ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2749-005/2014 o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 5450/261 v budově č.p. 5450 na pozemku p.č. st. 8521, podíl id. 658/37814 na společných částech domu č.p. 5450 na pozemku p.č. st. 8521, podíl id. 658/37814 na pozemku p.č. st. 8521 v obci Zlín, k.ú. Zlín. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Brno město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Č.j. 97EX 9842/12 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 28.února 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek, Příkrá 3549, Zlín, tel. 603 499 914 Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a 6 stran příloh. V e Zlíně, dne 28.února 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Zlín, Podlesí V. a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 5450/261 v budově č.p. 5450 na pozemku p.č. st. 8521, podílem id. 658/37814 na společných částech domu č.p. 5450 na pozemku p.č. st. 8521, podílem id. 658/37814 na pozemku p.č. st. 8521 v obci Zlín, k.ú. Zlín. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zlín, obec Zlín, list vlastnictví č. 21018 a LV č. 20930, vyhotovené dálkovým přístupem z katastru nemovitostí dne 29.1.2014. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Zlín v měřítku 1:1000. Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 26.2.2014 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 21018 pro k.ú. Zlín, obec Zlín zapsán: SJM Barcuch Stanislav a Barcuchová Stanislava, Podlesí V. 5450, Zlín 760 05 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 2) Byty v domech vícebytových - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitých věcí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitých věcí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu šesti měsíců. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitých věcí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění (stanovení obvyklé ceny) je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním ve věcech nemovitých, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitá věc ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnáním nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. - 3 -
Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Cena podle vyhlášky je stanovena v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl.č. 441/2013 Sb. s účinností od 1.1.2014. 2.1 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Oceněno podle 2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o podíl id. 658/37814 na pozemku p.č. st. 8521 k.ú. Zlín, oceněný dle Cenové mapy stavebních pozemků města Zlína č. 11. 2.1.2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku = 833.00 m 2 2.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.150,- Cena za celou výměru 833.00 m 2 = Kč 957.950,- Započtení spoluvl.podílu 658/37814 = Kč 16.669,- Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Cena celkem Kč 16.669,- 2.2 Byty v domech vícebytových Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.2.1 Popis Oceňovaná nemovitost se nalézá ve Zlíně - ulice Podlesí V. a je přímo přístupná z místní komunikace. Jedná se o bytovou jednotku 3+kk ve 6.NP se dvěma balkónem v cihlovém domě, který byl postaven v roce 2003. Bytový dům je s osobním výtahem, jedná se o šesti podlažní dům, s plochou střechou. Vlastní byt se nachází v prakticky v původním stavu, tzn. s původní kuchyňskou linkou, s původní koupelnou. V bytě jsou plastová okna, obložkové dveře, dřevotřísková podlaha. Výtápění ústřední. Údržba průměrná. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné - 4 -
2.2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt 65.80 65.80 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 65.80 m 2 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard 0.06000 100% 2. Svislé konstrukce standard 0.18800 100% 3. Stropy standard 0.08200 100% 4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.05300 100% 5. Krytiny střech standard 0.02400 100% 6. Klempířské konstrukce standard 0.00700 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů standard 0.06900 100% 8. Úpravy vnějších povrchů standard 0.03100 100% 9. Vnitřní obklady keramické standard 0.02100 100% 10. Schody standard 0.03000 100% 11. Dveře standard 0.03200 100% 12. Vrata neuvažuje se 0.00000 100% 13. Okna standard 0.05400 100% 14. Povrchy podlah standard 0.03100 100% 15. Vytápění standard 0.04700 100% 16. Elektroinstalace standard 0.05200 100% 17. Bleskosvod standard 0.00400 100% 18. Vnitřní vodovod standard 0.03300 100% 19. Vnitřní kanalizace - 5 -
standard 0.03200 100% 20. Vnitřní plynovod standard 0.00400 100% 21. Ohřev vody standard 0.02100 100% 22. Vybavení kuchyní standard 0.01800 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc standard 0.03800 100% 24. Výtahy standard 0.01300 100% 25. Ostatní standard 0.05600 100% 26. Instalační prefabrik.jádra standard 0.03750 100% 0.0375*1.852/Ki K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.03288) = 1.0178 2.2.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: - 6-0.03288 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 11 150 0.05783 100% 0.4241% 2. Svislé konstrukce 11 100 0.18120 100% 1.9932% 3. Stropy 11 100 0.07904 100% 0.8694% 4. Zastřešení mimo krytinu 11 100 0.05108 100% 0.5619% 5. Krytiny střech 11 60 0.02313 100% 0.4241% 6. Klempířské konstrukce 11 60 0.00675 100% 0.1237% 7. Úpravy vnitřních povrchů 11 60 0.06651 100% 1.2193% 8. Úpravy vnějších povrchů 11 50 0.02988 100% 0.6574% 9. Vnitřní obklady keramické 11 40 0.02024 100% 0.5566% 10. Schody 11 100 0.02892 100% 0.3181% 11. Dveře 11 60 0.03084 100% 0.5654% 12. Vrata 0.00000 100%
13. Okna 11 60 0.05205 100% 0.9542% 14. Povrchy podlah 11 40 0.02988 100% 0.8217% 15. Vytápění 11 35 0.04530 100% 1.4237% 16. Elektroinstalace 11 40 0.05012 100% 1.3783% 17. Bleskosvod 11 40 0.00386 100% 0.1061% 18. Vnitřní vodovod 11 35 0.03181 100% 0.9997% 19. Vnitřní kanalizace 11 45 0.03084 100% 0.7539% 20. Vnitřní plynovod 11 35 0.00386 100% 0.1213% 21. Ohřev vody 11 30 0.02024 100% 0.7421% 22. Vybavení kuchyní 11 25 0.01735 100% 0.7634% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc 11 45 0.03663 100% 0.8954% 24. Výtahy 11 40 0.01253 100% 0.3446% 25. Ostatní 11 40 0.05398 100% 1.4844% 26. Instalační prefabrik.jádra 11 40 0.03613 100% 0.9936% - 7-19.4958% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 19.4958%. 2.2.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.01 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990
2.2.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.10 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 6 0.00 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 4-0.02 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.10 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.10) x 1 = 0.900 2.2.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové - 8 -
9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.9450 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.945+0 pro stáří 11 let) Celkem * 0.13 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.13) x 0.945 = 1.068 2.2.9 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 21.246,- Iv: index konstrukce a vybavení x 1.068 It: index trhu x 0.990 Ip: index polohy x 0.900 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 20.226,19 Cena za celou podlahovou plochu 65.80 m 2 = Kč 1.330.883,43 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč 1.330.883,- - 9 -
3. REKAPITULACE podle vyhlášky 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy č. 11 Kč 11.166,- 2) Byty v domech vícebytových Kč 1.330.883,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.342.049,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.342.050,- B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi bytovými jednotkami v obdobných lokalitách města Zlína a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými bytovými jednotkami. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, ulice Zelinova, 65 m2 1 400 000,- Kč 2. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, ulice Křiby, 67 m2 1 600 000,- Kč 3. Bytová jednotka 3+kk, Zlín, Jižní Svahy, Podlesí, 66 m2 1 500 000,- Kč Oceň. Majetek 1 2 3 Cena celkem v Kč(C) 1 400 000 1 600 000 1 500 000 Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2013 2013 2013 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 1 500 000 1 400 000 1 600 000 1 500 000 Váha 1 1 1 Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 1 500 000 1 400 000 1 600 000 1 500 000-10 -
Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) 1 500 000,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Tržní cena obvyklá, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni vypracování posudku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním na základě statistického vyhodnocení přiměřeně velkého vzorku sjednaných kupních cen porovnatelných nemovitých věcí, do kterých nevstupují mimořádné vlivy po zaokrouhlení. Obvyklou cenu definuje jednak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a to v 2 odst. 1, a jednak obdobným způsobem zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, v ustanovení 2 odst. 6 a 7, který byl doplněn při novelizaci zákonem č. 403/2009 Sb. v bodu 5. zákona, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů. Závěrečné stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena obvyklá předmětných nemovitých věcí ke dni ocenění - po zaokrouhlení je stanovena ve výši 1 500 000,- Kč (slovy: jeden milion pět set tisíc korun českých) Cena níže uvedených jednotlivých práv a závad dle údajů obsažených v příslušném oddíle LV č. 21018 - omezení vlastnického práva je zahrnuta ve výše uvedené ceně obvyklé předmětných nemovitých věcí a) Zástavní právo smluvní Hypotéční banka ze dne 23.4.2007 b) Exekuční příkaz JUDr. Karel Urban ze dne 13.11.2012 c) Nařízení exekuce JUDr. Karel Urban ze dne 22.10.2012 d) Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána Přerov ze dne 8.1.2014 V e Zlíně, dne 28.února 2014-11 -... vypracoval
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2749-005/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 12 -