A P P R A I S A L S Posudek / č. 266-309/2011 O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě Jindřicha Plachty č.p. 192, Ústí nad Labem-Neštěmice- Mojžíř vše zapsané na LV č. 419 k.ú. Mojžíř ve vlastnictví Gádžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem, Neštěmice, Mojžíř, 403 31 Ústí n/l 137 Ex 358/08-50 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven v jednom číslovaném exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu. V Praze dne 24.1.2012 Vyhotovení č.: 1
Znalecký posudek / č. 266-309/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitostí... 12 5.1 Cena dle předpisu... 12 5.2 Porovnávací metoda...14 5.3 Rekapitulace hodnot... 16 6 Výsledek ocenění... 17 7 Přílohy... 19 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř, bytová jednotka č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192, na parcele č. 318/24, na LV č. 280) ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem- Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. Zjištěná obvyklá cena nemovitostí zapsaným na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena: 310 000,00 Kč (slovy: tři sta deset tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 24.1.2012 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12 PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 358/08-50 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 419 k.ú. Mojžíř k datu 27.10.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Mojžíř informace a údaje zjištěné z místního šetření infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně bytové jednotky č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192 na parcele č. 318/24, LV č. 280, podíl 766/22691 na společných částech domu a pozemku) zapsané na LV č. 419 k.ú. Mojžíř ve ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex.358/08-50 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 27.11.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 17.12.2011, spolumajitel neumožnil vstup do bytové jednotky a informace jsou čerpány z obhlídky bytového domu. 4.3 Základní informace o nemovitosti informace o nemovitosti LV č. 419, k.ú. Mojžíř: Název nemovitosti: Byt v bytovém domě a podíl na společných částech domu a pozemcích Adresa nemovitosti: Jindřicha Plachty č.p. 192, Ústí nad Labem Neštěmice - Mojžíř, PSČ 403 31 Ústí nad Labem 16 Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Mojžíř Počet obyvatel: 121.699 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 419 pro: ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem- Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky vyplývající ze Smlouvy o poskytnutí hypotečního Strana 9
úvěru reg. č. 3300/744179-01/05/01-001/R na výši 330 000,- a to k zajištění splacení jistiny úvěru a příslušenství Hypoteční banka, a.s. Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, 150 57, RČ/IČO: 13584324. Jednotka:192/15 (V-2596/2005-510). Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.06.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.06.2005. Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-9894/2006-510). Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-8976/2005 8 ze dne 30.1.2006, uloženo na prac. Ústí nad Labem Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-10907/2006-510). Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-8464/2006 6 ze dne 05.06.2006, uloženo na prac. Ústí nad Labem Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-4310/2008-510). Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 Nc-15597/2007 10 ze dne 15.11.2007, uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z- 5049/2008-510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekuční úřad Brno venkov č.j. 137 Ex 358/2008 19 ze dne 12.3.2008, právní moc 25.03.2008 a opravné usnesení č.j. 137 Ex 358/2008-48 ze dne 8.3.2011, právní moc dne 15.4.2011 Nařízení exekuce Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. (Z-17917/2008-510). Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-11205/2008 5 ze dne 20.10.2008; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z- 18541/2008-510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí č.j. 110 Ex 2785/2008 12, Exekutorský úřad Teplice ze dne 03.12.2008. Právní moc 24.12.2008 Nařízení exekuce pověřený exekutor: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D. Evropská 663/132, Praha, 160 00 Praha 6, Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980, (Z-15428/2009-510. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 53 Nc-7378/2009 5 ze dne 16.06.2009; uloženo na prac. Ústí nad Labem Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Jednotka: 192/15 (Z-8038/2010-510). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 Ex 4811/2006 21, ze dne 27.09.2010. Nařízení exekuce pověřený exekutor: Mgr. Kamil Košina, Zdíkov 79, Prachatice, 384 73 Stachy, Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce; Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 Exe-1280/2011 7 ze dne 28.06.2011; uloženo na prac. Ústí nad Labem Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne 23.9.2011 Dopravní podnik města Ústí nad Labem a.s., Revoluční 3088/26, Ústí nad Labem-centrum, 401 11, RČ//IČO: 25013891 Strana 10
