ZNALECKÝ POSUDEK č. 3146/068/14 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 1767/9 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766, 1767 NA ST. P.Č. 2257, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 696/73998 NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 2257, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SVITAVY-PŘEDMĚSTÍ, OBEC SVITAVY POZN: NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO BYTOVÉ JEDNOTKY Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 081/2014-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni 24.9.2014 4.NP Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 25.9.2014
FOTODOKUMENTACE pohled SV oceňovaný byt v 4. NP pohled SV oceňovaný byt ve 4.NP pohled SZ schodiště vstupní dveře oceňovaného bytu č. 1767/9-2 -
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 1767/9 V budově č. p.: 1762,1763,1764,1765,1766,1767 Na pozemku parc. č.: st.2257 Pozemky parc. č.: st.2257 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 696 / 73998 na pozemku: 696 / 73998 Vlastník jednotky: Pavel Krakovský, Marie Pujmanové 1767/12, 56802 Svitavy, 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Krakovský, Marie Pujmanové 1767/12, 56802 Svitavy, 1 / 1 Katastrální území: Svitavy-předměstí LV č.: 7850 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Svitavy Část obce: Předměstí Ulice: M.Pujmanové Číslo orientační: 12 PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7850 ze dne 27.1.2014, informace o parcele č. 2257 10 Snímek katastrální mapy ze dne 17.9.2014 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1-3 -
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 7850, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní práva exekutorská Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekuce Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: Osmsettisíckorunčeských (cena dle stavu ke dni ocenění) 800 000,00 Kč Svitavy, 25.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí - 4 -
Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Pardubický Obec, část obce: Svitavy Katastrální území: Svitavy-předměstí Ulice: M.Pujmanové jednotka stávající stav typ: 3+1 podlaží: 4. NP orientace J započitatelná plocha: 68 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 50 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Dálkové (zdroj mimo budovu) technický stav jednotky: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / provedené dílčí rek. jednotky: pozemky (popis): Stavební pozemky, Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 669/ 73998 na stavební parcele č. 2257 - došlo ke sloučení parcel 2252, 2253, 2254, 2255, 2256, 2257 do jedné st. p.č. 2257 - viz mapa. Pozemky jsou umístěny na severovýchodním okraji města, jsou 100% zainvestované, rovinné, přístupné po zpevněné komunikaci. Poloha je vhodnou pro bydlení. Výhodou je umístění v blízkosti MŠ, supermarketu, restaurace,možnost parkování na parkovišti v sousedství oceňované nemovitosti. Srovnatelné pozemky pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou ve Svitavách obchodovány v rozmezí 600-800 Kč/m 2. Zde stanovuji obvyklou cenu se zohledněním polohy a charakteru budovy, se zohledněním využití budovy na pozemcích umístěné a hustoty osídlení na 700 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 1 294 m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 6 počet podlaží PP/NP 1 8 počet bytových/nebytových jednotek: 124 0 výtah: ano ne stručný popis budovy: Budova vícebytová typová, panelová, s jedním podz. podl., s osmi - 5 -
nadz.podl. se střechou plochou, s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů, vnější povrchy upraveny kontaktním zateplovacím systémem s vápennou omítkou s nátěrem, okna zdvojená, schodiště betonové s teracovou úpravou, výtah po revizi.. Revitalizace 2002-2003 stáří původní / další životnost: 40 49 opotřebení / závady: 45 % stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Montovaná (panelová, betonová) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2 002 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu Okresní město Počet obyvatel: 17 038 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Svitavy je bývalým okresním městem, je umístěno na jihovýchodním okraji Pardubického kraje. Je městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Pardubic je 75 km, do Brna 75 km, do Olomouce 70 km. Je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca 20 000 obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. V obci není městská doprava. Svitavy jsou umístěny na dopravní křižovatce komunikací č. 43 Brno - Svitavy - Lanškroun, č. 34 Svitavy - Havl. Brod, obchvat komunikace č. 35 - Olomouc - Hradec Králové je ve vzdálenosti 5 km. Město je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, in-line dráha, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Územní plán je vypracován a byl aktualizován v roce 2010. O bydlení ve městě je zájem. Ke dni ocenění probíhá výstavba nových rodinných domů ve třech lokalitách, Na Vějíři, Gorkého - Majakovského, Šalounova. Výstavba vícebytových domů s cca 200 byty byla dokončena před 5 lety v lokalitě Na Vějíři. V posledním roce probíhá výstavba objektů pro individuální rekreaci v lokalitě rybníka Rosnička. Oceňovaná nemovitost je umístěna na severovýchodním okraji města v lokalitě vícebytových panelových domů na ul. M.Pujmanové. Poloha je vhodnou pro bydlení. Okolní zástavbu tvoří pouze stavby k bydlení - vícebytové panelové domy. Přístup je zajištěn z veřejné komunikace ulice Revoluční p.č. 1495/4 přes chodník p.č. 1495/2, nebo z ulice M. Pujmanové p.č. 1495/6 přes p.č. 1495/2 - všechny parcely jsou ve vlastnictví Města Svitavy. Přístup je zajištěn. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Zástavní právo Popis / dispozice: Předmětem ocenění je byt vel. 3+1 s přísl., umístěný ve vícebytovém panelovém typovém domě po revitalizaci, standardně vybavený, byt nebyl pravděpodobně modernizován, nebyla vyměněna okna. Budova je po revitalizaci, byl opatřen kontaktním zateplovacím systémem, byla vyměněna svislá potrubí instalací, osazeny vstupní dveře, vyměněn systém schránek, opravena krytina, provedena rekonstrukce výtahu. Dispozice. viz přehled započitatelných ploch Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů stěrky, stříkané omítky 8. Úprava vnějších povrchů kontaktní zatepl. systém s omítkou 10. Schody železobetonové montované s 11. Dveře hladké plné dveře - 6 -
