ZNALECKÝ POSUDEK. veřejnou dražbu

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2014 o ceně nemovitosti - pozemku p.č. st. 330, jehož součástí je stavba totálně zdevastované rod. rekreač. chatky č.e. 4 a přilehlého pozemku p.č. 392/3 vše v obci a k.ú. Nedašova Lhota Objednavatel posudku: Účel posudku: JUDr. Urban, soud. exekutor Exekut. Úřadu Brno Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od Oceněno ke dni: 22.dubna 2014 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran vč. příloh. V Zlíně, dne 2.května 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v okrajové části obce Nedašova Lhota, na severním okraji a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č.st.330 s příslušenstvím, sestávajícím z rekr. chatky (jejího torza!) a přilehlým pozemkem p.č. 392/3 vč. venkovních úprav a trvalých porostů. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Nedašova Lhota, list vlastnictví č. 181, vyhotovený Katastrálním úřadem pro ZK, Katastrální pracoviště Val. Klobouky dne pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru Kopie katastrální mapy pro k.ú. Nedašova Lhota v měřítku 1:500 dálk. přístup Výkresová dokumentace: nedodána Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za nepřítomnosti vlastníka nemovitosti, přes výzvu znalce ze dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 181 pro k.ú.nedašova Lhota obec Nedašova Lhota zapsán: Grossl Vladimír, Bří Hlaviců 125, Vsetín 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -

4 nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a č. 640/2004 Sb. s účinností od Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jde o zastavěný pozemek, p.č. st.330 ke dni ocenění, zdevastovanou chatou Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 3. Ochranná pásma Chráněná krajinná oblast 2) 4. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání - 4 -

5 5. Geometrický tvar pozemku Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 231,66 ZC = ZCv x Iu = 1980 Kč x Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 52,36 Cena za celou výměru m 2 = Kč 1.675,37 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč 1.675,- 2.2 Chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 14, přílohy č.12/2 vyhlášky Popis Jde o naprosto zdevastovanou, zčásti zbouranou, původně dřevěnou, oboustranně obíjenou rekreační chatku, do níž teče přes nefunkční střechu. I obvodové stěny jsou značně poškozeny viz. foto. Stavba je již v takovém stavu, že prakticky není možné ji zrekonstruovat a její hodnota je vzhledem k jejímu stavu nulová viz. tab. Konstrukce a vybavení a vlastní výpočet dle oceňovací vyhlášky Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: F1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Obestavěný prostor Vrchní stavba 6,40*5,00*2,30 = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - příz. 6,40*5, m m 2.30 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.30 m

6 2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Podezdívka chybí % -0.04* Svislé konstrukce podstandard % Stropy chybí % * Zastřešení mimo krytinu chybí % -0.07* Krytiny střech chybí % -0.05* Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů chybí % * Schodiště chybí % * Dveře podstandard % Okna podstandard % Podlahy podstandard % Vytápění chybí % * Elektroinstalace chybí % * Rozvod vody neuvažuje se 16. Zdroj teplé vody neuvažuje se 17. Rozvod propan-butanu neuvažuje se 18. Kanalizace neuvažuje se 19. Záchod chybí % * Okenice chybí % * Vnitřní hygienické vybavení chybí % * Ostatní chybí % *

7 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Podezdívka 3. Svislé konstrukce % % 4. Stropy 5. Zastřešení mimo krytinu 6. Krytiny střech 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře % 6.751% 11. Okna % % 12. Podlahy % 8.439% 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice - 7 -

8 21. Vnitřní hygienické vybavení 22. Ostatní % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 100% Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Negativní změny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo

9 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.85 = Výpočet ceny objektu ( 14 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.280,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.12) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 141,24 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,26 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,26 Snížení ceny za opotřebení 100% - Kč ,26 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 0,- Chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 0,- Vzhledem k významnému stupni devastace vlastní chaty je jeho cena opravdu nulová. Hodnota zbytkového materiálu po demolici by se mohla vyrovnat s náklady na tuto demolici. B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi pouze stavebními pozemky v obdobných lokalitách a to metodou porovnání nemovitostí. Pozemek je srovnáván s obdobnými pozemky. Výsledné ceny jednotlivých případů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. Stavební pozemek pro rekreační chatu, Študlov, 2. Stavební pozemek pro rekreační chatu, Francova Lhota, 3. Stavební pozemek pro rekreační chatu, Nedašov, Oceň. Majetek Cena celkem v Kč(C) Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky

10 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč Váha Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) ,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije

11 3. REKAPITULACE věcné ceny 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč 1.675,- 2) Chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 0,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.675,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.680,- 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku k datu ocenění, který stanovil zadavatel, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním (jako podklad pro porovnání byl použit archiv realitní kanceláře Zvonek Zlín) po zaokrouhlení, což činí ,- Kč. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Cena nezohledňuje případné aktuální pohledávky uvedené na LV. Výsledná obvyklá tržní cena je: ,- Kč (slovy: dvacet tisíc korun českých) Součásti a příslušenství jsou označeny a patrny z přiložené katastrální mapy. Pokud se má znalec vyjádřit k ceně jednotlivých aktuálních práv a závad (dle LV) s nemovitostmi spojených i ceně závad, které by případným prodejem v dražbě nezanikly, tedy ke dni ocenění toto znalec nezná. Znalcem stanovená výsledná cena tedy nezohledňuje cenu jednotlivých práv a závad, zohledňuje pouze technický stav naprosto zdevastované chatky, jejíž cena je nulová. Cenu má jen předmětný pozemek, resp. dvě parcely. V Zlíně, dne 2.května vypracoval

12 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek