ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o ceně nemovité věci: pozemku p.č.st.528/3 se stavbou bez č.p./č.e. garáže, vše v obci a k.ú. Otrokovice Objednavatel posudku: Exwkutor.úřad Brno-město JUDr. Karel Urban Minská 54 Účel posudku: Brno Zjištění obvyklé ceny pro stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu, č.j. 97 EX 2188 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 26.září 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11stran textu a 5 příloh. Ve Zlíně, dne 30.září 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v obci Otrokovice a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitá věc je tvořena garáží bez č.ev. s pozemkem p.č.st.528/3 vše v k.ú. Otrokovice. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Otrokovice list vlastnictví č.860, vyhotovený dálkovým přístupem Výkresová dokumentace: neposkytnuta Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za nepřítomnosti vlastníků nemovitosti(i přes písemnou výzvu znalce) a současně objednavatele posudku. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č. 860 pro k.ú. a obec Otrokovice, zapsán:sjm Ančinec Lubomír a Weintrittová Zdenka,č.p.52, Traplice a nám.3.května 1340,76502 Otrokovice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Garáž s plochou střechou - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -

4 nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 303/2013 Sb. s účinností od Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jde o stavební pozemek p.č. st. 528/3 o výměře 14m 2 zastavěný garáží bez č.p./č.e Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma Mimo ochranná pásma - 4 -

5 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo

6 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.162,26 ZC = ZCv x Iu = 1980 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 535,80 Cena za celou výměru m 2 = Kč 7.501,23 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 7.501,- 2.2 Garáž s plochou střechou Popis Jde o krajní řadovou garáž, postavenou v lokalitě tzv. kolonie Baťovských domků v Otrokovicích. Garáž má režné zdivo, dřevěná vrata, plochou střechu a nemá elektropřípojku. Údržba evidentně zanedbaná, stáří dle odborného odhadu 50 let Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Spodní stavba 5,25*2,75*0,30 = 4.33 m 3 Vrchní stavba 5,25*2,75*2,40 = m Podlaží celkem = m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. 5,25*2, m m 2.40 m - 6 -

7 Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.40 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy standard % 2. Obvodové stěny standard % 3. Stropy standard % 4. Krov neuvažuje se % 5. Krytina standard % 6. Klempířské konstrukce podstandard % Úprava povrchů podstandard % Dveře chybí % * Okna chybí % * Vrata standard % 11. Podlahy standard % 12. Elektroinstalace chybí % -0.06*1.852 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A Základy % % 2. Obvodové stěny % % 3. Stropy % %

8 4. Krov % 5. Krytina % 6.648% 6. Klempířské konstrukce % 1.556% 7. Úprava povrchů % 2.575% 8. Dveře % 9. Okna % 10. Vrata % 7.931% 11. Podlahy % 8.397% 12. Elektroinstalace % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 15 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.13) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.409,05 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,77 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,77 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,14 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,63 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč ,- B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi řadovými garážemi v obdobných lokalitách města Otrokovice a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými rodinnými domy. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů - 8 -

9 Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. Řadová garáž, okrajová část, Otrokovice, stáří 30. léta, ,- Kč 2. Řadová garáž, okrajová část, Otrokovice, stáří první republika, ,- Kč 3. Řadová garáž, okrajová část, Otrokovice, stáří 50. léta, ,- Kč Oceň. Majetek Cena celkem v Kč(C) Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč Váha Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) ,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije

10 3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 7.501,- 2) Garáž s plochou střechou Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Dvacetdvatisícepětsetdvacet Kč 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu , který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byl použit archiv realitní kanceláře Zvonek, s.r.o., Šumperk) po zaokrouhlení, což činí ,- Kč (jedná se o garáž s menším půdorysem, než je standard). Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena zohledňuje případné tehdejší pohledávky uvedené na LV. Cena jednotlivých práv a závad dle LV (pí.weintrittová): ,16 Kč s přísluš., soud. Exek. JUDr. Smékal, Praha ,70 Kč s přísluš., soud. Exek. JUDr. Urban Brno ,- Kč s přísluš., soud. Exek. Mgr. Homola Brno ,99 Kč s přísluš., soud. Exek. JUDr. Vrána Přerov - Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou: --- Výsledná obvyklá tržní cena je: ,- Kč (slovy: sedmdesát tisíc korun českých) Ve Zlíně, dne 30.září vypracoval

11 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j.spr.3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek software PC.System Olomouc