běžným povrchem 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní plynový sporák, kuchyňská linka 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah vybavení 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha pokoj 18,80 m 2 1,00 18,80 m 2 pokoj 11,85 m 2 1,00 11,85 m 2 pokoj 11,85 m 2 1,00 11,85 m 2 kuchyně 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 koupelna s WC 3,50 m 2 1,00 3,50 m 2 šatna 1,85 m 2 1,00 1,85 m 2 chodba 7,60 m 2 1,00 7,60 m 2 lodžie zasklená 3,65 m 2 0,50 1,82 m 2 Celkem 69,60 m 2 67,78 m 2 Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Vyhodnocení porovnávací metody : Byty vel. 3+1 s přísl. v panelových domech jsou obchodované za ceny 13 000 17 000 Kč /m2 započitatelné plochy v závislosti na poloze a provedených modernizacích. Oceňovaný byt je umístěn v oblíbené lokalitě, technický stav a standard vybavení nebylo možné zjistit z důvodu neumožnění přístupu do oceňované nemovitosti. Oceňovaný byt je umístěn ve 4.NP - s výtahem. Budova je po revitalizaci v dobrém technickém stavu bez závad. Výpočet porovnávací hodnoty - uvedené příklady prodejů: Srovnávané jednotky budova 68,00 7.NP 3+1 s přísl. 1 090 000 16 029 0,77 12 334 panelová zateplená ul. Malé náměstí Byt vel. 3+1 s přísl., v 7. NP vícebytového panelového domu po revitalizaci v r. 1999, byt modernizován - bylo obloženo instalační jádro, provedena výměna vybavení koupelny a WC, včetně obkladů a dlažby, provedeny vnitřní stěrkové omítky v celém bytě, položeny nové nášlapné vrstvy podlah, vyměněno vybavení kuchyně. K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - lukrativnější 0,90 K4 Typ stavby - panelová zateplená 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,90 K6 Garáž - bez vlivu 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,95-7 -
panelová 68,00 7.NP 3+1 s přísl. 1 170 000 17 206 0,81 13 937 zateplená ul. Bratří Čapků Byt vel. 3+1 s přísl., ul. Bratří Čapků, započitatelná plocha 67,75 m2, byt v 7. NP vícebytového panelového domu po revitalizaci v r. 1997, byt v r. 2006 částečně modernizován - bylo obloženo instalační jádro plastovými lamelami, provedena výměna vybavení koupelny a WC, včetně obkladů a dlažby, provedeny vnitřní stěrkové omítky v celém bytě, položeny nové plovoucí podlahy, byla provedena výměna oken za plastové K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelová zatepelná 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,90 K6 Garáž - bez vlivu 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 panelová 76,00 1. NP 3+1 s přísl. 1 055 000 13 882 0,87 12 106 zateplená ul.m. Pujmanové Byt 3+1 s přísl. umístěný v 1.NP vícebytového panelového domu. Byt umístěný ve stejné budově. Byt je po částečné modernizaci - zasklení lodžie, nové podlahy, rozvody elektroinstalace, nové stěrky v celém bytě. Byt standardně vybaven. K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,90 K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,02 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelová zateplené 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,95 K6 Garáž - bez vlivu 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 panelová bez 73,60 1.NP 950 000 12 908 0,95 12 232 revitalizace ul. Revoluční Byt vel. 3+1 s přísl., ul. Revoluční, započitatelná plocha 72 m2, byt ve vícebytovém panelovém domě bez revitalizace,, pouze vyměněny svislé rozvody potrubí, vyměněna okna ve společných částech domu, byt modernizován v posl. 10 letech - V r. 2002 byla provedena výměna vybavení koupelny - vana, umyvadlo, WC, v roce 2007 byla vyměněna kuchyňská linka, pořízeny vestavěné spotřebiče, nové keramické obklady, ve dvou místnostech byly provedeny stěrkové omítky a položeny plovoucí podlahy, oblíbená lokalita pro bydlení sídliště " u nádraží" K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelová bez revitalizace 1,05 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,95 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 0,95 Variační koeficient před úpravami: 11,32 % Variační koeficient po úpravách: 5,90 % Průměrná cena 12 652 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena 12 000 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 68 m 2-8 -
Porovnávací hodnota 813 360 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů jsou uvedeny prodeje bytů 3 + 1 s přísl. ve vícebytových panelových domech ve Svitavách, srovnávané příklady prodejů č. 2 a 3 jsou umístěny ve stejné lokalitě sídliště u nádraží. Byty v panelových domech po provedených modernizacích v různém rozsahu jsou obchodovány za ceny cca 13 000-17 200 Kč/m 2 započitatelné plochy. Vzhledem ke skutečnosti že nebyl umožněn přístup do oceňované nemovitosti, nelze zjistit vybavení a opotřebení vybavení bytu, rozsah případné modernizace, obvyklá cena byla stanovena při dolní hranici obchodovaných cen za 1 m 2 započitatelné plochy ve výši cca 12 000 Kč/m 2. Obvyklá cena byla odhadnuta po zaokr. ve výši 800 000 Kč. - 9 -
REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: Osmsettisíckorunčeských (cena dle stavu ke dni ocenění) 800 000,00 Kč Svitavy, 25.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3146/068/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14068/14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -