ZNALECKÝ POSUDEK č. 724-12/17 O obvyklé ceně nemovitosti dle LV 208 určené k bydlení čp. 45 na pozemku st. p. č. 62/2 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady parc. p. č. 62/1 a 62/3, k.ú. Myslibořice, obec Myslibořice, okres Třebíč Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b 140 00 Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Černý František, nar. 26. 6. 1947, bytem Pod Stadionem 403, Miřetice u Klášterce nad Ohří, 431 51 Klášterec nad Ohří Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 5. 3. 2017 znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9 tel. 724242282 Počet stran: 8 včetně titulního listu, 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze 11. 3. 2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti dle LV 208 určené k bydlení čp. 45 na pozemku st. p. č. 62/2 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady parc. p. č. 62/1 a 62/3, k.ú. Myslibořice, obec Myslibořice, okres Třebíč 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp. 45 Adresa předmětu ocenění: Myslibořice 45 67560 Myslibořice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Myslibořice Katastrální území: Myslibořice Počet obyvatel: 728 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 080,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 180,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 5. 3. 2017 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro kraj Vysočinu, Katastrální pracoviště Myslibořice, ze dne 1.8.2016, pro k.ú. Myslibořice, LV - 208 - kopie katastrální mapy k.ú. Myslibořice, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby a pozemku: František Černý, Pod Stadionem 403, 431 51 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 208 jako objekt bydlení. Pozemek p.č. 62/2 je zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemky 62/1 a 62/3 jako zahrada. Jedná se o původní rodinný dům s navazující hospodářskou částí. Půdorys domu je do písmene L. Pan Černý František, který je vlastníkem, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitost na LV 208 získal na základě Smlouvy kupní ze dne 3. 7. 2015, právní účinky vkladu práva ke dni 16. 7. 2015, V-5086/2015-710. Nemovitost se nachází v původním rozsahu, v roce 2015 byla provedena částečná rekonstrukce obytné části. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp. 45 je situován v okrajové části Myslibořic. Pozemek je lichoběžníkového půdorysu, rohový, situován mezi hlavní komunikací obce a boční nezpevněnou komunikací. Pozemek je rovinný. V obci je možnost napojení na veškeré veřejné inženýrské sítě. Občanská vybavenost obce je minimální. Okolí nemovitosti je tvořeno obdobnými nemovitostmi - rodinnými domy. Rodinný dům je přízemní, bez podsklepení, se sklonitou střechou, nemá využité podkroví. Jedná se o původní rodinný dům, na který navazuje prostor kolny a půdorysně do tvaru písmene L hospodářská část. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě. Odhadované stáří cca 100 roků. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp. 45 Rodinný dům je přízemní, zdivo smíšené, zastřešení sedlové, krytina pálená tašková, klempířské konstrukce žlabů pozinkované. Dům nemá využité podkroví. Na obytnou část navazuje část bývalého hospodářství. Vlastník provedl v roce 2015 rekonstrukční práce v obytné části - nově rozvody vody, odpadu a elektřiny, ústřední vytápění (radiátory instalovány částečně, část složena v místnosti s nedokončenými stavebními pracemi - podlahy, omítky), kotel je plynový kombinovaný na topení a teplou vodu. Dispozičně je dům řešen jako 3+kk. V levé části od vstupu je obývací pokoj spojený s kuchyní (cca 26 m 2 ), za ním další pokoj (cca 16,6 m 2 ). V obývacím pokoji s - 3 -
