp. 379 pro paní Ludmilu Míčkovou, nar. 19.2.1971) nemovitostí zapsaných na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3-trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství, tj. vedlejší stavba přístřešek, venkovní úpravy (přípojka vody, přípojka kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, brána, branky, oplocení, sušák na prádlo) a trvalé porosty, ve výši: Slovy: Dvamiliónytřistačtyřicettřitisíce Kč 2.343.000,- Kč Stanovuji cenu obvyklou (včetně věcných břemen tj. práva doživotního užívání pro pana Tomáše Míčku, nar. 9.4.1970 a práva doživotního užívání pro paní Ludmilu Míčkovou, nar. 19.2.1971) nemovitostí zapsaných na LV č. 947 (stavební parcela č. 601-zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Studenec, čp. 379, rodinný dům a pozemková parcela č. 1390/3- trvalý travní porost) pro obec Studenec a katastrální území Studenec u Horek, kraj Liberecký a příslušenství, tj. vedlejší stavba přístřešek, venkovní úpravy (přípojka vody, přípojka kanalizace, septik, zpevněné plochy, venkovní schody, brána, branky, oplocení, sušák na prádlo) a trvalé porosty, ve výši: 1.587.000,-Kč Slovy: Jedenmiliónpětsetosmdesátsedmtisíc Kč - 8 -
OCENĚNÍ VĚCNÉHO BŘENENE DOŽIVOTNÍHO UŽÍVÁNÍ: Dle zákona č. 151/1997 Sb. 16b) se věcné břemeno doživotního užívání oceňuje jako desetinásobek ročního užitku. Nájemné obvyklé 12.000,-Kč/měsíc. V tomto případě není možno použít Neobsazenost. Nájemné celkem Daň z nemovitosti Pojištění domu Odpisy + údržba Čistý výnos 144.000,-Kč 1.000,-Kč 2.500,-Kč 15.000,-Kč 125.500,-Kč Hodnota věcného břemene doživotního užívání 125.500,-Kč x 10 roků Věcné břemeno doživotního užívání po zaokrouhlení: 1.254.000,-Kč Slovy: Jedenmilióndvěstěpadesátčtyřitisíce Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 29.března 2017... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3/4359/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 9 -