číslo: /2012 Třebíčská 453, Náměšť nad Oslavou IČO: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro zřízení zástavního práva

číslo: 542-136/2012 o obvyklé ceně souboru nemovitostí budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1351, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1137/1, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3, rozestavěné budovy na pozemku parc.č. St. 1540, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1139, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 a pozemků parc.č. St. 398, 399/1, 399/3, 479, 718, 1137/1, 1137/2, 1137/3, 1138, 1139, 1350, 1351, 1540, 1836 a pozemků parc.č. 887/1, 887/2, 1155/3, 1155/6, 1155/32, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Náměšť nad Oslavou, obec Náměšť nad Oslavou, okres Třebíč, kraj Vysočina, zapsané na LV č. 840, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, katastrálním pracovištěm Třebíč. Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Datum místního šetření: 07. 11. 2012 Ocenění provedeno k datu: 07. 11. 2012 Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis: Posudek obsahuje: Vyhotovení číslo: 1 2 3 AgroSteel, SE Třebíčská 453, 675 71 Náměšť nad Oslavou IČO: 242 86 451 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro zřízení zástavního práva Ing. Tomáš Janas Výzkumní 733/18, 644 00 Brno tel.: 542 210 745 Provést ocenění bez zohlednění vlivu - zastavěnosti pozemků parc.č. St. 398, 399/1, 399/3, 718 a 1350 stavbami, které nejsou předmětem ocenění, - zástavních práv. Znalecké standardy V Brně, dne: 12. 11. 2012 39 stran, včetně strany titulní a příloh Tento znalecký posudek byl vypracován ve třech vyhotoveních, z nichž dvě vyhotovení obdrží objednatel a jedno vyhotovení je uloženo v archivu znalce.

OBSAH 1. NÁLEZ... 3 1.1. ZNALECKÝ ÚKOL... 3 1.2. ROZSAH OCENĚNÍ... 3 1.3. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ... 3 1.4. OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA... 4 1.5. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ ZNALECKÉHO POSUDKU... 5 1.5.1 Podklady dodané zástupci objednatele znaleckého posudku... 5 1.5.2 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku... 5 1.5.3 Použité předpisy, literatura a další podklady... 5 1.5.4 Místní šetření... 5 1.6. SITUACE OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ... 6 1.6.1 Popis města... 6 1.6.2 Umístění oceňovaných nemovitostí... 6 1.6.3 Celkový popis oceňovaných nemovitostí... 6 2. POSUDEK... 7 2.1. DEFINOVÁNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ... 7 2.2. METODIKA OCENĚNÍ... 7 2.3. OCENĚNÍ ČASOVOU CENOU... 7 2.3.1 Budovy... 7 2.3.2 Venkovní úpravy... 15 2.3.3 Pozemky... 16 2.3.4 Rekapitulace ocenění... 18 2.4. OCENĚNÍ VÝNOSOVOU METODOU... 19 2.4.1 Analýza tržního nájemného... 19 2.4.2 Náklady na provoz... 21 2.4.3 Stupeň využití... 21 2.4.4 Míra kapitalizace... 21 2.4.5 Ocenění... 21 2.5. OCENĚNÍ METODOU STŘEDNÍ HODNOTY... 22 2.6. OCENĚNÍ METODOU VÁŽENÉHO PRŮMĚRU... 22 2.7. REKAPITULACE... 22 2.8. ZÁVĚR... 23 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 23 SEZNAM PŘÍLOH 1. Fotodokumentace nemovitostí ze dne 07. 11. 2012 2. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 840, ze dne 12. 11. 2012 3. Snímek z katastrální mapy ze serveru www.cuzk.cz 4. Výřezy z map

1. NÁLEZ 1.1. Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky ze dne 07. 11. 2012. Úkolem podepsaného znalce je zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně souboru nemovitostí budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1351, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1137/1, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1137/3 a 1137/2, rozestavěné budovy na pozemku parc.č. St. 1540, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1139, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 a pozemků parc.č. St. 398, 399/1, 399/3, 479, 718, 1137/1, 1137/2, 1137/3, 1138, 1139, 1350, 1351, 1540, 1836 a pozemků parc.č. 887/1, 887/2, 1155/3, 1155/6, 1155/32, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Náměšť nad Oslavou, obec Náměšť nad Oslavou, okres Třebíč, kraj Vysočina, zapsané na LV č. 840, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, katastrálním pracovištěm Třebíč. Znalecký posudek bude použit jako podklad pro zřízení zástavního práva. 1.2. Rozsah ocenění Ocenění je provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých zástupci vlastníka oceňovaných nemovitostí Ing. Josefem Burdou, panem Alešem Koutným, nájemcem části oceňovaných prostor Ing. Pavlem Matějkou, a podle podmínek trhu v době jeho zpracování. Znalec při vypracování znaleckého posudku vychází pouze z informací, které mu byly o oceňovaných nemovitostech dostupné k datu vypracování znaleckého posudku. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů a informace z ostatních zdrojů (zejména veřejných zdrojů) jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále ověřovány. Znalec dále nepřijímá jakoukoli odpovědnost v případě, že vlastník oceňovaných nemovitostí, nepředložil všechny podklady, které by mohly mít vliv na zpracování znaleckého posudku. Znalec provedl posudek podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým došlo po předání znaleckého posudku. Znalecký posudek je platný pouze pro uvedený účel ocenění, k datu ocenění a nelze jej použít za jiným účelem. 1.3. Identifikační údaje oceňovaných nemovitostí VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: 12. 11. 2012 Okres: CZ0634 Třebíč Obec: 591211 Náměšť nad Oslavou Katastrální území: 701564 Náměšť nad Oslavou List vlastnictví: 840 A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo AgroSteel, SE, Třebíčská 453, Náměšť nad Oslavou, 675 71 24286451 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra [m 2 ] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St. 398 318 zastavěná plocha a nádvoří St. 399/1 122 zastavěná plocha a nádvoří St. 399/3 83 zastavěná plocha a nádvoří St. 479 1101 zastavěná plocha a nádvoří St. 718 87 zastavěná plocha a nádvoří St. 1137/1 753 zastavěná plocha a nádvoří St. 1137/2 303 zastavěná plocha a nádvoří St. 1137/3 44 zastavěná plocha a nádvoří St. 1138 679 zastavěná plocha a nádvoří St. 1139 133 zastavěná plocha a nádvoří St. 1350 391 zastavěná plocha a nádvoří St. 1351 135 zastavěná plocha a nádvoří St. 1540 242 zastavěná plocha a nádvoří St. 1836 10 zastavěná plocha a nádvoří 887/1 2896 ostatní plocha manipulační plocha strana č. 3

887/2 358 ostatní plocha manipulační plocha 1155/3 2900 ostatní plocha ostatní komunikace 1155/6 340 ostatní plocha ostatní komunikace 1155/32 266 ostatní plocha manipulační plocha Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Způsob ochrany Na parcele Náměšť nad Oslavou, č.pop. 363 * výroba St. 399/3 Náměšť nad Oslavou, č.pop. 453 * výroba St. 398 bez č.pop./č.ev. * výroba St. 399/1 bez č.pop./č.ev. jiná stavba St. 479 bez č.pop./č.ev. * tech. vyb. St. 718 bez č.pop./č.ev. výroba St. 1137/1 bez č.pop./č.ev. výroba St. 1137/2 St. 1137/3 bez č.pop./č.ev. výroba St. 1138 St. 1836 bez č.pop./č.ev. jiná stavba St. 1139 bez č.pop./č.ev. * jiná stavba St. 1350 bez č.pop./č.ev. jiná stavba St. 1351 rozestav. St. 1540 B1 Jiná práva Bez zápisu C Omezení vlastnického práva Viz kapitola 1.4 a LV v příloze znaleckého posudku D Jiné zápisy Viz LV v příloze znaleckého posudku E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Viz LV v příloze znaleckého posudku F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Bez zápisu Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč Vyhotoveno: 12. 11. 2012 * Budova č.pop. 363 (sklad) na pozemku parc.č. St. 399/3, budova č.pop. 453 (sklad) na pozemku parc.č. St. 398, budova bez č.pop./č.ev. (sklad) na pozemku parc.č. St. 399/1, budova bez č.pop./č.ev. (bývalá trafostanice) na pozemku parc.č. St. 718, budova bez č.pop./č.ev. (bez využití) na pozemku parc.č. St. 1350, vše v katastrálním území Náměšť nad Oslavou, nejsou předmětem ocenění. Dle sdělení zástupců vlastníka jsou tyto určeny k odstranění. 1.4. Omezení vlastnického práva Na výpise z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 840 ze dne 12. 11. 2012 jsou uvedena následující omezení: Zástavní právo smluvní pohledávky do celkové výše 4 250 000,00 Kč s příslušenstvím, veškeré budoucí pohledávky až do celkové výše 4 250 000,00 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne 19. 09. 2006. Zástavní právo smluvní pohledávky do celkové výše 1 100 000,00 Kč s příslušenstvím, veškeré budoucí pohledávky až do celkové výše 1 100 000,00 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne 08. 02. 2008. Zástavní právo smluvní pohledávky do celkové výše 3 000 000,00 Kč s příslušenstvím, veškeré budoucí pohledávky až do celkové výše 10 000 000,00 Kč ve prospěch České spořitelny, a.s., na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne 29. 08. 2008. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu daňové pohledávky v celkové výši 514 830,00 Kč datum vzniku zástavního práva dne 11. 05. 2011, ve prospěch Finančního úřadu v Náměšti nad Oslavou, na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 10. 05. 2011. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu daňové pohledávky v celkové výši 939 713,00 Kč a jejich příslušenství datum vzniku zástavního práva dne 24. 11. 2011, ve prospěch Finančního úřadu v Náměšti nad Oslavou, na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 23. 11. 2011. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu daňové pohledávky v celkové výši 939 476,00 Kč a jejich příslušenství datum vzniku zástavního práva dne 22. 02. 2012, ve prospěch Finančního úřadu v Náměšti nad Oslavou, na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 22. 02. 2012. strana č. 4

Zástavní právo soudcovské pohledávky ve výši 625 665,00 Kč, návrh podán dne 10. 05. 2012, ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Třebíč, na základě usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva ze dne 28. 06. 2012. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu daňové pohledávky v celkové výši 858 270,00 Kč a jejich příslušenství datum vzniku zástavního práva dne 30. 08. 2012, ve prospěch Finančního úřadu v Náměšti nad Oslavou, na základě rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 30. 08. 2012. Ve výpise v části C nejsou uvedeny další omezení a poznámky o skutečnostech, které vlastníka nemovitostí omezují v nakládání s nemovitostmi, ani zatížení nemovitostí jiným věcným právem. 1.5. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.5.1 Podklady dodané zástupci objednatele znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 840 ze dne 28. 08. 2012. Odborný posudek č. 2011 90 ze dne 08. 04. 2011 vypracovaný společností KLAPAL Consulting s.r.o. pro úvěrové řízení u Raiffeisenbank, a.s. Informace o dani z nemovitosti a o pojištění nemovitosti sdělené Ing. Pavlem Matějkou. Kopie nájemní smlouvy uzavřené mezi společností AgroSteel, SE, pronajímatelem, a panem Pavlem Chládkem, nájemcem, ze dne 15. 10. 2012. Kopie nájemní smlouvy uzavřené mezi společností AgroSteel, SE, pronajímatelem, a Ing. Pavlem Matějkou, nájemcem, ze dne 02. 11. 2012. Kopie nájemní smlouvy uzavřené mezi společností AgroSteel, SE, pronajímatelem, a panem Jaroslavem Kissem, nájemcem, ze dne 22. 10. 2012. Kopie nájemní smlouvy uzavřené mezi společností AgroSteel, SE, pronajímatelem, a společností KOVODURO s.r.o., nájemcem, ze dne 15. 10. 2012. 1.5.2 Podklady opatřené zhotovitelem znaleckého posudku Snímek z katastrální mapy z internetového serveru www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí pro list vlastnictví č. 840 ze dne 12. 11. 2012. Vlastní průzkum a fotografická dokumentace ze dne 07. 11. 2012. Informace z vlastní databáze, inzerce realitních kanceláří na realitních serverech www.sreality.cz, www.reals.cz, www.nemovitosti.cz a jiho.moravskereality.cz k datu ocenění. 1.5.3 Použité předpisy, literatura a další podklady 1.5.3.1 Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 1.5.3.2 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.5.3.3 Literatura [1] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009 [2] BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2012. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011 1.5.4 Místní šetření Místní šetření bylo provedeno na místě samém dne 07. 11. 2012 za účasti znalce Ing. Tomáše Janase, technické pracovnice Ing. Marie Ruberové, zástupců vlastníka oceňovaných nemovitostí, Ing. Josefa Burdy, pana Aleše Koutného a nájemce části oceňovaných prostor Ing. Pavla Matějky. Při místním šetření byly prohlédnuty oceňované nemovitosti budovy z venkovního prostoru, jejich vnitřní prostory a místnosti, pozemky a dále pak nejbližší okolí. V rámci setření bylo provedeno porovnání s předloženými podklady a byla pořízena fotodokumentace. strana č. 5

1.6. Situace oceňovaných nemovitostí 1.6.1 Popis města Náměšť nad Oslavou je město v okrese Třebíč v kraji Vysočina, 20 km východně od okresního města Třebíče, 35 km západně od statutárního města Brna. Město leží na řece Oslavě, nedaleko od obce Kralice nad Oslavou s kralickým památníkem. Nadmořská výška města je 365 metrů nad mořem. Město je obcí s rozšířenou působností. Historické jádro je městskou památkovou zónou. Dle Malého lexikonu obcí 2011 ve městě o rozloze 1 862 ha žije celkem 5 080 obyvatel. Město je napojeno na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Dominantu města tvoří zámek, který je proslavený svou bohatou hudební historií i současností. Město poskytuje dostatečnou občanskou vybavenost, ve městě se nachází mimo jiné i muzea, knihovny, supermarkety, restaurace, lékárny, školy, penzion pro seniory atd. V minulosti bylo město sídlem především zemědělské velkovýroby s nedostatečným průmyslem, v kapucínském klášteře pracovala přádelna a tkalcovna. Dalším velkým výrobcem byla továrna A. Klazara, která se zabývala výrobou koberců a vlněných látek. Náměští nad Oslavou prochází silnice 1. třídy č. 23 (Třebíč Brno) a také silnice 2. třídy č. 399. Přes město vede i železniční trať a jeho dostupnost je zajištěna také autobusovou dopravou. 1.6.2 Umístění oceňovaných nemovitostí Oceňovaný soubor nemovitostí se nachází na jihozápadě zastavěné části obce, přibližně 800 m od středu obce v komerční zástavbě města při ulici Třebíčská. Jižně od oceňovaného areálu prochází železniční trať, vlaková stanice je vzdálena do 200 m od jižní hranice areálu. Vzdálenější okolí jižním směrem je tvořeno zemědělskými pozemky. Západně od oceňovaného souboru nemovitostí se nachází areál společnosti PROST a.s. zabývající se vývojem, výrobou a prodejem pesticidních přípravků pro komunální hygienu a ochranu rostlin a dále pak areály rodinných domů se zahradami. Severně od oceňovaného areálu, za silnicí I. třídy Třebíčská, jsou situovány areály rodinných domů se zahradami, obdobné areály rodinných domů se nachází také východně. V krátké docházkové vzdálenosti se dále nachází mimo jiné čerpací stanice, lékárna, mateřská i základní škola, sídlo policie a sídlo hasičů. Hlavní příjezd a přístup k oceňovanému areálu je bránou (užívanou i sousední společností PROST a.s.) ze silnice I. třídy Třebíčská na pozemku parc.č. 1142/4 (ostatní plocha, silnice) ve vlastnictví České republiky (příslušnost hospodařit s majetkem státu má Ředitelství silnic a dálnic ČR). Druhý přístup je z jihu od železniční tratě přes pozemek parc.č. 1116/4 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví města Náměšť nad Oslavou. 1.6.3 Celkový popis oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění je soubor nemovitostí areál tvořený administrativními budovami na pozemcích parc.č. St. 1139 a 1540, v severní části areálu; výrobní halou a budovou pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479, ve střední části areálu; novou výrobní halou na pozemku parc.č. St. 1137/1 a administrativní budovou na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3, ve východní části areálu; halou lakovny na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 a budovou garáží na pozemku parc.č. St. 1351, v západní části areálu; pozemky zastavěnými výše uvedenými stavbami (pozemek parc.č. St. 479, 1137/1, 1137/2, 1137/3, 1138, 1139, 1351, 1540, 1836); pozemky užívanými jako manipulační plochy a jako vnitroareálové komunikace (pozemky parc.č. 887/1, 887/2, 1155/3, 1155/6, 1155/32); pozemky zastavěnými stavbami, jež nejsou předmětem ocenění z důvodu budoucího odstranění (pozemky parc.č. 398, 399/1, 399/3, 718, 1350); trvalými porosty a venkovními úpravami, vše v katastrálním území Náměšť nad Oslavou. Dle poskytnutých podkladů a informací byl oceňovaný soubor nemovitostí dříve užíván jako výrobní areál společnosti Velamos výrobce kol. Od roku 1998 byl areál neudržovaný a to až do roku 2006, kdy proběhl prodej areálu společnosti Agrostar Bohemia, s.r.o. Kupní cena činila 4,4 mil. Kč. V letech 2007 až 2009 probíhaly rozsáhlé rekonstrukce zahrnující: ekologickou sanaci (20 mil. Kč), rekonstrukce budov (22 mil. Kč), nákup strojního a technologického vybavení (8 mil. Kč). Celkově tedy investice do areálu činily přibližně 55 mil. Kč. V září tohoto roku byl areál prodán současnému vlastníkovi společnosti AgroSteel, SE. strana č. 6

