Znalecký posudek číslo 1687-118/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.pop. 187 v Brně - Králově Poli, ul. Metodějova č. or. 2 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 571 s pozemkem parc.č. 571 a 572 zapsaném na LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 03.9.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 11127/08-74 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 03.09.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 39 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 10.09.2010
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 10 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 11 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 13 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11127/08-74, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Křivánka Libora a Křivánkové Libuše ze dne 10.08.2010, podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 514) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 11127/08-74, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Křivánka Libora a Křivánkové Libuše - rodinný dům č.pop. 187 na parc.č. 571 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 571 a 572 ze dne 10.08.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne 09.08.2010, vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. kopie katastrální mapy, vyhotovena Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno -město, dne 9.8.2010 vyhotoveno dálkovým přístupem, mapový list BLANSKO 9 8/41 VS v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno město (viz příloha), 4. informace a sdělení poskytnutá vlastníky nemovitosti při místním šetření dne 03.09.2010, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konaného dne 03.09. 2010, 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. fotodokumentace pořízená při místním šetření ze dne 03.09.2010, 8. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 9. Pláne města Brna, 10. Cenová mapa města Brna, 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 187 v Brně Králově Poli, ulice Metodějova č.or. 2. včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 571, s pozemkem parc.č.571 a 572 zapsaný na LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 514 v k.ú. Královo Pole pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 03.09.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Křivánek Libor, Metodějova 187/2, Královo Pole 612 00 Brno 12 podíl 1/4 Křivánková Libuše, Metodějova 187/2, Královo Pole 612 00 Brno 12 podíl 3/4 LV č. 514 Katastrální území Královo Pole (611484) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Brno(582786), Brno - město (CZ0642) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 187 na parc.č. 571, 366 m 2, LV č. 514 Parc.č. 571 výměra 366m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 572, výměra 136m 2, zahrada - parc.č. 572 zemědělský půdní fond Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti vlastníků nemovitosti. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 03.09.2010. Prohlídku umožnili vlastníci nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 514 ze dne 09.08.2010 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení z zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 Nájemní vztahy Dle listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě sdělení vlastníků při místním šetření na místě samém dne 03.09.2010 bylo sděleno, že na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouvy. Bytovou jednotku 1+1 užívá paní Libuše Křivánkvá, bytovou jednotku 2+1 pal Libor Křivánek s rodinou a bytovou jednotku 4+1 rodina Štěpánkových (dcera paní Libuše Křivánkové). Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 187 v kat.ú. Královo Pole včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 571 s pozemky parc.č.571 a 572 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí RD č.pop. 187 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc.č.571 a 572 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Město Brno je významným centrem regionu s cca 370 tis. obyvateli, je uzlem dálniční, silniční a železniční sítě a má vlastní letiště. Město je správním střediskem regionu s některými institucemi celostátního významu, koncentrací podnikatelských aktivit a pracovních příležitostí. Městská část Královo Pole je jednou z nejstarších městských částí směrem na sever od centra. Hlavní dopravní tepna Palackého třída vede středem této městské části od Moravského náměstí v centru Brna přes ulici Lidickou a Štefánikovu. Na Královo Pole navazuje severním směrem další MČ Řečkovice. Zde končí tramvajová doprava nejstarší linky tramvají a dále pokračují do okolních MČ autobusy MHD. Přetížená dopravní tepna byla v druhé polovině 20 století nahrazována výpadovou komunikací směrem na sever čtyřproudou rychlostní komunikací ul. Sportovní a Hradeckou ( I/ R 43). Ulice Metodějova je jednosměrná vedlejší komunikace, spojující Palackého třídu s rovnoběžnou ulicí Božetěchovou, situovanou mezi oběma hlavními tepnami Palackého a Sportovní. Metodějova ulice začíná na Palackého a končí na Božetěchově proti areálu VUT- fakultě informatiky ( bývalého kláštěra a přilehlého kostela). Ulice Božetěchova a Metodějova slouží jednosměrně jako spojnice mezi křižovatkou Kolárova Božetěchova, kde je mimoúrovňové křížení s ulicí Sportovní a Palackého třídou. Metodějova ulice stoupá do mírného kopce k Palackého třídě a ke světelné křižovatce s ulicí Božetěchovou vede opačným směrem Kolárova ulice a pokračuje přes Sportovní ulici jako Křižíkova do východní části města. Oceňovaný RD stojí jako druhý dům po pravé straně od ústí Metodějovy ulice do Božetěchovy jako řadový koncový směrem k Palackého třídě. Terén je na dolním konci ulice vodorovný. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Po pravé straně je zahrada která patří sousednímu patrovému domu, na levé straně je dvoupatrový řadový RD. Směrem do dvora po levé straně je delší dvorní trakt ( 13,9m) a k němu přiléhá dvorní trakt souseda. Po pravé straně je Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 kratší dvorní trakt původní délky 3,15m prodloužený na 7,90m. Na konci delší přístavby začíná zahrada v délce cca 10m. Dům má nové přípojky z ulice, vybudované před 5 lety při vybudování nové komunikace. A chodníků podél uliční fasády. V ulici po obou stranách jsou odstavné pruhy pro parkování osobních vozů. Dispoziční řešení: Vstup do domu je asi 2 schodech v pravé polovině délky domu do chodby vedoucí až na dvůr. Po pravé straně je byt 4+1. Do ulice je jeden pokoj, do zahrady sousedního domu ložnice a za ní kuchyně a koupelna. V roce 2000 byly přistavěny do zahrady dva pokoje s okny na sever. Po levé straně je byt o dvou pokojích do ulice, s kuchyní do dvora a s příslušenstvím. V dvorním traktu je další byt 1+1 s příslušenstvím, předsíň z níž je vstup do koupelny a vpravo pak do pokoje, za pokojem je kuchyně a dále do zahrady kotelna a dílna. Střecha nad touto dvorní částí s pultovou střechou má nedokončenou půdní nástavbu cca v polovině délky traktu Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy původní Podezdívka není Zdivo Původní zdivo z cihel plných, část z kotovic a tvárnic z lehkého betonu ( přístavba) Stropy trámové Krov, střecha střecha sedlová, krov dřevěný, nezateplený, Krytina taška pálená dvoudrážková, přístavba z plechu Komíny komíny cihelné Klempířské konstrukce pozinkované, úplné Vnitřní omítky vápenné hladké, štukové Úprava vnějších povrchů Vápenná hladká, dvorní přístavba bez omítky Vnitřní obklady Obklady v koupelnách, v bytě 2+1 koupelna nedokončena, v kuchyních obklady dřevěné a keramické Vnější obklady Sokl keramický obklad, část dvorní strany obložena polystyrenem vez venkovní omítky Schody nejsou Dveře Dveře Jihlava do ocelových zárubní, vstupní z plastu plné s nadsvětlíkem z luxferů Vrata nejsou Okna Dřevěná dvojitá do ulice, do dvora dřevěná zdvojená Podlahy obytných V bytě 2+1 z palubek a dlažba, byt 1+1 beton a dlažba, 4+1 podlaha místností lamino a dlažba Podlahy ostatních - místností Vytápění Kotel na plyn pro všechny byty z kotelny, radiátory deskové plechové Elektroinstalace 220/380V Bleskosvod ne Rozvod vody ano Zdroj teplé vody V každé koupelně elektrický bojler Instalace plynu ano Kanalizace ano do veřejné kanalizace Vybavení kuchyní kuchyňské linky s dřezem, kombinovaný sporák Vnitřní hygienické Koupelny : 2 vana, 2 umyvadlo, jedna koupelna nedokončena vybavení Záchod WC v koupelnách Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 Stáří a stavebně technický stav objektu : Dle sdělení vlastníka je dům starý 100 až více let. Poslední rekonstrukce a přístavba ve dvoře proběhla v roce 1999 až 2000 přístavba bytu 1+1, přístavba dvou pokojů do dvora v roce 2000. Nové přípojky vody, plynu a kanalizace před 5 lety. Nástavba dvorního traktu je ve velmi špatném technickém stavu. Část prací není dosud dokončena jedna koupelna v bytě 2+1, venkovní omítky ve dvoře chybí nebo jsou ve špatném stavu. Střešní nástavba po levé straně je delší dobu nedokončena, střechu je třeba dokončit a nástavbu zlikvidovat, hrozí zatékání. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 65 %. Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.pop. 187 v Brně Králově Poli o třech bytových jednotkách 1+1, 2+1 a 4+1 včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 571 s pozemky 571 a 572 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 514 pro k.ú. Královo Pole.. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Obestavěný prostor: Uliční trakt 1.NP 14,00m x 8,05 m = 112,7m 2 výška= 3,00m, výška střechy po hřeben = 3,00m obestavěný prostor = 507,15m 3 dvorní trakt delší po levé straně 1.NP 13,90m x 4,80m = 66,72m 2, výška 2,80m, výška pultové střechy - 0 až 2,20m, obestavěný prostor = 260,21m 3 dvorní trakt s přístavbou po pravé straně 1.NP 3,20m x 3,15m + 5,55m x 4,75m = 10,08 + 26,36 = 36,44m 2, výška 2,90m, obestavěný prostor = 105,68m 3 Celkem obestavěný prostor = 507,15+ 260,21 + 105,68 = 873,04m 3 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 4 521,20 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 4 521,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 4 521,00 Výměra objektu m 3 873,04 Výchozí cena Kč 3 947 014,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 3 947 014,00 Opotřebení % 65,00 Kč -2 565 559,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 381 455,00 2.1.2. Venkovní úpravy Jedná se především o přípojky pitné vody, plynu, kanalizace a elektřiny. Dlažba dvora z betonových dlaždic 300 x 300mm. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3 Studna Studna s ručním čerpadlem ve dvoře- hloubka 5m stáří nezjištěno 2.1.4. Pozemky Dům i zahrada včetně pozemku pod domem s dvorem je zapsána na LV č. 514 parc.č. 571 - výměra pozemku 366m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 572 - výměra pozemku 136m 2 zahrada - navazuje na dvůr a levou štítovou stranu dvorního traktu Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě, podél východní strany obou parcel je zahrada souseda, podél západní strany dvorní trakt souseda a jeho dvůr. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 2.1.4.1. Výpočet obecné hodnoty Pro účely tohoto ocenění je použita hodnota z platné cenové mapy města Brna ( 1.1.2010). Jednotková cena stavebního pozemku 2 750,- Kč/m 2 Celková výměra 502 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 2750,- Kč/m 2 502 m 2 = 1 380 500,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 1 380 500,- Kč 2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky stavební Celkem VH 1 381 455,- Kč 1 380 500,- Kč 2 761 955,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 2 762 000,- Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rodinný dům užívá rodina Křivánkových. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop.187 Popis Jedná se o tříbytový rodinný dům. Každý byt má vlastní příslušenství. Půdní prostory nejsou využity k bydlení a nejsou zatepleny. Dům nemá žádné podsklepení. Zastavěná plocha RD byla oproti KM zvětšena o 26,36m 2 dva pokoje do dvora, kterými se zvětšil byt po pravé straně na 4+1. Na levé straně je byt 2+1 v uličním traktu a 1+1 v dvorném levém traktu, oba s koupelnou WC. Všechny byty mají centrální vytápění z kotelny ve dvoře. 2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v Brně jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita (Brno) Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. objekt Metodějova 3+7 ne starší RD se zahradou, průměrný stav (1) (2) (3) (4) (5) 1 Škárova 6+1 ne starší RD se zahradou, průměrný stav, rek. 1985, částečné zateplení 2006, pozemek 276m2 2 Šafaříkova 4 + 1 ne starší RD se zahradou, průměrný stav 3 Hutařova 3 + 1 ne starší RD se zahradou, průměrný stav 4 Berkova 4+1 ne provozovna a bydlení, rek. 1995 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 5 000 000 0,75 3 750 000 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,98 0,93 4 032 258 2 3 450 000 0,75 2 587 500 0,95 0,75 1,00 0,75 0,95 0,95 0,48 5 390 625 3 5 290 000 0,75 3 967 500 1,05 0,75 1,00 1,00 0,95 1,00 0,75 5 290 000 4 7 500 000 0,75 5 625 000 1,00 0,75 1,00 1,50 0,95 1,00 1,07 5 257 009 Celkem průměr Kč 4 992 473 Minimum Kč 4 032 258 Maximum Kč 5 390 625 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 4 032 258,- Kč až 5 390 625,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : klidná lokalita v jednosměrné ulici poblíž centra MČ i zastávek MHD. možnost parkování po obou stranách komunikace napojeno na všechny inženýrské sítě Uvedený RD má tyto slabší stránky : byty mají společný dvůr a zahradu, nelze rozdělit stavební práce nejsou dokončeny, dvorní levý trakt má dlouhodobě rozestavěné podkroví společný vstup a průchod do dvora pro všechny tři byty Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům navržená na 5 000 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 5 000 000,- Kč (slovy : pětmilionů korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 514 ze dne 09. 08.2010 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 514 ze dne 09. 08. 2010 pro k.ú. Královo Pole v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení vlastníka na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované bytové jednotce se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 187 v Brně - Králově Poli včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 571 s pozemky parc.č 571 a 572 v k.ú. Královo Pole, obec Brno, okres Brno - město, vše zapsáno na LV č. 514 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 03.09.2010, po zaokrouhlení na : 5 000 000,- Kč (slovy : pětmilionů korun českých českých). V Brně, dne 10. září 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Brně Králově Poli č.pop. 187 Metodějova ul. č.or. 2. Znalecký posudek č. 1687-118/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1687-118/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 14 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa města
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na RD č. pop. 187 Foto 2: Celkový pohled na RD č. pop. 187 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na RD č. pop. 187 Foto č. 4 : Celkový pohled na RD č. pop. 187 fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 :Dvorní strana RD Foto č. 6 : Dvorní strana RD fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Dvorní strana RD Foto č. 8 : Kuchyně v bytě 2+1 fotodokumentace strana 4
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 9 : Koupelna v bytě 2+1 Foto č. 10 : Koupelna v bytě 1+1 fotodokumentace strana 5
Rodinný dům č. pop. 187, Metodějova č. or. 2, Brno Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 11 : Byt 1+1 Foto č. 12 : Dvorek fotodokumentace strana 6