ZNALECKÝ POSUDEK č. 649-8 - 2013 o ceně řadového rodinného domu v Jimramově č.p. 106, okres Žďár nad Sázavou Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Ostrava Paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava - Mariánské Hory Účel znaleckého posudku: Ocenění nemovitostí pro exekuční řízení Č.j. 024 EX 2577/12-87 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Česlav Veselý Lesní 273/30 591 02 Žďár nad Sázavou Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou 1.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pavlovická 106 592 42 Jimramov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Jimramov Katastrální území: Jimramov Počet obyvatel: 1 198 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,4680 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 36,47 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.4.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí, okres Žďár nad Sázavou (CZ0635), obec Jimramov (595772), k.ú. Jimramov (660230), LV č. 228 - prohlídka a zaměření nemovitosti na místě samém dne 23.4.2013 - údaje zjištěné v KN 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí, okres Žďár nad Sázavou (CZ0635), obec Jimramov (595772), k.ú. Jimramov (660230), LV č. 228 je vlastníkem oceňovaných nemovitostí pan Martin Neděla, Pavlovická 106, 592 42 Jimramov. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům Jedná se o vnitřní řadový rodinný dům, který je přístupný z místní zpevněné komunikace a je napojen na veřejný rozvod vody, elektrické energie a kanalizaci. Plynová přípojka je dovedena k domu, ale nejsou vybudovány vnitřní rozvody. Konstrukčně se jedná o zděný částečně podsklepený přízemní objekt se sedlovou střechou bez podkroví. Krytinu tvoří cementové tašky, dveře a okna jsou dřevěná, podlahy betonové, vnější i vnitřní omítky jsou vápenné. Topení v objektu je centrální s kotlem na tuhá paliva. Nově je vybudována koupelna s WC. Údržba domu je zanedbaná Dle dostupných informací byl objekt postaven před více jak 200 lety. Dispozice domu: vstup, chodba, spíž, komora, koupelna s WC, kuchyň s jídelním koutem, 1 větší přepažená obytná místnost. Obestavěný prostor rodinného domu nepřesahuje 1 100 m 3. - 2 -
Ve dvorní části se nachází přízemní zděná hospodářská stavba se sedlovou střechou bez podkroví, jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 25 m2 (cena promítnuta do ceny RD). Pozemek Předmětem ocenění je níže uvedený pozemek: č. parcely výměra v m 2 druh pozemku způsob ochrany St. 81/1 273 zastavěná plocha menší chráněné území, a nádvoří rozsáhlé chráněné území, památkově chráněné území Poznámka: Věcné břemeno braní a čerpání vody ze studny nacházející se na dvoře domu č.p. 105, st. p. 82 ve prospěch vlastníka domu č.p..106, svádění dešťové vody a splašků do kanálu nacházejícího se na dvoře domu č.p. 105, st. p. 82 ve prospěch vlastníků domu č.p. 106 nemá na cenu vliv. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 200 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 426,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: 3,50*12,20 = 42,70 m 2 I.NP: 7,02*12,20+3,44*12,20 = 127,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.PP: 42,70 m 2 2,05 m I.NP: 127,61 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Rodinný dům: 42,70*2,05+127,61*3,29+127,61*5,70*0,50 = 871,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 871,06 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,61 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 170,31 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04-4 -
kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 200 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 13 * 0,60 = 0,421 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + S P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + S T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,421 * 1,070 * 0,950 = 0,428 Ocenění - 5 -
Cena upravená CU = IPC * I = 2 426,- Kč/m 3 * 0,428 = 1 038,33 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 038,33 Kč/m 3 * 871,06 m 3 = 904 447,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 904 447,73 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Stavební pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 3 % Úprava cen: 0 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 36,47 1,00 2,1460 1,1120 87,03 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 81/1 273,00 87,03 23 759,19 nádvoří Stavební pozemek - celkem 23 759,19 Stavební pozemek - zjištěná cena = 23 759,19 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům 904 447,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 904 447,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek 23 759,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 23 759,20 Kč Celkem 928 206,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 928 206,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům 904 447,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 904 447,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek 23 759,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 23 759,20 Kč Celkem 928 206,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 928 206,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 928 210,- Kč slovy: Devětsetdvacetosmtisícdvěstědeset Kč - 7 -
D. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé se vychází ze zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění. Podle ustanovení 2 odst.1 se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Zjištěná celková cena oceňovaného bytu dle cenového předpisu činí zaokrouhleně 928 210,- Kč. Pro vyjádření ceny obvyklé jsou vzaty v úvahu všechny okolnosti a vlivy zjištěné při prohlídce a místním šetření. V současné době se nabídka alespoň částečně srovnatelných nemovitostí v příslušném regionu pohybuje v rozmezí 630 000,- Kč až 990 000,- Kč (porovnáno 11 vzorků, v příloze uvedeno 5 konkrétních nabídek) Oceňovaný rodinný dům není v příliš dobrém technickém stavu a jeho dispoziční řešení neodpovídá současným požadavkům na bydlení. Rovněž bezprostřední blízkost frekventované komunikace a malá výměra pozemku není výhodou. V souladu se situací na trhu s nemovitostmi a na základě konzultace s pracovníky realitních kanceláří působících v regionu a s ohledem na shora uvedené skutečnosti a již realizované převody nemovitostí obdobného charakteru v místě a čase stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 80 % ceny zjištěné dle cenového předpisu. 928 210,- Kč x 0,80 = 742 568,- Kč Cena obvyklá (zaokrouhleno)... 740 000,- Kč ============================================================ Slovy:Sedmsetčtyřicettisíckorun českých. ============================================================ Do stanovené ceny obvyklé nejsou promítnuty vlivy mimořádných okolností trhu (stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího a kupujícího (zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím) ani zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu). Ve Žďáru nad Sázavou 1.5.2013 Ing. Česlav Veselý Lesní 273/30 591 02 Žďár nad Sázavou - 8 -
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, Rooseveltova 16, ze dne 26.4.1989, číslo jednací Spr. 1645/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 649-8 - 2013 znaleckého deníku. - 9 -
Ve Žďáru nad Sázavou 12.6.2013 Dodatek ke znaleckému posudku č. 649-8-2013 (č.j. 024 EX 2577/12-103) Oceňovaný rodinný dům v Jimramově č.p. 106, okres Žďár nad Sázavou je napojen na veřejný rozvod vody a kanalizaci. Ocenění věcného břemene braní a čerpání vody ze studny nacházející se na dvoře domu č.p. 105, st. p. 82 ve prospěch vlastníka domu č.p..106, svádění dešťové vody a splašků do kanálu nacházejícího se na dvoře domu č.p. 105, st. p. 82 ve prospěch vlastníků domu č.p. 106 je bezpředmětné. Ing. Česlav Veselý Lesní 273/30 591 02 Žďár nad Sázavou