2. POSUDEK 2.1. Definování obvyklé ceny nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je obvyklá cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, je obvyklá cena definována takto: Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. 2.2. Metodika ocenění V souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí bude pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika: Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. Ocenění výnosovou metodou čistě ekonomické posouzení, nezávislé na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění metodou střední hodnoty prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. Ocenění metodou váženého průměru vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. Závěrečný odborný odhad ceny obvyklé v čase a místě podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a na základě vypočtených hodnot. 2.3. Ocenění časovou cenou 2.3.1 Budovy 2.3.1.1 Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1139, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.1.1 Popis Oceňovaná budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1139, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se v severní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidována jako jiná stavba. K datu ocenění je budova rozestavěná a po dokončení bude užívána pro administrativu. Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu s jedním podzemním a jedním nadzemním podlaží. Dispoziční řešení: 1. podzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu z jihu a je tvořeno dvěma místnosti, které budou po dokončení užívány jako kanceláře, sociálním zázemím a prostorem pro skladování (sklepem). Komunikačním uzlem 1. nadzemního podlaží je chodba, která je přístupná z ulice Třebíčská ale i z prostoru terasy, jež tvoří zastřešení jižní části podzemního podlaží. Z chodby je vstup do vrátnice, do kanceláře a do sociálního zázemí (předsíň k WC a 2x WC). Vrátnice je přístupná také ze západu z úrovně terénu a kancelář má také druhý vstup a to z jihu z terasy. strana č. 7

Konstrukční řešení: Budova je založena na betonových základech a je realizována jako zděná z cihel tl. 45 cm. Dle předložených podkladů jsou stropní konstrukce z betonových panelů s rovnými podhledy. Střecha budovy je plochá s plechovou střešní krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je vápenná, doplněná na WC keramickými obklady. Okna a vchodové dveře jsou plastová, vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi. Podlahy jsou provedeny z keramické dlažby. Objekt je napojený na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, umístěným v sousední budově, stejně jako plynový zásobníkový ohřívač zajišťující ohřev teplé vody. V jednotlivých místnostech jsou osazeny deskové radiátory. Sociální zázemí je vybaveno umyvadly a splachovacími záchody. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů stavba pochází z roku 1979. V letech 2007 až 2009 byla provedena rekonstrukce 1.NP. K datu ocenění v 1.PP chybí nášlapné vrstvy podlah, úprava vnitřních povrchů, osazení dveří, radiátorů a hygienického vybavení. Na domě dále chybí finální úprava vnějších povrchů. Stavebně technický stav budovy je po rekonstrukci velmi dobrý a zřejmá je pravidelná údržba. 2.3.1.1.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.PP: 15,35 6,10 = 93,64 m 2 1.NP: 12,50 4,60 = 57,50 m 2 Obestavěný prostor: 15,35 6,10 2,50 + 12,50 4,60 3,00 = 406,59 m 3 Užitná plocha: 1.PP: pro výpočet ceny výnosovou metodou není užitná plocha nedokončeného podlaží uvažována 1.NP: 57,50 0,80 = 46 m 2 Užitná plocha celkem: 46 m 2 2.3.1.1.3 Způsob ocenění Budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1139 v katastrálním území Náměšť nad Oslavou bude po dokončení užívána pro administrativu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o budovu pro administrativu. 2.3.1.1.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1139 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 5 480,51 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 5 481,00 Výměra objektu m 3 406,59 Výchozí cena Kč 2 228 520,00 Stupeň dokončení stavby % 85,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 894 242,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 20,00 Kč -378 848,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 515 394,00 Časová cena administrativní budovy na pozemku parc.č. St. 1139 k datu ocenění činí 1 515 394,00 Kč 2.3.1.2 Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1540, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.2.1 Popis Oceňovaná budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1540, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se v severní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidována jako rozestavěná budova. K datu ocenění je budova užívána převážně pro administrativu. Jedná se o objekt čtvercového půdorysu s jedním podzemním a jedním nadzemním podlaží a nedokončeným podkrovím. Dispoziční řešení: 1. podzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu z jihozápadu a také ze sousedící výrobní haly. Komunikačním uzlem tohoto podlaží je chodba s plynovým kotlem a zásobníkovým ohřívačem, jež zpřístupňuje šatnu pro muže, šatnu pro ženy, strana č. 8

umývárny se zděnými sprchovými kouty, dámské a pánské WC, technickou místnost, místnost užívanou jako jídelna s kuchyňskou linkou a serverovnu. V 1.PP se nachází také archiv se samostatným vchodem (znalci nebyl tento prostor zpřístupněn). 1. nadzemní podlaží je přístupné z jihozápadu venkovním kovovým schodištěm. Z chodby je možno vstoupit do čtyř kanceláří, na WC a do kuchyňky. Podkroví je k datu ocenění ve stupni rozestavěnosti a vzhledem k nedokončenému přístupu nebylo možno prostory pod střechou prohlédnout. Konstrukční řešení: Budova je založena na betonových základech a je realizována jako zděná z cihel tl. 45 cm. Stropní konstrukce je z betonových panelů s rovnými podhledy. Střecha budovy je stanová mansardová s dřevěným krovem a střešní krytinou z šindele, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je vápenná, doplněná na WC a za kuchyňskými linkami keramickými obklady. Okna a vchodové dveře jsou plastová, vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi. Podlahy jsou provedeny z keramické dlažby a laminátové plovoucí. Objekt je napojený na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, ohřev teplé vody plynovým zásobníkovým ohřívačem. V jednotlivých místnostech jsou osazeny deskové radiátory. Sociální zázemí je vybaveno zděnými sprchovými kouty, umyvadly, pisoáry a splachovacími keramickými záchody. V objektu je rozvedena počítačová síť. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů stavba pochází z roku 1998. V letech 2007 až 2009 byla provedena rekonstrukce. K datu ocenění není dokončeno podkroví. Stavebně technický stav budovy je po rekonstrukci velmi dobrý a zřejmá je pravidelná údržba. 2.3.1.2.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.PP: 14,10 14,10 = 198,81 m 2 1.NP: 14,10 14,10 = 198,81 m 2 Obestavěný prostor: 14,10 14,10 (9,50 + 1,80 / 3) = 2 008,00 m 3 Užitná plocha: 1.PP: 14,10 14,10 0,80 = 159 m 2 1.NP: 14,10 14,10 0,80 = 159 m 2 Podkroví: pro výpočet ceny výnosovou metodou není užitná plocha podkroví uvažována Užitná plocha celkem: 318 m 2 2.3.1.2.3 Způsob ocenění Budova bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1540, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užívána pro administrativu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o budovu pro administrativu. 2.3.1.2.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1540 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 4 742,19 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 4 742,00 Výměra objektu m 3 2 008,00 Výchozí cena Kč 9 521 936,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 9 521 936,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 10,00 Kč -952 194,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 8 569 742,00 Časová cena administrativní budovy na pozemku parc.č. St. 1540 k datu ocenění činí 8 569 742,00 Kč strana č. 9

