ZNALECKÝ POSUDEK č. 5132-1489/2017 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny rodinného domu, číslo popisné 3111 v ulici Nohavicova v obci Brno, v okrese Brno-město, příslušenství a pozemků za účelem konání nedobrovolné dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 12. 1. 2017 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze, 20. 12. 2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 3111, příslušenství a pozemků parc. č. 289/6, 289/7, 292/1, 293 v ulici Nohavicova, obec Brno, katastrální území Žabovřesky, okres Brnoměsto za účelem konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno Adresa předmětu ocenění: Nohavicova 3111/6 616 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Žabovřesky Počet obyvatel: 377 028 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 1. 2017. Při místním šetření nebyl zpřístupněn interiér stavby a ohledání tak proběhlo pouze z veřejně dostupných prostor. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27. 10. 2016 - výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 20. 1. 2017 - snímek katastrální mapy - cenová mapa města Brna č. 10 s platností od 1. 1. 2014 - mapa záplavových území dostupná na www.dibavod.cz - místní šetření ze dne 12. 1. 2017 - pořízená fotodokumentace - inzerce na internetových realitních webech - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabídek 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Dusek Robert, Gottfried Albergasse 2/7, Wien 1140, Rakousko Podíl: Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 3111, příslušenství a pozemků parc. č. 289/6, 289/7, 292/1, 293 v ulici Nohavicova, obec Brno, katastrální území Žabovřesky, okres Brno-město. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla předložena. Popis nemovitosti je založen pouze na externím ohledání nemovitosti. Stav a vybavení stavby tedy není známo a získané informace nebo rozměry tak vždy nemusí zcela odrážet skutečnost, jelikož mohou být založeny pouze na odborném posouzení vyhotovitele znaleckého posudku. Pro ocenění dle cenového předpisu byly použity orientační výměry získané především při místním šetření, z katastru nemovitostí, satelitních snímků a dalších veřejně dostupných zdrojů. 2
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o jednom nadzemním podlaží s podkrovím. Konstrukce domu je zděná, vnější omítky jsou štukové. Střecha je mansardová s vikýřem, krytinu tvoří pálená nebo betonová taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Okna v domě jsou plastová nebo dřevěná EURO. Stáří domu je odhadováno na 15 let nebo je po celkové rekonstrukci z podobné doby. Běžná údržba se jeví jako velmi dobrá, vady nebyly zpozorovány. Nepředpokládá se nutnost provedení stavebních úprav. Dům je obývaný nájemníky, nájemní smlouva nebyla předložena. Zastavěná plocha domu činí 108 m 2. Odhadovaná podlahová plocha domu činí asi 150 m 2. V podkroví je vstup na balkon a terasu. Dům je možné napojit na veškeré inženýrské sítě a dle veřejného dálkového přístupu do katastru nemovitostí je na ně dům napojen. Vytápění je centrální (kotel ve stavbě). Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin, kryté parkovací stání pro dva automobily, přístřešek za domem a bazén. Samotný pozemek je rovinatý, ohraničený dřevěným plaňkovým plotem, součástí je dřevěná elektricky poháněná brána a dřevěná branka. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Občanská vybavenost je dobře dostupná. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu s nízkým výskytem povodně (tzv. 100-leté vody). V místě se nachází zastávka MHD. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku u rodinného domu. Oceňované nemovité věci nejsou dotčeny věcnými břemeny. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12. 1. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 3
Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Rodinný dům 2. Bazén venkovní 3. Pozemky II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno 4
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100- III 0,95 leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území I 1,20 lázeňských míst typu A) a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,10 nebo Brnem 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 1,317 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 0,950 i = 1 5
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 1,000 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,317 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,950 1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 3 Stáří stavby: 15 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 4 826,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: = 108,00 m 2 Podkroví: = 102,00 m 2 6
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 108,00 m 2 2,60 m Podkroví: 102,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1. NP: (108)*(2,60 + 0,30) = 313,20 m 3 Podkroví: (102)*(2,60 + 0,30) = 295,80 m 3 Zastřešení: (80)*(2,00 / 2) = 80,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 689,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,94 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,08 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - přístřešek za domem, kryté parkovací stání 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 15 let: s = 1-0,005 * 15 = 0,925 Index vybavení IV = (1 + V i) * V13 * 0,925 = 1,175 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 7
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 826,- Kč/m 3 * 1,175 = 5 670,55 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 689,00 m 3 * 5 670,55 Kč/m 3 * 0,950 * 1,000= 3 711 658,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 711 658,50 Kč 2. Bazén venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 21. Bazén venkovní Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 7 * 3 * 1,5 = 31,50 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 825,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2300 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3330 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 5 237,- Plná cena: 31,50 m 3 * 5 237,- Kč/m 3 = 164 965,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Nákladová cena stavby CSN = 115 475,85 Kč Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 109 702,06 Kč Bazén venkovní - zjištěná cena = 109 702,06 Kč 3. Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zahrada 289/6 206,00 3 540,00 729 240,- 2 cen. mapa zastavěná plocha a 289/7 108,00 3 540,00 382 320,- nádvoří 2 cen. mapa zahrada 292/1 349,00 3 540,00 1 235 460,- 2 cen. mapa ostatní plocha 293 91,00 3 540,00 322 140,- Ostatní stavební pozemky - celkem 754,00 2 669 160,- Pozemky - zjištěná cena = 2 669 160,- Kč 8
Rekapitulace ceny dle cenového předpisu 1. Rodinný dům 3 711 658,50 Kč 2. Bazén venkovní 109 702,10 Kč 3. Pozemky 2 669 160,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 490 520,60 Kč 6 490 520,- Kč 9
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Nohavicova, obec Brno podlahová pl. cca 150 m2, přízemní s podkrovím, samostatně stojící velmi dobrý stav, velmi dobrá údržba 754 m2 terasa, balkon, kryté parkovací stání pro 2 automobily, přístřešek za domem, bazén 1 Haasova, obec Brno 2 Mezníkova, obec Brno podlahová plocha 150 m2, patrový s podkrovím, řadový podlahová plocha 209 m2, patrový, řadový velmi dobrý stav, po kompletní rekonstrukci 162 m2 3x balkon, velmi dobrý stav, po rozsáhlejší rekonstrukci, bez nutných úprav 220 m2 garáž, pergola, bazén, 3 Kameníčkova, obec Brno podlahová plocha 215 m2, patrový s podkrovím, řadový dobrý stav, pravidelná údržba, bez nutných úprav 167 m2-10
č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 13 000 000 0,90 11 700 000 0,98 1,00 1,05 0,88 0,97 1,06 0,93 12 566 381 2 10 499 000 0,90 9 449 100 0,99 1,05 0,95 0,90 1,00 1,00 0,89 10 631 630 3 8 500 000 0,90 7 650 000 1,00 1,05 0,85 0,88 0,95 0,98 0,73 10 462 148 Celkem průměr 11 220 053 Minimum 10 462 148 Maximum 12 566 381 Směrodatná výběrová odchylka - s 1 169 030 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 10 051 023 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 12 389 082 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno 11 220 000,-- Kč 11
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno 6 490 520,-- Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 3111 v ulici Nohavicova, obec Brno 11 220 000,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuční nařízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimořádné okolnosti se přikláníme ke srovnávací metodě, které přidělujeme váhu 95% a stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal 11 000 000,-- Kč Slovy: Jedenáctmilionů korun V Praze, dne 20. 12. 2017 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 5132-1489/2017 znaleckého deníku. 12
E. Přílohy I. Výpis z katastru nemovitostí II. Vyobrazení v katastrální mapě III. Cenová mapa IV. Záplavové území V. Fotodokumentace VI. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí 13
14
II. Vyobrazení v katastrální mapě 15
III. Cenová mapa 16
IV. Záplavové území 17
V. Fotodokumentace 18
VI. Srovnávané nemovitosti 19
20
21