kuchyňským koutem ponechána kamna na TP, kolem keramická dlažba, v této obytné části nová podlahová krytina - lamino plovoucí podlaha. Kuchyňská linka s keramickým obkladem, bez sporáku a bez digestoře. Koupelna společná s WC (cca 7,2 m 2 ) prochází rekonstrukcí, stejně jako další pokoj napravo od vstupu (cca 10 m 2, hrubá betonová podlaha, příprava na instalaci tělesa UT, bez omítek). Okna původní dřevěná špaletová, dveře rovněž původní prosklené, novějšího typu plné. Vedle vstupu kolna s vraty, která může sloužit jako garáž (cca 24 m 2 ). Hospodářská část (chlévky) v původním stavu. Na pozemku se nachází původní kopaná skružená studna. Zahrada je neudržovaná, dům je dlouhodobě neobydlený. Stáří cca 100 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Zastavěná plocha / užitná plocha Plocha pozemku/ zahrady Stáří stavby: 94 m2 / 75 m2 432 m2 / 168 m2 100 roků Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,520 12 i = 1-4 -
B. 2. Porovnání srovnatelných nemovitostí zast. Pl. m2 Pl. Zahr. m2 upravená cena Kč k=0,85*) koef porov stavu koef vel poz nabídková návrh lokalita cena Kč ceny Kč Myslibořice 143 4267 1 600 000 1 360 000 0,95 0,4 516 800 1*) Litovany 130 693 499 000 424 150 1,1 0,8 373 252 2*) Příštpo 90 608 830 000 650 000 0,95 0,85 524 875 3*) Dešov 289 296 860 000 731 000 0,75 0,95 520 838 4*) Litohoř 175 342 1 199 000 1 019 150 0,85 0,95 822 964 5*) Odunec 285 332 1 390 000 1 181 500 0,8 0,95 897 940 6*) Lesná 90 725 690 000 586 500 1 0,8 469 200 7*) Želetava 300 844 975 000 828 750 0,75 0,8 497 250 8*) Litohoř 90 1692 650 000 552 500 1,1 0,6 364 650 9*) Jaroměřice nad Rokytnou 90 112 590 000 501 500 1,2 1,1 661 980 10*) pozn. 168 991 928 300 783 505 564 975 průměr Dražby Rouchovany 234 294 85 000 85 000 280 000 11*) Šašovice 78 1301 195 000 195 000 390 000 12*) Domamil 69 268 230 000 230 000 447 000 13*) 127 621 170 000 372 330 průměr Porovnávaná nemovitost Bělá u Malont 94 168 264 m2 zast. pl. včetně hosp. části *) koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům 1*) přízemní RD 3+1, s rozsáhlou zahradou, všechny inženýrské sítě, lze topit i kamny na TP, dřevěný přístřešek na parkování auta nebo kolna, možnost vestavby podkroví, stav dobrý 2*) starší přízemní RD 2+1 a 1+1 s vlastním vstupem, uzavřený dvůr se zahradou, hospodářské budovy, garáž, částečně podsklepeno, zavedena elektřina, obecní voda, plyn, vlastní studna, kanalizace ve výstavbě, stav dobrý 3*)přízemní rodinný dům s uzavřeným dvorem a předzahrádkou, rekonstrukce střechy včetně střešních oken, zateplené podlahy, elektrorozvody v mědi, nové odpady, 2+1, sociální zařízení, na obytnou část navazuje hospodářská - po úpravě 2+1, veřejná voda a kanalizace, vlastní studna, topení krbovými kamny, stav dobrý 4*) přízemní RD 4+1, částečně podsklepen, prostorná půda vhodná k vestavbě, výměna střechy v roce 2007, hospodářská část chlév a dílna, vjezd domem na pozemek, dobrý stav možné užívat ihned, částečně zařízeno 5*) přízemní RD 3+1, rekonstrukce před 10 lety včetně střechy a fasády, vodovod, kanalizace, elektřina, plyn na hranici pozemku, topení UT a kotel na TP, kolna - 5 -
6*) přízemní RD 3+1, částečně podsklepený, vodovod, elektřina, septik, plyn, topení ústřední s kotlem na plyn, garáž, okrasná zahrada s bazénem, vlastní studna 7*) přízemní řadový RD 2+1 se stodolou a uzavřeným dvorem, třicátá léta, v roce 1970 rekonstrukce, v roce 2004 zatepleny stropy, částečně podlahy, částečně odvlhčen, část elektřiny v mědi, vlastní studna, septik, plyn, ústřední topení s kotlem na plyn a krbová kamna, ovocné stromy 8*) přízemní RD 4+1 s uzavřeným dvorem, postaven v 30 letech min. stol., poslední rekonstrukce v 90. letech, opravena střecha a pravá část domu, plastová okna, plynové topení, rekonstruovaná koupelna, kuchyně, dispozičně pravá část domu 2+1, koupelna, předsíň, komora, levá část 1+1 pro ubytování návštěv, na dům navazují hospodářské budovy, garáž, dílna, kolna, veškeré inženýrské sítě, studna, dobrý stav 9*) přízemní RD 2+1 s hospodářskými budovami, postaven 1910, poslední rekonstrukce v 90 letech min. stol., 2+1 a místnost pro vybudování sociálního zařízení, topení lokální plynové, kanalizace, vlastní studna, potřeba částečné rekonstrukce 10*) přízemní řadový RD 3+1, koupelna s toaletou, sklep, menší dvorek, veškeré inženýrské sítě, nutná rekonstrukce 11*) AUKCE - přízemní vnitřní řadový RD, zanedbaný stav, dům vhodný k rekonstrukci, přízemní se sedlovou střechou, betonová taška, žlaby a svody, okna