(Z-11682/2011-510). Listina - Exekuční příkaz o zřízení zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Prachatice č.j. 40 Ex 5509/2011 08, ze dne 23.09.2011. Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva kupní ze dne 01.07.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.07.2005.(V-2673/2005-510) pro Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Věcné břemeno: nezjištěno. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 192/15 se nachází v obci Ústí nad Labem Neštěmice - Mojžíř, katastrální území Mojžíř. Dle serveru MVCR zde trvale žije 121.699 obyvatel. Čtvrť se nachází v severovýchodním okraji města Ústí nad Labem. V místě je napojení na veškeré sítě (kanalizace, voda, plyn, elektřina), zastávka autobusové dopravy, škola, školka, zdravotnické zařízení. Oceňovaný byt se nachází v nově rekonstruovaném bytovém domě s plastovými okny a zateplenou fasádou, vchodovými dveřmi. Topení je ústřední dálkové elektřina, vodovod, kanalizace. Podlahová plocha 69 m 2. Jedná se o bytový dům č.p. 192, který se nachází na parcele parc.č. 318 k.ú. Mojžíř, zastavěná plocha o celkové výměře 382 m 2. Tyto parcely a bytový dům jsou zapsány na LV č. 419, k.ú. Mojžíř. Podíl na společných částech domu a pozemku činí 766/22691. Parkování je možné u domu. Strana 11
5 Ocenění nemovitostí 5.1 Cena dle předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: a) Bytová jednotka a 1 ) Byt č. 192/15 b) Pozemky b 1 ) Pozemky parc.č. 318/24 k.ú.mojžíř podíl 766/22691 a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 15 bytového domu č.p. 192-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Mojžíř Stáří stavby: 38 roků Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1) 13 708,- Kč/m 2 Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n 1 8 1 P n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv10 9 n 1 Podlahové plochy bytu činí 69,00 m 2. Podlahové plochy - celkem: = 69,00 m 2 Strana 12
Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce okrajová území II. -0,03 2 Význam lokality bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a živ. prostředí v okolí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení III. 0,00 4. Dopravní spojení dobrá dostupnost do centra II. 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II. 0,00 6. Obyvatelstvo bezproblémové okolí II. 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu III. 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 8 n n 1 P = 0,97 Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Typ stavby panelová, zateplená III. 0,00 2. Společné části domu žádné z dále uvedených II. -0,01 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 4. Umístění bytu v domě ostatní II. 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám ost. světové strany - část. výhled II. 0,00 6. Zákl. příslušenství bytu příslušenství standardní III. 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem standardní vybavení III. 0,00 8. Vytápění bytu dálkové III. 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené významně snižující na cenu I. -0,10 10. Stavebně - technický stav - byt (předpoklad menších stavebních úprav) IV. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 30 do 50 let včetně: 0,8 Index vybavení I V 1 Vn xv10 * 0,8 = 0,6052 9 n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 0,9700 * 0,6052 = 0,5577 Strana 13
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): = 13 708 Kč/m 2 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 6): * 0,9700 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): * 0,6052 Základní cena upravená = 7 644,84 Kč/m 2 Plná cena: 69,00 m 2 * 7 644,84 Kč/m 2 = 527 493,96 Kč Byt č. 192/15 - zjištěná cena = 527 493,96 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Mojžíř Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměra pozemku celkem 382 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 e) je 800,-Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří 318/24 382,00 800,00 305 600,00 Součet 305 600,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,154 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): *0,925 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 608 892,72 Podíl 766/22691 jednotka č. 192/15 20 554,92 Celkem podíl 766/22691 20 554,92 Pozemek Mojžíř - zjištěná cena 20 554,92 Rekapitulace cen nemovitostí: Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 192/15 = 527 493,96 Kč b) Pozemky Mojžíř = 20 554,92 Kč Celková cena Mojžíř 548 048,88 Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu celkem činí 548 048,88 Kč pro bytovou jednotku č. 192/15 k.ú. Mojžíř, po zaokrouhlení dle 46.činí 548 050,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 69,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Strana 14
Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 79 m 2, v 6. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je zděné jádro, byt má plastová okna. Podlahová krytina koberec, PVC, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 430 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 443 Kč/m 2. 2) Byt 3 + 1 s lodžií, 78 m 2 v pátém podlaží osmipodlažního panelového domu ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. Dům je po rekonstrukci (výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V bytě je umakartové jádro, vestavěné skříně. Podlahová krytina koberec, dlažba. V blízkosti občanská vybavenost, školka.. Nabídková cena 430 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 5 512 Kč/m 2. 3) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 79 m 2, v 3. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je umakartové jádro, byt má plastová okna. Podlahová krytina koberec, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 350 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 4 487 Kč/m 2. 4) Byt 3+1 s lodžií, v OV, 66 m 2, v 8. podlaží osmipodlažního panelového domu, ulice Jindřiha Plachty, čtvrť Neštěmice, k.ú. Mojžíř. V bytě je umakartové jádro. Podlahová krytina koberec, dlažba. K příslušenství bytu patří sklep. Dům je po kompletní rekonstrukci (nový výtah, balkony, zateplení, plastová okna). V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, market, zdravotní středisko, pošta) a zastávka MHD. Nabídková cena je 399 000,00 Kč, jednotková nabídková cena je 6 045 Kč/m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Jindřicha Plachty I 430 000,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,80 79,00 4 572,15 Jindřicha Plachty II 430 000,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 0,80 78,00 4 630,77 Jindřicha Plachty III 350 000,00 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00 0,80 79,00 3 907,59 Jindřicha Plachty IV 399 000,00 1,00 1,00 1,00 0,99 1,00 0,80 66,00 4 788,00 Součet: 17 898,51 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 4 474,63 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 907,59 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 4 788,00 Kč/jedn. Základní cena: 4 474,43 Kč/m 2 69 m 2 á 4 474,63 Kč/m 2 308 749,47 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 308 749,47 Kč, po zaokrouhlení 309 000,00 Kč. Strana 15
5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Bytová jednotka s podílem na společných prostorech a pozemku Porovnávací hodnota 548 050,00 Kč 309 000,00 Kč Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. U bytové jednotky je negativní vysoká nabídka nad poptávkou a lokalita umístění. Jako pozitivum je občanská vybavenost. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena ve výši 310 000,00 Kč dle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění. Strana 16
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny bytové jednotky č. 192/15 (v bytovém domě č. p. 192 na parcele č. 318/24 - LV č. 419, podíl 766/22691 na společných částech domu a pozemku) zapsané na LV č. 280 k.ú. Možíř ve vlastnictví Gadžová Monika, Jindřicha Plachty 192, Ústí nad Labem - Neštěmice Mojžíř, PSČ 403 31 Ustí nad Labem 16, RČ:685316/6980. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno-venkov se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.12.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.12.2011. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 419 k.ú. Mojžíř je stanovena ve výši: 310 000,00 Kč (slovy: třistadeset tisíc korun českých) Strana 17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 266-309/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 12036. V Praze dne 24.1.2012 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Analýzu zpracoval: Bc.Miloslava Maternová Strana 18
7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 0137 EX 358/08-50 ze dne 27.10.2011 2. výpis z KN LV č. 419 k.ú. Mojžíř k datu 27.10.2011 3. kopie katastrální mapy k.ú Mojžíř 4. nabídky realitních kanceláří 5. fotodokumentace Strana 19
Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem Neštěmice - Mojžíř Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem Neštěmice Mojžíř - zvonky Strana 20
Bytový dům č.p.192 Ústí nad Labem Neštěmice Mojžíř - vchod Strana 21