2.3.1.3 Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.3.1 Popis Oceňovaný objekt bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se ve střední části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidován jako jiná stavba. Dle poznatků z místního šetření se jedná o dva objekty, které nejsou komunikačně propojeny. Severnějším objektem je výrobní hala, jižním je budova užívaná pro výrobu. Výrobní hala obdélníkového půdorysu má jedno nadzemní podlaží a v jižní části vestavbu kanceláře a skladu. Dispoziční řešení: Výrobní hala je přístupná ze západu kovovými vraty a ze severu s prostorů sousední administrativní budovy. Objekt je tvořen hlavním výrobním prostorem a v jižní části kanceláří a skladem a na nich galerií užívanou ke skladování. Konstrukční řešení: Hala je založena na betonových patkách a pasech a je realizována jako železobetonový skelet s vyzdívkami. Stropní konstrukce u vestavby je s rovnými podhledy. Střecha haly je plochá ze železobetonových panelů a střešní krytinou z folie, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je z vápenných omítek, schody jsou kovové, vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi, vrata jsou kovová. Denní osvětlení je zajištěno kovovými okny a skleněnými tvárnicemi. Podlahy jsou betonové. Hala je opatřena bleskosvodem. Objekt je napojený na el. energii, veřejný vodovod (v kanceláři je osazeno umyvadlo), kanalizaci a plynovod. Vytápění je zajištěno plynovými infrazářičemi. Hala je vybavena mostovým jeřábem o nosnosti 5 tun. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů hala pochází z roku 1986. V letech 2007 až 2009 byla provedena její částečná rekonstrukce. Nedostatky vykazuje vnější fasáda, jež je částečně opadaná a s viditelnými projevy zatékání. Stavebně technický stav haly je dobrý a odpovídá prováděné pravidelné údržbě. 2.3.1.3.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 38,00 18,60 = 706,80 m 2 2.NP (vestavba): 18,60 6,20 = 115,32 m 2 Obestavěný prostor: 38,00 18,60 (5,80 + 0,40 / 2) = 4 240,80 m 3 Užitná plocha: 1.NP: 38,00 18,60 0,90 = 636 m 2 2.NP (vestavba): 18,60 6,20 0,90 = 104 m 2 Užitná plocha celkem: 740 m 2 2.3.1.3.3 Způsob ocenění Severní část objektu bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užívána pro výrobu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o halu pro průmysl s jeřábovými drahami. 2.3.1.3.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 2 430,52 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně neodpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 2 700,00 Výměra objektu m 3 4 240,80 Výchozí cena Kč 11 450 160,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 11 450 160,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 25,00 Kč -2 862 540,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 8 587 620,00 Časová cena výrobní haly na pozemku parc.č. St. 479 k datu ocenění činí 8 587 620,00 Kč strana č. 10

2.3.1.4 Budova pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.4.1 Popis Jižní část objektu bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou ve střední části oceňovaného areálu, je užívaná pro výrobu. Výrobní budova obdélníkového půdorysu má jedno nadzemní podlaží. Dispoziční řešení: Budova je přístupná z jihu kovovými vraty a je tvořena místnostmi užívanými jako dílny a je vybavena jeřábem o nosnosti 500 kg. Konstrukční řešení: Budova je založena na betonových pasech a je realizována jako ocelový skelet s vyzdívkami. Stropní konstrukce mají šikmé podhledy. Střecha budovy je sedlová z ocelového skeletu a s plechovou střešní krytinou. Klempířské konstrukce na objektu jsou z pozinkovaného plechu. Úprava povrchů je z vápenných omítek, vrata jsou kovová. Denní osvětlení je zajištěno dřevěnými okny a skleněnými tvárnicemi. Podlahy jsou betonové. Budova je opatřena bleskosvodem. Objekt je napojený pouze na el. energii. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů budova pochází z roku 1989. V letech 2007 až 2009 byla částečná opravena. Nedostatky vykazují vnější a vnitřní omítky, jež je částečně opadaná a s viditelnými projevy zatékání. Stavebně technický stav budovy je dobrý a odpovídá prováděné základní pravidelné údržbě. 2.3.1.4.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 24,80 17,80 4,70 3,00 = 427,34 m 2 Obestavěný prostor: (24,80 17,80 4,70 3,00) (3,70 + 0,80 / 2) = 1 752,09 m 3 Užitná plocha: 1.NP: (24,80 17,80 4,70 3,00) 0,80 = 341 m 2 Užitná plocha celkem: 341 m 2 2.3.1.4.3 Způsob ocenění Jižní část objektu bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užívána pro výrobu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o budovu pro průmysl. 2.3.1.4.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Budova pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 436,43 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 436,00 Výměra objektu m 3 1 752,09 Výchozí cena Kč 6 020 181,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 6 020 181,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 30,00 Kč -1 806 054,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 4 214 127,00 Časová cena budovy pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479 k datu ocenění činí 4 214 127,00 Kč 2.3.1.5 Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 1137/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.5.1 Popis Oceňovaný objekt bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1137/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se ve východní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidován jako stavba pro výrobu a skladování. K datu místního šetření je hala užívána pro výrobu. Hala obdélníkového půdorysu má jedno nadzemní podlaží a v západní části vestavbu kanceláře a sociálního zázemí. strana č. 11

Dispoziční řešení: Výrobní hala je přístupná ze západu kovovými vraty a je tvořena hlavním výrobním prostorem a v západní části sociálním zázemím v 1.NP vestavby a kanceláří v 2.NP vestavby. Konstrukční řešení: Hala je založena na betonových patkách a pasech s izolací proti zemní vlhkosti a je realizována jako kovový skelet s PUR panely. Stropní konstrukce u vestavby je s rovnými podhledy. Střecha haly je sedlová s mírným sklonem z ocelového skeletu a se střešní krytinou z PUR panelů s plechovým povrchem, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou kovové, vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi, vrata jsou kovová. Vnitřní omítky ve vestavbě jsou vápenné, v sociálním zázemí doplněné keramickými obklady. Denní osvětlení je zajištěno polykarbonátovými pásy a světlíky, ve vestavbě plastovými a dřevěnými okny. Podlahy jsou betonové, v 1.NP vestavby z keramické dlažby, v 2.NP jsou podlahy pokryty kobercem. Hala je opatřena bleskosvodem. Objekt je napojený na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je zajištěno plynovými infrazářičem, ohřev teplé vody je zajištěn el. bojlerem. V hale je umístěný mostový jeřáb o nosnosti 5 tun. Sociální zázemí ve vestavbě je vybaveno umyvadly, splachovacími keramickými záchody. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů byla hala kolaudována v roce 2010. Její stavebně technický stav haly je výborný. 2.3.1.5.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 40,82 18,97 = 774,36 m 2 2.NP (vestavba): 5,00 4,00 = 20,00 m 2 Obestavěný prostor: 40,82 18,97 (9,00+ 0,60 / 2) = 7 201,51 m 3 Užitná plocha: 1.NP: 40,82 18,97 0,90 = 697 m 2 2.NP (vestavba): 5,00 4,00 0,80 = 16 m 2 Užitná plocha celkem: 713 m 2 2.3.1.5.3 Způsob ocenění Severní část objektu bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1137/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užívána pro výrobu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o halu pro průmysl s jeřábovými drahami. 2.3.1.5.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 1137/1 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 2 063,02 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně neodpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 000,00 Výměra objektu m 3 7 201,51 Výchozí cena Kč 21 604 530,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 21 604 530,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 2,00 Kč -432 091,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 21 172 439,00 Časová cena výrobní haly na pozemku parc.č. St. 1137/1 k datu ocenění činí 21 172 439,00 Kč 2.3.1.6 Administrativní budova na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.6.1 Popis Oceňovaná budova bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se ve východní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidována jako budova pro výrobu a skladování. K datu ocenění je užívána pouze část 1.NP pro výrobu, zbylá část není obsazena a není udržována. Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu se třemi nadzemními podlaží s kancelářemi. strana č. 12

Dispoziční řešení: Znalci byl umožněn přístup pouze do pronajaté části 1.NP, která je užívána jako výrobní prostor. Zbylá část budovy je dle předložených podkladů tvořena kancelářemi, komunikačními prostory a sociálními zázemími. Konstrukční řešení: Budova je založena na betonových pasech a je realizována jako zděná z cihel tl. 45 cm. Dle předložených podkladů jsou stropní konstrukce z betonových panelů s rovnými podhledy, schody železobetonové. Střecha budovy je plochá pokrytá lepenkou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou z břizolitu, úprava vnitřních povrchů je ze štukových omítek, doplněná na WC keramickými obklady. Okna a vchodové dveře jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi. Podlahy jsou provedeny z keramické dlažby, PVC a z betonu. Objekt je napojený na el. energii, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Vytápění je pouze v části 1.NP lokální na tuhá paliva. Sociální zázemí je dle předložených podkladů vybaveno umyvadly, sprchami, pisoáry a splachovacími záchody. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů stavba pochází z roku 1979. V roce 2007 byla provedena oprava střechy (z důvodu zatékání), v roce 2010 pak prostory v 1.NP, které jsou k datu ocenění užívány. Stavebně technický stav budovy je špatný. Z venkovní prohlídky budovy je zřejmé, že výplně oken jsou rozbité a omítky opadané, v dobrém stavu jsou pouze výrobní prostory v 1.NP. Dle předložených podkladů a sdělených informací jsou některé konstrukce a vybavení odstraněny, popř. nefunkční. 2.3.1.6.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 43,40 8,20 = 355,88 m 2 2.NP: 43,40 7,20 = 312,48 m 2 3.NP: 43,40 7,20 = 312,48 m 2 Obestavěný prostor: 43,40 8,20 4,60 + 43,40 7,20 6,30 = 3 605,67 m 3 Užitná plocha: Pro výpočet ceny výnosovou metodou je uvažována pouze část 1.NP, která je k datu ocenění užívána. 1.NP: 201 m 2 Užitná plocha celkem: 201 m 2 2.3.1.6.3 Způsob ocenění Budova bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3 v katastrálním území Náměšť nad Oslavou byla užívána pro administrativu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o budovu pro administrativu. 2.3.1.6.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Administrativní budova na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 4 226,06 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 4 226,00 Výměra objektu m 3 3 605,67 Výchozí cena Kč 15 237 561,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 15 237 561,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 60,00 Kč -9 142 537,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 6 095 024,00 Časová cena administrativní budovy na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3 k datu ocenění činí 6 095 024,00 Kč 2.3.1.7 Výrobní hala na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.7.1 Popis Oceňovaný objekt bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se v západní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidován jako stavba pro výrobu a skladování. K datu místního šetření je hala užívána jako lakovna. strana č. 13

Výrobní hala obdélníkového půdorysu má jedno nadzemní podlaží. Dispoziční řešení: Lakovna je přístupná z jihu kovovými vraty a je tvořena hlavním výrobním, popř. skladovacím prostorem a v severozápadní části lakovacím boxem a ve východní části vestavbou skladu. Konstrukční řešení: Hala je založena na betonových patkách a pasech s izolací proti zemní vlhkosti a je realizována jako ocelový skelet s podezdívkou, plechem a polykarbonátem. Stropní konstrukce u vestavby je s rovnými podhledy. Střecha haly je sedlová s mírným sklonem z ocelového skeletu a se střešní krytinou z vlnitého plechu, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní dveře jsou hladké plné s kovovými zárubněmi, vrata jsou kovová. Vnitřní i vnější omítky ve vestavbě a u podezdívek jsou vápenné. Denní osvětlení je zajištěno polykarbonátovými pásy. Podlahy jsou betonové, hala je opatřena bleskosvodem. Objekt je napojený na el. energii. Vytápění je zajištěno pouze v lakovacím boxu, kde probíhají trojnásobné filtrace (přítomnost aktivního uhlí). Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů byla část haly vystavena v roce 1979 a v letech 2007 až 2009 byla provedena její oprava a přistavěna východní část. V jihozápadní části haly není provedena podlaha. Stavebně technický stav haly je dobrý a odpovídá pravidelné údržbě. 2.3.1.7.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 42,42 15,44 = 654,96 m 2 Obestavěný prostor: 42,42 15,44 (7,00 + 1,80 / 2) = 5 174,22 m 3 Užitná plocha: 1.NP: 42,42 15,44 0,90 = 590 m 2 Užitná plocha celkem: 590 m 2 2.3.1.7.3 Způsob ocenění Severní část objektu bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užívána pro výrobu. Z hlediska ocenění se tedy jedná o halu pro průmysl. 2.3.1.7.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Výrobní hala na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 2 428,40 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně neodpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 2 700,00 Výměra objektu m 3 5 174,22 Výchozí cena Kč 13 970 394,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 13 970 394,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 15,00 Kč -2 095 559,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 11 874 835,00 Časová cena výrobní haly na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 k datu ocenění činí 11 874 835,00 Kč 2.3.1.8 Budova garáže na pozemku parc.č. St. 1351, k.ú. Náměšť nad Oslavou 2.3.1.8.1 Popis Oceňovaný objekt bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1351, k.ú. Náměšť nad Oslavou, nacházející se v západní části oceňovaného areálu, je ve výpise z katastru nemovitostí evidován jako jiná stavba. K datu místního šetření je budova užívána jako garáže. Budova garáží má jedno nadzemní podlaží a obdélníkový půdorys. strana č. 14

Dispoziční řešení: Budova garáží je tvořena dvěma řadovými garážemi, které jsou přístupné z východu kovovými vraty. Do budovy vedou také plechové dveře. Znalci byl při místním šetření umožněn vstup pouze do jedné garáže. Konstrukční řešení: Budova garáží je založena na betonových pasech a je realizována jako zděná tl. 45 cm. Stropní konstrukce v zpřístupněné části chybí. Střecha je sedlová s mírným sklonem z ocelového skeletu a se střešní krytinou z vlnitého plechu, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vstupní vrata a dveře jsou kovová. Vnější i vnitřní omítky jsou vápenné, v prohlédnutém prostoru z části chybí. Podlahy jsou betonové, objekt je opatřen bleskosvodem. Objekt je napojený na el. energii. Stavebně technický stav: Dle předložených podkladů byla budova vystavena v roce 1989 jako trafostanice. Stavebně technický stav budovy garáží je dobrý, odpovídá pravidelné údržbě. Nedostatky vykazují vnější omítky, které jsou z části opadané a s projevy vlhkosti. 2.3.1.8.2 Výpočet výměr pro ocenění Zastavěná plocha: 1.NP: 15,40 8,60 = 132,44 m 2 Obestavěný prostor: 15,40 8,60 (3,60 + 1,80 / 2) = 595,98 m 3 Užitná plocha: 1.NP: 15,40 8,60 0,80 = 106 m 2 Užitná plocha celkem: 106 m 2 2.3.1.8.3 Způsob ocenění Objekt bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1351, k.ú. Náměšť nad Oslavou je užíván jako garáže. Z hlediska ocenění se tedy jedná o budovu garáží. 2.3.1.8.4 Výpočet ceny časové Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Budova garáží na pozemku parc.č. St. 1351 k.ú. Náměšť nad Oslavou Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 2 614,71 Podle odborného názoru znalce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 2 615,00 Výměra objektu m 3 595,98 Výchozí cena Kč 1 558 488,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 1 558 488,00 Opotřebení podle odborného odhadu % 30,00 Kč -467 546,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 1 090 942,00 Časová cena budovy garáže na pozemku parc.č. St. 1351 k datu ocenění činí 1 090 942,00 Kč 2.3.2 Venkovní úpravy 2.3.2.1 Popis V oceňovaném areálu se nachází zejména následující venkovní úpravy: asfaltobetonové komunikace, manipulační a parkovací plochy, zpevněné plochy, obrubníky, oplocení s bránami, trafostanice a přípojky inženýrských sítí. 2.3.2.2 Výpočet Vzhledem k rozsahu venkovních úprav stanovil znalec na základě zkušeností věcnou hodnotu venkovních úprav pro výpočet věcné hodnoty, jako podpůrné metody pro stanovení obvyklé hodnoty, ve výši 5,00 % z věcné hodnoty oceňovaných budov (viz kapitola 2.3.4). Výpočet: 63 120 123,00 x 0,05 = 3 156 006,00 Kč Hodnota venkovních úprav k datu ocenění činí 3 156 006,00 Kč strana č. 15

2.3.3 Pozemky 2.3.3.1 Popis Pozemek parc.č. St. 398, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 318 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází budova č.pop. 453, která je určena k odstranění. Pozemek parc.č. St. 399/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 122 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází budova bez č.pop./č.ev., která je určena k odstranění. Pozemek parc.č. St. 399/3, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 83 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází budova č.pop. 363, která je určena k odstranění. Pozemek parc.č. St. 479, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 1 101 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází hala a budova pro výrobu. Pozemek parc.č. St. 718, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 87 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází bývalá trafostanice, která je určena k odstranění. Pozemek parc.č. St. 1137/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 753 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází nová hala s jeřábovými drahami. Pozemek parc.č. St. 1137/2, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 303 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází část administrativní budovy. Pozemek parc.č. St. 1137/3, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 44 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází část administrativní budovy. Pozemek parc.č. St. 1138, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 679 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází část haly lakovny. Pozemek parc.č. St. 1139, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 133 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází administrativní budova s vrátnicí. Pozemek parc.č. St. 1350, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 391 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází budova bez č.pop./č.ev., která je určena k odstranění. Pozemek parc.č. St. 1351, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 135 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází budova garáží. Pozemek parc.č. St. 1540, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 242 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází administrativní budova. Pozemek parc.č. St. 1836, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 10 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří. K datu ocenění se na pozemku nachází část haly lakovny. Pozemek parc.č. 887/1, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 2 896 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha, manipulační plocha. K datu ocenění se na pozemku nachází vnitroareálové komunikace a zpevněné plochy a také trvalé porosty zeravy. Pozemek parc.č. 887/2, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 358 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha, manipulační plocha. K datu ocenění se na pozemku nachází zpevněné plochy. Pozemek parc.č. 1155/3, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 2 900 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha, ostatní komunikace. K datu ocenění se na pozemku nachází vnitroareálové komunikace a zpevněné plochy. Pozemek je situován v jihovýchodní části areálu. Pozemek parc.č. 1155/32, k.ú. Náměšť nad Oslavou, o výměře 266 m 2 je v katastru nemovitostí evidován v druhu ostatní plocha, manipulační plocha. K datu ocenění se na pozemku nachází zpevněné plochy. Celková výměra pozemků činí 11 161 m 2. 2.3.3.2 Ocenění pozemků Pro stanovení ceny oceňovaných pozemků znalec provedl průzkum realitního trhu se zaměřením na pozemky pro komerční výstavbu (výrobu) Náměšti nad Oslavou a v blízkých obcích v okrese Třebíč. Odlišnosti mezi srovnávacími a oceňovanými pozemky jsou zohledněny formou jednotlivých koeficientů. strana č. 16

2.3.3.3 Pozemky pro porovnání 1 2 3 4 5 Pozemek pro komerční výstavbu Celková cena: 7 000 000,00 Kč Jednotková cena: 394,00 Kč/m 2 Adresa: Zvěrkovice Datum aktualizace: 31. 10. 2012 ID zakázky: PO685:1456772 Plocha pozemku: 17 784 m 2 Popis: K prodeji nabízíme objekt bývalé obalovny v katastru obce Zvěrkovice u Moravských Budějovic při st. silnici E 59. IS: plynovod STL, vlastní trafostanice, voda. Pozemek pro komerční výstavbu Celková cena: 16 500 000,00 Kč Jednotková cena: 550,00 Kč/m 2 Adresa: Kožichovice Datum aktualizace: 08. 10. 2012 ID zakázky: 001450 Plocha pozemku: 30 000 m 2 Popis: Oplocený stavební pozemek v okrajové části města (v areálu firmy Jitona), dle územního plánu je pozemek určen na komerční využití - výroba a sklady, výměra cca.: 30 000 m 2, z větší části rovina, přístup po zpevněných komunikacích, inž. sítě (kromě plynu) v dosahu, možno i po částech! Pozemek pro komerční výstavbu Celková cena: 990 000,00 Kč Jednotková cena: 198,00 Kč/m 2 Adresa: Rapotice Datum aktualizace: 10. 11. 2012 ID zakázky: 531000 Plocha pozemku: 5 000 m 2 Popis: Rovinatý pozemek přiléhající k hlavní silnici v obci Rapotice, v územním plánu navržen pro výrobní činnost zemědělskou i průmyslovou. Inženýrské sítě na hranici pozemku, šířka 32 m. Rapotice leží 25 km od Brna a jsou velmi dobře dostupné jak silniční, tak železniční dopravou. Pozemek pro komerční výstavbu Celková cena: 13 298 080,00 Kč Jednotková cena: 779,00 Kč/m 2 Adresa: Velká Bíteš Datum aktualizace: 05. 11. 2012 ID zakázky: 74834 Plocha pozemku: 17 079 m 2 Popis: Jedná se o tři parcely o celkové výměře 17 079 m 2. Pozemek o výměře 10 309 m 2 za cenu 1000,- Kč/m 2 je veden v územním plánu jako plocha pro parkoviště, průmyslovou výrobu a sklady i jako plocha sportu a hřiště. Pozemek o výměře 6 596 m 2 za cenu 450,- Kč/m 2 je v rezervě pro průmyslovou výrobu a sklady a pozemek o výměře 174 m 2 za cenu 120,- Kč/m 2 je ostatní plocha. Z IS je na hranici pozemku elektřina, plyn a kanalizace. Voda je vedena naproti přes silnici. Pozemek pro komerční výstavbu Celková cena: 20 608 350,00 Kč Jednotková cena: 350,00 Kč/m 2 Adresa: Velké Meziříčí Datum aktualizace: 02. 11. 2012 ID zakázky: 1KKA01-25 Plocha pozemku: 58 881 m 2 Popis: Za akční cenu nabízíme lukrativní stavební pozemky v průmyslové oblasti města Velké Meziříčí. Celková plocha pozemků činní 58.881 m 2. Jedná se celkem o 6 pozemků s následujícími výměrami: p.č.1 = 7.489 m 2, p.č.2 = 2.368 m 2, p.č.3 = 15.966 m 2, p.č.4 = 23.478 m 2, p.č.5 = 309 m 2, p.č.6 = 9.271 m 2. Všechny pozemky jsou spojeny do jedné velké plochy a hranice této plochy se dotkne budoucího plánovaného obchvatu města Velké Meziříčí. Obchvat bude také spojnicí a přivaděčem na dálnici D1. Pozemky jsou dle územního plánu určeny pro výrobu a skladování a vzhledem k poloze a dostupnosti jsou ideálním místem pro developerské projekty nebo společnosti, které potřebují rozšířit výrobní či skladovací prostory. Obrovskou výhodou je, že v blízkosti hranice pozemků vede železniční trať. Na pozemky je přivedena elektřina. strana č. 17

2.3.3.4 Výpočet porovnávací hodnoty Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - část 1 Č. Lokalita Velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Náměšť nad Oslavou 11 161 výroba viz kapitola (1) (2) (3) (4) (5) 1 Zvěrkovice 17 784 obalovna viz kapitola 2 Kožichovice 30 000 výroba a sklady viz kapitola 3 Rapotice 5 000 výroba viz kapitola 4 Velká Bíteš 17 079 výroba a sklady viz kapitola 5 Velké Meziříčí 58 881 výroba a sklady viz kapitola Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - část 2 Č. Cena požadovaná Cena po redukci Cena oceň. KCR K1 K2 K3 K4 IO resp. zaplacená na pramen ceny Pozemku polohkosvení znalce veli- vyba- úvaha Kč celkem Kč / m 2 Kč / m 2 Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) 1 7 000 000 394 0,90 354 0,85 1,00 1,25 1,00 1,06 334 2 16 500 000 550 0,90 495 0,90 0,98 1,00 1,05 0,93 532 3 990 000 198 0,90 178 0,80 1,02 1,00 1,00 0,82 217 4 13 298 080 779 0,90 701 1,05 1,00 1,00 1,05 1,10 637 5 20 608 350 350 0,90 315 1,15 0,97 1,00 1,00 1,12 281 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 400 Minimum Kč / m 2 217 Maximum Kč / m 2 637 Výměra oceňovaného pozemku m 2 11 161 Celkem cena pozemku - průměr Kč 4 464 400 K1 Koeficient úpravy na polohu pozemku K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 K4 Koeficient úpravy na stav a vybavení pozemku Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4) U oceň. objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Z nabídek na trhu je patrné, že ceny pozemků pro komerční výstavbu výrobu se pohybují v rozmezí od 200,00 do 780,00 Kč/m 2. Po zvážení všech kladů a záporů a jejich znázornění pomocí koeficientů vyjadřujících předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacími a oceňovanými pozemky, stanovil zpracovatel jednotkovou cenu ve výši 400,00 Kč/m 2. Cena pozemků k datu ocenění činí 4 464 400,00 Kč 2.3.4 Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění cenou časovou Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1139 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 1 515 394,00 Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1540 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 8 569 742,00 Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 8 587 620,00 Budova pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 4 214 127,00 Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 1137/1 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 21 172 439,00 Administrativní budova na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 6 095 024,00 Výrobní hala na pozemcích parc.č. St 1138 a 1836 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 11 874 835,00 Budova garáže na pozemku parc.č. St. 1351 k.ú. Náměšť nad Oslavou Kč 1 090 942,00 Budovy celkem Kč 63 120 123,00 Venkovní úpravy celkem Kč 3 156 006,00 Pozemky celkem Kč 4 464 400,00 Celkem Kč 70 740 529,15 Časová cena /věcná hodnota/ oceňovaného areálu k datu ocenění činí (zaokrouhleně) 70 740 530,00 Kč strana č. 18

2.4. Ocenění výnosovou metodou Výnosovým způsobem se stanovuje zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat zejména průměrné roční náklady na údržbu a správu nemovitosti, daň z nemovitostí, pojištění budov ap. Z čistého zisku, pokud bude konstantní a trvalý i v následujících letech, se pak výnosová hodnota vypočte vztahem pro věčnou rentu. Výnosová hodnota bude vyjadřovat hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby plus pozemku. Příjem z nemovitosti je nutno počítat z nájemného, kterého by bylo možno reálně (nikoliv podle zbožného, nerealizovatelného přání) dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor. Je také třeba počítat s tím, že (vzhledem k výměně nájemníků) nebudou všechny prostory pronajaty po celý rok, toto je zohledněno procentem z příjmů. 2.4.1 Analýza tržního nájemného Pro stanovení výnosové hodnoty se obvykle stanovuje pro každý objekt či část objektu /prostor/ hodnota čistého nájemného samostatně. Oceňovaný areál je možno využít k pronájmu jedné společnosti, která ji využije celou pro svou potřebu, možno je i schéma pronájmu budovy několika menším subjektům. K datu ocenění vlastník oceňovaného areálu část prostor pronajímá. Znalec obdržel kopie uzavřených nájemních smluv s následujícími údaji: Předmět nájmu Účel Výměra [m 2 ] Cena [Kč/měsíc] Cena [Kč/m 2 /rok] Budova na pozemku parc.č. 1137/2 výroba + soc. zázemí 201,00 8 375,00 500,00 Budova na pozemku parc.č. 1351 garáže 135,00 6 000,00 533,33 Pozemek parc.č. 1155/3 manipulační plocha 1 800,00 5 000,00 33,33 Budova na pozemku parc.č. 1137/1 výroba 754,00 Budova na pozemku parc.č. 1540 administrativa 35,00 29 600,00 450,19 Budova na pozemku parc.č. 479 výroba + soc. zázemí 1 101,00 44 700,00 487,19 Nájemci dále hradí měsíční poplatek 1 000 Kč za užívání komunikačních ploch areálu. Oceňovaný soubor nemovitostí je užíván převážně pro výrobu. Administrativní plochy a plochy sociálního zázemí tvoří spíše doplňkovou funkci. Venkovní zpevněné plochy jsou užívány pro manipulaci a zejména pro vnitroareálovou komunikaci. Celková pronajímatelná plocha budov v oceňovaném areálu činí 3 055 m 2, z toho 364 m 2 připadá na kancelářské prostory včetně zázemí a zbylých 2 691 m 2 je užíváno pro výrobní činnost. Celková výměra zpevněných ploch, užívaných (pronajímaných) k manipulaci činí přibližně 1 800 m 2. Znalec pro stanovení nájemného v obvyklé výši zkoumal trh s pronájmy výrobních popř. montážních prostor, zahrnující v menším zastoupení i plochy kancelářské, plochy sociálního zázemí a komunikační plochy, v městě Náměšť nad Oslavou a v blízkých městech a obcích v okrese Třebíč. Znalec také sledoval nabídky pronájmů zpevněných venkovních ploch v dané lokalitě. Průzkum byl proveden na realitních serverech www.sreality.cz, www.reals.cz, www.nemovitosti.cz a jiho.moravskereality.cz k datu ocenění. 2.4.1.1 Nabídky výrobních ploch k pronájmu 1 Pronájem, sklad Celková cena: 73 466,67 Kč/měsíc Jednotková cena: 400,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Žerotínova, Náměšť nad Oslavou Datum aktualizace: 09. 11. 2012 ID zakázky: 49486 Plocha užitná: 2 204 m 2 Popis: Pronájem skladové nebo výrobní haly s kancelářemi a sociálním zařízením v oploceném a hlídaném areálu. Hala je rozdělena vnitřními příčkami na sklady o velikostech 997 m 2, 765 m 2 a 442 m 2, které lze pronajmout a využívat jako oddělené (první dvě haly mají vlastní vjezdy v úrovni okolního terénu, třetí hala má dvě nakládací rampy) nebo jako propojené do jednoho skladovacího prostoru. Stohovací výška haly 7 m nabízí možnosti použití regálového systému. Dobrou obslužnost zajišťují troje vjezdová vrata pro nákladní dopravu a dvě nakládací rampy s dostatečným prostorem pro manipulaci. Zázemí skladovacích a výrobních prostorů nabízí dostatek kanceláří doplněných šatnami a sociálkami. K vytápění v halách se používají plynové robury, kanceláře a zázemí mají ústřední topení na plynový kotel. strana č. 19

2 3 4 5 6 Pronájem, sklad Celková cena: 9 266,67,00 Kč/měsíc Jednotková cena: 400,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Jar. Ježka, Náměšť nad Oslavou Datum aktualizace: 22. 10. 2012 ID zakázky: 001655 Plocha užitná: 278 m 2 Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme - Pronájem skladovacích ploch v přízemí (bývalá truhlárna) o výměře 99 m 2, 24 m 2, 34 m 2, 20 m 2 a 99 m 2 (možno i po částech), 2 samostatné vstupy, okolní zpevněná manipulační plocha též k pronájmu, zavedena el. energie, netemperováno. Pronájem, sklad Celková cena: 20 625,00 Kč/měsíc Jednotková cena: 550,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Na Nivkách, Týn Datum aktualizace: 17. 10. 2012 ID zakázky: 233120348 Plocha užitná: 450 m 2 Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme k pronájmu halu, kterou lze využít ke skladování i výrobě o zastavěné ploše 490 m 2 nacházející se v areálu stavebnin Čikom. K hale lze dále zajistit kancelář, šatnu se sociálním zařízením, pokoje pro ubytování ve vedlejší budově. Část haly o světlé výšce 6,5 m (plocha cca 120 m 2 ) a část haly o světlé výšce 4,5 m (330 m 2 ). Po dohodě možnost vytápění plynovými teplovzdušnými jednotkami Robur, voda, el.energie. Přístup po asfaltové komunikaci. Parkování před halou. Areál monitorován kamerami. Volné dle dohody. Pronájem, výroba Celková cena: 13 750 Kč/měsíc Jednotková cena: 550,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Sedlákova, Horka-Domky Datum aktualizace: 23. 08. 2012 ID zakázky: 001646 Plocha užitná: 300 m 2 Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme: Pronájem ploch ke komerčnímu využití v lok. Horka - Domky, jedná se o výrobní, skladovací, kancelářské prostory - možnost i jiného využití, dobrý technický stav. 1. patro - 140 m 2 (nájem 850,-Kč/m 2 ), 2. patro - 160 m 2 (nájem 750,-Kč/m 2 ), sociální zařízení (muži, ženy) na každém patře, nákladní výtah (nosnost 500 kg), nosnost podlah 400 kg/m 2. Patra možno pronajímat i jednotlivě, vlastní elektroměr - každé patro, parkovací plochy ve dvoře. Zadní trakt o vým. 260 m 2 se samostatným vstupem, nákladní výtah, soc. zařízení, nová plastová okna (nájem 550,-Kč/m 2 /rok). Pronájem, jiný Celková cena: 20 600,00 Kč/měsíc Jednotková cena: 492,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Průmyslová, Jejkov Datum aktualizace: 09. 10. 2012 ID zakázky: kopes000019 Plocha užitná: 502 m 2 Popis: Ve výhradním zastoupení nabízíme: Pronájem jednopodlažní, zateplené haly vhodné pro výrobu i skladování. Zastřešeno sedlovou střechou se světlíky (zatepleno), krytina ocelový plech, dřevěné vazníky s ocel. ztužením, betonová podlaha. Rozměry 22,8 x 22 m, vrata 2,4 x 2,4 m, výšku vrat lze zvýšit na 3,3 m. Do budovy je přiveden teplovod, pitná voda, přípojka NN. K hale náleží oplocený pozemek (1 426 m 2 ) se zpevněným povrchem, samostatný vjezd z hlavní silnice. Pronájem, jiný Celková cena: 57 000,00 Kč/měsíc Jednotková cena: 456,00 Kč/m 2 /rok Adresa: Hrotovická, Jejkov Datum aktualizace: 18. 10. 2012 ID zakázky: 138101340 Plocha užitná: 1 500 m 2 Popis: Nabízíme k pronájmu skladové/výrobní prostory v Třebíči v Hrotovické ul. Celková plocha je 1.500 m 2, jsou umístěné v přízemí a je možné je rozdělit na dvě samostatné jednotky. Více info na tel. Volné ihned! Z nabídek trhu k datu ocenění je patrné, že nájemné za výrobní prostory v Náměšti nad Oslavou a v blízkých obcích v okrese Třebíč se pohybuje v rozmezí od 400,00 do 550,00 Kč/m 2 /rok. Po zvážení všech kladů a záporů oceňovaných ploch, vzhledem k poměru výrobních a administrativních ploch, vzhledem ke stavebně technického stavu jednotlivých budov, strana č. 20

s ohledem na umístění areálu, konstatuje znalec, že nájemné od 450 do 530 Kč/m 2 /rok stanovené v předložených nájemních smlouvách, lze považovat pro účely výpočtu a vzhledem k situaci na realitním trhu v roce 2012 za obvyklé. Pro další výpočty znalec uvažuje obvyklé nájemné ve výši 500 Kč/m 2 /rok. 2.4.1.2 Nabídky venkovních zpevněných ploch k pronájmu Znalec provedl průzkum trhu s pronájmy venkovních zpevněných ploch v Náměšti nad Oslavou a v blízkých obcích obdobných parametrů. K datu ocenění však realitní trh s daným segmentem trhu v dané lokalitě neexistuje. Znalec pro stanovení výnosů z pronájmu zpevněných ploch vychází ze svých odborných zkušeností, znalostí a z informací z vlastní databáze týkající se pronájmu pozemků se zpevněnými plochami v jiných oblastech České republiky a nájemné ve výši 33 Kč/m 2 /rok stanovené v předložené nájemní smlouvě za užívání manipulačních ploch, lze považovat pro účely výpočtu a vzhledem k situaci na realitním trhu v roce 2012 za obvyklé. V nájemních smlouvách je dále uveden měsíční poplatek za užívání komunikačních ploch areálu. Pro každého nájemce je stanoven ve výši 1 000 Kč/měsíc. K datu ocenění jsou uzavřeny smlouvy se 4 nájemníky. Z budov pro výrobu není pronajata pouze lakovna na pozemku parc.č. 1138 k.ú. Náměšť nad Oslavou, lze však předpokládat, že tato bude také pronajata a budoucí nájemník bude hradit také měsíční částku 1 000 Kč. Toto nájemné za užívání vnitroareálových komunikací považuje znalec na základě odborných zkušeností s obdobnými areály také za obvyklé. 2.4.2 Náklady na provoz 2.4.2.1 Daň z nemovitostí Ing. Pavel Matějka sdělil znalci aktuální výši daně z nemovitosti, která činí 32 000 Kč. 2.4.2.2 Pojištění Ing. Pavel Matějka sdělil znalci také aktuální pojistné, která činí 25 000 Kč. 2.4.2.3 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy Znalec stanovil roční náklady na běžnou údržbu a opravy vzhledem k provedeným rozsáhlým rekonstrukcím ve výši 1,00 % z reprodukční ceny stavby. 2.4.2.4 Správa nemovitostí Předpokládané náklady na správu nemovitostí jsou ve výpočtu uvažovány ve výši 3,00 % z ročního nájemného. Uvedená procentuelní hodnota se běžně používá na trhu se správou nemovitostí. 2.4.3 Stupeň využití Oceňovaný areál je možné využít k pronájmu jedné společnosti, ale možné je také schéma pronájmu areálu několika menším subjektům. Vzhledem k předpokladu pronájmu jednotlivých prostor více nájemcům, znalec uvažuje při výpočtu s využitím všech ploch během roku ve výši 95,00 %. 2.4.4 Míra kapitalizace Míra kapitalizace určuje výnos, který zůstává vlastníkovi nemovitosti po úhradě všech nákladů spojených s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti. V dalších výpočtech se uvažuje míra kapitalizace ve výši 9,00 %. 2.4.5 Ocenění Výnosové ocenění - konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného (za rok) Objekt nájemné ročně Pronajmutelné plochy budov o výměře 3 055 m 2 Kč 1 527 500,00 Manipulační plochy o výměře 1 800 m 2 Kč 60 000,00 Vnitroareálové komunikace (předpoklad 5 nájemců) Kč 60 000,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 1 647 500,00 Celkem příjem z nájemného ročně při využití 95 % Kč 1 565 125,00 Výdaje na dosažení příjmů (za rok) Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční (výchozí) cena všech staveb vč. přísl. (dokončený stav) RC (Kč) 85 671 358,50 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 1,00 strana č. 21

Výpočet výdajů Daň z nemovitosti (dle přiznání) Kč 32 000 Pojištění Kč 25 000 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy Kč 856 714,00 Správa nemovitostí Kč 49 953,75 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku (je-li vlastnictvím jiného subjektu) Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 960 667,75 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 1 565 125,00 Výdaje ročně celkem Kč -960 667,75 Čisté roční nájemné Kč 604 457,25 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 604 457,25 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 9,00 Výnosová hodnota v současném stavu (zaokrouhleno) Kč 6 716 200,00 Výnosová hodnota oceňovaného areálu k datu ocenění činí (zaokrouhleně) 6 716 200,00 Kč 2.5. Ocenění metodou střední hodnoty Zjištění obvyklé ceny metodou střední hodnoty Věcná hodnota celkem CN Výnosová hodnota celkem CV Střední hodnota 70 740 530,00 Kč 6 716 200,00 Kč 38 728 400,00 Kč Střední hodnota k datu ocenění činí (zaokrouhleně) 38 728 400,00 Kč 2.6. Ocenění metodou váženého průměru Zjištění obvyklé ceny váženým průměrem Věcná hodnota celkem CN 70 740 530,00 Kč Výnosová hodnota celkem CV 6 716 200,00 Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty 10,533 Váha výnosové hodnoty 5,00 Vážený průměr 17 386 900,00 Kč Vážený průměr k datu ocenění činí (zaokrouhleně) 17 386 900,00 Kč 2.7. Rekapitulace Na hodnotu oceňovaného areálu má rozhodný vliv: Umístění areálu ve vzdálenosti 800 m od středu obce. Umístění v bezprostřední blízkosti železniční tratě. Okolní zástavba je tvořena komerčními objekty a areály rodinných domů se zahradami. Jedná se o uzavřený areál, který je k datu ocenění v celém rozsahu užíván. V areálu se nachází plochy pro výrobu a montáž, ale i administrativu, manipulační a parkovací plochy. Většina objektů je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Možnost parkování v areálu. Optimální příjezd i pro větší nákladní automobily, popř. kamionová vozidla. Napojení na veškeré inženýrské sítě. Úplná občanská vybavenost města Náměšť nad Oslavou. strana č. 22

Na základě výše popsané metodiky došel znalec k následujícím výsledkům: ČASOVÁ CENA /VĚCNÁ HODNOTA/ OCEŇOVANÉHO AREÁLU VÝNOSOVÁ HODNOTA OCEŇOVANÉHO AREÁLU STŘEDNÍ HODNOTA VÁŽENÝ PRŮMĚR 70 740 530,00 Kč 6 716 200,00 Kč 38 728 400,00 Kč 17 386 900,00 Kč Po zvážení všech kladů a záporů oceňovaných nemovitostí, na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím zejména k hodnotě stanovené váženým průměrem, stanovil znalec jako odpovídající obvyklou cenu za celý soubor oceňovaných nemovitostí ve výši 16 000 000,00 Kč. Cena zohledňující specifikum rychlého prodeje v případě realizace zástavního práva s ohledem na výši výnosové hodnoty dle odborného názoru znalce činí 14 000 000,00 Kč. Uvedená obvyklá cena je stanovena za podmínek: bez zohlednění vlivů zástavních práv (smluvní, soudcovské, z rozhodnutí správního orgánu), oceňovaný soubor nemovitostí je volný, dlouhodobým nájmem, či jinou právní vadou nezatížený, bez vlivu zastavěnosti pozemků parc.č. St. 398, 399/1, 399/3, 718 a 1350 stavbami, které nejsou předmětem ocenění (objekty jsou určeny k odstranění). 2.8. Závěr Obvyklá (obecná, tržní) cena souboru nemovitostí budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1351, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 479, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1137/1, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3, rozestavěné budovy na pozemku parc.č. St. 1540, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemku parc.č. St. 1139, budovy bez č.pop./č.ev. na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 a pozemků parc.č. St. 398, 399/1, 399/3, 479, 718, 1137/1, 1137/2, 1137/3, 1138, 1139, 1350, 1351, 1540, 1836 a pozemků parc.č. 887/1, 887/2, 1155/3, 1155/6, 1155/32, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Náměšť nad Oslavou, obec Náměšť nad Oslavou, okres Třebíč, kraj Vysočina, zapsané na LV č. 840, vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, katastrálním pracovištěm Třebíč, při splnění výše uvedených podmínek, k datu ocenění činí (slovy: šestnáctmilionůkorunčeských) 16 000 000,00 Kč V Brně dne 12. 11. 2012 podpis znalce otisk znalecké pečeti ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. července 2004, č.j. Spr 2703/2004 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 542-136/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. podpis znalce strana č. 23

1. Fotodokumentace ze dne 07. 11. 2012 Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1139 k.ú. Náměšť nad Oslavou Administrativní budova na pozemku parc.č. St. 1540 k.ú. Náměšť nad Oslavou strana č. 24

Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou Budova pro výrobu na pozemku parc.č. St. 479 k.ú. Náměšť nad Oslavou strana č. 25

Výrobní hala na pozemku parc.č. St. 1137/1 k.ú. Náměšť nad Oslavou Administrativní budova na pozemcích parc.č. St. 1137/2 a 1137/3 k.ú. Náměšť nad Oslavou strana č. 26

Výrobní hala na pozemcích parc.č. St. 1138 a 1836 k.ú. Náměšť nad Oslavou Budova garáží na pozemku parc.č. St. 1351 k.ú. Náměšť nad Oslavou Vnitroareálové komunikace a manipulační plochy strana č. 27

2. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 840, ze dne 12. 11. 2012 strana č. 28

strana č. 29

strana č. 30

strana č. 31

strana č. 32

strana č. 33

strana č. 34

strana č. 35

strana č. 36

strana č. 37

3. Snímek z katastrální mapy ze serveru www.cuzk.cz strana č. 38

4. Výřezy z map Obr. č. 1: Vyznačení polohy oceňovaných nemovitostí a jejich relace k městu Náměšť nad Oslavou. Obr. č. 2: Výřez z letecké mapy znázorňující oceňované nemovitosti a jejich nejbližší okolí. strana č. 39