dřevěná dvojitá původní, průjezd do dvora, na dvoře menší hospodářské budovy, dům napojen na vodu, ostatní přípojky včetně plynu na hranici pozemku 12*) DRAŽBA - přízemní zděný RD, střecha sedlová, tašková pálená krytina, elektřina, voda, plyn, vlastní studna, stáří cca 100 roků, na obytnou část navazuje část hospodářská, dále stodola, dvě kolny 13*) DRAŽBA - zděný koncový řadový RD, přízemní, sedlová střecha umožňující vestavbu podkroví, betonová krytina, okna dřevěná špaletová, elektřina, kanalizace, plyn, vlastní studna, částečná oprava sociálního zařízení, předpoklad částečné rekonstrukce Na trhu nemovitostí je v současné době přímo v Myslibořicích nabízena jedna nemovitost obdobného rodinného domu, avšak s rozsáhlým pozemkem. Mnoho obdobných nemovitostí - nabídek k prodeji, je nabízeno v nejbližším okolí. Jde o obdobné původní přízemní domy k bydlení s navazující hospodářskou částí, domy mají různě velké pozemky. Srovnatelné nemovitosti rovněž ve většině případů byly částečně rekonstruovány. Nabídkové ceny včetně všech poplatků se pohybují od cca 499 tis. Kč do cca 1 600 tis. Kč. Po úpravě za nabídkovou cenu a odpočty za poplatky se pak ceny pohybují od cca 424 tis. Kč do cca 1 360 tis. Kč. Průměrná zastavěná plocha rodinných domů je 168 m2, průměrná plocha zahrady je 991 m2. Průměrná cena upravená koeficientem poptávky činí cca 784 tis. Kč. Cena stavebního pozemku v dané lokalitě je cca 200 Kč/m2. Ceny rodinných domů po přepočtu koeficienty vyjadřujícími velikosti zastavěných ploch a velikostí pozemku pak vychází od cca 365 tis. Kč do 898 tis. Kč. Průměrná cena všech nemovitostí po přepočtu koeficienty velikosti a stavu pak činí cca 565 tis. Kč. V blízkém okolí jsou rovněž nabízeny nemovitosti v rámci dražby či aukce. Tyto nemovitosti se nabízejí v průměru za cca 170 tis. Kč (vyvolávací cena), přičemž odhadní cena je v průměru cca 372 tis. Kč. Průměrná zastavěná plocha těchto dražených nemovitostí je 127 m2, plocha zahrady pak 621 m2. Na rozdíl od nemovitostí prodávaných na volně na trhu jsou tyto nemovitosti v původním stavu, určené k modernizaci či rekonstrukci. S přihlédnutím ke všem faktorům, tedy především minimálnímu pozemku zahrady oceňované nemovitosti, nedokončeným stavebním úpravám sociálního zařízení a jednoho pokoje, nutnosti provést další výměnu stavebních prvků, stavebně technickému stavu hospodářské - 6 -
části, atp., je navržena jako možná dosažitelná tržní hodnota nemovitosti zapsané na LV 208, k.ú. Myslibořice, na úrovni zjištěných průměrných cen upravených příslušnými koeficienty volně prodejných nemovitostí a průměrných cen nemovitostí prodávaných v dražbě, a to cen zjištěných znaleckým posudkem, tedy 564 975 Kč a 372 330 Kč, tj. 468 653 Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví Vlastník stavby a pozemku: František Černý, Pod Stadionem 403, 431 51 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňované nemovitosti lze konstatovat, že mimo insolvenčního řízení na dlužníka, je na majetek LV 208 - nemovitosti bydlení čp. 45 na pozemku st. p. č. 62/2 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady parc. p. č. 62/1 a 62/3, k.ú. Myslibořice, obec Myslibořice, okres Třebíč, zahájena exekuce. Tata právní vada nemá vliv na určení obvyklé hodnoty nemovitosti. E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitostí zapsaných na LV 208, nemovitosti bydlení čp. 45 na pozemku st. p. č. 62/2 včetně příslušenství a pozemkové parcely zahrady parc. p. č. 62/1 a 62/3, k.ú. Myslibořice, obec Myslibořice, okres Třebíč, k datu zpracování znaleckého posudku, navržena částka po zaokrouhlení slovy: Čtyřistašedesátdevěttisíc Kč 469 000,- Kč V Praze 11. 3. 2017 Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška 872 198 00 Praha 9-7 -
Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro kraj Vysočinu, Katastrální, k.ú. Myslibořice, LV - 208 - kopie katastrální mapy k.ú. Myslibořice, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne 14.10.1996, pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 724-12/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 724-12/17. - 8 -